Grunddienstbarkeit für ein Flurstück

Folgendes Problem:

Es soll eine Grunddienstbarkeit für ein herrschendes Grundstück (A) eingetragen werden welches aus drei Flurstücken besteht. Alle drei Flurstücke sind begünstigt.

Des Weiteren soll das Recht für drei (B,C,D) weitere herrschende Grundstücke eingetragen werden, welche aus jeweils einem Grundstück bestehen. Die Eigentümer sind jeweils die Gleichen.

Zum Berechtigungsverhältnis sind keine Angaben in der Bewilligung enthalten. Kann zu Gunsten von A die Eintragung erfolgen unter Angabe aller Flurstücke?. Bedarf es des Gemeinschaftsverhältnisses? Wird im Forum bejaht. Hinzu kommt jedoch:

Die Eigentümer stellten einen - späteren - Antrag auf Vereinigung von B,C und D und danach die Zuschreibung dieses Grundstücks zu dem mit einer Grundschuld belasteten Grundstück A. Sodann ist die Verschmelzung von A,B,C und D beabsichtigt. Alle Grenzen laut Karte aneinander Steht hier das mangende Berechtigungsverhältnis entgegen?
Eine Verwirrungsgefahr besteht wohl nicht

Kammergericht, Beschl. v. 20.2.2018 – 1 W 342/17

Zwischen den beiden Anträgen (Dienstbarkeit; Vereinigung der herrschenden Grundstücke) besteht aber auch keine Antragskonkurrenz nach § 17 GBO. Macht man beides gleichzeitig, umgeht man das Problem.

"Grunddienstbarkeit (...) für den jeweiligen Eigentümer von Grundstück FlNrn. A, B, C, D; ..."

Ein ähnlicher Fall:

Auf Flurstück 1 soll eine Grunddienstbarkeit für den jeweiligen Eigentümer des Flurstücks 2 eingetragen werden. Beide Flurstücke bilden ein Grundstück im Rechtssinne. Nachdem die beiden Flurstücke erst vor kurzem aus bauordnungsrechtlicher Sicht vereinigt worden sind, soll die von mir verlangte Grundstücksteilung nach Auskunft des Notars nicht erfolgen. Möglich wäre ja dann die Einschränkung der Ausübung der Dienstbarkeit zum Vorteile eines realen Teils des herrschenden Grundstücks ohne Verselbständigung.

Allerdings hab ich jetzt bei Schöner/Stöber , Rdn 1123, gelesen, dass die Bestellung einer Grunddienstbarkeit an einem realen Teil eines Grundstücks zugunsten des jeweiligen Eigentümers des gleichen Grundstücks, beschränkt auf andere Teile, nicht möglich ist.

Das heißt, die Grunddienstbarkeit ist ohne Teilung nicht eintragbar !? Eine Teilung ist aber wegen der bauordnungsrechtlichen Vorschriften nicht möglich.

Was nun ?

Zitat von Heidi

.....Nachdem die beiden Flurstücke erst vor kurzem aus bauordnungsrechtlicher Sicht vereinigt worden sind, ....

Die Baubehörde kann Grundstücke nicht vereinigen. Sie kann lediglich anordnen, dass mehrere Grundstücke bauplanungs- und/oder bauordnungsrechtlich als ein Grundstück behandelt werden. Diese Anordnung lässt sich -jedenfalls in B.-W.- durch Übernahme einer entsprechenden Baulast durch den Eigentümer sichern. Mit der Eintragung im Baulastenverzeichnis wirkt diese Baulast gegenüber jedem Rechtsnachfolger. Jedenfalls würde eine „baurechtliche Vereinigung“ keinen Sinn machen, wenn es sich bereits sachenrechtlich um ein einziges Grundstück handeln würde. Vielmehr setzt die baurechtliche Anordnung geradezu voraus, dass es um mehrere Grundstücke im Rechtssinn geht. Also ist das Ausgangsgrundstück zu teilen. Genehmigungspflichten zum Vollzug einer Grundstücksteilung bestehen noch nach § 51 I Nr. 1, 144 II 5 und 169 I 3 BauGB. Ansonsten sind die Genehmigungserfordernisse weitgehend entfallen. s. hier:
https://www.dnoti.de/fileadmin/user…ort-2004-21.pdf
Ob es bei Euch landesrechtliche Genehmigungserfordernisse gibt, ist mir mangels Angabe des Bundeslandes, in dem Du arbeitest, nicht bekannt.

Allerdings dürfen nach § 19 II BauGB durch die Teilung keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprechen (s. dazu etwa Reidt in Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch, 14. Auflage 2019, § 19 BauGB 6-8). Dem lässt sich jedoch durch die Baulastübernahme Rechnung tragen.

