Vorkaufsrecht Gemeinde - Eintragung Grundbuch

Na ja, wenn Du Dich mit dem Obsthändler Deines Vertrauens erst darauf einigst, einen halben Apfel zu kaufen und dann - vor Erfüllung - auch noch die 2. Hälfte dieses Apfels dazu kaufst, wird er Dir vermutlich auch den ganzen Apfel und nicht 2 Hälften geben.

So lange die Grundstücksteilung nicht vollzogen wurde, kann auch das komplette Grundstück aufgelassen werden. Wie es dazu kam und welche schuldrechtlichen Dinge im Hintergrund abliefen, sind irrelevant.

Zitat von Siglinde123

...

Ein Grundstück, auf welchem eine Straße im BPlan eingezeichnet ist, ist verkauft worden. Vertrag unterschrieben.
Die Gemeinde hat das Vorkaufsrecht für das Teilstück ausgeübt - dadurch wird ja die Auflassungsvormerkung für dieses Stück automatisch gelöscht und die Gemeinde eingetragen....

[FONT=&amp]Jetzt bin ich doch etwas irritiert. Damit keine Missverständnisse aufkommen: Die Gemeinde tritt nicht in den Kaufvertrag des Eigentümers mit dem Erwerber ein. Vielmehr wird (ich zitiere mal aus den Kommentierungen von Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger,und Reidt in Battis/Krautzberger/Löhr, zu § 28 BauGB) ein selbständiger Kaufvertrag zwischen dem Verpflichteten und dem Berechtigten neu begründet (st.Rspr., z.B. BGH, Urt. vom 14. 7. 1995 – V ZR 31/94; Urt. vom 10. 7. 1986 – IIIZR 44/85 –, BGHZ 98, 188, weit. Nachw.). Dieser Kaufvertrag entsteht nicht erst mit dem Eintritt der Bestandskraft des Verwaltungsaktes, sondern schon zum Zeitpunkt seiner Bekanntgabe an den Verkäufer. Von der Begründung des neuen Kaufvertrages bleibt der ursprüngliche Kaufvertrag zwischen dem Verpflichteten und dem Dritten unberührt. Daher wird auch die Vormerkung für den Erwerber nicht etwa auf die Gemeinde umgeschrieben. Vielmehr ist zugunsten der Gemeinde auf deren Ersuchen nach § 28 II 3 BauGB eine weitere Vormerkung einzutragen. Davon bleibt die bisher für den Erwerber eingetragene Vormerkung zunächst unberührt. In den genannten Kommentierungen ist dazu sinngemäß ausgeführt: Ist zur [/FONT][FONT=&amp]Sicherung des Anspruchs auf Eintragung als Eigentümer eine Auflassungsvormerkung zugunsten des Drittkäufers eingetragen,bleibt sie von der Ausübung des Vorkaufsrechts der Gemeinde unberührt. Da mit Ausübung des Vorkaufsrechts der zwischen dem Verkäufer und Drittkäufer abgeschlossene Kaufvertrag nicht unwirksam wird (soweit nichts anderes vereinbart ist), der zu sichernde Anspruch also insoweit noch besteht, hat auch theoretisch die zu seiner Sicherung bestellte Vormerkung noch eine Bedeutung. Sie würde vor allen Dingen später allen Verkäufen durch die Gemeinde nach Ausübung des Vorkaufsrechtes entgegenstehen. Die Gemeinde kann daher nach § 28 Abs. 2 Satz 6 BauGB das Grundbuchamt um Löschung einer solchen Vormerkung ersuchen, wenn sie nach Ausübung des Vorkaufsrechts im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen worden ist. Denn rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte – nicht jedoch Wiederkaufsrechte Dritter (BGH, Urt. vom 14. 1. 1972 – V ZR 173/69 –, BGHZ 58, 78 = NJW 1972,488) – erlöschen mit dem Eigentumserwerb der Gemeinde auf Grund der rechtswirksamen Ausübung ihres gesetzlichen Vorkaufsrechts, also nach Auflassung und Eintragung (§ 28 Abs. 2 Satz 5). [/FONT]

