zu großer Miteigentumsanteil übertragen

  • Guten Morgen. Ich habe folgendes Problem:
    In 3 Grundbüchern (I, II, III) waren jeweils 1/3 ME-Anteile an dem Grundstück Flurstück 1 zug. jeweils unterschiedlicher Eigentümer eingetragen.
    Vor 30 Jahren erfolgte im Grundbuch I eine Bestandsberichtigung. Hierbei wurde aus einem 1/3 ME-Anteil in dem Grundbuch I wohl versehnentlich ein 1/2 ME-Anteil gemacht und auch so unter einer neuen laufenden Nummer eingetragen.
    Es erfolgte nun ein Verkauf sämtlicher Bestände in den Grundbüchern I und II (ausdrücklich auch aufgeführt ist der 1/2 ME-Anteil). In diesem Zusammenhang hatte ich alle Bestände aus dem Grundbuch II in das Grundbuch I übertragen und sodann die ME-Anteile (1/2 und 1/3) zusammengefasst und unter einer neuen lfd. Nummer eingetragen. Dem Katasteramt ist nun aufgefallen, dass hier wohl ein Fehler vorliegen muss, da in ihrem System nun zu viele ME-Anteile auftauchen.
    Wie komme ich aus der Sache nun wieder raus?
    Ich wollte nun den Eigentümer anschreiben m.d.B. um Mitteilung, ob einer Berichtigung des Grundbuches zugestimmt wird, bin mir aber nicht sicher, ob dieser Weg der Richtige ist.
    Für Hilfe wäre ich dankbar.

    Mit freundlichen Grüßen

  • Führt zu dem mathematisch unmöglichen Ergebnis, dass die Summe der Anteile 7/6 ergibt. Insoweit kommt daher auch kein gutgläubiger Erwerb in Frage. Im Forum müßte sich dazu auch was unter "Hyperaufteilung" (Wohnungseigentum) finden lassen. Ich würde anhören, mir einen Antrag geben lassen (vom Gericht vorgefertigt + frankierter Rückumschlag) und dann berichtigen.

  • @ 45: Es handelte sich nicht um Wohnungseigentum. Dementsprechend warim Bestandsverzeichnis auch kein Hinweis darauf, wo die anderen ME-Anteile eingetragen sind. Ich selber wusste ehrlich gesagt bei Übertragung nicht, wo sich der restliche 1/3 Anteil versteckt hatte.

  • Man muß auch nicht wissen, wo die anderen Anteile sind - es reicht, dass das Ergebnis nicht sein kann. Darum ist auch der gutgläubige Erwerb bei einer Doppelbuchung ausgeschlossen: wenn ein Erwerber das Grundstück Flst. 1 auf normalem Wege, ein anderer es aber auch gutgläubig erwerben könnte, wer wäre dann letztlich der richtige Eigentümer? Denke daher schon, dass der Vergleich mit der Hyperaufteilung paßt.

  • Hallo,

    ich habe ein ähnliches Problem.
    Im Jahr 1993 sollte ein 437/1000 Miteigentumsanteil an einem Grundstück (Straße) ohne Eigentumswechsel auf sechs bestehende Wohnungsgrundbuchblätter übertragen werden. Eingetragen wurde in den sechs Blättern jeweils ein 437/1000 Miteigentumsanteil. Das Katasteramt teilt mir jetzt flott mit, dass im Liegenschaftskataster die Anteile einfach mal so in jeweils 437/6000 Miteigentumsanteile geändert wurden.
    Problem ist, dass in den sechs Grundbüchern inzwischen die Eigentümer mehrmals gewechselt haben und in zwei Blättern noch jeweils eine Grundschuld eingetragen ist. In den Urkunden wurde jeweils u.a. der eingetragene 437/1000 Anteil veräußert und belastet.
    Weiterhin wurde in der "Abschreibungsurkunde" nicht ausdrücklich erklärt, zu welchen Anteilen (also z.B. zu gleichen Teilen) der 437/1000 Anteil auf die sechs Blätter verteilt werden soll. Es wurde lediglich erklärt, dass der 437/1000 Anteil auf die sechs Blätter übertragen werden soll.
    Laut Aktenvermerk hatte meine Vorgängerin im Jahr 2013 mit einer Miteigentümerin und der Stadt telefoniert und diesen erklärt, dass wegen des gutgläubigen Erwerbs eine Berichtigung nur auf Grund Berichtigungsbewilligung der aktuellen Eigentümer erfolgen kann. Ein Antrag auf Berichtigung liegt bislang nicht vor.

