Fehlende Unterschrift unter Verwalterprotokoll

  • Guten Morgen,
    ich habe mal eine Frage zu einem Verwalternachweis. Mir liegt ein Versammlungsprotokoll vor, das von dem Versammlungsleiter und dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, der auch Eigentümer der Wohnungseigentumsanlage ist, unterschrieben wurde. Mir fehlt ja jetzt nach § 24 Abs. 6 WEG eigentlich noch die Unterschrift eines Wohnungseigentümers. Aus der Anlage zu dem Protokoll geht aber hervor, dass bei der Versammlung nur die beiden Personen anwesend waren, die das Protokoll auch unterschrieben haben. Der Versammlungsleiter wurde offenbar von den Miteigentümern bevollmächtigt, sie in der Eigentümerversammlung zu vertreten. Reichen mir die beiden Unterschriften aus oder muss ich mir noch die Vollmacht eines Wohnungseigentümers auf den Versammlungsleiter in der Form des § 29 GBO vorlegen lassen? Vielen Dank schon mal für eure Hilfe!

  • Die Unterschriften reichen m.E. nicht aus, es ist noch die Unterschrift eines (weiteren) Eigentümers in dieser Funktion erforderlich. Das bei der Versammlung kein weiterer Eigentümer anwesend war, ist unbeachtlich. Auch nicht anwesende Eigentümer können und dürfen Unterschriften i.S.d. §§ 24 Abs. 6, 26 Abs. 3 WEG leisten. Das Gesetz verlangt insoweit lediglich die Unterschrift eines Eigentümers, nicht die eines anwesenden Eigentümers.

  • Auch nicht anwesende Eigentümer können und dürfen Unterschriften i.S.d. §§ 24 Abs. 6, 26 Abs. 3 WEG leisten. Das Gesetz verlangt insoweit lediglich die Unterschrift eines Eigentümers, nicht die eines anwesenden Eigentümers.

    Das halte ich nicht für richtig. Unterschreiben kann nur ein Anwesender, denn es wird ja die Richtigkeit des Protokolls bezeugt.

  • Ich meine, es ist auch umstritten, ob nicht ein Eigt. in Doppelfunktion - also als Beirat und als Eigentümer - unterschreiben kann. Wenn ich mich richtig erinnere, verlangen die Obergerichte überwiegend nur, dass der Unterzeichner zum Ausdruck bringt, dass er in beiden Funktionen unterschreibt.

    Dazu gab es auch schon Threads im Forum...

    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

  • Mein Fall:

    Verwalterprotokoll unterschrieben von der Versammlungsleiterin und sämtlichen Wohnungseigentümern. Einen Beirat gibt es nicht.

    Die Unterschrift der Versammlungsleiterin ist als einzige notariell beglaubigt.

    Durch Recherche in der Datenbank fand ich heraus, dass sie gleichzeitig Wohnungseigentümerin ist (zu 1/2 Anteil).

    Reicht das aus in Hinblick auf diee Doppelfunktion und obowhl sie nur zu 1/2 eingetragen ist? :gruebel:

  • Warum nicht?

    Weil das 4-Augen-Prinzip gilt. Der BGH hat im Urteil vom 30. 3. 2012, V ZR 178/11, im Falle einer Protokollierungsklausel (dort war die Unterschrift zweier Wohnungserbbauberechtigter erforderlich) festgestellt, dass sich diese Regelung erkennbar an dem Vier-Augen-Prinzip orientiere, dessen Wesensmerkmal es sei, dass der zu unterzeichnende Text von zwei Personen unabhängig voneinander gelesen und auf seine Vollständigkeit und inhaltliche Richtigkeit hin überprüft werde und Fehler so eher auffielen.

