Postmortale Vollmacht trotz Voreintragung der Erben?

Zitat von Cromwell

Allerdings würde dies im vorliegenden Fall nur deshalb weiterhelfen, weil es einen Erbschein gibt. In der Regel soll eine Erbscheinserteilung aus Kostengründen aber gerade vermieden werden, sodass man auf notarielles Anraten in der Urkunde verschweigt, dass der Vollmachtgeber verstorben ist (oder jedenfalls, wer ihn beerbt hat).

Wie diese Vorgehensweise mit den notariellen Amtspflichten vereinbar sein soll, insbesondere mit § 14 Abs. 3 BNotO, habe ich freilich noch nie verstanden. Tatsächlich wird das aber sogar in der Literatur ausdrücklich als empfehlenswerte Gestaltung vorgeschlagen - obwohl ein Notar nach der Rechtsprechung dazu verpflichtet ist, nur wahre Erklärungen zu protokollieren, wozu doch auch gehört, nichts Wesentliches wegzulassen. Aber wahrscheinlich bin ich einfach noch nicht lange genug in der Praxis tätig.

Zitat von tom

Zitat von Cromwell

Die Entscheidung des BGH betraf einen Fall, bei welchem der Vollmachtnehmer weder Alleinerbe noch Miterbe war, sodass am materiellen Fortbestand der Vollmacht überhaupt kein Zweifel bestand. Die Ausführungen des BGH zum Zweck einer transmortalen Vollmacht können sich daher nur auf solche Fälle beziehen, nicht aber auf Fallgestaltungen, bei welchem die Rechtsordnung das Erlöschen der Vollmacht anordnet und der Erblasser- und Vollmachtgeberwille hinter dieser Rechtsordnung zurückzustehen hat.

Was aber nicht dagegen spricht, dass der Bevollmächtigter "als Bevollmächtiger über den Tod hinaus des/der Verstorbenen X, und soweit er deren/dessen Alleinerbe sein sollte im eigenen Namen" handelt.

Noch besser: " ... und sofern er deren/dessen Alleinerbe oder Miterbe sein sollte, im eigenen Namen" handelt.

Aber exakt diese Angabe scheut man ja wie der Teufel das Weihwasser, weil man vermeiden möchte, dass sich das Grundbuchamt dafür interessiert, von wem der Vollmachtgeber beerbt wurde.

Zitat von ulti

Zitat von Cromwell

Allerdings würde dies im vorliegenden Fall nur deshalb weiterhelfen, weil es einen Erbschein gibt. In der Regel soll eine Erbscheinserteilung aus Kostengründen aber gerade vermieden werden, sodass man auf notarielles Anraten in der Urkunde verschweigt, dass der Vollmachtgeber verstorben ist (oder jedenfalls, wer ihn beerbt hat).

Wie diese Vorgehensweise mit den notariellen Amtspflichten vereinbar sein soll, insbesondere mit § 14 Abs. 3 BNotO, habe ich freilich noch nie verstanden. Tatsächlich wird das aber sogar in der Literatur ausdrücklich als empfehlenswerte Gestaltung vorgeschlagen - obwohl ein Notar nach der Rechtsprechung dazu verpflichtet ist, nur wahre Erklärungen zu protokollieren, wozu doch auch gehört, nichts Wesentliches wegzulassen. Aber wahrscheinlich bin ich einfach noch nicht lange genug in der Praxis tätig.

Der Zweck heiligt offenbar die Mittel.

Erinnert mich irgendwie an die Problematik bei der GbR, bei der man nach der Anerkenung ihrer Rechtsfähigkeit durch den BGH (und vor dem Inkrafttreten des ERVGBG) auch gemeint hat, man müsse irgendeinen Weg erfinden, der ihr künftige Verfügungen ermöglicht. Nach dem Inkrafttreten des ERVGBG bestand die durch das Gesetz nicht gelöste Erwerbsproblematik fort, sodass sich der BGH auf die Suche nach weiteren Erfindungen begab.

Hier wie dort vom gewollten Ergebnis her argumentiert. Das geltende Recht interessiert dabei nicht.

