nachträgliche Inhaltsänderung einer beschränkten-persönlichen Dienstbarkeit

    Hallo liebe Foren-Gemeinde, ich bräuchte da mal Eure Hilfe!

    Anfang der 90iger Jahre wurde durch den Grundstückseigentümer für eine große Baumarktkette eine Gewerbebetriebsdienstbarkeit eingeräumt.
    In der Bewilligung hieß es: …bestehend in dem Recht das Grundstück zum Betrieb eines Baumarktes zu nutzen, entsprechende Anlagen zu nutzen und zu erhalten, und zwar bis zum Ablauf des 15. Jahres nach Übergabe des Mietobjekten gemäß Mietvertrag von 1991. Diese Dienstbarkeit verlängert sich über diesen Zeitpunkt hinaus, solange Verträge mit obiger Gesellschaft über den Betrieb eines Baumarktes auf diesem Grundstück bestehen. Es wird bewilligt und beantragt diese Dienstbarkeit an rangbereiter Stelle einzutragen…

    Die Eintragung erfolgte als:
    Beschränkte persönlichen Dienstbarkeit
    (Recht das Grundstück zum Betrieb eines Baumarktes zu nutzen), für die ABC-Baumarktkette, befristet, unter Bezug auf… eingetragen am xx.xx.1991.

    So weit so gut! In den Folgejahren wurden in Abt. II dutzende weitere Dienstbarkeiten und auch vier immens hohe Grundschulden eingetragen. Auch ist zwischenzeitlich durch Übernahme und Ausgliederung aus der ABC-Baumarktkette in Aaaa
    der XYZ-Baumarkt in Bbbb geworden.

    Nun liegt mir eine Änderungs- und Ergänzungsurkunde des Eigentümers und der XYZ-Baumarkt in Bbbb vor.

    Diese Inhaltsänderungen und Ergänzungen beziehen sich hauptsächlich auf die Sicherung von Verpflichtungen aus dem (vermeintlichen) Mietvertrag und lauten (ganz knapp gekürzt) so:

    1. …für die Nutzung ist Entgelt entsprechend Zahlungsregelungen des für den Dienstbarkeitsgegenstand zwischen jeweiligem Eigentümer und Berechtigten oder Rechtsnachfolgern bestehenden zuletzt gültigen Mietvertrag zu leisten…

    2. …der Höchstbetrag des Wertersatzes beträgt gemäß § 882 BGB 000.000 EUR.

    3. Die Dienstbarkeit erlischt wenn eine der folgenden auflösende Bedingungen eintritt:
    - …Kündigung des Mietverhältnis (außer § 57a ZVG, § 111 InsO)…
    - …nichterfüllung der Mietzahlungsverpflichtung…
    - …Beendigung des Mietverhältnisses infolge Zeitablauf oder einvernehmliche Aufhebung…
    - …Eröffnung des Insolvenzverfahren beim Berechtigten oder dessen Rechtsnachfolger…
    - …usw.

    Und dann heißt es:
    …Die auflösenden Bedingungen und der Höchstbetrag und werden als ergänzender Inhalt der beschränkten-persönlichen Dienstbarkeit zur Eintragung bewilligt und beantragt…

    Unabhängig von der damaligen Bewilligung, geht auch aus dem in den 90iger Jahren vorgelegten Mietvertrag hervor, dass die Mietzeit 15 Jahre beträgt und als Option die Verlängerung des Mietvertrages für einmal 5 Jahre gewährt wird.
    Die 20 Jahre sind längst vorbei!

