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Thema: Änderung der Miteigentumsanteile bei WEG (Pfanderstreckung ?)

  1. #1
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    Änderung der Miteigentumsanteile bei WEG (Pfanderstreckung ?)

    Hallo !

    Ich habe einen Antrag auf Eintragung der Änderung der Miteigentumsanteile (Wohnungseigentum; reine Quotenänderung) vorliegen.

    Es sind 6 WEG-Einheiten, davon 3 Einheiten im Alleineigentum von A und 3 im Alleineigentum von B.
    Es werden die Anteile aller 6 Einheiten geändert (ohne Angabe welcher Anteil von wo kommt, nach wo geht).
    Die 3 Einheiten von A werden alle vergrößert, von den 3 Einheiten des B werden zwei verkleinert und eine vergrößert.

    Ist für die Vergrößerung der einen Einheit des B Pfanderstreckung bzgl. des hinzugekommenen Miteigentumsanteils erforderlich ?

    Die 3 Einheiten des B sind nur mit Gesamtrechten belastet. Die Einheiten des A sind nur mit anderen Rechten belastet.

    Ich hatte zuerst überlegt, dass die Pfanderstreckung auf den in dieser Einheit hinzukommenen Anteil nicht erforderlich ist,
    da der Anteil nur von den beiden anderen Einheiten des B kommen kann (von den Einheiten des A wird keine verkleinert) und
    alle 3 WEG-Einheiten des B nur mit Gesamtrechten belastet sind.

    Wenn ich HRP, Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Auflage, Rd.Nr. 2971 richtig verstehe, ist eine Pfanderstreckung aber nur
    nicht erforderlich, wenn die Rechte am ganzen Grundstück eingetragen wären.

    Im Ergebnis also Pfanderstreckung ?

  2. #2
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    Ich stelle die Frage noch mal "hoch".

  3. #3
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    Ich denke auch, dass du bei den sich vergrößernden Einheiten jeweils eine Erstreckungserklärung des Eigentümers brauchst. Vielleicht ist sie ja konkludent im Vertrag enthalten?!

  4. #4
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    Danke für die Antwort !
    Im Vertrag sind die Belastungen nicht erwähnt. Er ist sehr "knapp" gehalten.

    Jemand gleicher oder anderer Ansicht ?

  5. #5
    Club 6.000 Avatar von Prinz
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    K. Schmidt führt im jurisPK-BGB Band 3, 6. Auflage 2012, Stand 1.10.2012, in § 6 WEG RN 5 aus:

    ..“Gemäß §§ 876, 877 BGB ist jedoch die Zustimmung der dinglich Berechtigten des sich verkleinernden Anteils erforderlich. Soweit sich ein Miteigentumsanteil verkleinert, werden die Grundpfandgläubiger in ihren Rechten beeinträchtigt, weil die Belastungen am abgespaltenen Anteil erlöschen 5 Notwendige Folge der Vergrößerung des Miteigentumsanteils eines Wohnungseigentümers ist es, dass die auf dem Wohnungseigentumsrecht lastenden dinglichen Rechte sich auf den hinzukommenden Miteigentumsanteil erstrecken 6) Ob sich die jeweilige Grundstücksbelastung dabei bereits kraft Gesetzes auf den hinzugetretenen Miteigentumsanteil erstreckt oder ob insoweit eine Pfandunterstellung seitens des Wohnungseigentümers erforderlich ist, dessen Miteigentumsanteil sich vergrößert hat, ist umstritten. 7)

    5
    OLG Hamm v. 28.05.1998 - 15 W 411/97 - NZM 1999, 82.

    6)
    BayObLG v. 16.04.1993 - 2Z BR 34/93 - NJW-RR 1993, 1043.

    7)
    Vgl. BayObLG v. 16.04.1993 - 2Z BR 34/93 - NJW-RR 1993, 1043; LG Lüneburg v. 03.01.2005 - 3 T 55/04 - NdsRpfl 2005, 92 jeweils m.w.N.

    Wenn die Belastung am abgespaltenen MEA erlischt, wäre auch der Gläubiger eines Gesamtrechts betroffen, wenn keine Nachverpfändung des hinzukommenden MEA erfolgt. Dazu würde ich mich nicht auf Auslegungsfragen einlassen, sondern einer ausdrücklichen Erklärung bestehen, auch weil die §§ 5 I 2, 6 II GBO seit dem 9.10.2013 keine unterschiedlich belasteten MEA mehr zulassen.

  6. #6
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    Vielen Dank !

  7. #7
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    Zitat Zitat von Prinz Beitrag anzeigen
    ... sondern einer ausdrücklichen Erklärung bestehen, auch weil die §§ 5 I 2, 6 II GBO seit dem 9.10.2013 keine unterschiedlich belasteten MEA mehr zulassen.
    Und das gilt auch bei Miteigentumsanteilen?

  8. #8
    Club 6.000 Avatar von Prinz
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    Da es um WE geht, ist der mit dem SE verbundene MEA gemeint. Für das WE gelten die Regelungen der §§ 890 BGB, 5, 6 GBO (BayObLG, Beschlussvom 23.07.1993, 2Z BR 69/93 = NJW-RR 1994, 403/404). Das einheitliche (§ 6 WEG) WE kann daher nicht teilweise belastet und teilweise unbelastet sein.