Das mit dem Verschweigen funktioniert bei uns ohnehin meist nicht, weil wir im Meldeportal die Adressen überprüfen und dann der Todestag angezeigt wird.

Zitat von Cromwell

Zitat von ulti

Zitat von Cromwell

Allerdings würde dies im vorliegenden Fall nur deshalb weiterhelfen, weil es einen Erbschein gibt. In der Regel soll eine Erbscheinserteilung aus Kostengründen aber gerade vermieden werden, sodass man auf notarielles Anraten in der Urkunde verschweigt, dass der Vollmachtgeber verstorben ist (oder jedenfalls, wer ihn beerbt hat).

Wie diese Vorgehensweise mit den notariellen Amtspflichten vereinbar sein soll, insbesondere mit § 14 Abs. 3 BNotO, habe ich freilich noch nie verstanden. Tatsächlich wird das aber sogar in der Literatur ausdrücklich als empfehlenswerte Gestaltung vorgeschlagen - obwohl ein Notar nach der Rechtsprechung dazu verpflichtet ist, nur wahre Erklärungen zu protokollieren, wozu doch auch gehört, nichts Wesentliches wegzulassen. Aber wahrscheinlich bin ich einfach noch nicht lange genug in der Praxis tätig.

Der Zweck heiligt offenbar die Mittel.

Erinnert mich irgendwie an die Problematik bei der GbR, bei der man nach der Anerkenung ihrer Rechtsfähigkeit durch den BGH (und vor dem Inkrafttreten des ERVGBG) auch gemeint hat, man müsse irgendeinen Weg erfinden, der ihr künftige Verfügungen ermöglicht. Nach dem Inkrafttreten des ERVGBG bestand die durch das Gesetz nicht gelöste Erwerbsproblematik fort, sodass sich der BGH auf die Suche nach weiteren Erfindungen begab.

Hier wie dort vom gewollten Ergebnis her argumentiert. Das geltende Recht interessiert dabei nicht.

Und man hat als Rechtspfleger keine Handhabe, weil die Nichtbeachtung von BGH-Rechtsprechung einen regresspflichtig machen kann. Ich hoffe der BGH schiebt dem ganzen Unfug mit transmortalen Vollmachten hier mal einen Riegel vor.

Die große Mehrheit der Obergerichte -leider nun auch das KG Berlin- hält die voreintragungsfreie Eintragung von Finanzierungsrechten durch postmortal Bevollmächtigte für zulässig (vgl. Jurksch, ZfIR 2021, 532 ff). Ob der BGH auf Grund einer Rechtsbeschwerde gegen die Bremer Entscheidung diese überwiegende Auffassung wieder einfängt, bleibt abzuwarten.

Gegen den Trend arbeiten könnte jedoch die Tatsache, dass die besonders niederschwelligen und kostengünstigen Vollmachten durch die Betreuungsbehörden Ende dieses Jahres durch die Reform des Betreuungsrechts wegfallen. Den Gang zum Notar (und die damit verbundenen Beurkundungskosten) werden vermutlich einige zukünftige Erblasser scheuen.

Zitat von Spaltenmuckel

Gegen den Trend arbeiten könnte jedoch die Tatsache, dass die besonders niederschwelligen und kostengünstigen Vollmachten durch die Betreuungsbehörden Ende dieses Jahres durch die Reform des Betreuungsrechts wegfallen. Den Gang zum Notar (und die damit verbundenen Beurkundungskosten) werden vermutlich einige zukünftige Erblasser scheuen.

Da die Beglaubigung der Unterschrift unter der "mitgebrachten" Vollmacht - analog dem, was die Betreuungsbehörde macht - beim Notar maximal € 70 zzgl Schreibkosten und MwSt kostet (und auch das nur bei hohen Vermögen) glaube ich das kaum.

Zitat von Ryker

Zitat von Cromwell

Zutreffend ist die vom Kammergericht zitierte gegenteilige Ansicht.

