Auf die Anzahl der Urkunden kommt es nicht an. Es fällt pro Recht eine Geb. an.
GNotKG
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Ich habe leider schon wieder ein Problem mit meinem Lieblingsthema:
Der Eigentümer A veräußert ein Grundstück an B und will diesbezüglich zwei Vormerkungen eingetragen haben.
Mit der ersten Vormerkung soll der Anspruch des A auf ein Wiederkaufsrecht gesichert werden, welches für den Fall besteht, dass nicht innerhalb von zwei Jahren nach Abschluss des KV mit dem Bau eines Ferienhauses begonnen wird oder falls nicht innerhalb von vier Jahren nach Abschluss des KV das Ferienhaus bezugsfertig ist.
Mit der zweiten soll der Anspruch des A auf ein Ankaufsrecht gesichert werden, welches für den Fall besteht, dass der Käufer oder sein Rechtsnachfolger innerhalb von 30 Jahren nach Abschluss des KV die Grundstücke in einer Weise nutzen, die dem Bebauungsplan un dem Sinn und Zweck des Ferien- und Erholungsparkes widersprechen oder die in grober Weise gegen die Interessen der Allgemeinheit, insbes. den übrigen Grundstückseigentümern, verstößt.
Jede Veräußerung des Grundstücks durch den Käufer/Rechtsnachfolger innerhalb von 30 Jahren nach Abschluss KV bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung von A. Die Zustimmung ist ausgeschlossen, wenn der Veräußernde in dem übertragenden Rechtsgeschäft dem Erwerber nicht dieselben Auflagen wie in diesem Vertrag überträgt.
Der Käufer verpflichtet sich, sein Ferienhaus so einzurichten, dass es zur Vermietung an Feriengäste geeignet ist. Er verpflichtet sich, sofern er es nicht selbst nutzt, das Ferienhaus auf die Dauer von 15 Jahren nach Fertigstellung, insbesondere in der Zeit vom 15.03. bis 30.09. eines jeden Jahres, überwiegend zur Vermietung freizuhalten und Feriengästen gegen marktübliches Entgelt anzubieten.
a)
Mein erstes Problem hierbei ist, ob die Ansprüche, die den jeweiligen Vormerkungen zu Grunde liegen bedingt, befristet oder bedingt und befristet sind.
Ich habe nämlich schon andere Grundakten gesehen, wo auch Vormerkung in diesem Sinne eingetragen wurden und bezüglich des Wiederkaufsrechts wurde da eingetragen, dass dieser Anspruch bedingt und befristet ist. Bezüglich des Ankaufsrechts wurde geschrieben, dass es bedingt ist.
Mir ist nicht klar, warum eine derartige Differenzierung vorgenommen wurde.
Meiner Ansicht nach würde ich entweder bei beiden schreiben, dass es bedingt und befristet ist oder, dass es bedingt ist. Ich bin mir nicht ganz sicher, ob es hier ein bedingter oder ein bedingter und befristeter Anspruch ist. Eigentlich ist ja in der Bedingung, die hier zu Grunde liegt, auch gleichzeitig die Befristung für das Ankaufs- und Wiederkaufsrecht enthalten oder müsste ich, dass diese beiden Rechte nur befristet bestehen noch extra deutlich machen. Was meint ihr dazu?
b)
Mein anderes Problem sind wieder die Kosten:Bezüglich der Vormerkung zum Wiederkaufsrecht würde ich den kompletten Verkehrswert nehmen (§ 51 I 2 GNotKG) und bezüglich der Vormerkung zum Ankaufsrecht würde ich nur die Hälfte des Verkehrswertes nehmen (§ 51 I 1 GNotKG).
Bezüglich der Erhöhungen bei der Eigentumsumschreibung bin ich mir nicht so ganz sicher:
Ich würde hier eine eine Erhöhung um 10 % (gem. § 50 Nr. 1) vornehmen, da es zur Veräußerung der Zustimmung von A bedarf.