    Wie das KG im B. vom 20.01.2015, 1 W 580/14, ausführt, ist nicht ersichtlich, dass sich der Gesetzgeber bei den insoweit vergleichbaren Regelungen in § 24 Abs. 6 S. 2 WEG von anderen Prinzipien hätte leiten lassen. Daher gehe im Grundsatz auch das Gesetz vom Vier-Augen-Prinzip aus, indem es die Unterschrift des Versammlungsleiters und eines Wohnungseigentümers vorschreibe. Das KG ist daher den Ansichten beigetreten, nach denen die Unterschrift nur jeweils in einer einzigen Funktion geleistet werden kann. Durch die Unterschriftsleistung in Wahrnehmung einer bestimmten Funktion sei die betreffende Person an der Unterschrift in anderer Funktion verhindert (Zitat: Demharter, ZWE 2012, 75, 76; Rpfleger 2010, 498, 499; GBO, § 29, Rdn. 10; Böttcher, Rpfleger 2011, 577, 584f.; Schmidt, a.a.O., 507; Merle, in: Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 24, Rdn. 124; anders ders. aber a.a.O. § 26, Rdn. 295; Bub, in: Staudinger, BGB, 2005, § 24 WEG, Rdn. 128). Zur Doppelfunktion des Beiratsvorsitzenden in seiner Eigenschaft als Wohnungseigentümer s. auch Engelhardt im Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2013, § 24 WEG RN 32).

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Mein Fall:

    Verwalterprotokoll unterschrieben von der Versammlungsleiterin und sämtlichen Wohnungseigentümern. Einen Beirat gibt es nicht.

    Die Unterschrift der Versammlungsleiterin ist als einzige notariell beglaubigt.

    Durch Recherche in der Datenbank fand ich heraus, dass sie gleichzeitig Wohnungseigentümerin ist (zu 1/2 Anteil).

    Reicht das aus in Hinblick auf diee Doppelfunktion und obowhl sie nur zu 1/2 eingetragen ist? :gruebel:

    Das ist kein Problem. Was soll die WEG-Gemeinschaft auch sonst machen, extra einen einladen, der nicht WEG-Eigentümer ist :). Zu beanstanden ist lediglich, dass auch eine weitere Unterschrift beglaubigt sein sollte, aber der § 29 GBO ist auch nur eine Sollvorschrift, wenn du davon abweichst, ist es auch in Ordnung.

    :cup: Man sollte - wenigstens versuchen - stets bemüht zu sein. :schreiben

  • Sofern neben einem Miteigentümer/Versammlungsleiter mindestens ein weiterer Eigentümer anwesend war, ist die Unterschrift eines weiteren Eigentümers zu beglaubigen. Einen Grund, hier über § 29 GBO hinwegzugucken, sehe ich nicht, zumal die Beachtung von § 29 GBO nicht im Belieben des Grundbuchamtes steht. Wenn die Gemeinschaft das Erfordernis der Verwalterzustimmung in der Teilungserklärung verankert, hat sie auch die Konsequenzen hinzunehmen.

  • Warum nicht?

    Weil das 4-Augen-Prinzip gilt. Der BGH hat im Urteil vom 30. 3. 2012, V ZR 178/11, im Falle einer Protokollierungsklausel (dort war die Unterschrift zweier Wohnungserbbauberechtigter erforderlich) festgestellt, dass sich diese Regelung erkennbar an dem Vier-Augen-Prinzip orientiere, dessen Wesensmerkmal es sei, dass der zu unterzeichnende Text von zwei Personen unabhängig voneinander gelesen und auf seine Vollständigkeit und inhaltliche Richtigkeit hin überprüft werde und Fehler so eher auffielen.

    Wie das KG im B. vom 20.01.2015, 1 W 580/14, ausführt, ist nicht ersichtlich, dass sich der Gesetzgeber bei den insoweit vergleichbaren Regelungen in § 24 Abs. 6 S. 2 WEG von anderen Prinzipien hätte leiten lassen. Daher gehe im Grundsatz auch das Gesetz vom Vier-Augen-Prinzip aus, indem es die Unterschrift des Versammlungsleiters und eines Wohnungseigentümers vorschreibe. Das KG ist daher den Ansichten beigetreten, nach denen die Unterschrift nur jeweils in einer einzigen Funktion geleistet werden kann. Durch die Unterschriftsleistung in Wahrnehmung einer bestimmten Funktion sei die betreffende Person an der Unterschrift in anderer Funktion verhindert (Zitat: Demharter, ZWE 2012, 75, 76; Rpfleger 2010, 498, 499; GBO, § 29, Rdn. 10; Böttcher, Rpfleger 2011, 577, 584f.; Schmidt, a.a.O., 507; Merle, in: Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 24, Rdn. 124; anders ders. aber a.a.O. § 26, Rdn. 295; Bub, in: Staudinger, BGB, 2005, § 24 WEG, Rdn. 128). Zur Doppelfunktion des Beiratsvorsitzenden in seiner Eigenschaft als Wohnungseigentümer s. auch Engelhardt im Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2013, § 24 WEG RN 32).