Wie hier dargestellt
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post692988
setzt jedenfalls die Eintragung der Grunddienstbarkeit die Teilung des Grundstücks voraus.

Ich denke mal, dass sich der Notar mit dem Bauordnungsamt in Verbindung setzen sollte, um die Situation abzuklären.

Der Notar sollte auf jeden Fall Kontakt mit dem Bauordnungsamt aufnehmen. Die Teilung könnte nämlich dazu führen, daß das mühsam durch die Vereinigung ermöglichte Baurecht (=Baugenehmigung) wieder flöten geht. Das will der Eigentümer/Bauherr ganz sicher nicht.

Dieses Thema passt zu meiner folgenden Frage:

Ich habe den Antrag einer Eigentümerin A auf Eintragung eines Herrschvermerks (Grund: sie möchte ihr Objekt verkaufen und die finanzierende Bank des Käufers verlangt dies für die Ausstellung einer Finanzierungsbestätigung!)

Die Eintragung beim belasteten Grundstück aus dem Jahr 1974 lautet wie folgt: Grunddienstbarkeit für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Flst. 1 betr. Gehrecht.

Flst. 1 war allerdings nie als eigenständiges Grundstück im Grundbuch gebucht. Bei der Eintragung der Grunddienstbarkeit war es zusammen mit Flst. 2, Flst. 3 und Flst. 4 als ein Grundstück gebucht. Im Jahr 1976 wurde das Flst. 1 zerlegt in die Flurstücke Flst. 5 und Flst. 6.

Der Antragstellerin A gehört nun Flst. 5 und Flst. 2 – zusammen als ein Grundstück im Grundbuch gebucht.

In einem weiteren Grundbuchblatt sind Flst. 6 und Flst. 3 zusammen als ein Grundstück im Eigentum des weiteren Eigentümers B gebucht.

Was mache ich jetzt?

Ich denke die Eintragung der Grunddienstbarkeit hätte ohne selbständige Buchung des berechtigten Grundstücks 1974 nicht erfolgen dürfen. Allerdings wurde dies früher (und durchaus auch heute noch) mannigfach nicht beachtet. Kann das nun nachträglich geheilt werden – in dem das Grundstück Flst. 5 / Flst. 2 auf Antrag von A und das Grundstück Flst. 6 / Flst. 3 auf Antrag von B geteilt wird?

Ich würde deshalb die Eintragung des Herrschvermerks davon abhängig machen dass die zwei Teilungsanträge gestellt werden.

Was meint Ihr?

Man hätte das aus den Flurstücken 1 bis 4 bestehende Grundstück seinerzeit entweder teilen oder das Grundstück als Ganzes berechtigen müssen, in der Ausübung allerdings beschränkt auf den Vorteil von Flst. 1. Das Recht ist trotz des Versäumnises wirksam entstanden. Im Ergebnis nicht anders, wie wenn dem herrschenden Grundstück später ein weiteres Flurstück zugebucht worden wäre. Würde beim Herrschvermerk jetzt konsequent fortfahren.

Zitat von 45

Das Recht ist trotz des Versäumnisses wirksam entstanden. Im Ergebnis nicht anders, wie wenn dem herrschenden Grundstück später ein weiteres Flurstück zugebucht worden wäre.

Wäre schön wenn es so wäre. Aber ganz so sicher bin ich mir da nicht, wenn ich diese neue BGH-Entscheidung lese:

Beitrag

RE: Rechtsprechungshinweise Grundbuch

Grunddienstbarkeit:

BGB § 873 Abs. 1, § 874 Satz 1, § 1018

a) Wenn der aus einer Grunddienstbarkeit Berechtigte durch Bezeichnung des herrschenden Grundstücks im Grundbuch eindeutig bezeichnet ist, kommt eine abweichende Auslegung anhand der Eintragungsbewilligung und der tatsächlichen Verhältnisse nicht in Betracht. Dies gilt auch dann, wenn die Grunddienstbarkeit zugunsten einer noch wegzumessenden Teilfläche bestellt worden war (im Anschluss an Senat, Beschluss vom 23. September 1993 - V ZB…

Prinz

6. Februar 2023 um 11:42

mit dem amtlichen Leitsatz: "Herrschendes Grundstück im Sinne von § 1018 BGB kann nur ein selbständiges Grundstück im Sinne der Grundbuchordnung, also eine räumlich abgegrenzte, auf einem besonderen Grundbuchblatt gebuchte Fläche sein. Ausreichend, aber auch erforderlich ist dabei, dass das Grundstück im Zeitpunkt der Eintragung der Dienstbarkeit rechtlich selbständig ist"

Daher meine Überlegung, zumindest nachträglich den korrekten Zustand herbeizuführen.