    Ich bin an sich der Meinung, dass hier eine Berichtigung nur über eine entsprechende Bewilligung der aktuellen Eigentümer mit Zustimmung der eingetragenen Gläubiger erfolgen kann. Diese sind aber offensichtlich nicht besonders ambitioniert, so dass ich überlege, ob nicht ein Amtswiderspruch eingetragen werden müsste.

    Vielen Dank schon einmal für Eure Hilfe.

  • Ich gehe davon aus, dass es sich um eine Buchung nach § 3 Absätze 4, 5 GBO handelt, bei der anstelle der je 437/6000 MEA jeweils der gleiche 437/1000 MEA gebucht wurde. Damit handelt es sich um einen Fall der Doppelbuchung, bei der sich die für alle Eingetragenen geltenden Vermutungen des § 891 BGB aufheben (OLG Düsseldorf 9. Zivilsenat, Urteil vom 16.12.2016, I-9 U 275/09, 9 U 275/09, Rz. 33 unter Zitat RGZ 56, 58, 60; Gursky im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2013, § 892 RN 29 mwN). In solchen Fällen ist die Eintragung inhaltlich unzulässig. Inhaltlich unzulässig ist jede Eintragung, die einen Rechtszustand verlautbart, den es nicht geben kann. Hierzu zählen zB fehlerhafte Doppelbuchungen, aber auch sich widersprechende Eintragungen in den jeweiligen Grundbuchblättern, die sich gegenseitig ausschließen (s. OLG Rostock, Beschluss vom 15.4.2014, 3 W 76/11, Rz. 13
    http://www.landesrecht-mv.de/jportal/portal…true#focuspoint
    und Toussaint im jurisPK-BGB Band 3, 7. Auflage 2014, Stand 01.10.2014, § 891 RN 20 mwN in den Fußnoten 40 und 41)

    Eine Ergänzung oder Korrektur der Eintragungen kommt nicht in Betracht; s. Holzer im Beck'schen Online-Kommentar GBO, Hrsg: Hügel, Stand 01.11.2016, § 53 GBO RNern 93 - 96 und hier:
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1051995

    Die inhaltlich unzulässigen Eintragungen, an denen auch kein Rechtserwerb stattfinden konnte, sind mithin zu löschen. Schrandt führt dazu in Keller/Munzig, Grundbuchrecht – Kommentar, 7. Auflage 2015, § 53 RN 55 aus: „Sind die Voraussetzungen des § 53 Abs. 1 S. 2 dagegen erfüllt, so ist die unzulässige Eintragung einschließlich aller an sie anknüpfenden Eintragungen zu löschen. 150)
    150) BayObLGZ 1987, 390; Meikel/Streck, § 53 Rn 137; Bauer/v. Oefele/Meincke, § 53 Rn 119.
    Dazu ist den Beteiligten rechtliches Gehör zu gewähren; s. Hügel/Holzer, § 53 RN 86 und hier:
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post993371
    Die bisherigen Eintragungsanträge sind damit noch unerledigt und neu zu verbescheiden; s. Schrandt
    § 53 RN 57 unter Zitat (Fußnote 154): BayObLGZ 1991, 139, 142; Meikel/Streck, § 53 Rn 140; Bauer/v. Oefele/Meincke, § 53 Rn 125.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Es wird hier nach meiner Ansicht nicht in der gebotenen Weise zwischen wirksamen unrichtigen Eintragungen, die im Fall der Doppelbuchung ausnahmsweise keinen gutgläubigen Erwerb ermöglichen, und inhaltlich unzulässigen Nichteintragungen unterschieden. Denn wenn die Eintragungen inhaltlich unzulässig wären, wären es auch die Eintragungen in den Blättern, welche die Höhe der dort gebuchten Anteile zutreffend verlautbaren. Das kann natürlich nicht zutreffend sein, denn in diesem Fall wäre das gesamte Grundstück nicht mehr im Grundbuch gebucht.

    Die zutreffende Lösung ist folgende: Alle Eintragungen sind wirksam und nicht inhaltlich unzulässig, nur kann sich an sie - soweit sie erhöhterweise unrichtig sind - eben kein gutgläubiger Erwerb anschließen.