    Ich bin davon ausgegangen, dass sich der Fragesteller daran stört, dass die Unterzeichnende nicht Alleineigentümerin, sondern lediglich Bruchteilseigentümerin zu 1/2 ist.

    Wichtige Entscheidungen fällt man mit Schnick Schnack Schnuck

  • Hallo, danke für eure schnellen Antworten.

    Habe inzwischen beanstandet. Es waren 9 Wohnungseigentümer anwesend, also ist die Beglaubigung einer Unterschrift eines Wohnungseigentümers (der nicht auch gleichzeitig Versammlungsleiter ist) hier kein großer Akt.

    So wie ich eure Antworten verstehe, ist es also auch kein Problem, wenn der Wohnungseigentümer, dessen Unterschrift beglaubigt wird, nur zu 1/2 Anteil eingetragen ist? In der Kommentierung habe ich immer nur gefunden "ein Wohnungseigentümer".

  • Hallo liebe Forumsmitglieder, ich bin mir gerade nicht schlüssig, was ich mit folgendem Fall machen soll:
    Es ist ein Beschlussprotokoll eingereicht worden zum Nachweis der Verwalterbestellung. Unterzeichnet durch den VL (gleichzeitig alter und neuer Verwalter). Versammlung dauerte 2 Minuten.
    Mit dem Hinweis, dass mangels weiterer/n Unterschrift/en das Protokoll derzeit nicht als Nachweis ausreicht, sind die Anwesenheitsliste der Wohnungseigentümer, woraus ersichtlich ist, dass sich fast alle durch den VL haben vertreten lassen, und das Protokoll jetzt von zwei Wohnungseigentümern (evtl. 1 WE und 1 Beirat?) unterschriftsbeglaubigt eingereicht worden.
    Wenn ich die Anwesenheitsliste nicht kennen würde, hätte ich kein Problem damit, aber so ....
    Ich dachte/denke auch, dass eigentlich nur der WE unterschreiben kann, der auch anwesend war.
    Das haben wir vorliegend aber nicht. Aber dass nur die Unterschrift des VL ausreichen soll, bezweifel ich auch.
    Hat irgendwer einen Idee, was ich jetzt damit mache? Oder ob das jetzt so ausreicht?
    Danke vielmals!

  • ...
    Ich dachte/denke auch, dass eigentlich nur der WE unterschreiben kann, der auch anwesend war.
    Das haben wir vorliegend aber nicht. Aber dass nur die Unterschrift des VL ausreichen soll, bezweifel ich auch.
    ..

    Wer an der Versammlung nicht teilgenommen haben, kann die im Protokoll wiederzugebenden Dinge auch nicht bestätigen, s.

    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post784820

    Das hat der BGH auch bei einer sog. Protokollierungsklausel (s. zum Begriff oben #8) so gesehen (Urteil vom 25. September 2015, V ZR 203/14)
    http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechts…091&pos=0&anz=1

    Auch ist eine 1-Mann-Versammlung, die mit Vollmachten der übrigen WEig. abgehalten wird, prinzipiell zulässig (OLG München, Beschluss vom 11. 12. 2007 - 34 Wx 14/07 = NZM 2008, 577 = FGPrax 2008, 58 = MittBayNot 4/2008, 290
    http://www.notare.bayern.de/fileadmin/file…8_4.pdf#page=42
    s. dazu auch hier:
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post784087

    Wie das OLG München ausführt, ist allerdings auch in diesem Fall aus Gründen der Rechtssicherheit (Zitat): „unverzichtbar, dass die Kundgabe der Stimmabgabe nach außen in Erscheinung treten, also tatsächlich als Formalakt stattfinden muss (BayObLG, NJW-RR 1996, 524; Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 23 Rdnr. 27; Drasdo, Die Eigentümerversammlung nach WEG, Rdnr. 248). Ebenso unverzichtbar ist die Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Versammlungsleiter, wodurch erst der Eigentümerbeschluss rechtswirksam zustande kommt (BGHZ 148, 335 = DNotZ 2002, 131). Die spätere Abfassung einer Niederschrift durch den Versammlungsleiter reicht nicht aus. Notwendig ist zwar nicht, dass eine Protokollierung der Beschlüsse noch in der Versammlung erfolgt. Denn § 24 Abs. 6 WEG verlangt solches nicht (vgl. Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., § 24 Rdnr. 59). Doch muss dann auf andere Weise (siehe BayObLG, NJW-RR 1996, 524, 525) die Fixierung des Abstimmungsvorgangs und seines Ergebnisses sichergestellt sein. Daran fehlt es hier. …“

