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Thema: Vormerkung Erstreckung

  1. #1
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    Vormerkung Erstreckung

    Hallo Leute!

    Haben folgenden Fall vorliegen, und bin mir nicht schlüssig, ob man diesen so vollziehen kann:

    A und B sind Miteigentümer zu je 1/2.
    A überträgt nun seine Miteigentumshälfte auf B; Auflassung etc. entsprechend auch enthalten.

    Lastend auf beiden ME-Anteilen ist je eine inhaltlich identische Rückerwerbsvormerkung für C.

    Hinsichtlich des übertragenen ME-Anteils wird diese zur Löschung bewilligt und beantragt; hinsichtlich der verbleibenden Vormerkung wird übereinstimmend erklärt, dass diese auch fortan bestehen soll. Die Erstreckung (sic!) derselben auf den nunmehr hinzuerworbenen ME-Anteil wird allseits bewilligt und beantragt.

    Ich tue mir jetzt schwer damit, ob ich diese Vormerkung allein aufgrund vorstehendem am Alleineigentum eintragen kann, oder ob vielmehr nicht auch ein ausdrücklicher Vertragseintritt d. Erwerbs B in diese Rückübertragungsverpflichtung erforderlich ist.

    Oder bin ich da zu genau, und ihr würdet dies im Wege der Auslegung durchgehen lassen?!

  2. #2
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    Die "Erstreckung" der Vormerkung ist eigentlich, auch wenn es in der Veränderungsspalte bei der bereits eingetragenen Vormerkung eingetragen wird, insoweit eine Neubestellung (vgl. MünchKomm § 885; genaue Fundstelle wird ggf. nachgeliefert). Und bei der Neubestellung einer Vormerkung prüft das Grundbuchamt grds. nur die Bewilligung des Eigentümers.

  3. #3
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    Eine Erstreckung der Vormerkung gibt es ohnehin nicht.

    Zwar ist das Bestehen des Anspruchs nicht nachzuweisen. Jedoch muss zumindest dargetan werden, welcher Anspruch gesichert werden soll (wohl ursprünglicher Anspruch aufgrund Schuldübernahme?). Das ist vorliegend nicht der Fall. Deswegen würde ich auch nichts ohne weitere Erklärung eintragen.

    Im übrigen verstehe ich den Sinn nicht so ganz. Wenn die beiden Vormerkungen bestehen bleiben würden, wäre alles viel einfacher und kostengünstiger. Die Umschreibung auf B ist dem C gegenüber ohnehin relativ unwirksam.

    Das Ganze macht eigentlich nur Sinn, wenn C der Auflassung zugestimmt hat und damit der Eigentumswechsel auch ihm gegenüber wirksam wurde.

  4. #4
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    Der C hat bei der ganzen Erklärung (beurkundet, logischerweise) mitgewirkt und unterschrieben, sodass wir insoweit zumindest von einer konkludenten Zustimmung ausgehen können.

    Kostenrechtlich ist mir die Sache als Grundbuchamt weitgehend egal.

    Ich frage mich nur, ob grundbuchverfahrensrechtlich aufgrund des formellen Konsensprinzps weitergehendes zu prüfen ist, oder ob ich aufgrund vorliegender Unterlagen eintragen kann?

    Sowie, wie Ihr dies eintragen würdet (Veränderungsspalte?)

    Und desweiteren, rein Interesse halber, ob materiell-rechtlich der Anspruch wirksam "erstreckt" wurde; m.E. wohl ja....

  5. #5
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    Wenn der im Hinblick auf den Miteigentumsanteil des A bestehende Rückübereignungsanspruch des C erloschen ist und die Vormerkung insoweit gelöscht wird, kann eine neue Vormerkung an diesem Anteil nur begründet werden, wenn B und C nunmehr insoweit einen neuen Rückübereignungsanspruch begründen, weil es ohne Anspruch keine Vormerkung gibt. Die bloße dingliche "Erstreckung" einer Vormerkung ist aus Akzessorietätsgründen nicht möglich.

  6. #6
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    Vielen Dank für Eure Hinweise.

    @cromwell: "wenn B und C nunmehr insoweit einen neuen Rückübereignungsanspruch begründen, weil es ohne Anspruch keine Vormerkung gibt".

    Dies würde ich in der Urkundenformulierung sehen, wonach "die Beteiligten (alle!) übereinstimmen erklären, dass die auf dem Anteil des B lastende Vormerkung fortan sich auch auf den hinzugekommenen ME-Anteil bzw. das sodann bestehende Alleineigentum insgesamt beziehen soll".

