Löschung Sicherungshypothek WEG

  • Das OLG München führt in Rz 14 des Beschlusses vom 16.11.2016, 34 Wx 305/16
    http://www.gesetze-bayern.de/Content/Docume…N-19793?hl=true
    aus (Hervorhebung durch mich=:

    „Ein Verwalter, der den Verband beim Erwerb von Teileigentum vertritt, handelt außerhalb der durch § 27 Abs. 3 Satz 1 Nrn. 1 bis 6 WEG gezogenen Grenzen der regelmäßigen organschaftlichen Vertretungsmacht und benötigt gemäß § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG eine Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer (vgl. zur Abgabe einer Löschungsbewilligung: Senat vom 16.2.2011, 34 Wx 156/10 = FGPrax 2011, 111), die als sonstige für die Eintragung erforderliche Erklärung gemäß § 29 Abs. 1 Satz 1 (Alt. 2) GBO durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachzuweisen ist. Die darüber hinaus nach § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO als „andere Eintragungsvoraussetzung“ grundsätzlich durch öffentliche Urkunde nachzuweisende Verwaltereigenschaft selbst kann nach § 26 Abs. 3 WEG i. V. m. § 24 Abs. 6 WEG durch Vorlage des unterschriftsbeglaubigten Protokolls über den Bestellungsbeschluss erfolgen…“

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Für eine WEG ist eine Grundschuld eingetragen (Wohngeldrückstände sollten abgesichert werden). Jetzt wird die Wohnung veräußert.

    Notar legt Löschungsbewilligung vor. Der Verwalter bewilligt die Löschung der Grundschuld. Dass er für die WEG handelt, sagt er dabei nicht. Zusätzlich wird ein Versammlungsprotokoll vorgelegt. Darin ist folgender Beschluss protokolliert:

    "Die Gemeinschaft stimmt der Löschung der Grundschuld....Zug um Zug mit Zahlung der offenen Wohngeldrückstände...… zu".
    (der Notar wird erst für den Vollzug der Löschungsbewilligung sorgen, wenn die Rückstände beglichen sind)

    Jetzt ist im Beschluss ja keine Ermächtigung für den Verwalter enthalten, er sagt nicht, für wen er handelt und dann ist da noch diese "Zug um Zug" - Geschichte.

    Würdet ihr die einfach löschen oder beanstanden (und ggf. Ausstellung einer löschungsfähigen Quittung empfehlen; Eigentümerzustimmung liegt vor)?

  • Wenn die WEG-Gemeinschaft der Löschung zustimmt, obgleich die Zustimmung nach § 27 GBO vom Eigentümer des Belastungsobjekts zu erklären ist, dann kann darin ja eigentlich nur die Ermächtigung des Verwalters nach § 27 Absatz 3 Satz 1 Nr. 7 WEG zur Abgabe der Löschungsbewilligung liegen.

    Daher die Frage: Ist der in Klammern gesetzte Passus „der Notar wird erst für den Vollzug der Löschungsbewilligung sorgen, wenn die Rückstände beglichen sind“ auch im Protokoll enthalten ?

    Dann dürfte dies als interne Anweisung an den Verwalter zu verstehen sein, die Löschungsbewilligung erst abzugeben, nachdem alle Wohngeldrückstände beglichen sind.

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  • Es steht unter diesem TOP (Zustimmung der WEG zur Löschung), dass der Notar die amtliche Haftung dafür übernimmt, dass er die Löschungsbewilligung erst vollziehen wird, wenn alle Rückstände beglichen sind.
    Man kann schon alles so auslegen. Wenn der Verwalter halt dann wenigstens sagen würde, dass er für die WEG handelt...


  • Man kann schon alles so auslegen. Wenn der Verwalter halt dann wenigstens sagen würde, dass er für die WEG handelt...

    Ich würde dies wohlwollend unter dem Gesichtspunkt "Für wen soll er denn sonst handeln, wenn nicht für die WEG?" prüfen. Wenn eine Auslegung möglich ist, sollte dabei berücksichtigt werden, dass der Erklärende in der Regel den "Erfolg" seiner Erklärung wünscht.