    Selbst wenn also vorliegend das Protokoll nur von dem Versammlungsleiter unterschrieben worden wäre, müsste es also die Feststellung der Beschlussfassung und die Kundgabe des Beschlussergebnisses enthalten.

    In Deinem Fall haben sich aber offenbar nicht alle Wohnungseigentümer durch den Verwalter vertreten lassen (…“die Anwesenheitsliste der Wohnungseigentümer woraus ersichtlich ist, dass sich fast alle durch den VL haben vertreten lassen.."). Also müssen Wohnungseigentümer anwesend gewesen sein, von denen einer neben dem Versammlungsleiter das Protokoll unterschreiben kann.

    Falls also das Protokoll die Feststellung der Beschlussfassung und die Kundgabe des Beschlussergebnisses enthält, wäre dessen Unterschrift unter dem Protokoll nachzuholen und öffentlich beglaubigen zu lassen. Die Unterschrift des Beiratsvorsitzenden oder seines Vertreters benötigst Du nur dann, wenn ersichtlich ist, dass es einen solchen gibt und dieser ebenfalls an der Versammlung teilgenommen hat.

    Enthält das vorgelegte Protokoll keine Feststellung der Beschlussfassung und die Kundgabe des Beschlussergebnisses, kannst Du es den Hasen geben….:teufel:

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  • Guten Morgen,

    ich habe eine ergänzende Frage zur qualifizierten Protokollierungsklausel. Sofern in der Gemeinschaftsordnung festgelegt wurde, dass das Protokoll neben dem Verwalter immer auch von zwei Wohnungseigentümern zu unterzeichnen ist, macht ein Verstoß hiergegen einen gefassten Beschluss doch nur anfechtbar oder ist der Beschluss nichtig? Im ersteren Fall müsste die Unwirksamkeit dann doch gemäß § 46 WEG durch Anfechtungsklage fristgerecht angefochten werden. Nach Fristablauf wäre der Beschluss dann doch wirksam.

    Danke
    Ron

  • Ich finde den Thread momentan nicht.* Am 5.9.2014 habe ich dazu ausgeführt:

    Der Bestellungsbeschluss verstößt gegen die Protokollierungsklausel. Der BGH hat im B. v. 30. März 2012, V ZR 178/11, offen gelassen, ob ein solcher Beschluss heilbar ist („..Der Verstoß gegen eine qualifizierte Protokollierungsklausel wird als heilbar angesehen (OLG München, NJW 2008, 156, 157; Riecke/Schmid/ Riecke, WEG, 3. Aufl., § 24 Rn. 82 aE; Spielbauer/Then, WEG, 2. Aufl., § 24 Rn. 41; Greiner, Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., Rn. 921). Ob das, wofür gute Gründe sprechen, zutrifft, muss hier nicht entschieden werden.“).

    Nur: Wie sollte diese Heilung aussehen ?

    Wer nicht an der Versammlung teilgenommen hat, kann das Protokoll auch nicht unterschreiben s. oben: OLG München, NZM 2007, 772 = DNotZ 2008, 291; OLG Hamm ZWE 2011, 417= FGPrax 2012, 11; Demharter ZWE 2012, 75/76).

    Also kann es auch keine Heilung geben.

    Reichel-Scherer führt dazu im juris-PK, BGB Band 3, 6. Auflage 2012, Stand 01.10.2012, § 23 RN 59 aus:

    „Ein schwebend unwirksamer Beschluss liegt dann vor, wenn noch nicht alle Wirksamkeitsvoraussetzungen erfüllt sind. Bis zu diesem Zeitpunkt steht der schwebend unwirksame Beschluss einem nichtigen Beschluss gleich…“

    Mangels Heilungsmöglichkeit würde ich daher von einem nichtigen Beschluss ausgehen.

    * s. hier: https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post974837

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