    Ich weiß, was im Mietvertrag steht ist ja nur schuldrechtlich und somit könnte es mir egal sein, aber ich frage mich trotzdem:
    - hab ich hier schon einen Fristablauf? …was ist mit meiner b-p Dienstbarkeit?
    - hätte das Recht bei dieser Konstellation nicht besser als auflösend bedingtes Recht anstatt als befristetes Recht eingetragen werden müssen?(Schöner/Stöber RdNr. 1149)
    - auch bin ich verwirrt, das gemäß Schöner/Stöber RdNr. 1167 die nachträgliche Eintragung des Höchstbetrag des Wertersatz gemäß § 882 BGB tatsächlich ohne Zustimmung gleich- und nachrangiger Berechtigter möglich ist?
    - kann ich so ohne weiteres obige auflösenden Bedingungen und den Wertersatz als Inhaltsänderung und Inhaltserweiterung eintragen?
    - und hat die Inhaltsänderung dann Rang nach all den zwischenzeitlich eingetragenen Rechten in Abt. II und III und ich muss Nachrang der Inhaltsänderung im Verhältnis zu etwaigen gleich- und nachrangigen Rechten
    vermerken?

    Fragen über Fragen:gruebel:, oder sehe ich hier nur zu viele Probleme wo gar keine sind und könnte ganz gelassen eintragen:cool:???

    :klugscheiIch kann, weil ich will was ich muss! (E. Kant)

    Um mal den Anfang zu machen.

    In irgendeiner Weise hätte m.E. die automatische Verlängerung der Dienstbarkeit zum Ausdruck gebracht werden müssen. Ursprünglich war sie befristet auf die Dauer von 15 Jahren, gleichzeitig aber aufschiebend bedingt verlängert auf die Dauer des Bestehens eines Mietvertrages. Bei einem Erbbaurecht kann vereinbart werden, dass sich das Recht (automatisch) um jeweils x Jahre verlängert, wenn der Verlängerung nicht zuvor widersprochen wurde (bei einer nicht der Kündigung unterliegenden Dienstbarkeit empfiehlt es sich allerdings nicht, auf eine Kündigung der Dienstbarkeit abzustellen; vgl. Schöner/Stöber Rn 1149). Die aufschiebende Bedingung ist im Grundbuch auch so einzutragen („mehrfach aufschiebend bedingte Verlängerung“). Bei Bedingungseintritt (= der Verlängerung) wird das dann berichtigend im Grundbuch vermerkt (vgl. v.Oefele/Winkler Handbuch des Erbbaurechts Rn 2.143; mein anderes privat angeschafftes Buch :)).

    Eine auflösende Bedingung/Befristung stellt ein Minus gegenüber einem unbedingten/unbefristeten Recht dar, so dass es auch ohne ausdrückliche Eintragung der Bedingung/Befristung so entsteht (vgl. Palandt/Bassenge § 873 Rn 12). Anders verhält sich das dagegen, wenn das Recht aufschiebend bedingt verlängert wird. Die Verlängerung stellt insoweit eine Neubegründung dar. Ohne (ausdrückliche) Eintragung eines aufschiebend bedingten Rechts entsteht es aber nicht.

    Bei Tankstellendienstbarkeiten liest man häufig als Bedingung/Befristung: "... so lange wie ein Vertragsverhältnis besteht, mindestens jedoch bis zum ...". (vgl. BayObLG MittBayNot 1970, 30). Und gegebenenfalls wird das Recht dann vor Ablauf der (Mindest-)Frist verlängert. Hätte man hier auch so machen sollen.

    da sag ich mal DANKE

    Zitat von 45

    bei Tankstellendienstbarkeiten liest man häufig als Bedingung/Befristung: "... so lange wie ein Vertragsverhältnis besteht, mindestens jedoch bis zum ...". (vgl. BayObLG MittBayNot 1970, 30). Und gegebenenfalls wird das Recht dann vor Ablauf der (Mindest-)Frist verlängert. Hätte man hier auch so machen sollen.

    …okay, allerdings kann ich an der damaligen Eintragung des Rechtes als „befristet“ nun ja leider nichts mehr ändern!
    Ich habe im Hügel auch schon ziemlich viel zu dem Thema gelesen RdNr. 1230, 1231,1275 ff, aber wenn ich Dich richtig verstanden habe, könnte ich schon davon ausgehen, das das Recht noch besteht?!?
    Zum einen durch die die „Verlängerungsformulierungen“ in Bewilligung und Mietvertrag und zum anderen aus der Tatsache, das die Änderungs- und Ergänzungsurkunde sowohl vom Eigentümer als auch von dem Berechtigten bewilligt und beantragt wurde.