Da hier ein Ferienhaus gebaut werden muss, würde ich hier auch eine Erhöhung nach § 50 Nr. 3 a) GNotKG nehmen (Ferienhaus = Wohngebäude oder?).
Ob ich hier nun auch eine Erhöhung nach § 50 Nr. 2 GNotKG nehmen kann, ist mir noch nicht so ganz klar. Was meint ihr denn dazu?
Ich hoffe, dass wir bald mal einen Kommentar zum GNotKG erhalten, der dann ein paar hilfreiche Erörterungen zu diesem § enthält.
Danke schon einmal für eure Rückmeldungen.
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Zu a):
So lange nur die Ansprüche - und nicht auch die Vormerkungen selbst - bedingt/befristet sind, brauchst Du Dir da eigentlich nicht so viele Gedanken zu machen. Es reicht da nämlich Bezugnahme auf die Bewilligung zur Eintragung aus, so dass Du im Zweifel einfach eine Vormerkung zur Sicherung eines Wiederkaufs- bzw. eines Ankaufsrechts eintragen kannst.Zu b):
Den Wert für die Umschreibung würde ich mit 150 % des Kaufpreises annehmen und für das Wiederkaufsrecht würde ich den halben Wert nehmen und für das Ankaufsrecht den vollen (§ 51 GNotKG). -
Ich habe die Akte nun wieder vorgelegt bekommen, um die Angelegenheit abzurechnen und da ist mir aufgefallen, dass gesagt wurde, dass beide Vormerkungen (Ankaufs- und Wiederkaufsrecht) den Gleichrang haben sollen.
Wie berechne ich dann im Sinne von § 45 I GNotKG die Angelegenheit? Spielt es hier überhaupt eine Rolle, da es hier ja eh um Vormerkungen geht und der Rangrücktritt einer Vormerkung ist gebührenfrei oder?
Ich würde hier eine 1,5-Gebühr Nr. 14110 nach 101.790 € (67.860 €=Kaufpreis) für die Eigentumsumschreibung; eine 0,5-Gebühr nach Nr. 14150 nach 33.930 € für die Vormerkung bzgl. Wiederkaufsrecht und eine 0,5-Gebühr nach Nr. 14150 nach 67.860 € für die Vormerkung bzgl. Ankaufsrecht berechnen.
Die Gleichrangbestimmung würde ich hier also nicht berücksichtigen bei der Gebührenberechnung.
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Na, ich hoffe dann mal, dass die Vormerkungen auch mit Gleichrangvermerk eingetragen wurden...
Was die Kosten angeht, kann ich in der Rangbestimmung (die ohnehin nur die gesetzliche Folge von gleichzeitig gestellten Anträgen wiederholt) aber nichts Kostenrelevantes entdecken - und zwar unabhängig davon, dass es sich hier um Vormerkung und nicht um Rechte i.S.d. Vorbemerkung 1.4.1.2 handelt.
Was die Werte angeht, wurde Deine Frage doch schon in Posting #43 beantwortet.
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Danke für die Antwort.
Ja, die Gleichrangvermerke sind erfolgt.
Vor Weihnachten konnten wir allerdings die KRen nicht mehr zum Soll stellen (wg. Ende Haushaltsjahr) und darum hab ich die Akte erst jetzt bzgl. der Erstellung der KR bekommen.
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Ja ja, die HWS-Problematik zum Jahresende...
Ich habe mir angewöhnt, in dieser Zeit die Kosten mit EUREKA Kosten ohne Sollstellung anzufordern. So bekomme ich nicht im neuen Jahr zig Akten zur Kostenberechnung vorgelegt.
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Hallo liebe Mitstreiter,
mich beschäftigt die Frage, welcher Wert für die Eintragung des Erstehers zum Ansatz gebracht werden muss.
Der Ersteher war zu 49/100 als Eigentümer A im Grundbuch zusammen mit 2 weiteren Miteigentümern eingetragen. Es erfolgte die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft.
Zuschlag erfolgte an den Miteigentümer A. Der Verkehrswert beträgt 92.000 Euro.