Guten Tag,
in meinem Fall wurde in einer Erwerbsurkunde aufgrund transmortaler Vollmacht gehandelt (weil ein ES zunächst schwer zu bekommen war). Da eine Finanzierungsgrundschuld eingetragen werden sollte, habe ich entsprechend der Ansicht des Hans. OLG Bremen zwischenverfügt und Voreintragung verlangt. Nunmehr ist doch Erbschein erteilt worden, Alleinerbin ist die Vollmachtnehmerin. Nach meiner Ansicht ist die Vollmacht materiellrechtlich durch Konfusion erloschen und auch kein Rechtsschein mehr vorhanden, da mir Erbschein bekannt. Im Weiteren müssen doch nun die Parteien erneut beim Notar auftreten und den Vertrag wiederholen, wobei die Veräußererin erklären muss, als Eigentümerin/Erbin aufzutreten? Im alten Vertrag wurde das leider nicht -wie in dem Fall der der einen Entscheidung des OLG München zu Grunde lag- offen gelassen bzw. auf Grund beider Stellungen gehandelt.

MfG

In meinem Fall wird nun (neben einem Berichtigungsantrag auf Grund Erbfolge) die einseitige notariell beglaubigte Erklärung der Alleinerbin vorgelegt:

"Rein vorsorglich bestätige ich als Alleinerbin alle in dem vorgenannten Grundstückskaufvertrag für die Verkäuferseite abgegebenen Erklärungen, Bewilligungen, Anträge und erteilten Vollmachten.
Des weiteren genehmige ich die in der Grundschuldbestellungsurkunde vom xx.xx.xxxx - UVZ Nr. xx/xxxx des Notars XXX XXX - für den Eigentümer abgegebenen Erklärungen, Bewilligungen und Anträge."

Notariell beantragt wird in dem Zuge die Eintragung
- der Berichtigung Abt. I,
- der bereits beantragten AV gem. dem ursprünglich in Vollmacht geschlossenem Kaufvertrag,
- der bereits beantragten Finanzierungsgrundschuld.

Ich hadere mit mir, ob mir das ausreicht, spontan hätte ich gesagt, dass auf Grund einseitiger Erklärung der Mangel der versuchten "Selbstvertretung" nicht geheilt werden kann, andererseits überlege ich, ob dies nicht nur für die zweiseitige Auflassung gilt und die AV und Grundschuld zunächst eingetragen werden können. könnt ihr mir da helfen?

Zitat von Ryker

Ich hadere mit mir, ob mir das ausreicht, spontan hätte ich gesagt, dass auf Grund einseitiger Erklärung der Mangel der versuchten "Selbstvertretung" nicht geheilt werden kann, könnt ihr mir da helfen?

Ich sehe das anders.
Ich würde den Vertrag ausgehend vom Rechtsgedanken des §117 Abs. 2 BGB für wirksam halten.

Hier wurde ja zum Schein als Vertreter in eigener Sache aufgetreten um die grundbuchrechtlichen Formanforderungen zu umgehen.
Eine Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts würde ich hier nicht annehmen.
Demgemäß wäre die Genehmigungserklärung überflüssig und es bedürfte bloß des formgemäßen Erbnachweises und der Voreintragung der Erbin (also genau das was man sich sparen wollte).

Insbesondere wenn der Käufer nichts von Täuschung wusste, weil er in Unkenntnis der Erbfolge war und sich auf die Vollmacht verlassen hat, lässt sich m.E. eine Nichtigkeit nicht begründen.

Titel:
Erbfall
Normenkette:
GBO § 35
Redaktionelle Leitsätze:
1. Mit dem Erbfall erwirbt der transmortal Bevollmächtigte aufgrund der Ermächtigung der Erblasserin die Befugnis, innerhalb der ihm eingeräumten Vertretungsmacht über das zum Nachlass gehörende Vermögen in Vertretung der Erben zu verfügen.
2. Der transmortal Bevollmächtigte muss weder die Erben namhaft machen, für die er handelt, noch die Zustimmung der Erben zu seinem Handeln einholen.
3. Jedenfalls dann, wenn der transmortal Bevollmächtigte nicht Alleinerbe geworden ist, erlischt die transmortale Vollmacht beim Erbfall nicht durch Konfusion.
OLG München, Beschluss vom 10.02.2022 - 34 Wx 431/21
= LSK 2022, 11026
https://nam12.safelinks.protection.outlook.com/?url=https%3A%…0%3D&reserved=0

Am 01.03.22 veräußert X -nicht handelnd im eigenen Namen, sonden für den/die Erben seiner Ehefrau Y- aufgrund transmortaler Vollmacht (vom 02.01.22; nachgereicht und ausgefertigt am 06.03.22) ein Grundstück.

