Flurstücksverwechslung bei Auflassung durch Bevollmächtigte

1. Eigentum

A hat kein Eigentum an Grundstück 1/2 erworben, da es sich nicht um "sein" Grundstück handelte und daher insoweit die Vertretungsmacht der Bevollmächtigten für die Erklärung der Auflassung fehlte, und zwar nicht nur die Vertretungsmacht für A, sondern auch die Vertretungsmacht für den Veräußerer E. Aus den gleichen Gründen hat auch B kein Eigentum an Grundstück 1/1 erworben.

2. Grundschulden

Die Grundschuld an Grundstück 1/1 ist nicht entstanden, weil der Besteller B nicht Eigentümer ist. Eigentümer ist mangels erfolgtem Eigentumsübergang immer noch E.
Die Grundschuld an Grundstück 1/2 ist nicht entstanden, weil Besteller A nicht Eigentümer ist. Auch insoweit ist immer noch E Eigentümer.

3. Lösung

Eine Grundbuchberichtigung in dem gewünschten Sinne kommt nicht in Betracht. Es verhält sich vielmehr so, dass die angestrebten Rechtsänderungen in dinglicher Hinsicht nicht stattgefunden haben, weil die Voraussetzungen hierfür nicht erfüllt sind. Diese Voraussetzungen müssen daher nachträglich geschaffen werden. Hierfür ist erforderlich:

- Grundbuchberichtigung in beiden Blättern, wonach E noch Eigentümer ist.
- Grundbuchberichtigung durch Löschung der nicht entstandenen Grundschulden in beiden Blättern.

- die Neuauflassung des richtigen Grundstücks 1/1 an A durch die Bevollmächtigte N.
- Eigentümereintragung von A bezüglich Grundstück 1/1.
- Eintragung der von A bestellten Grundschuld an Grundstück 1/1 (war insoweit nicht vollzogen).

- die Neuauflassung des richtigen Grundstücks 1/2 an B durch die Bevollmächtigte N.
- Eigentümereintragung von B bezüglich Grundstück 1/2.
- Eintragung der von B bestellten Grundschuld an Grundstück 1/2 (war insoweit nicht vollzogen).

Seitens des Grundbuchamts werden keine Kosten erhoben. Es fallen also nur die Kosten für die Neuauflassungen an. Aber an deren Notwendigkeit führt ohnehin kein Weg vorbei.

Zitat von Cromwell

Es fallen also nur die Kosten für die Neuauflassungen an.

Wenn das kein Fall von § 21 GNotKG ist, dann weiß ich auch nicht mehr.

Zunächst einmal gilt das Gleiche wie im Falle der vertauschten Wohnungen. In entsprechender Anwendung der Grundsätze aus dem hier zitierten

https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post996270

Beschluss des LG Schweinfurt vom 28. Februar 2008, Az: 11 T 29/08, sind mithin Auflassung und (wohl auch, s. das DNotI-Gutachten nachfolgend) die GS-bestellung, bezogen auf die tatsächlich als Objekt gewollte Grundstück, wirksam (Zitat von RGZ 133, 279 [281]; BGH, VIZ 2001, 499 = MDR 2001, 1046 = DNotZ 2001, 846 [847f.]; NJW 2002, 1038; Palandt/Bassenge, BGB, 67. Aufl., § 925 Rdnr. 14; Reymann, NJW 2008, 1773). Grundbuchrechtlich könne dies i.d.R. durch Richtigstellungsbewilligungen (sog. Identitätserklärungen; s. BGH, VIZ 2001, 499 = MDR 2001, 1046 = DNotZ 2001, 846 [850]; Kölbl, DNotZ 1983, 598 [603]; Bergermann, RNotZ 2002, 557 [569]) nicht nur des ursprünglichen Eigentümers, sondern auch der Zweit- und Dritterwerber in der Form des § 29 GBO berichtigt werden. Entsprechend sei mit den gemäß der 2. und 3. Abt. Berechtigten zu verfahren.

