Sanierungsgenehmigung bei Geschwistern!...?

Ich vermute mal, dass der Bruder nicht zu den gesetzlichen Erben gehören wird. Die Ausnahme in § 144 IV Nr. 2 BauGB bezieht sich jedoch lediglich auf (Zitat) „Rechtsvorgänge nach Absatz 2 Nr. 1 bis 3 zum Zwecke der Vorwegnahme der gesetzlichen Erbfolge“

Krautzberger führt dazu in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, 112. Ergänzungslieferung 2014, § 144 RN 59 aus:

edit by Kai: Zitat aus rechtlichen Gründen entfernt

Oder

Ebenso Mitschang in Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch, 12. Aufl. 2014, § 144 RN 22:

edit by Kai: Zitat aus rechtlichen Gründen entfernt

Und ich glaube, dass sich der Bruder wohl nicht aufs Altenteil zurück ziehen wird…

Guten Morgen,

muss mich mal hier ranhängen. Eigentümer ( Vater) überträgt im Wege der vorweggenommenen Erbfolge Miteigentumsanteile an seine beiden Kinder und bestellt Nießbrauch. Es ist natürlich ein Sanierungsvermerk eingetragen. Der Notar weist in der Urkunde daraufhin, dass eine Genehmigung gem. § 144 Abs. 4 Nr. 2 nicht erforderlich ist. In Schöner/Stöber Rd. 3895 4. Spiegelstrich wird dies auch bestätigt. Aber in Rd 3894 wird gesagt, dass der Sanierungsvermerk eine Grundbuchsperre ist. Muss ich mir also trotzdem ein Negativattest vorlegen lassen, weil dies Voraussetzung für die Eintragung ist ( Rd. 3894 S. 1544 letzter Absatz?)

Ich würde wohl eher ein Negativattest nach § 145 Absatz 1 Satz 1 BauGB i. V. mit § 22 Absatz 5 Satz 5 BauGB einholen.

Der Regelungszweck soll der Erleichterung der Hofübergabe dienen (s. Mitschang in Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch, 13. Auflage 2016, § 144 RN 22). Daher kommen insbesondere Verträge zur Hofübergabe oder Rechtsvorgänge im Zusammenhang mit der Einräumung von Altenteilrechten sowie hypothekarischen Belastungen zur Auszahlung der übrigen Erben in Betracht (Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, 124 EL vom Februar 2017, § 144 RN 59). Aus diesem Grund sind die die Fälle des § 8 Nr. 2 GrdstVG von dieser Ausnahme mit umfasst (Mitschang, aaO). § 8 Absatz 2 GrdstVG lautet: Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn….2.ein landwirtschaftlicher oder forstwirtschaftlicher Betrieb geschlossen veräußert oder im Wege der vorweggenommenen Erbfolge übertragen wird oder an einem Grundstück ein Nießbrauch bestellt wird und der Erwerber oder Nießbraucher entweder der Ehegatte des Eigentümers oder mit dem Eigentümer in gerader Linie oder bis zum dritten Grad in der Seitenlinie verwandt oder bis zum zweiten Grad verschwägert ist“.

Das erinnert mich an die Voraussetzungen für ein Altenteil (s. BGH, B. v. 31.03.2011, V ZB 313/10: „.. dass ein Beteiligter dem anderen seine wirtschaftliche Lebensgrundlage überträgt, um dafür in die persönliche Gebundenheit eines abhängigen Versorgungsverhältnisses einzutreten, während der Übernehmer eine wirtschaftlich selbstständige Stellung erlangt..)

Bei der Übergabe eines einzelnen Grundstücks könnte dies zweifelhaft sein.

Zitat von kk584

... aufgrund vorweggenommener gesetzlicher Erbfolge ...

§ 144 Abs. 4 Nr. 2 i.V.m. Abs. 2 Nrn. 2 und 3 BauGB

Battis/Krautzberger/Löhr/Mitschang BauGB § 144 Rn. 22: „zB Hofübergabeverträge oder Rechtsvorgänge im Zusammenhang mit der Einräumung von Altenteilrechten sowie hypothekarische Belastungen zur Auszahlung der übrigen Erben“

Ist jede Übertragung von Grundbesitz an Abkömmlinge automatisch eine vorweggenommene Erbfolge im Sinne des § 144 BauGB, auch wenn das in der Urkunde nicht festgestellt wird? Ich habe bisher immer ein Negativattest verlangt....

Unter der vorweggenommenen Erbfolge versteht man laut BGH, NJW 1991, 1345, die Übertragung des Vermögens (oder eines wesentlichen Teiles davon) durch den zukünftigen Erblasser auf einen oder mehrere als zukünftige Erben in Aussicht genommene Empfänger. Eine vorweggenommene Erbfolge kann auch entgeltliche Elemente enthalten, siehe BGH, NJW 1995, 1349, 1350.

Ich würde bei üblichen Übertragungsverträgen eher kein Negativattest anfordern. Abkömmlinge sind unstreitig gesetzliche Erben. Die Ausnahme von der Genehmigungsbedürftigkeit beruht darauf, dass der Übergang auf die Kinder beim späteren Erbfall auch nicht verhindern werden könnte und eine bewusste Erschwerung der Sanierung eher fernliegend ist, s. Kröninger/Aschke/Jeromin, Baugesetzbuch (Bearb: Seifert), Rn. 10 zu § 144 BauGB.

Problematisch erscheinen mir nur Fälle, die über eine Übertragung hinaus in den Bereich eines "echten" Kaufvertrages gehen. Die Ausnahme gilt ja nicht generell bei Eigentumsübertragung auf Kinder, sondern nur bei vorweggenommener gesetzlicher Erbfolge. Ich denke, dass die entsprechende Prüfung zunächst vom Grundbuchamt vorzunehmen ist und ein Negativattest nur in Zweifelsfällen angefordert werden kann.