    Ich frage mich dabei jedoch nur, ob das GBA im Rahmen des formellen Konsensprinzips (Bewilligungsgrundsatz) so weit in die schuldrechtliche Prüfung des Anspruchs einzusteigen hat. Gesetzt dem Fall, es wird lediglich ein abstrakte Bewilligung auf Eintragung einer Vormerkung vorgelegt, wäre auch diese m.E. ohne weitergehende Prüfung zu vollziehen, sofern das GBA keine begründeten Zweifel am Nichtbestehen des zugrundeliegenden schuldrechtlichen Anspruchs hat. Oder liege ich dabei falsch?

    Wäre es hilfsweise nicht auch möglich, auch aus kostenrechtlichen Gründen (@ marcus77), wenn der Notar den gem. § 15 GBO gestellten Antrag auf Löschung und "Erstreckung" zurücknehmen würde und beide bestehenden Vormerkungen bestehen bleiben würden. Die Zustimmung des C zur Veräußerung ist ausdrücklich in der Urkunde enthalten.

  7. #7
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    Wenn vernünftig beurkundet würde, bräuchte man in das dürftig Beurkundete nichts hineinzulesen.

    Die Sache mit der „abstrakten“ Bewilligung der Vormerkung halte ich für ein schönes Beispiel dafür, dass irgend einmal etwas vertreten wurde, das dann jeder vom anderen abschreibt, ohne auch nur im Ansatz über den Kern des Problems nachzudenken.

    Die Eintragung einer Vormerkung aufgrund einer „isolierten“ und den gesicherten Anspruch nicht konkret bezeichnenden Bewilligung kommt nicht in Betracht (LG Bonn, Beschl. v. 24.9.2004 – 6 T 196/04, MittBayNot 2005, 47; Schöner/Stöber, GBR, 15. Aufl., Rn 1507, 1514). Entgegen einer weit verbreiteten Ansicht (Schöner/Stöber a. a. O. Rn 1514 m. w. N.) ist es aber auch erforderlich, dass dem Grundbuchamt der schuldrechtliche Vertrag über den zu sichernden Anspruch vorgelegt wird, weil alles, was bei der Eintragung in Bezug genommen wird, auch Inhalt der Grundakten zu sein hat und es zudem mit der Publizitätsaufgabe des Grundbuchs unvereinbar ist, dass sich der Rechtsverkehr aufgrund einer Grundbuch- und Akteneinsicht keine Gewissheit über den Inhalt und die Reichweite des gesicherten Anspruchs verschaffen kann. Mit der bloßen Angabe des Namens des beurkundenden Notars und des Datums sowie der URNr. des Vertrags ist es insoweit nicht getan (so aber Schöner/Stöber a. a. O.), weil dem geltenden Recht im Rahmen einer erfolgenden Bezugnahme eine solche in der Eintragungsbewilligung enthaltene „Weiterverweisung“ auf nicht zu den Grundakten eingereichte Urkunden fremd ist.

  8. #8
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    Besten Dank für diese Ausführungen, die zwar nicht durch die h.M. gedeckt sind, jedoch im Ergebnis wie immer durchdacht und auf den Punkt gebracht dargelegt wurden.

    Nichts desto trotz, um auch die Sache "vom Tisch" zu bekommen:
    Wäre es hilfsweise nicht auch möglich, auch aus kostenrechtlichen Gründen (@ marcus77), wenn der Notar den gem. § 15 GBO gestellten Antrag auf Löschung und "Erstreckung" zurücknehmen würde und beide bestehenden Vormerkungen bestehen bleiben würden. Die Zustimmung des C zur Veräußerung ist ausdrücklich in der Urkunde enthalten.

  9. #9
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    Zitat Zitat von AbteilungEins Beitrag anzeigen
    Nichts desto trotz, um auch die Sache "vom Tisch" zu bekommen:
    Wäre es hilfsweise nicht auch möglich, auch aus kostenrechtlichen Gründen (@ marcus77), wenn der Notar den gem. § 15 GBO gestellten Antrag auf Löschung und "Erstreckung" zurücknehmen würde und beide bestehenden Vormerkungen bestehen bleiben würden. Die Zustimmung des C zur Veräußerung ist ausdrücklich in der Urkunde enthalten.
    Könnte sein, dass der Anspruch aus der Vormerkung erloschen ist, wenn er nicht ausgeübt wurde, daher könnte es Sinn machen, eine "neue" Vormerkung einzutragen.

  10. #10
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    Zitat Zitat von AbteilungEins Beitrag anzeigen
    Besten Dank für diese Ausführungen, die zwar nicht durch die h.M. gedeckt sind, jedoch im Ergebnis wie immer durchdacht und auf den Punkt gebracht dargelegt wurden.