Ich habe den vollen Verkehrswert angesetzt, weil ich der Meinung bin, dass es auf die Voreintragung des Miteigentümers zu einem 49/100 Anteil nicht ankommt. Nach bisheriger KostO (Korintenberg, 17. Auflage § 60 RNr. 27) ist die Gebühr vom ganzen Wert des Grundstücks anzusetzen, weil es keinen Unterschied macht, ob die Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder zur Aufhebung der Gemeinschaft erfolgte. So auch BayObLG, BReg 3 Z 28/89 Beschluss v. 8.6.1989.
Im GNotKG habe ich nichts gegenteiliges gefunden.
Wie seht Ihr das? -
Hallo liebe Mitstreiter,
mich beschäftigt die Frage, welcher Wert für die Eintragung des Erstehers zum Ansatz gebracht werden muss.
Der Ersteher war zu 49/100 als Eigentümer A im Grundbuch zusammen mit 2 weiteren Miteigentümern eingetragen. Es erfolgte die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft.
Zuschlag erfolgte an den Miteigentümer A. Der Verkehrswert beträgt 92.000 Euro.
Ich habe den vollen Verkehrswert angesetzt, weil ich der Meinung bin, dass es auf die Voreintragung des Miteigentümers zu einem 49/100 Anteil nicht ankommt. Nach bisheriger KostO (Korintenberg, 17. Auflage § 60 RNr. 27) ist die Gebühr vom ganzen Wert des Grundstücks anzusetzen, weil es keinen Unterschied macht, ob die Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder zur Aufhebung der Gemeinschaft erfolgte. So auch BayObLG, BReg 3 Z 28/89 Beschluss v. 8.6.1989.
Im GNotKG habe ich nichts gegenteiliges gefunden.
Wie seht Ihr das?Genauso, Grundlage ist das Ersuchen zur Eintragung als Volleigentümer, es ist ja nicht der andere Anteil allein versteigert worden. Also voller Verkehrswert, wenn höher als Ersteigerungswert, ansetzen.
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...danke, bestärkt mich sehr...;)
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Zur Ausgangsfrage (Wert einer bedingten Rückauflassungsvormerkung):
Ich halte den 2. Halbsatz des § 45 III GNotKG so auf den ersten Blick auch für verwirrend, meine allerdings, dass nach GNotKG der volle Wert anzusetzen ist.Ich schrieb kürzlich in einem Beschluss (der allerdings beim OLG in der Beschwerde liegt):
"In der Gesetzesbegründung zu § 45 GNotKG, BT-Drucksache 17/11471, Seite 167, heißt es:
„Absatz 3 ist neu und soll den Geschäftswert von Vormerkungen ausdrücklich regeln. Erfasst werden sämtliche Vormerkungen, soweit es sich nicht um eine in Absatz 2 geregelte Löschungsvormerkung handelt. Durch den zweiten Halbsatz soll erreicht werden, dass bei Eintragungen von Vormerkungen, welche ein Vorkaufs- oder Wiederkaufsrecht absichern, der gleiche Geschäftswert wie bei der Beurkundung der Bestellung dieser Rechte anzusetzen ist.
Wie bereits nach aktueller Rechtslage soll der Wert des vorgemerkten Rechts maßgebend sein; ihrer geringeren wirtschaftlichen Bedeutung trägt ein ermäßigter Gebührensatz bei der Grundbucheintragung Rechnung (vgl. Korintenberg/Lappe/Bengel/Reimann, KostO, 18. Aufl., § 66 Rnr. 5).“
In der Gesetzesbegründung zu § 51 GNotKG, BT-Drucksache 17/11471, Seite 171, heißt es:
„Absatz 1 soll an die Stelle von § 20 Absatz 2 KostO treten.
