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Thema: GbR bestellt Grundschuld vor Eigentumseintragung - Mangel rückwirkend behebbar?

  1. #21
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    Strenge, kompromisslose Linie....

  2. #22
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    Die A+B GbR bestellt in Vollmacht für die Eigentümerin Stadt (von der sie ein Grundstück erwirbt) eine Grundschuld.

    An anderer Grundbuchstelle Blatt 1000 ist die A+B GbR bereits als Eigentümer eingetragen.

    (In der Grundschuldbestellung wird versichert, dass keine weiteren Gesellschafter außer A und B vorhanden sind usw. und dass es sich um diesselbe GbR handelt, wie in Blatt 1000.)

    Kann man die jetzt eintragen?

  3. #23
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    Die Eintragung in Blatt 1000 begründet - unstreitig - lediglich eine Vermutung nach § 899a S. 1 BGB für den dort vorgetragenen Grundbesitz. Der dort vorgetragene Gesellschafterbestand hilft für die vorliegende Grundschuldbestellung also nicht weiter.

    Im vorliegenden Fall handelt die GbR als Bevollmächtigte somit außerhalb des Vermutungsbereichs des § 899a S. 1 BGB. Demzufolge muss sie ihre Vertretungsverhältnisse nachweisen und dies ist bekanntlich mangels GbR-Register nicht möglich. Die BGH-Rechtsprechung zur Erwerbsfrage lässt sich auf diese Fallgestaltung nicht übertragen. Dass ein etwaiger Rangrücktritt mit der Vormerkung der GbR von der Vermutung des § 899a S. 1 BGB umfasst würde, ändert daran nichts.

    Ergebnis: Die Stadt als Eigentümerin muss nachgenehmigen.

    Angesichts des vorliegenden - und immer wiederkehrenden - Problems ist es mir schleierhaft, weshalb die Vollmacht nicht (zumindest auch) für einen der Gesellschafter persönlich erteilt wurde (natürlich unabhängig von der Gesellschaftereigenschaft, denn sonst sind wir so weit wie vorher).

    Es gibt also Auswege, aber wenn sie die Beteiligten und der Notar nicht nutzen, ist ihnen eben nicht zu helfen.

  4. #24
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    Danke, dann werd ich mal die Genehmigung anfordern.
    (Eine Vormerkung für die GbR ist nicht eingetragen. In der im Kaufvertrag enthaltenen Vollmacht wir nur "der Käufer" bevollmächtigt und dass jeder Gesellschafter die GbR einzeln vertreten kann)

  5. #25
    oldman
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    @cromwell

    Ich vermisse eine Begründung, dass die BGH - Entscheidung zum Erwerb eines Grundstücks durch die existente GbR nicht auf die Grundschuldbestellung übertragen werden kann?

  6. #26
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    Die Begründung liegt darin, dass die GbR die Grundschuld nicht erwirbt. Nur wenn die GbR selbst Rechtserwerber ist, kommt die Begründung des BGH über § 47 II GBO zum Tragen. In allen übrigen Fällen greift entweder § 899a BGB (was aber hier nicht vorliegt) oder bleibt es ein reines Vertretungsproblem außerhalb des Grundbuchs. Und da wir nach wie vor kein GbR-Register haben, kann die nicht im Grundbuch eingetragene GbR ihre Vertretungsverhältnisse eben nicht grundbuchgerecht nachweisen (bis der BGH evtl. doch noch ein neues Kaninchen aus dem Hut zaubert).
    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  7. #27
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    Wo findet man dazu einen Aufsatz o.ä.? Der Notar hatte so eine Beanstandung noch nie....

  8. #28
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    Die Sachlage ist keine andere, als wenn irgendeine GbR Bevollmächtigte wäre, die mit dem Grundbesitz gar nichts zu tun (und ihn auch nicht erworben) hat.

    Zu den Fundstellen:

    Kein Vertretungsnachweis unter Bezugnahme auf eine anderweitige Buchposition der GbR: Bestelmeyer Rpfleger 2010, 169, 178 m. w. N. (unstreitig).

    GbR als Bevollmächtigte bei Finanzierungsgrundpfandrechten: Bestelmeyer Rpfleger 2010, 169, 184. Dort ist ausgeführt, dass selbst dann, wenn sich die GbR im Ewerbsvertrag gegründet hat, ein Vertretungsnachweis erforderlich ist, wenn die Grundpfandrechtsbestellung nicht in ein und derselben Notarsitzung, sondern erst - und sei es nur einige Tage - später erfolgt. Beim Erwerb durch eine bereits existente GbR (wie im vorliegenden Fall) gilt das Erfordernis des Vertretungsnachweises natürlich erst recht.

    Zur Vollmachtsproblematik vgl. Bestelmeyer ZIP 2011, 1389, 1398 (keine Auslegung der Vollmachtserteilung an die GbR im Sinne einer Vollmachtserteilung an die Gesellschafter persönlich).