    Nichts desto trotz, um auch die Sache "vom Tisch" zu bekommen:
    Wäre es hilfsweise nicht auch möglich, auch aus kostenrechtlichen Gründen (@ marcus77), wenn der Notar den gem. § 15 GBO gestellten Antrag auf Löschung und "Erstreckung" zurücknehmen würde und beide bestehenden Vormerkungen bestehen bleiben würden. Die Zustimmung des C zur Veräußerung ist ausdrücklich in der Urkunde enthalten.
    Du lebst - zumindest teilweise - von den Gebühren, die durch deine Kostenrechnungen hereinkommen, wieso machst du dir Gedanken, die sich die Antragsteller oder vielleicht der Notar machen sollten.

    Ich würde - auch aus kostenrechtlichen Gründen - und weil ich die Meinung von Cromwell vertrete, Löschung der eingetragenen Vormerkungen und Eintragung einer neuen für sinnvoller halten.

  11. #11
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    Ein Antrag auf Löschung und Neueintragung liegt bereits vor (aus Staudinger/Gursky § 883 Rn 365):

    "Dagegen ist es offensichtlich, daß bei [...] Anspruchserweiterung die bisherigen Grenzen der Vormerkung überschritten würden [...]; die entsprechende Ausdehnung der Vormerkung muß deshalb erst im Wege des § 885 herbeigeführt werden, denn die Erweiterung ist ja der Sache nach eine teilweise Neubestellung."

    Der Knackpunkt ist, ob ein Nachweis über den erweiterten Anspruch zu führen ist.

  12. #12
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    Vielen Dank für diese Fundstelle, @45.

    Legt man der Problematik der Nachweisführung des erweiterten Anspruchs die (auch von cromwell zitierten) Ausführungen in Schöner/Stöber, GBR, 15. Aufl., Rn 1507, 1514 zugrunde, so dürfte das GBA m.E. auch in vorliegendem Falle keinen solchen verlangen, und hätte die Vormerkung entsprechend einzutragen.

    Nach Ansicht von cromwell wäre dieser Nachweis jedoch zu führen.

  13. #13
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    Wie ich bereits gesagt habe: Zumindest plausibler Sachvortrag wäre erforderlich. Den hast Du aber gerade nicht. Ich würde auf gar keinen Fall mit den Dir vorliegenden Unterlagen eintragen! Schon allein deshalb, weil man die weit verbreitete Schlamperei der Notare nicht auch noch mit großzügiger Auslegung und schon gleich gar nicht aufgrund von Vermutungen ("wird schon so sein") unterstützen sollte!!

  14. #14
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    Habe nun folgenden ähnlichen Fall und bräuchte Hilfe:

    Eingetragen sind Vater und Sohn zu je ½ im Grundbuch. Aufdem Anteil des Sohnes lastet zugunsten des Vaters und der Mutter eine Vormerkungzur Sicherung des bedingten Anspruchs auf (Rück-) Übertragung des Eigentums. Diese Vormerkung ist auf den Tod der Berechtigten befristet. Nun überträgt der Vater seinen Miteigentumsanteil an den Sohn, sodass dieser Alleineigentümer wird. In diesem Zuge wird zwischen Vater, Mutter und Sohn vereinbart, dass auch bezüglich des jetzigen Vertragsgegenstandes eine Rückübertragung unter bestimmten Bedingungen stattfinden soll. Diese Vereinbarungen sind mit den Vereinbarungen hinsichtlich der bereits eingetragenen Vormerkung identisch. Daseinzige, was fehlt, ist die Befristung. Nun wird bewilligt und beantragt, dass die bereits eingetragene Vormerkung auf den Vertragsgegenstand erstreckt wird.
    Da die Vereinbarungen hier explizit auf den Vertragsgegenstand beziehen und somit nachweislich ein Anspruch begründet worden ist, hätte ich im Hinblick auf die bereits zitierte Fundstelle im Staudinger kein Problem. Würdet ihr allerdings ein Problem darin sehen, dassdie ursprüngliche Vormerkung explizit befristet worden ist und die „neuen“Vereinbarungen eine solche Befristung nicht enthalten? Da es sich laut Staudinger um eine Neubestellung handelt, würde die Vormerkung in der Folge ja bezüglich des einen Miteigentumsanteils befristet sein und bezüglich des nun erworbenen nicht. Oder liege ich da falsch?

    Vielen Dank im Voraus!

  15. #15
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    Bedingungen und Befristungen können sich auch auf Teile eines Rechsgeschäfts beziehen. Dazu müßte die Leistung aber teilbar sein. Würde den Anspruch hier nicht in zwei Hälften aufteilen wollen. Ich halte das für ein Versehen, weil man die Befristung schlichtweg vergessen hat.

  16. #16
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    Vielen Dank! Dann werde ich das Notariat mal darauf aufmerksam machen.

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