Der Vorschlag enthält in Satz 1 eine ausdrückliche Regelung für Ankaufsrechte und sonstige Erwerbs- und Veräußerungsrechte. Die Bewertung derartiger Rechte ist im geltenden Recht nicht ausdrücklich geregelt. Sie erfolgt derzeit entweder zum Verkehrswert der betroffenen Sache oder mit dem halben Wert in analoger Anwendung des § 20 Absatz 2 KostO. Das Abgrenzungskriterium für die eine oder andere Bewertung, nämlich die Nähe zum bedingten Kaufvertrag oder zum Vorkaufsrecht (Korintenberg/Lappe/Bengel/Reimann, KostO, 18. Aufl., § 20 Rnr. 42), ist unscharf. Der vorgeschlagene Absatz 1 Satz 1 soll daher klarstellen, dass derartige Rechte grundsätzlich mit dem Verkehrswert der betroffenen Sache zu bewerten sind und die analoge Anwendung von Satz 2 nicht mehr in Betracht kommt.
Satz 2 übernimmt den Regelungsgehalt des § 20 Absatz 2 KostO, der durch seine Stellung im Anschluss an die Wertbestimmung für Ankaufsrechte und dergleichen auf seinen Wortlaut zurückgeführt werden soll. Die derzeitige Formulierung, wonach dieser Wert „in der Regel“ gilt, ist in Absatz 1 nicht mehr enthalten. Die Funktion dieser Einschränkung soll in modifizierter Weise von Absatz 3 übernommen werden. Damit soll aus Gründen der Vereinfachung bewirkt werden, dass eine Abweichung vom hälftigen Verkehrswert nur noch im Einzelfall bei außergewöhnlichen Umständen in Betracht kommt. Eine Bewertung nach der Wahrscheinlichkeit der Ausübung kann damit zukünftig unterbleiben. Nur in außergewöhnlich gelagerten Fällen kann eine Korrektur augenscheinlich unbilliger Ergebnisse erfolgen.“
Anhand des Wortlautes des Gesetzestextes und der Gesetzesmaterialien ist damit ersichtlich, dass Rechte, die den Anspruch auf Rückübertragung sichern, anders bewertet werden müssen als Rechte, die ein Vorkaufs- oder Wiederkaufsrecht sichern. Aufgrund des Analogieverbotes gilt der hälftige Wert tatsächlich (nur noch) für ein Vorkaufs- oder Wiederkaufsrecht. Der Verweis auf § 51 I, 2 GNotKG in § 45 III GNotKG bedeutet lediglich, dass Vormerkungen für reine Vorkaufs- und Wiederkaufsrechte nach dem hälftigen Wert abgerechnet werden. Vorliegend handelt es sich jedoch nicht um ein Wiederkaufsrecht. Der Anspruch auf Rückübertragung unterscheidet sich unter anderem dadurch von einem Vorkaufs- oder Wiederkaufsrecht, dass bei Letzteren üblicherweise eine echte Gegenleistung zu erbringen, also in der Regel ein Kaufpreis zu zahlen ist. Hingegen erfolgt eine Rückübertragung üblicherweise unentgeltlich und stellt oft eine Sanktion eines Fehlverhaltens des bisherigen Eigentümers dar." -
# 51:
Ist zwar schon etwas her, aber kannst du vielleicht noch mitteilen, was sein OLG dazu gesagt hat?
Dankeschön:)
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Dieser Punkt ist in der Beschwerde nicht mehr angegriffen worden, daher hat das HansOLG hierüber nicht befunden.
Eine anderweitige Bestimmung im Sinne des § 2 Absatz 5 GNotKG muss auf einer gesetzlichen Regelung, gefestigter Rechtsprechung oder vergleichbaren eindeutigen Vorgaben beruhen. Ansonsten verbleibt es bei der -auch für das Kostenverfahren maßgeblichen- gesetzlichen Regelquote nach § 426 Absatz 1 Satz 1 BGB, wonach Gesamtschuldner untereinander zu gleichen Anteilen haften.
HansOLG, Beschluss vom 15.10.2014, 13 W 66/14
In einem anderen Fall hat das HansOLG (Beschl. vom 2.9.14, 13 W 59/14) nach Mitteilung der hiesigen Bezirksrevisoren allerdings entschieden, dass der volle Grundstückswert maßgeblich ist (abweichend OLG München, 9.7.15, 34 Wx 136/15).
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Vielen Dank für die schnelle Antwort!
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