    Daraus folgt dann unschwer, wie die Unrichtigkeit zu beseitigen ist.

  • Der vorliegende Fall ist aber vergleichbar mit dem vom OLG Rostock entschiedenen Fall. Auch dort waren in der Summe mehr als 1000/1000 MEA nach § 3 Absatz 4 GBO gebucht. Das ist vorliegend nicht anders, weil bereits die Buchung in den 6 Wohnungsgrundbüchern die Summe von 2622/1000 MEA, mit dem restlichen 563/1000 MEA also die Summe von 3185/1000 MEA ergibt.

    Das OLG Rostock führt zur Beseitigung der „Zuvielbuchung“ aus: „Um die vorliegenden Widersprüche zwischen den Grundbuchblättern zu beseitigen, wird das Grundbuchamt zu prüfen haben, ob von Amts wegen eine Berichtigung ggf. nach Einholung der Berichtigungsbewilligungen sämtlicher betroffener Eigentümer in Betracht kommt oder aber möglicherweise auch die Voraussetzungen für ein Verfahren nach § 38 GBV vorliegen.“

    Die Ansicht, es sei von Amts wegen eine Berichtigung vorzunehmen, wird zwar von Keller in seiner Anmerkung in der FGPrax 2014, 246, 248 ff. (zurecht) kritisiert, weil das Grundbuchamt nicht von Amts wegen entscheiden könne. Auch hält er die Lösung des Falls durch das OLG Rostock „mit dem verfahrensrechtlich unzutreffenden „Schwert” der inhaltlichen Unzulässigkeit nach § 53 Abs. 1 S. 2 GBO“ für falsch, führt aber auch aus: „Zur inhaltlichen Unzulässigkeit nach § 53 Abs. 1 S. 2 GBO macht das OLG Rostock allgemein zutreffende Ausführungen. Bezogen auf die Frage, ob der sicher zu Unrecht eingetragene Amtswiderspruch auch inhaltlich unzulässig ist, sind die Schlussfolgerungen aber unzutreffend“

    Ich denke daher schon, dass sich der Fall auch über die inhaltliche Unzulässigkeit lösen lässt.

    Würde die Buchung nach § 3 Absatz 4 GBO aufgehoben, also das Grundstück wieder nach § 3 Absatz 8 GBO gebucht, wäre für das Grundstück ein neues Blatt anzulegen. Wie Eickmann in Keller/Munzig, Grundbuchrecht – Kommentar, 7. Auflage 2015, § 38 GBV RN 3 ausführt, sind auf diese Anlegung nicht etwa die §§ 116 ff. GBO anzuwenden. Vielmehr sei „das neue Blatt aufgrund des Inhalts der alten Blätter anzulegen. Bei der Entscheidung der Frage, welche Eintragungen aus den alten Blättern auf das neue Blatt zu übernehmen sind (Abs. 1 Buchst. b Nr. 2), ist die materielle Rechtslage zu berücksichtigen; es werden nur solche Eintragungen übernommen, die das GBAmt für materiell wirksam hält“.

    Also wären die 563/1000 MEA unverändert zu buchen, während anstelle der je 437/1000 MEA aufgrund der unzulässigen Doppelbuchung nur ein einziger 437/1000 MEA einzubuchen wäre. Dazu müssten die Beteiligten zuvor angehört werden, um etwaige Differenzen im Wege einer gütlichen Einigung beizulegen; auf dieses Ermittlungsverfahren ist § 26 FamFG anwendbar (Zitat nach Eickmann, aaO).

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Der springende Punkt ist, dass die Entscheidung des OLG Rostock in dieser Frage einfach falsch ist. Wenn die Miteigentumsanteile in verschiedenen Blättern ursprünglich zutreffend mit einer maximalen Gesamthöhe von 1/1 wirksam gebucht sind, dann können durch eine nachträgliche Veränderung in einem dieser Blätter, welche in der Gesamtschau aller Blätter eine Gesamthöhe von mehr als 1/1 ergibt, nicht auf einmal die Eintragungen in allen Blätter inhaltlich unzulässig werden! Wäre dies der Fall, wäre das Grundstück überhaupt nicht mehr im Grundbuch gebucht und es könnten nicht einmal mehr wirksame Verfügungen in den Blättern erfolgen, in welchen die Höhe des dortigen Anteils zutreffend angegeben ist.

