Hallo zusammen, habe das erste Mal mit einem "Altenteil" und auch mit einem Doppelausgebot zu tun, und bin doch etwas überfordert.
Im GB eingetragen sind zwei Grundschulden für Gl. A (III/1, III/2). Im Range nach den Grundschulden ist ein Wohnungsrecht für B eingetragen. Gl. A betreibt aus III/1 die Zwangsversteigerung. In zwei Wochen ist Versteigerungstermin.
Urspünglich hatte B den Grundbesitz von ihrem Mann geerbt (2007). Dann hat B den Grundbesitz im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf ihre Tochter E1 (Stieftochter des Verst.) und deren Ehemann E2 übertragen (2008). Diese haben als Gegenleistung die auf dem Grundbesitz lastenden Verbindlichkeiten übernommen (ca. 33.000,00 €). Außerdem sollte für B ein Nießbrauchsrecht bestellt werden, dass sich nur auf ihre Wohnung im Erdgeschoss beziehen sollte. Da eine derartige Eintragung nicht möglich war, wurde ein Wohnungsrecht für B bestellt: Nutzung der Wohnung im Erdgeschoss und freier Umgang in Haus und Hof. Schuldrechtlich: B kann vermieten und ist verpflichtet, Werterhaltungsmaßnahmen auf eigene Kosten durchzuführen.
B ist vor ca. drei Jahren aus dem Haus ausgezogen. Die Wohnung (das ganze Haus) steht leer.
Fraglich ist, ob es sich bei dem Wohnungsrecht um ein Altenteil handelt. Darüber lässt sich bestimmt streiten. Oder würdet Ihr im vorliegenden Fall ein Altenteil ausschließen?
Sofern es sich bei dem Wohnungsrecht um ein Altenteil handelt, bleibt es gemäß nds. Ausführungsgesetz i. V. m. § 9 Abs. 1 EGZVG bestehen. Ich würde in dem Wohnungsrecht zwar nicht unbedingt ein Altenteil sehen, kann aber auch nicht ausschließen, dass ein Prozessgericht das mal anders sieht. Wenn ich es richtig verstanden, gehen die meisten Rechtspfleger auf Nummer sicher und betrachten das Wohnungsrecht als Altenteil.
Ich möchte jetzt die Beteiligten anschreiben und sie darüber informieren, dass ich das Wohnungsrecht als Altenteil betrachte. Außerdem will ich auf § 9 Abs. 2 EGZVG hinweisen. Wie verfahrt Ihr in derartigen Fällen? Ich kann nicht wirklich begründen, warum ich das Wohnungsrecht als Altenteil ansehe. Ich betrachte es ja nur aus Sicherheitsgründen als Altenteil. Wie begründet Ihr den vorrangigen Gläubigern, dass das nachrangige Wohnungsrecht ein Altenteil ist?
Wenn die Gl. einen Antrag nach § 9 Abs. 2 EGZVG stellt, muss ein Doppelausgebot erfolgen. Für die gesetzliche Versteigerungsbedingung (§ 9 Abs. 1 EGZVG, bestehenbleibendes Altenteil) ist der Wert des Altenteils (Wohnungsrechts) zu bestimmen. Der Gutachter hat folgende Angaben gemacht:
Verkehrswert des unbelasteten Grdst. = 53.000,00 €
Belastung des Grdst. durch das Wohnungsrecht = 47.000,00 €
Wert des Wohnungsrechts für die Berechtigte (sie ist erst 58 Jahre alt) = 53.000,00 €.
Auf dem Grundstück befinden sich noch weitere Gebäude (Stallgebäude,...), die jedoch abbruchreif sind. Aufgrund der Kosten des erforderlichen Abbruches lassen sich die geschätzten Beträge erklären. Das Wohnhaus besteht aus einem Keller-, Erd- und Dachgeschoss. Das Wohnungsrecht umfasst die rechte Wohnung im Erdgeschoss. Ich würde als Wert des Altenteils/Wohnungsrechts die 47.000,00 € ansetzen und die Beteiligten darüber informieren. Oder haltet Ihr den Wert aufgrund des kaum darüberliegenden Verkehrswertes für zu hoch?
Ich habe bereits mitbekommen, dass die Miteigentümerin E1 und ihre Mutter B immer mal wieder Streit haben. Bei einem Anruf von E1 hatte ich ihr bereits erklärt, dass ich zurzeit prüfe, ob das Wohnungsrecht ein Altenteil ist und auch die Folgen erläutert (Doppelausgebot). Kurze Zeit später rief B an und teilte mit, sie würde auf ihr Recht verzichten wollen. Sie will keinen Ärger mit ihrer Tochter haben.
(Übrigens hatte B vor einiger Zeit auch schon mal telefonisch nachgefragt, was jetzt mit ihrem Wohnungsrecht sei und war ganz überrascht, als ich ihr erklärte, dass es erlöschen könnte.)
B wurde darauf hingewiesen, dass sie das Recht löschen lassen kann (Unterschrift auf Löschungsbewilligung muss von Notar begl. sein). Ich gehe aber nicht davon aus, dass mir bis zum Termin Löschungsantrag und Bewilligung vorliegen werden.
Nun habe ich gelesen, dass sie auch einen abweichenden Antrag gemäß § 59 ZVG stellen kann (Stöber, 19. Aufl., Rdnr. 5.1 zu § 59 ZVG). Ich werde sie entsprechend informieren. Angenommen, sie stellt tatsächlich den abweichenden Antrag auf Erlöschen ihres Altenteils/Wohnungsrechts gemäß § 59 ZVG. Wer müsste zustimmen?
Sollten beide Eigentümer (E1 und E2) und die Gl. im Termin zustimmen: hätte sich dann ein Antrag nach § 9 Abs. 2 ZVG erledigt?
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