  9. #29
    oldman
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    Es hat aber nicht irgendeine GbR gehandelt, sondern die, die im dem Erwerbsvertrag ihrer Vertretungsverhältnisse nach den Vorgaben der BGH - Entscheidung dargelegt hat und sie im Rahmen der Grundschuldbestellung damit übereinstimmend wiederholt hat.

  10. #30
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    Wie bereits ausgeführt, spielt das überhaupt keine Rolle.

    Bei der Grundschuldbestellung in Vollmacht für den Eigentümer geht es nicht um den Grundstückserwerb durch die GbR (vgl. bereits Andreas), so dass es - wie auch sonst - dabei verbleibt, dass die Vertretungsverhältnisse der GbR, die ihrerseits als Vertreter für den Eigentümer handelt, im Zeitpunkt des Vertreterhandelns förmlich nachzuweisen sind. Dieser Nachweis ist nicht möglich.

    Das ERVGBG und § 899a BGB greifen insoweit eben zu kurz. Der Gesetzgeber hätte eine umfassende Lösung präsentieren müssen, anstatt sich nur an der Lösung von Einzelfragen zu versuchen. Besonders deutlich wird dies, wenn eine GbR im Zwangsversteigerungsverfahren bieten will. Oder will man ernsthaft behaupten, § 47 Abs. 2 GBO würde auch im Versteigerungsverfahren gelten?

  11. #31
    oldman
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    @ cromwell und Andreas

    in letzter Konsequenz würde es für euch bedeuten, dass ihr zähneknirschend das Eigentum auf die erwerbende existente Gbr umschreiben würdet und mangels Nachweis einer Vertretungsberechtigung dann die Eintragung in der Erwerbsurkunde bestellten Restkaufpreishypothek ablehnt???

  12. #32
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    Wir haben diese Fallgestaltung im Forum schon wiederholt erörtert.

    Wenn die GbR vor Eintragung des Grundpfandrechts Eigentümerin wird, gilt die Vermutung des § 899a S. 1 BGB lediglich ex nunc. sie wirkt also nicht zurück und besagt daher nichts darüber, ob die GbR in der Vergangenheit zutreffend vertreten war (es hilft daher auch nichts, dass die GbR evtl. auch als künftige Eigentümerin im eigenen Namen gehandelt hat). In diesem Fall muss die GbR als nunmehrige Eigentümerin selbst nachgenehmigen (§ 185 Abs. 2 S. 1 Alt. 1 BGB) und für diese Genehmigung gilt dann natürlich die Vermutung des § 899a S. 1 BGB. Die Vollmacht des Alteigentümers wird mit erfolgtem Eigentumserwerb der GbR ohnehin obsolet.

  13. #33
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    Zitat Zitat von Cromwell Beitrag anzeigen

    GbR als Bevollmächtigte bei Finanzierungsgrundpfandrechten: Bestelmeyer Rpfleger 2010, 169, 184. Dort ist ausgeführt, dass selbst dann, wenn sich die GbR im Ewerbsvertrag gegründet hat, ein Vertretungsnachweis erforderlich ist, wenn die Grundpfandrechtsbestellung nicht in ein und derselben Notarsitzung, sondern erst - und sei es nur einige Tage - später erfolgt. Beim Erwerb durch eine bereits existente GbR (wie im vorliegenden Fall) gilt das Erfordernis des Vertretungsnachweises natürlich erst recht.

    Zur Vollmachtsproblematik vgl. Bestelmeyer ZIP 2011, 1389, 1398 (keine Auslegung der Vollmachtserteilung an die GbR im Sinne einer Vollmachtserteilung an die Gesellschafter persönlich).
    Gibt es hierzu noch irgendeine neuere Rspr.?
    Dieser Fall dürfte ja dann auch nicht gehen:

    Existierende GbR erwirbt Grundstück. Verkäufer erteilt "dem Käufer" Belastungsvollmacht. Eine URNr. später bestellt die GbR in Ausübung dieser Vollmacht eine Grundschuld (enthalten sind natürlich diese Versicherungen im Sinne von "wir sind die einzigen").

  14. #34
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    Ebenfalls zur Rückwirkung -> "Rückwirkung ..."

  15. #35
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    Das alte Lied, Auslegungsfrage. Soweit man die BGH-Rspr. nicht ohnehin für "illegal" hält.

    BGH vom 28.04.2011 V ZB 194/10

    "....Denn Grundlage der Vertretung war die im Rahmen des notariellen Kaufvertrags erteilte Belastungsvollmacht. Diese lautet zwar auf die Beteiligte zu 2. Sie ist aber bei verständiger Würdigung - im Hinblick darauf, dass weitere Feststellungen insoweit nicht zu erwarten sind, auch durch den Senat (vgl. Urteil vom 14. Dezember 1990 - V ZR 223/89, NJW1991, 1180, 1181 m. w. N. für die Revision) - dahingehend auszulegen, dass daneben auch deren in dem Kaufvertrag benannte Gesellschafter gemeinschaftlich zu einer Vertretung der Beteiligten zu 1 berechtigt sein sollen......"

    und KG, Beschluss vom 26.11.2013, 1 W 291/13.