Damit ist höchstrichterlich bestätigt, was so auch schon andernorts gesagt worden ist. Wenn eine derartige Bestellung tatsächlich zur Unzulässigkeit führt, läßt sich der Mangel aber nicht heilen.

BeckOGK/Kazele, 1.5.2023, BGB § 1018 Rn. 131 (m.w.N.; unter anderem der o.g. höchstrichterliche Beschluß):

"[...] Zugunsten eines realen Grundstücksteils ist die Bestellung einer Grunddienstbarkeit nur nach einer Abschreibung (und damit Verselbstständigung) gem. § 7 Abs. 1 GBO möglich. [...]"

=> ein Verstoß gegen formales Recht führt dennoch zur Wirksamkeit.

Ähnlich bei Grundschulden:

a) Die Belastung eines Grundstücksteils ist unzulässig (§ 7 Abs. 1 GBO) aber aus vorgenanntem Grund wirksam.

b) Die Belastung eines unselbständigen Miteigentumsanteils ist unzulässig (§ 1114 BGB) aber auch unwirksam (h.M.), weil es einen Verstoß gegen materielles Recht darstellt.

Dito -> MüKoBGB/Mohr, 9. Aufl. 2023, BGB § 1018 Rn. 24:

"[...] Zugunsten eines realen Grundstücksteils kann eine Grunddienstbarkeit nur nach Abschreibung gemäß § 7 Abs. 1 GBO bestellt werden [...]"

Zu den Folgen -> BeckOK GBO/Kral, 49. Ed. 28.4.2023, GBO § 7 Rn. 64 bis 66:

a) Bei einem Verstoß gegen formelles Recht (wie vorliegend): Nachträgliche Teilung von Amts wegen.

b) Bei einem Verstoß gegen materielles Recht: Amtswiderspruch

Vielen Dank für die Recherchen! Der GBO-Kommentar und § 7 GBO meint aber die Teilung des zu belastenden Grundstücks einer Dienstbarkeit. Das ganze geht aber doch in die Richtung, dass eine erforderliche Teilung nachgeholt werden kann. Von Amts wegen will ich die aber nicht machen.

Schon klar, wörtlich läßt sich der Par. 7 GBO nicht anwenden. Nur entsprechend. Ohne die formelle Vorschrift hat man ein Problem.

Die amtswegige Teilung des berechtigten Grundstücks wäre schon von Anfang an nicht möglich gewesen. Wie das DNotI im Gutachten vom 28. Mai 2021, Abruf-Nr.: 181432

Grunddienstbarkeit; mehrere Flurstücke als ein Grundstück im Grundbuch gebucht; Bestellung einer Grunddienstbarkeit zugunsten und zulasten einzelner Flurstücke - DNotI

ausführt, sind die von Amts wegen zu berücksichtigenden Fälle der notwendigen Teilung in § 7 Abs. 1 GBO abschließend geregelt. Wolle der der Grundstückseigentümer sein Grundstück rechtlich teilen lassen, ohne dass die Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 GBO erfüllt sind (fakultative Teilung), weil (wie vorliegend) ein materiell-rechtliches Erfordernis hierfür besteht (hier: Grunddienstbarkeit zugunsten einer Teilfläche ist unzulässig), sei neben der materiell-rechtlichen Teilungserklärung auch eine Bewilligung und ein Antrag auf Abschreibung erforderlich. Dieses Erfordernis kann mE nicht dadurch entfallen, dass das GBA die Grunddienstbarkeit fehlerhaft zu Gunsten eines von mehreren Flurstücken eines Grundstücks eingetragen hat.

Dann wäre die Dienstbarkeit unwirksam bestellt worden. Entgegen Par. 1018 BGB.

Wenn der Eintragung der Dienstbarkeit lediglich die Bewilligung des Eigentümers des dienenden Grundstücks zugrunde lag, würde es freilich schon an einer Erklärung des Eigentümers des herrschenden Grundstücks fehlen. Bei einer vorliegenden Einigung würde ich davon ausgehen, daß der Gesetzgeber das Problem schlicht übersehen hat und der Par. 7 GBO nicht gar so abschließend ist.

In meinem Fall wurden die Grundstücke und die Belastungen in einer Baulandumlegung begründet. Im Umlegungsverzeichnis ist einerseits ausdrücklich bei der betr. Ordnungsnummer angegeben, dass die zugeteilten Flurstücke "ein Grundstück, im Grundbuch unter einer lfd. Nummer zu buchen" bilden. Andererseits wird bei einer anderen Ordnungsnummer die Grunddienstbarkeit "zu Gunsten des Grundstücks Flst. 1 und zu Lasten des Grundstücks Flst. X" begründet.