Beurkundungsrechtlich mag bei Parzellenverwechslungen die Berichtigung der Urkunden nach § 44a BeurkG ausreichen, s. hier:
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post692022

Frage ist jedoch, ob diese Berichtigung noch nach dem GB –Vollzug möglich ist (vorliegend sind bpD und GS bereits eingetragen).

Wie hier ausgeführt
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post966613

besteht grundbuchrechtlich kein Raum, ohne Berichtigungsbewilligung des Betroffenen nach §§ 19, 22 I GBO die Berichtigung vorzunehmen.

Frage ist auch, ob hinsichtlich der GS-Bestellung überhaupt eine falsa demonstratio vorliegt. Dazu führt das DNotI im Gutachten im DNotI-Report 9/2000, 73 ff aus:

„Im Zweifel spielt für den Willen der Grundpfandrechtsgläubigerin der Grundbuchauszug für die Bildung des Willens eine Rolle und nicht das, was der Besteller gewollt hat. Dann aber wollte sie das Grundpfandrecht an dem Grundstück begründen, das auch in der Kaufvertragsurkunde genannt war. Bei der Bestellung des Grundpfandrechtes ist es also viel schwieriger, von einer gemeinsamen Falschbezeichnung auszugehen, da der Grundpfandrechtsgläubiger anders als Verkäufer und Käufer häufig keinen konkreten Willen bezüglich eines bestimmten Grundstücks hat, sondern in erster Linie an der dinglichen Sicherung interessiert ist, wobei es dem Grundpfandrechtsgläubiger gleich sein dürfte, ob Flurstück /31 oder Flurstück /13 gemeint ist. Insofern bliebe dann nur die Möglichkeit, dass der Besteller der Grundschuld die Grundschuldbestellung wegen Inhaltsirrtums nach § 119 Abs. 1 BGB anficht. Eine Falschbezeichnung läge nicht vor. Die Berichtigung müsste im Wege der Löschungsbewilligung erfolgen, da der Vertrag objektiv keine andere Erklärung beinhaltet, als der Wille der Beteiligten ergibt. Insofern neigen wir zu der Auffassung, dass bei der Grundschuldbestellung wohl kein Fall der falsa demonstratio vorliegt, so dass nur der Weg der Löschungsbewilligung und evtl. Neubestellung bleibt“

So würde ich es vorliegend bei der GS auch handhaben wollen, d. h. es ist eine Löschungsbewilligung der Gläubigerin erforderlich.

Zur Eintragung auf dem „richtigen“ Belastungsobjekt meine ich auch, dass die korrigierte Urkunde ausreichen müsste, weil die Bewilligung insoweit noch nicht Verfahrensgegenstand war.

Bei der bpD ist es so, dass sie an einem der Belastungsobjekte bereits eingetragen ist und auf dem anderen Belastungsobjekt inhaltsgleich eingetragen werden soll. An dem Inhalt der bereits eingetragenen bpD ändert sich damit nichts. Die Bezugnahme nach § 874 BGB betrifft jedoch den Inhalt, nicht den Belastungsgegenstand. Daher würde ich grundsätzlich am Eintragungstext auch nichts ändern wollen. Allerdings ist die bpD gegenwärtig am falschen Objekt eingetragen. Daher ist mE auch insoweit die Löschung und Neubestellung erforderlich, d. h. es ist dann ohnehin die Eintragung nochmals vorzunehmen.

In dem von Dir gewählten Zitat führt Cromwell aus.
„Hierfür ist erforderlich:
- Grundbuchberichtigung in beiden Blättern, wonach E noch Eigentümer ist.
- Grundbuchberichtigung durch Löschung der nicht entstandenen Grundschulden in beiden Blättern.“

Das Erstere entspricht der schon vom Reichsgericht, 5. Zivilsenat, im Beschluss vom 24.09.1931, V B 7/31 = RGZ 133, 279, geäußerten Ansicht, wonach die Voreintragung des bisherigen Eigentümers erforderlich ist.