    Kann ich aus der Tatsache, das keine Ausführungen zu meinen anderen Zweifeln gemacht wurden, schließen, das ich tatsächlich nur Probleme sehe wo gar keine sind?
    Dann könnte die Eintragung ungefähr so lauten?

    …der Inhalt des Rechtes ist ergänzt und erweitert, das Recht ist auflösend bedingt; Wertersatz gemäß § 882 BGB in Höhe von 000.000 EUR; im Rang nach Abt. II Nr. .., II Nr. … II/Nr. … und III Nr. …, III Nr. … usw. gemäß Bewilligung vom…

    :klugscheiIch kann, weil ich will was ich muss! (E. Kant)

    Für die Änderungen bedarf es m.E. keiner Zustimmung gleich- oder nachrangiger Rechte. Die Änderungen betreffen das Erlöschen der Dienstbarkeit bei Eintritt bestimmter Voraussetzungen. Dabei wird wie bisher auf das Bestehen eines Mietverhältnisses abgestellt und darüber hinaus noch weitere Möglichkeiten des Erlöschens vereinbart. Von einem Erlöschen sind gleich- oder nachrangige Berechtigte sogar begünstigt. Wären sie betroffen, müßte ihre Zustimmung nachgereicht werden, da sich die ergänzte Dienstbarkeit nicht in ein vorrangiges ursprüngliches Recht und eine nachrangige Inhaltsänderung aufteilen ließe. Die Eintragung der Inhaltsänderung wäre dann unwirksam (vgl. MünchKomm/Kohler § 877 Rn. 10). Wegen des Wertersatzes s. DNotI-Report 2006, 55; der Geldbetrag ist in Worten einzutragen (§ 17 Abs. 1 GBV). Bin aber immer noch der Ansicht, dass die Dienstbarkeit vor Ablauf der 15 Jahre hätte verlängert werden müssen. ;)

    Zitat von 45

    Bin aber immer noch der Ansicht, dass die Dienstbarkeit vor Ablauf der 15 Jahre hätte verlängert werden müssen. ;)

    ...Okay ich hab`s ja jetzt verstanden, doch was könnte ich denn nun tun? ...es iss wie es iss:oops:


    DNotI-Report 2006, 55; Danke für den Link!

    Zitat von 45

    da sich die ergänzte Dienstbarkeit nicht in ein vorrangiges ursprüngliches Recht und eine nachrangige Inhaltsänderung aufteilen ließe. Die Eintragung der Inhaltsänderung wäre dann unwirksam (vgl. MünchKomm/Kohler § 877 Rn. 10)

    ...okay, dann waren meine Überlegungen mit dem Rang ja überflüssig:cool:!

    :klugscheiIch kann, weil ich will was ich muss! (E. Kant)

    Zitat von unica.donna

    ... doch was könnte ich denn nun tun?

    Das hängt davon ab, wie man die Bewilligung zur Dienstbarkeitsbestellung versteht. Im Fall des BayObLG wurde eine Dienstbarkeit bestellt, die "mit der Beendigung des zwischen dem Grundstückseigentümer und der Berechtigten abgeschlossenen Tankstellenvertrags, jedoch nicht vor dem 31.12.19.." erlischt. Nach BayObLG sei damit eine Dienstbarkeit, "auflösend bedingt durch die Beendigung des Tankstellenvertrages", vereinbart worden. Vorliegend hat man sich m.E. aber über eine auf 15 Jahre befristete und sich anschließend aufschiebend bedingt verlängernde Dienstbarkeit geeinigt. Ausdrücklich eingetragen wurde im Grundbuch nur die Befristung, nicht dagegen die aufschiebende Bedingung. Im Fall des BayObLG könnte man also die Änderung ohne Weiteres eintragen. Wenn man auf das m.E. vergleichbare Beispiel mit dem sich automatisch verlängernden Erbbaurecht abstellt, bliebe höchstens die Neueintragung der Dienstbarkeit an nächstoffener Rangstelle.