Genau das gleiche Problem habe ich jetzt auch. Nur mit dem Unterschied, dass eine Vormerkung für den Käufer auf 2 Grundstücken im Rechtssinne (BV-Nr. 1 und Nr.2) eingetragen ist, die Gemeinde das Vorkaufsrecht hinsichtlich eines Grundstücks (BV-Nr. 2) ausgeübt hat. Nunmehr wird die Eigentumsänderung aufgrund Auflassung (BV-Nr. 1), aufgrund Ersuchen (BV-Nr. 2) sowie die Löschung der gesamten Vormerkung aufgrund Löschungsbewilligung der Käufer/Vormerkungsberechtigte im Kaufvertrag beantragt.

Eine Vormerkung für die Gemeinde wurde nicht eingetragen. Ich frage mich jetzt, ob ich die Vormerkung hinsichtlich BV-Nr. 2 überhaupt löschen darf???

Zitat von GBNord1234

... Nunmehr wird die Eigentumsänderung aufgrund Auflassung (BV-Nr. 1), aufgrund Ersuchen (BV-Nr. 2) ... beantragt...

Wie darf man das verstehen?

Auf wen wird das Eigentum am BV 1 aufgelassen ? Wenn dies der ursprüngliche Käufer ist und die Gemeinde das gesetzliche VR nur am Grundstück BV 2 ausgeübt hat (und damit dort das Eigentum aufgrund Ersuchens umzuschreiben ist (s. Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Werkstand: 133. EL Mai 2019, § 28 RNern. 88, 89), dann steht der Gemeinde das Antragsrecht in Bezug auf die Löschung der AV auch nur am BV 2 zu. Wie oben ausgeführt, kann die Gemeinde nach § 28 Abs. 2 Satz 6 BauGB das Grundbuchamt ersuchen, eine zur Sicherung des Übereignungsanspruchs des Käufers im Grundbuch eingetragene Vormerkung zu löschen, wenn sie nach Ausübung des Vorkaufsrechts im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen worden ist. Wenn die Auflassung an BV 1 aber (auch) auf die Gemeinde erklärt wurde und der Vormerkungsberechtigte die Löschung seiner AV insgesamt bewilligt hat, dann hat die Gemeinde für die Löschung der AV an BV 1 auch das Antragsrecht.

Im Kaufvertrag wurde die Auflassung hinsichtlich beider BV-Nr. zwischen Eigentümer und Käufer K erklärt. Die Gemeinde macht nur hinsichtlich BV-Nr. 2 ihr Vorkaufsrecht geltend. Es wird vom Notar nach § 15 GBO die Eigentumsumschreibung und die Löschung der Auflassungsvormerkung beantragt. Ferner fügt er dem Antrag das Ersuchen der Gemeinde bei mit der Bitte, dem gestellten Antrag zu entsprechen.

BV-Nr. 1 soll also an Käufer K und BV-Nr. 2 an die Gemeinde übergehen. So weit, so gut.

Für mich stellt sich nur die Frage, ob ich die (auf der BV-Nr. 1 und 2 lastende) Vormerkung aufgrund der bereits im Kaufvertrag enthaltenen Löschungsbewilligung des Käufers K löschen kann oder hinsichtlich der BV-Nr. 2 ein Ersuchen nach § 28 Abs. 2 S.6 BauGB haben muss. M.E. handelt es sich bei dieser Vorschrift lediglich um eine "Kann-Vorschrift".

Die Löschungsbewilligung enthält doch aber sich eine Einschränkung ("... unter der Voraussetzung, dass Zwischeneintragungen, denen der Käufer nicht zugestimmt hat, nicht erfolgt sind."). Hat der Käufer denn zugestimmt?

Die Löschungsbewilligung enthält den Zusatz: " Die Löschung dieses Rechtes wird Zug um Zug mit Eigentumsumschreibung beantragt, sofern Zwischenrechte weder zur Eintragung beantragt, noch eingetragen worden sind"

Die Eintragung der Gemeinde ist ein Zwischenrecht. Beim Ersuchen prüft das Grundbuchamt keine weiteren Voraussetzungen, bei der vorliegenden Bewilligung (insoweit) schon.