Da der (freie) Notar selbst Gebührengläubiger ist und die unrichtige Sachbehandlung nicht durch das GBA verursacht wurde, scheidet mE die Anwendung des § 21 GNotKG aus.

Für die Eintragung der Dienstbarkeit entstehen auch keine zusätzlichen Kosten. Sie soll nunmehr inhaltsgleich auf beiden Grundstücken, also auch auf dem bisher nicht belasteten, eingetragen werden. Damit wird sie als Gesamtrecht fingiert (Vorbem. 1.4 Abs. 3 Satz 2 KV GNotKG (s. Böhringer, BWNotZ 4/2015, 98 ff, 99
http://www.notare-wuerttemberg.de/downloads/bwnotz_04_2015.pdf
und es entsteht nur eine Gebühr.

Die Grundschuld ist zwar (ebenfalls) nicht entstanden (s. Cromwell´s Beitrag). Da für ihre Eintragung aber bereits Gebühren erhoben wurden, kann der Vorgang aber mE kostenrechtlich nicht anders behandelt werden, wie im Falle der Einbeziehung in und Entlassung aus der Mithaft. Ggf. müsste der Bezirksrevisor angehört werden.

Ein "Verschulden" des Grundbuchamtes wäre nur denkbar, wenn dem VN eine (genordete) Flurkarte beigelegen hätte. Dies ist bei dem hiesigen Katasteramt nicht der Fall.

Zitat von adhoc

...

Vorbem. 1.4 Abs. 3 S. 2 gilt aber doch nur, wenn die Eintragungsanträge in demselben Dokument enthalten und am selben Tag beim Grundbuchamt eingehen. (Satz 1)
Hier liegen zwei Urkunden mit dem inhaltsgleichen Recht vor, die nicht gemeinsam eingereicht wurden.

Vielleicht könnte man insoweit argumentieren, dass bei Teilung unter Vorlage des Veränderungsnachweis dem Grundbuchamt zumindest auffallen hätte können, dass die Beschreibung mit nördlich/südlich dann nicht mit dem in der Identitätserklärung genannten Grundstück übereinstimmt.

Wenn die bisherige Eintragung unwirksam ist und die Dienstbarkeit nunmehr an beiden Objekten inhaltsgleich eingetragen werden soll, dann liegt Dir mE zeitgleich sowohl der bisherige, zu Lasten des „richtigen“ Objekts noch nicht vollzogene Antrag, als auch der neue Antrag zu Lasten des anderen Grundstücks vor. Die Vorbemerkung 1.4 Abs. 3 S. 2 lautet: „Wird derselbe Eigentümer oder dasselbe Recht bei mehreren Grundstücken, Schiffen, Schiffsbauwerken oder Luftfahrzeugen eingetragen, über die das Grundbuch oder Register bei demselben Amtsgericht geführt wird, werden die Gebühren nur einmal erhoben, wenn die Anträge am selben Tag bei Gericht eingegangen sind.“

Diese Voraussetzung liegt mE vor (s. Hey’l im Korintenberg, Gerichts- und Notarkostengesetz: GNotKG, 19. Auflage 2015, Vorbemerkung 1.4 RN 48).

Eine andere Frage ist, ob für das GBA der Fehler des Notars so zwingend erkennbar war, dass ihm der Fehler als eigene unrichtige Sachbehandlung zugerechnet werden kann. Das würde ich jedenfalls dann verneinen wollen, wenn die Flurkarte keine Himmelsrichtungen ausweist.