    Schließe hier mal an, bestehen Bedenken gegen Vollzug nachfolgender Urkunde? Es ist beabsichtigt, die Berechtigte nicht mitwirken zu lassen, da die Eintragung für diese vorteilhaft ist. Wäre für eine Einschätzung dankbar.

    Im Erbbaugrundbuch des Amtsgerichts _____ von ______ Blatt _____ ist in Abt. II unter lfd. Nr. __ eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit mit Einwirkungsbeschränkung (Leitungsrecht mit zwei Kontrollschächten) für die Stadt _____in _______ eingetragen und zwar aufgrund Bewilligung vom ____________, UR-Nr. _________ des Notars _____________________.
    Begl. Kopie der genannten Eintragungsbewilligung, die auch als Bestandteil einen Lageplan enthält, in dem der Ausübungsbereich farbig dargestellt ist, liegt vor, auf diese wird verwiesen. Der Inhalt ist bekannt und auf ein nochmaliges Verlesen und auf die Beifügung an diese Urkunde wird verzichtet.

    Die vorhandene Leitung soll auf dem Erbbaugrundstück Gemarkung _____ Flur __ Flurstück 1__, um rund zwei Meter verlängert werden. Der Verlauf dieser Verlängerung ergibt sich aus dem anliegenden Lageplan, in dem der weitere Ausübungsbereich farblich dargestellt ist. Auf diesen Plan, der mit auszufertigen ist, wird verwiesen. Der Plan wurde genehmigt und wird zum Bestandteil dieser Urkunde gemacht.

    Demgemäß erweitere ich den Ausübungsbereich der durch vorgenannter Urkunde bestellten beschränkten persönlichen Dienstbarkeit um die eingezeichnete Fläche, die sich aus dem anliegenden Lageplan ergibt.
    Die Erweiterung des Ausübungsbereichs erfolgt zu den gleichen Bedingungen, wie sie niedergelegt sind in der Urkunde vom ________________________. Auf diese Urkunde wird nochmals verwiesen.

    Vorstehendes soll durch Eintragung im Grundbuch vermerkt werden. Demgemäß bewillige und beantrage ich die Eintragung der Ergänzung bei dem Recht Abt. II lfd. Nr. __ im Erbbaugrundbuch von ______ Blatt ______.

    Die Kosten dieser Urkunde und ihres Vollzuges trägt die Stadt ______.

    Eine Entschädigung für die Verlängerung der Leitung wird von der Stadt ________nicht geschuldet.

    Dann müsste das ja eigentlich auch eintragbar sein? Befristet bist zum.... und aufschiebend bedingt....? oder "aufschiebend bedingter Verlängerungsoption"..?

    ......Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit ist befristet auf 20 Jahre (bis zum...). Es bestehen Verlängerungsoptionen für weitere 10 Jahre. Sollten diese ausgeübt werden, wird die Dienstbarkeit auf insgesamt 30 Jahre (bis zum....) befristet....

    Zitat von Martin

    Dann müsste das ja eigentlich auch eintragbar sein? Befristet bist zum.... und aufschiebend bedingt....? oder "aufschiebend bedingter Verlängerungsoption"..?

    ......Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit ist befristet auf 20 Jahre (bis zum...). Es bestehen Verlängerungsoptionen für weitere 10 Jahre. Sollten diese ausgeübt werden, wird die Dienstbarkeit auf insgesamt 30 Jahre (bis zum....) befristet....

    Ist die Dbk unendlich verlängerbar (dann ist der Eintritt der Beendigung ungewiss und ich würde nur "bedingt" eintragen, nämlich bedingt durch die Nichtverlängerung) oder nur eine bestimmte Anzahl Verlängerungen möglich (dann ist Eintritt der Beendigung gewiss, nur Zeitpunkt ungewiss und ich würde "befristet" eintragen)?

    Alle Angaben ohne Gewähr.

    Einmal editiert, zuletzt von Ryker (25. März 2021 um 09:00)

    M.E. ist das Recht auf 30 Jahre befristet und dahingehend auflösend bedingt, dass es bei Nichtausübung der Verlängerungsoption nach 20 Jahren erlischt.
    So kann man die Verlängerungsoption dogmatisch sauber lösen.

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