Am 15.03.22 wir die AV eingetragen. Am 07.04.22 wird X zusammen mit den Kindern Z1 und Z2 in Erbengemeinschaft aufgrund Erbschein vom 21.03.22 eingetragen.

Jetzt soll die Auflassung eingetragen werden. Eintragen oder nicht?

(Das letzte zum Thema Konfusion ist wohl ein Aufsatz von Lieder (ZfPW 2022, 345) den man bei beck online findet und der im Fazit "die Sicherstellung der Handlungsfähigkeit vor Erlangung eines Erbnachweises" in den Vordergrund stellt.)

Lieder geht in der von Dir genannten Abhandlung davon aus, dass die zur Konfusion entwickelten Grundsätze nicht unbesehen auf die Vereinigung der Rechtsstellung von Vertretenem und Vertreter übertragen werden können und dass das Dogma von der Personenverschiedenheit von Vertreter und Vertretenem („Niemand kann sein eigener Vertreter sein.“) als begriffsjuristisch-formal abzulehnen ist. Bestehe ein besonderes Kontinuitätsinteresse dann sei es nicht „begrifflich unmöglich“, dass der Alleinerbe zugleich als transmortal Bevollmächtigter handele.

Vorliegend ist der transmortal Bevollmächtigte nach Abgabe -auch- der Auflassungserklärung als Miterbe eingetragen worden. Das ändert aber nichts an der Wirksamkeit der abgegebenen Erklärungen und dem Fortbestand der Bewilligungsbefugnis für den noch einzutragenden Eigentumswechsel. Siehe dazu das Gutachten des DNotI vom 11.09.2019, Gutachten/Abruf-Nr: 170359, erschienen im DNotI-Report 17/2019, 140-143:
https://www.dnoti.de/gutachten/deta…df0839f4b9131ea
„U. E. sprechen dennoch die besseren Gründe für die Richtigkeit der Auffassung des OLG Frankfurt (Anm.: Beschluss vom 23. 5. 2013, 20 W 142/13)
https://www.rv.hessenrecht.hessen.de/bshe/document/LARE190016863
und für die Annahme, dass die Vollmacht auch zur Vertretung der Erben nach der Grundbuchberichtigung ermächtigt. …Die Grundbuchberichtigung ändert nichts daran, dass es sich bei dem Grundbesitz um Nachlassvermögen handelt. Vielmehr geht gerade aus der Grundbuchberichtigung selbst hervor, dass es sich um einen Fall der Gesamtrechtsnachfolge handelt und den Erben das Vermögen in Erbengemeinschaft zusteht. Demzufolge existiert auch eine hinreichende Basis für die Annahme, dass die vom Erblasser erteilte Vollmacht den Bevollmächtigten in Bezug auf den auf die Erbengemeinschaft umgeschriebenen Grundbesitz berechtigt. …“

Wenn es keinen Hinweis auf den Widerruf der Vollmacht gibt, dann ist mE einzutragen.

Ich möchte hier mit meinem Fall gerne anschließen:

Eigentümer hat folgende Vollmacht erteilt:

Sollte der Abgeber noch weitere Grundstücke gehören, die in dieser Urkunde nicht aufgeführt sind und auch nicht ausdrücklich zurückgehalten wurden, sollen auch diese mit übergeben sein. Der Übernehmer wird unter Befreiung des § 181 BGB bevollmächtigt alle Erklärungen abzugeben, die zum Eigentumsübergang auf den Übernehmer erforderlich sind. Die Vollmacht erlischt nicht durch den Tod des Abgebers.

Das Grundbuch wurde in der Zwischenzeit berichtigt. Die Erben A und B wurden eingetragen (= nicht der Übernehmer).