    ".....Die Belastungsvollmacht kann nicht dahin ausgelegt werden, dass neben der ausdrücklich bevollmächtigten GbR auch Herr und Frau V. persönlich, also unabhängig von ihrer Vertretungsberechtigung für die als Käufer bezeichnete GbR, gemeinschaftlich zur Vertretung der Bet. zu 1 bei der Belastung des Grundbesitzes berechtigt sein sollten.

    Ein entsprechender Inhalt der Vollmacht ergibt sich nicht schon aus den Ausführungen des BGH in der Entscheidung vom 28.4.2011 (BGHZ 189, 274) zu der dort vorgenommenen Auslegung einer Belastungsvollmacht. Die Auslegung einer Vollmacht kann sich stets nur an den tatsächlichen Umständen des Einzelfalles orientieren. Ob die vom BGH berücksichtigten Einzelfallumstände mit dem vorliegenden Sachverhalt vergleichbar sind, ist der Entscheidung nicht zu entnehmen............

    .....ist zu berücksichtigen, dass auch H.V. die Belastungsvollmacht nicht in dem Sinne verstanden hat, dass er selbst und Frau V. gemeinschaftlich persönlich – unabhängig von ihrer Stellung als Gesellschafter – zur Vertretung der Bet. zu 1 berechtigt sein sollten. Denn er hat von der Vollmacht ausdrücklich im Namen der GbR Gebrauch gemacht........."



    Bei meiner Grundschuldbestellung handeln die Gesellschafter "im eigenen Namen und zugleich nach Angabe als deren vertretungsberechtigte Gesellschafter für die GbR". Dann wird die GbR als Sicherungsgeber definiert und der Sicherungsgeber bestellt dann die Grundschuld.

  16. #36
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    Aber scheitert es bei dir nicht schon an der GbR selbst, die ja offenbar nicht in der Kaufurkunde gegründet wurde? Man hat ja keinen Nachweis, wer überhaupt Gesellschafter ist, außer der Behauptung der erschienenen Gesellschafter, sie seien die einzigen Gesellschafter. Sie können also ihre Vertretungsberechtigung gar nicht nachweisen, solange sie nicht eingetragen sind.

  17. #37
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    Die Rechtsprechung des BGH - so man sie für richtig hält - überbrückt nur die Nachweisprobleme für die Frage, wie die GbR bei der Erwerb von Grundbesitz als Eigentümerin ins Grundbuch kommt. Für alle anderen Sachverhalte gilt sie demzufolge nicht.

    Hier geht es aber gar nicht darum, dass die GbR ins Grundbuch kommt, sondern darum, dass eine "als Käufer" bevollmächtigte GbR für den Veräußerer eine Grundschuld an ihr (noch) nicht gehörendem Grundbesitz bestellt. Für diese Fallgestaltung lässt sich die Vermutung des § 899a BGB mangels Eintragung der GbR nicht fruchtbar machen und demzufolge sind die Vertretungsverhältnisse der als Vollmachtnehmer handelnden GbR nachzuweisen, was mangels GbR-Register bekanntlich nicht möglich ist. Da auch ausdrücklich "der Käufer" (also die GbR als solche) bevollmächtigt wurde, liegt auch keine Vollmacht an die Gesellschafter in deren Eigenschaft als natürliche Personen vor.

    Also das Übliche.

    Hätte eine im Erwerbsvertrag gegründete GbR den Grundbesitz erworben und in der gleichen Notarsitzung als Bevollmächtigte eine Grundschuld bestellt, sähe es anders aus. Aber so liegt der Fall hier nicht.

  18. #38
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    Die Beschwerde wird sich halt auf die oben zitierte Rspr. des BGH und des KG (nebst Anmerkung von Lautner hierzu in MittBayNot 2015, 137) stützen. ("....muss und kann in der Regel von einer konkludenten Vollmachtserteilung auch an die in der notariellen Urkunde als Gesellschafter bezeichneten Personen augegangen werden").
    Und ich befürchte, dass das OLG auch in diese Richtung gehen wird.....

  19. #39
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    Zitat Zitat von Martin Beitrag anzeigen
    Und ich befürchte, dass das OLG auch in diese Richtung gehen wird.....
    Seit wann so schüchtern? Dafür, dass die laut Vertrag handelnden Personen noch Gesellschafter sind, spricht weder der Rechtsschein (§ 899a BGB) noch die Mediatisierung (= Angabe der Gesellschafter in der Art eines Gemeinschaftsverhälnisses, aber kein Vertretungs- oder Gesellschafternachweis). Allgemein: BeckOK/Kral GBO "Gesellschaftsrecht" Rn. 30
    Geändert von 45 (05.03.2018 um 09:45 Uhr)

  20. #40
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    Nur vorsichtig...... die RNr. 30 hatte ich schon gelesen, aber da wird ja auch nur wieder auf die o.g. Rspr. verwiesen.... "nicht in jedem Fall"
    und "mit zust. Anmerkung Lautner", obwohl der generell für eine lockere Sichtweise plädiert, s.o. und nur dieser speziellen Entscheidung zustimmt (und mein Fall ist nicht speziell, sondern "in der Regel").

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