  • Das Handeln für einen anderen kann sich auch aus den Umständen ergeben (LG Ravensburg 1. Zivilkammer, Beschluss vom 11.05.1992, 1 T 85/92; BayObLG, Beschluss vom 05.09.1991, 2 Z 105/91). Der BGH führt im Beschluss vom 14.04.2005, V ZB 4/05, aus: „Zwar weist die Rechtsbeschwerde zutreffend darauf hin, dass zu den Erklärungen der Beteiligten die Angabe gehört, ob sie im eigenen oder im fremden Namen handeln (Jansen, FGG, 2. Aufl., § 9 BeurkG Rdn. 9). Dass N. S. die Grundschuld nicht im eigenen Namen, sondern im Namen der als erschienen aufgeführten Gesellschaft und Eigentümerin des zu belastenden Grundstücks bestellt hat, ist jedoch offensichtlich und bedurfte nicht der ausdrücklichen Klarstellung“.

    Nichts anderes kann für die Abgabe einer Löschungsbewilligung durch den Verwalter gelten, wenn die WEG als Gläubiger eingetragen ist.

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  • Der Verwalter hat bei mir die Löschungsbewilligung ohne Ermächtigung abgegeben. Diese soll nun durch Beschluss der Gemeinschaft nachgeholt werden. Nach meiner Einschätzung erlangt der Verwalter erst dadurch die nötige Vertretungsmacht und muss die Löschungsbewilligung danach neu abgeben oder greift die Ermächtigung auch rückwirkend, also als nachträgliche Genehmigung?

  • Kann der Verwalter nach der WEG-Reform jetzt eine Löschungsbewilligung für die Gemeinschaft (als Gläubigerin einer Zwangshypothek) abgeben, ohne hierfür gesondert ermächtigt zu sein?
    (Ein Notar behauptet ja. Der Verwalter sei jetzt wie ein "Geschäftsführer" zu behandeln)

  • Gibt es noch weitere Meinungen dazu? Ist der Verwalter nun berechtigt eine Löschungsbewilligung zu erteilen?

    Deine Frage wundert mich schon ein wenig, weil die Antwort doch in jeder Neuauflage eines WEG-Kommentars nachgelesen werden kann. Anders als nach der früheren Rechtslage, wonach in wesentlichen Bereichen die Vertretungsmacht des Verwalters von einem ermächtigenden Beschluss der Wohnungseigentümer abhängig war, hat der Verwalter nunmehr im Außenverhältnis eine inhaltlich umfassende Vertretungsmacht für – mit Ausnahme von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen – alle Angelegenheiten des Verbands (s. Greiner im beckonline.GROSSKOMMENTAR, Stand: 01.12.2021, § 9b WEG und § 27 WEG, jeweils RN 2; Schultzky, „Der Verwalter als Gemeinschaftsorgan – Neue Rechte und neue Pflichten“, ZWE 2021, 62/66; Böhringer, „Vertretung der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Grundstücksverkehr“, ZfIR 2020, 773/775
    https://www.juris.de/perma?d=jzs-ZFIR-2020-22-0773-01-A-02

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  • Wie ist dies für den Fall, dass nicht die WEG-Gemeinschaft als Gläubiger, sondern alle anderen Eigentümer (namentlich) gemäß Titel als
    Mitgläubiger gemäß § 432 BGB in Wohnungseigentümergemeinschaft eingetragen worden sind?

    Diese Eintragung stammt offenbar aus einer Zeit, als man noch von einer Nicht-Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft ausging. Ich würde es als Sicherungshypothek der Gemeinschaft behandeln. Nach jetzigem Rechtsverständnis gibt es nämlich eine solche Berechtigung "in Wohnungseigentümergemeinschaft" nicht mehr.

  • Eingetragen ist eine Zwangssicherungshypothek zugunsten des Verwalters X als Verwalter der Liegenschaft Y . Der VB lautet : ...X als Verwalter der Liegenschaft X in Verfahrensstandschaft für die Eigentümer der genannten Liegenschaft.

    Nunmehr wird seitens der Erbin des X die Löschung bewilligt.

    Müsste nicht der jetzige Verwalter die Löschung bewilligen? Denn falls aus diesem VB heute vollstreckt werden sollte, bedürfte dieser doch einer Rechtsnachfolgeklausel welche den derzeitigen Verwalter benennt.

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