    Die einzig richtige Lösung ist also: Die Eintragungen (auch die "erhöhte" in einem einzelnen Blatt) sind in allen Blättern nach wie vor wirksam und es ist nur die Eintragung in dem Blatt unrichtig, in welchem ein "Zuviel" verlautbart wird. Eine ganz andere Frage ist, ob sich an solche (wirksamen!) Eintragungen ein gutgläubiger Erwerb anschließen kann.

    Es kann ja auch gar nicht anders sein, denn auch eine Doppelbuchung setzt im Rechtssinne eine wirksame Buchung voraus und nur deshalb, weil eine wirksame Buchung vorliegt, stellt sich ja überhaupt die Frage, ob sich an solche Eintragungen ein gutgläubiger Erwerb anschließen kann (was bei inhaltlich unzulässigen Eintragungen von vorneherein nicht möglich wäre). Einer inhaltlich unzulässigen Eintragung wohnt - als Nichteintragung - keine Vermutung i. S. des § 891 BGB inne und daher können sich bei Doppelbuchungen die Vermutungen nur gegenseitig aufheben, weil beide Buchungen wirksam sind.

  • Deine Lösung ließe aber nur den Weg der Grundbuchberichtigung offen. Diese erfolgt nur auf Antrag. Wie der Threadstarter oben ausführt, sind die Beteiligten „aber offensichtlich nicht besonders ambitioniert“. Also muss es auch eine Möglichkeit geben, den erkennbar unrichtigen Zustand im Amtsverfahren nach §§ 53 I 2 GBO, 38 GBV zu beseitigen. Das lässt sich dadurch bewerkstelligen, dass die Buchung nach § 3 Absatz 4 GBO aufgehoben wird. Da wegen der fehlerhaften Doppelbuchung keiner der sechs Erwerber des Wohnungseigentums auch das Eigentum an dem 437/1000 MEA am Straßengrundstück erlangen konnte, ist dieses Eigentum beim früheren Miteigentümer, also dem Veräußerer, verblieben. Damit ist dann bei der Buchung nach § 3 Absatz 8 GBO auch der frühere Miteigentümer mit dem 437/1000 MEA wieder einzutragen. Ob dann die seinerzeit erklärte Auflassung wieder vollzogen werden kann, hängt davon ab, ob sie sich überhaupt auf einen 437/6000 MEA am Straßengrundstück bezieht.

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  • Aber die Berichtigung im Amtsverfahren hat doch mit einer inhaltlichen Unzulässigkeit nichts zu tun. Unrichtige (wirksame) Eintragungen und unwirksame inhaltlich unzulässige (Nicht-)Eintragungen schließen sich gegenseitig aus. Es kann nur das eine oder das andere vorliegen, nicht aber beides kumulativ.

  • Vielen herzlichen Dank für die tollen Beiträge!
    Ich habe jetzt für mich entschieden, dass ich folgendermaßen vorgehen werde (und hoffe, dass die Grundbuchexperten nicht in Ohnmacht fallen :gruebel::(
    Nach Anhörung der eingetragenen Eigentümer und Gläubiger werde ich nach § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO in den sechs Grundbüchern jeweils einen 2.185/6.000 (437/1.000 - 437/6.000) Miteigentumsanteil von Amts wegen löschen mit der Begründung, dass nur ein Teil der Eintragung inhaltlich unzulässig ist, da an den jeweiligen 2.185/6.000 Anteilen kein Rechtserwerb stattfinden konnte (gutgläubiger Erwerb war nicht möglich, da insgesamt über 1.000/1.000 hinausgehend). Ein 437/6.000 Anteil verbleibt dann jeweils in den Grundbüchern.
    Hinsichtlich der eingetragenen Grundschulden werde ich von Amts wegen ebenfalls den 2.185/6.000 Anteil aus der Pfandhaft entlassen, da bei Löschung einer unzulässigen Eintragung auch alle an sie anknüpfenden Eintragungen zu löschen sind.
    Es ist zwar nicht ausschlaggebend, aber ich denke, dass diese Lösung für alle aktuellen Eigentümer letztendlich auch vorteilhaft ist. Rein praktisch ändert sich für die Eigentümer ja auch nichts. Man wird allerdings sehen, ob Einwände und/oder später Beschwerden gegen die Eintragungen erhoben werden.

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