Nun hat der Übernehmer die Auflassung auf sich aufgrund der Vollmacht beantragt und bewilligt. Ich hatte Bauchschmerzen und habe den eingetragenen Eigentümern rechtliches Gehör gewährt. Die sind gegen die Eintragung (wollen auf noch eine Stellungnahme einreichen). und nun? In meinen Augen ist die Vollmacht eindeutig. Ich habe auch keine notarielle Urkunde aus der hervorgeht, dass der Grundbesitz ausdrücklich zurückgehalten wurde. Würdet ihr hier eintragen? (ich weiß auch, dass die Sache dann vermutlich zum OLG geht).

Zitat von Anigi

....In meinen Augen ist die Vollmacht eindeutig. Ich habe auch keine notarielle Urkunde aus der hervorgeht, dass der Grundbesitz ausdrücklich zurückgehalten wurde...

Ich halte die Vollmacht nicht für eindeutig. Die in der Urkunde genannten Grundstücke sind ja offenbar auf den Erwerber bereits überschrieben worden. Jetzt handelt es sich um ein weiteres Objekt, das in der Urkunde nicht angeführt wurde. Ob es sich dabei um ein Grundstück handelt, das vom Veräußerer ausdrücklich zurückgehalten wurde, lässt sich mit den Mitteln des Grundbuchrechts nicht nachweisen. Dazu würde auch eine mündliche Entschließung des Veräußerers ausreichen. Schon die Möglichkeit, ein Grundstück ausdrücklich zurückbehalten zu können, macht mE die Vollmacht im Außenverhältnis unbrauchbar. Da Vollmachten eng auszulegen sind (siehe KG, Beschl. v. 17.12.2019,1 W 313/19, Rz 8 mwN)
https://gesetze.berlin.de/bsbe/document/KORE203362020
und der Grundsatz gilt, dass der geringere Umfang anzunehmen ist, wenn sich der größere nicht nachweisen lässt (OLG München, 34. Zivilsenat, Beschluss vom 20.11.2015, 34 Wx 475/14, Rz. 27 unter Zitat BayObLG Rpfleger 1996, 332; Demharter § 19 Rn. 75), müsste mE die Frage, ob das aufgelassene Grundstück vom Vollmachtsgegenstand erfasst ist, ggf. im Zivilprozess geklärt werden. Es geht auch nicht um eine Sachgesamtheit, wie sie dem Beschluss des OLG München vom 19.9.2011, 34 Wx 385/11, zugrunde lag.

Zitat von Prinz

Ob es sich dabei um ein Grundstück handelt, das vom Veräußerer ausdrücklich zurückgehalten wurde, lässt sich mit den Mitteln des Grundbuchrechts nicht nachweisen.

Ich möchte wetten, dass es in der Urkunde einen Abschnitt gibt, der (mindestens sinngemäß) lautet: "Zurückbehalten werden die Grundstücke Kuhdorf, Blatt 2222, BV lfd. Nr. 1, Flur 1 Nr. 12/2, Gebäude- und Freifläche, Landwirtschaft, Bonzenhof, groß 33,12 Ar, und BV lfd. Nr. 2, Flur 1 Nr. 12/3, Gebäude- und Freifläche, Landwirtschaft, Bonzenhof, groß 3,44 Ar".

Mit anderen Worten: alles außer den Grundstücken soll übertragen werden, und wenn man es vergessen und/oder nicht gefunden hat, ist es dennoch übertragen und für die erfoderlichen Erklärungen (Auflassung!) wird Vollmacht erteilt. Hätte ich dann jetzt weniger ein Problem damit, zumal Konfusion hier ja offensichtlich kein Problem ist. Wenn die Vollmacht allerdings nicht unwiderruflich erteilt und dann auch widerrufen ist (und das dem GBA nachgewiesen wurde), bliebe nur Klage uaf Auflassung.

Zitat von tom

.....Ich möchte wetten, dass es in der Urkunde einen Abschnitt gibt, der (mindestens sinngemäß) lautet: "Zurückbehalten werden die Grundstücke Kuhdorf, Blatt 2222, BV lfd. Nr. 1, Flur 1 Nr. 12/2,...

Naja, da ausgeführt ist: „Ich habe auch keine notarielle Urkunde aus der hervorgeht, dass der Grundbesitz ausdrücklich zurückgehalten wurde“, gehe ich mal davon aus, dass es eben den von Dir genannten Abschnitt gerade nicht gibt.