  9. #9
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    Ich hänge mich hier mal an.

    Vor 3 Monaten wurde ein WE gem. § 3 WEG eingetragen. Einer der teilenden Eigentümer hat 2 Wohnungen (Blätter 1 und 2) erhalten und in den Blättern 1,2 ist ein Gesamtrecht eingetragen worden. Jetzt reicht der Notar eine Erklärung aller teilenden Eigentümer ein, in welcher festgestellt wird, dass die Größe der Miteigentumsanteile in den Blättern 1,2 irrtümlich vertauscht wurde, da sie der Größe der Wohnungen sonst nicht entsprechen.
    Insofern entspricht es dem Willen der Beteiligten, die Miteigentumsanteile entsprechend zu berichtigen. Entsprechende Eintragung wird bewilligt.
    Der Gläubiger Abt. III hat bisher nicht zugestimmt. Muss hier in diesem speziellen Fall - gleicher Eigentümer in Blatt 1,2 eingetragen- eine konkrete Auflassung erfolgen und Pfanderstreckung durch den Gesamtgläubiger ?

    Vorab vielen Dank.

  10. #10
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    Da es sich um den gleichen Eigentümer handelt, kann er nichts „auflassen“. § 873 Abs 1 BGB verlangt die Einigung „des Berechtigten und des anderen Teils“. Die Berichtigungsbewilligung ist schon okay. Da es sich um einen Gesamtgläubiger handelt, braucht er der Verschiebung der Quoten auch nicht zuzustimmen. Die Reduzierung bei dem einen Haftungsobjekt wird durch die Vermehrung bei dem anderen Haftungsobjekt ausgeglichen, so dass der Gläubiger nicht im Sinne der §§ 877, 876 BGB betroffen ist. Auf den hinzukommenden, mit SE verbundenen MEA erstreckt sich mE das Pfandrecht eo ipso; s. dazu hier:
    http://rechtspflegerforum.de/showthr...l=1#post981428
    Dieser Anteil ist ja ohnehin schon belastet.
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  11. #11
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    Vielen Dank für deine Antwort.

  12. #12
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    Ich hänge mich mit meinem Fall mal dran:

    Bei meiner Änderung der Teilungserklärung sollen unter anderem ebenfalls die Miteigentumsanteile (=Quotenänderung) bei allen Einheiten geändert werden.
    Im HRP Rn. 2971 und BeckOK GBO/Kral, Sonderbereich WEG, Rn. 143-146 bin ich diesbezüglich fündig geworden.
    Diese Kommentierungen betreffen jedoch nur die Fälle, wo das zugehörige Sondereigentum unverändert bleibt.
    Die im Sondereigentum stehen Wohnungen bzw. nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume nebst Balkone und Wintergärten werden nicht verändert.
    Zum jeweiligen Sondereigentum gehören jeweils noch diverse Kellerräume. Das Kellergeschoss bestehend aus mehreren Kellern (=Sondereigentum) und
    anderen Räumen wie Heizungsraum etc. (=Gemeinschaftseigentum) wird jedoch teilweise komplett umgestaltet. Es existieren nun andere Räume als vorher und das
    Sondereigentum bei manchen Kellern ändert sich, sowie die Räume welche in Gemeinschaftseigentum stehen.
    Bei manchen Einheiten ändert sich der Keller nicht, bei anderen schon. Das Gemeinschaftseigentum im Kellergeschoss ändert sich auf jeden Fall.
    Bin ich hierbei im HRP Rn. 2974 richtig?

  13. #13
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    Zitat Zitat von pdaw Beitrag anzeigen
    ...
    Bin ich hierbei im HRP Rn. 2974 richtig?
    Ja. Nachverpfändungserklärungen und Zustimmung der dinglich Berechtigten (BayObLG 2. Zivilsenat, Beschluss vom 05.09.1991, BReg 2 Z 95/91; OLG Köln, Beschl. v. 17.11.2015, 2 Wx 255/15, Rz 54 mwN)
    https://www.justiz.nrw.de/nrwe/olgs/..._20151117.html
    liegen vor ?
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  14. #14
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    Ich habe jetzt noch irgendwie ein Problem mit der Eintragung. Ich würde im Bestandsverzeichnis das Wohnungseigentum bzw. Teileigentum teilweise jeweils neu vortragen. Anscheinend muss ich aber noch in Spalte 7 und 8 bzw. 5 und 6 jeweils vermerken wo die Anteile jeweils hingehen bzw. herkommen. In der Änderungsurkunde ist jedoch nicht angegeben, inwieweit die Anteile an wen übertragen werden. Dies ist nach dem BayOblG, Beschluss vom 16.04.1993, 2Z BR 34/93 auch wohl nicht nötig. Aber wie trage ich das nun ein, nur vorne in Spalte 1 bis 4? Weiterhin bin ich mir nicht sicher, ob auch hinsichtlich der Rechte in Abt. III eine Eintragung vorgenommen werden muss. (Mithaftentlassung/Pfanderstreckung) In den Vorschlägen im HRP und BeckOK wird diesbezüglich nix geschrieben.

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