Na schön, vielleicht erledigt sich ja dann die kostenrechtliche Seite. Meine Überlegungen zur Dienstbarkeit bezogen sich nicht auf die Anträge in den verschiedenen Verträgen, sondern auf den Umstand, dass der Berichtigungsbeschluss offenbar zeitgleich mit dem Antrag auf Eintragung der Dienstbarkeit auf dem bislang fälschlicherweise belasteten Grundstück eingegangen ist. Denn erst aus dem Berichtigungsbeschluss ergibt sich, dass die bisherige Eintragung unwirksam ist und sich der dann noch unerledigte Antrag auf das bislang nicht belastete Grundstück bezieht. Allerdings berücksichtigt die im Korintenberg, GNotKG, 19. Auflage 2015, wiedergegebene Fassung der Vorbemerkung 1.4 Abs. 3 nicht die Änderung durch die BT-Drs. 18/4201, dort Seite 83. Seither lautet die Vorbemerkung 1.4 Absatz 3 KV (wie von Dir zutreffend ausgeführt; Unterstreichung durch mich):

„Vorbemerkung 1.4 wird wie folgt geändert: aa) Absatz 3 wird wie folgt gefasst: „(3) Wird derselbe Eigentümer oder dasselbe Recht bei mehreren Grundstücken, Schiffen, Schiffsbauwerken oder Luftfahrzeugen eingetragen, über die das Grundbuch oder Register bei demselben Amtsgericht geführt wird, wird die Gebühr nur einmal erhoben, wenn die Eintragungsanträge in demselben Dokument enthalten und am selben Tag beim Grundbuchamt oder beim Registergericht eingegangen sind. Als dasselbe Recht gelten auch nicht gesamtrechtsfähige inhaltsgleiche Rechte und Vormerkungen, die bei mehreren Grundstücken für denselben Berechtigten eingetragen werden. Die Sätze 1 und 2 gelten für die Eintragung von Veränderungen und Löschungen entsprechend.“

Und in demselben Dokument sind die Anträge ja nicht enthalten.

Ergänzung:

In der BT-Drs. 18/4201 ist zur Begründung der Änderungen bei § 69 GNotKG und der Vorbemerkung 1.4 Absatz 3 Satz 1 KV GNotKG auf Seite 78/79 ausgeführt:

„Einbezogen werden auch die Möglichkeiten eines Antrags des Notars nach § 15 Absatz 2 GBO oder eines Eintragungsantrags durch ein separates Anschreiben eines Beteiligten.

….Die Verwendung der Wörter „in demselben Dokument“ erscheint insoweit nicht hinreichend eindeutig, weil die Möglichkeit besteht, dass von den in einer notariellen Urkunde enthaltenen mehreren Anträgen zunächst nur einzelne gestellt werden. In diesem Fall könnte zweifelhaft sein, ob die notarielle Urkunde oder das Antragsschreiben als Dokument im Sinne des Regelungsvorschlags anzusehen wäre….. Zu Buchstabe b (Artikel 13 Nummer 9 Buchstabe l - Anlage 1 [zu § 3 Absatz 2 GNotKG] Kostenverzeichnis Vorbemerkung 1.4): Es handelt sich hier um eine Folgeänderung zu den Änderungen des § 69 Absatz 1 Satz 1 und Absatz 2 Satz 1 GNotKG“.

Böhringer geht daher in seinem Beispielsfall 3 der Abhandlung „Neuerungen bei Gerichtskosten in Grundbuchsachen, BWNotZ 4/2015, 98/99
http://www.notare-wuerttemberg.de/downloads/bwnotz_04_2015.pdf
davon aus, dass es ausreicht, dass der Notar in einem einzigen Anschreiben die Anträge zu den zu verschiedenen Zeiten errichteten Urkunden stellt, um von der Gebührenprivilegierung der §§ 69 GNotKG und der Vorbemerkung 1.4 Absatz 3 Satz 1 KV GNotKG auszugehen.

Wenn also vorliegend der Antrag zum Berichtigungsbeschluss und der Antrag auf Eintragung der Dienstbarkeit auf dem bislang fälschlicherweise belasteten Grundstück im gleichen Anschreiben gestellt wurden, käme die Gebührenprivilegierung in Betracht.

Dies nur, falls die Kosten nicht nach § 21 GNotKG unerhoben bleiben sollten.