Verwalternachweis und abweichende Vereinbarung

Wenn die Teilungerklärung die Gültigkeit der Beschlüsse von der Protokollierung und Unterzeichnung des Protokolls durch zwei Wohnungseigentümer abhängig macht, muss das Protokoll auch -außer von dem Vorsitzenden der Versammlung- von zwei Wohnungseigentümern unterschrieben sein (BGH, Urteil vom 30.03.2012, V ZR 178/11 = NJW 34/2012, 2512 = NZM 14/2012, 509). Die Unterschrift des Beiratsvorsitzenden oder Vertreters wird wegen des Nachweises nach §§ 26 III, 24 VI WEG wohl zusätzlich erforderlich sein.

Betrifft der Beschluss die Neubestellung des Verwalters oder des Beirats, müssten deren etwa bereits erklärte Zustimmungen wohl nochmals erklärt werden, weil bislang noch nicht von der Gültigkeit der Beschlussfassung ausgegangen werden kann. Mit der Bestimmung, dass die Wohnungseigentümer, die das Protokoll unterzeichnen müssen, von der Eigentümerversammlung bestimmt sein müssen, soll vermutlich verhindert werden soll, dass ein Wohnungseigentümer unterschriebt, der nicht an der Versammlung teilgenommen hat (s. dazu DNotI-Report 18/2012, 148 ff). Ergibt sich aus dem Protokoll die Anwesenheit der Unterzeichner, würde mir das genügen.

Zitat von blub

Zitat von Prinz

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Sehe ich nicht so. Insoweit sei auf den von pittys29 zitierten BGH Beschluss verwiesen, der wohl den gleichen Fall wie den in #1 betrifft. Hiernach ist der Beschluss gültig jedoch anfechtbar im Sinne der §§ 23 Abs. 4 i.V.m. 46 WEG. Das Urteil erklärt daraufhin den Beschluss ex tunc für ungültig. Sofern also ein entsprechendes Urteil noch nicht vorliegt, so ist m.E. keine erneute Zustimmung des Verwalters/Beirates erforderlich. Das Protokoll ist von den weiteren Personen zu unterzeichnen, sodass daraufhin der entsprechende Nachweis vorliegt, dass seit Beschlussfassung die zustimmenden Personen auftreten können.

Kann sein, dass Du recht hast. Das ist der Grund, weshalb ich den Konjunktiv verwandt habe. Die Frage, der Heilbarkeit des Verstoßes gegen die qualifizierte Protokollierungsklausel hat der BGH (V ZR 178/11, Rz. 23 wmN) -allerdings unter Hinweis darauf, dass dafür gute Gründe sprechen- offengelassen. Wird dieser Verstoß rückwirkend geheilt, erübrigt sich eine erneute Zustimmung.

In Deinem Fall sehe ich kein Problem:

Der von der Eigentümerversammlung zur Unterzeichnung des Protokolls bestimmte A hat das Protokoll unterschrieben. Also stellt sich die Frage, ob der gefasste Beschluss wirksam, aber anfechtbar oder schwebend unwirksam ist, nicht. Es fehlt lediglich der grundbuchmäßige Nachweis, dass die Unterschrift tatsächlich von A stammt. Das dürfte aber unschädlich sein, weil selbst dann, wenn A das Protokoll nicht unterschrieben hätte, die Unterschrift als noch im Anfechtungsprozess für nachholbar angesehen wird (OLG München, OLG München, B. v. 7.8.2007, 34 Wx 3/05 Rz. 20 mwN) und dort die Nachholung ja auch lediglich in privatschriftlicher Form erfolgen würde.

Lediglich dann, wenn B anstelle des A das Protokoll unterschrieben hätte, würde sich die eingangs gestellte und offensichtlich unterschiedlich beantwortete Frage ergeben

Während nach dem Beschluss des BGH vom 3.7.1997, V ZB 2/97, die Wirksamkeit des Eigentümerbeschlusses dadurch, dass nicht der von der Wohnungseigentümerversammlung bestimmte Wohnungseigentümer das Protokoll unterschrieben hat, nicht in Frage gestellt sein soll, scheint er im Urteil vom 30.03.2012, V ZR 178/11, hingegen von der schwebenden Unwirksamkeit eines Beschlusses, bei dem es an der Unterschrift des dazu Berufenen fehlt, auszugehen. Denn andernfalls hätte sich die Frage nach der Heilungsmöglichkeit wohl erübrigt.

Nach Ansicht des OLG München, a.a.O (Rz. 20 mwN) bedingt die nach der Teilungserklärung erforderliche, aber fehlende Unterschrift, dass der Beschluss „als Torso“ schwebend unwirksam ist.

Reichel-Scherer führen dazu im jurisPK-BGB Band 3, 6. Auflage 2012, § 23 WEG Randnummer 59 aus:

„Ein schwebend unwirksamer Beschluss liegt dann vor, wenn noch nicht alle Wirksamkeitsvoraussetzungen erfüllt sind. Bis zu diesem Zeitpunkt steht der schwebend unwirksame Beschluss einem nichtigen Beschluss gleich. In Betracht kommen solche schwebend unwirksamen Beschlüsse, wenn der Regelungsinhalt eine nicht schlechthin unentziehbare, wohl aber eine mehrheitsfeste Rechtsposition eines einzelnen Wohnungseigentümers betrifft. ……
Schwebend unwirksam ist auch der Beschluss, der noch nicht festgestellt und verkündet wurde oder solange eine vereinbarte Gültigkeitsvoraussetzung fehlt (Fußn..68).
Fußn 68: Merle in: Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 11. Aufl. 2010, § 23 Rn. 116 ff.“

Bonifacio geht in seiner Anmerkung in der ZfIR 2012, 508/509 allerdings davon aus, dass der BGH offengelassen haben, ob der Beschluss bis zur Nachholung der erforderlichen Unterschrift als wirksam oder als schwebend unwirksam anzusehen ist.

Wie dem auch sei: eine schwebende Unwirksamkeit kann es in Deinem Fall, in dem der Beschluss die Unterschrift des von der Versammlung bestimmten Wohnungseigentümers ausweist, nicht geben. Auch den Formerfordernissen der §§ 26 III, 24 VI WEG ist genügt.

Ich musste mich jetzt auch mit so einer Protokollierungsklausel beschäftigen, die zur Gültigkeit von Beschlüssen die Unterschrift eines in der Versammlung bestimmten Eigentümers fordert.

Ich bin wie Prinz zu dem Ergebnis gekommen, dass bei Vorhandensein eines Beirates für den Verwalternachweis die Unterschrift des Beiratsvorsitzenden oder dessen Stellvertreters erforderlich ist. Zwar sind solche Protokollklauseln wirksam und auch § 24 Absatz VI WEG ist abdingbar. Eine abweichende Vereinbarung hinsichtlich § 24 VI WEG gilt jedoch nicht für den Nachweis nach § 26 III WEG. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann nicht darüber disponieren, welchen Nachweis das Grundbuchamt nach der verfahrensrechtlichen Vorschrift des § 26 III WEG zu verlangen hat. Hierzu Bärmann/Becker WEG § 26 Rn. 316 und Becker ZWE 2016, 2 (6). Allgemein hierzu siehe auch Staudinger/Häublein (2018) Rn. 243 zu § 24 WEG.