Postmortale Vollmacht trotz Voreintragung der Erben?

s. dazu auch den Beschluss des KG Berlin vom 02.03.2021, 1 W 1503/20
https://gesetze.berlin.de/bsbe/document/KORE209322021
Leitsatz:

„Eine transmortale Vollmacht des eingetragenen Berechtigten genügt zum Nachweis der (Vertretungs-) Macht des Bevollmächtigten auch dann, wenn dieser erklärt, Alleinerbe des Vollmachtgebers zu sein; es bedarf keines Nachweises der Erbfolge in der Form des § 35 Abs. 1 GBO (Fortführung von Senat, Bes. v. 22. Oktober 2020 - 1 W 1357/20, MDR 2021, 162; entgegen OLG Hamm, Bes. v. 10. Januar 2013 - I-15 W 79/12, FGPrax 2013, 148 und OLG München, Bes. v. 31. August 2016 - 34 Wx 273/16, NJW 2016, 3381)“

Zutreffend ist die vom Kammergericht zitierte gegenteilige Ansicht.

s. die zust. Anm. von Meier zum Beschluss des KG vom 02.03.2021, 1 W 1503/20 („Eintragungsbewilligung durch transmortal bevollmächtigte Alleinerbin“) in der DNotZ 2021, 703, 706 ff.

Zitat von Cromwell

Zutreffend ist die vom Kammergericht zitierte gegenteilige Ansicht.

Guten Tag,
in meinem Fall wurde in einer Erwerbsurkunde aufgrund transmortaler Vollmacht gehandelt (weil ein ES zunächst schwer zu bekommen war). Da eine Finanzierungsgrundschuld eingetragen werden sollte, habe ich entsprechend der Ansicht des Hans. OLG Bremen zwischenverfügt und Voreintragung verlangt. Nunmehr ist doch Erbschein erteilt worden, Alleinerbin ist die Vollmachtnehmerin. Nach meiner Ansicht ist die Vollmacht materiellrechtlich durch Konfusion erloschen und auch kein Rechtsschein mehr vorhanden, da mir Erbschein bekannt. Im Weiteren müssen doch nun die Parteien erneut beim Notar auftreten und den Vertrag wiederholen, wobei die Veräußererin erklären muss, als Eigentümerin/Erbin aufzutreten? Im alten Vertrag wurde das leider nicht -wie in dem Fall der der einen Entscheidung des OLG München zu Grunde lag- offen gelassen bzw. auf Grund beider Stellungen gehandelt.

MfG

Würde ich nicht verlangen, da die Veräußerin sich durch einen ES legitimiert hat und alleine handeln durfte.

Zitat von Ryker

Zitat von Cromwell

Zutreffend ist die vom Kammergericht zitierte gegenteilige Ansicht.

Guten Tag,
in meinem Fall wurde in einer Erwerbsurkunde aufgrund transmortaler Vollmacht gehandelt (weil ein ES zunächst schwer zu bekommen war). Da eine Finanzierungsgrundschuld eingetragen werden sollte, habe ich entsprechend der Ansicht des Hans. OLG Bremen zwischenverfügt und Voreintragung verlangt. Nunmehr ist doch Erbschein erteilt worden, Alleinerbin ist die Vollmachtnehmerin. Nach meiner Ansicht ist die Vollmacht materiellrechtlich durch Konfusion erloschen und auch kein Rechtsschein mehr vorhanden, da mir Erbschein bekannt. Im Weiteren müssen doch nun die Parteien erneut beim Notar auftreten und den Vertrag wiederholen, wobei die Veräußererin erklären muss, als Eigentümerin/Erbin aufzutreten? Im alten Vertrag wurde das leider nicht -wie in dem Fall der der einen Entscheidung des OLG München zu Grunde lag- offen gelassen bzw. auf Grund beider Stellungen gehandelt.

MfG

Die Person, die in der Urkunde Erklärungen abgegeben hat, war hierzu als Alleinerbin berechtigt. Das wird durch den Erbschein nachgewiesen. Die Vollmacht wird mit Vorliegen des Erbscheins nicht mehr benötigt, da nicht für den Erben, sondern aus eigenem Recht gehandelt wurde.

Die Kernfrage ist: Kann man die eigentlich eindeutige Erklärung der Erbin, dass sie als Bevollmächtigte und nicht aus eigenem Recht gehandelt hat, auslegen? Und da wäre ich großzügig. Das Recht ist für die Menschen da, und für einen Laien besteht hier kein Unterschied. Eine "Wiederholung" in Form eines Nachtrags sehe ich daher nicht als erforderlich an.

Seit der "Konfusionsentscheidung" des OLG Hamm wird in den Beteiligten in der notariellen Praxis empfohlen, ausschließlich in der Eigenschaft als transmortal Bevollmächtigter zu handeln und dem Grundbuchamt die Konfusionsproblematik mittels der Erklärung, auch im eigenen Namen als Alleinerbe zu handeln, nicht auf die Nase zu binden.

Und jetzt, nachdem das Kind aufgrund dieser sinnfreien Empfehlung in den Brunnen gefallen ist, soll auf einmal die Erwägung zum Zuge kommen, dass "das Recht für den Menschen da" sei.

Immer so, wie es einem beliebt und gerade in den Kram passt.

Wer ausdrücklich erklärt, als Bevollmächtigter und nicht auch für sich selbst zu handeln, handelt eben nicht für sich selbst (Bestelmeyer notar 2013, 147, 161, Fn. 139).

Da stimme ich u. Wer ausdrücklich nur als Bevollmächtigter handelt, handelt eben nicht für sich selbst. Für eine Auslegung ist da kein Raum.

Da gibt es mE nichts auszulegen.

Abgesehen davon, dass der Konfusionsgedanke nicht unbestritten ist (s. Reetz im BeckOK GBO, Hrsg. Hügel, Stand 01.03.2022, Sonderbereich Vertretungsmacht RN 57a ff.: „Höchst umstritten ist die Frage, ob die trans- oder postmortale Vollmacht auf den Alleinerben (oder alleinigen Vorerben) bereits denknotwendig mit dem Zeitpunkt des Erbfalls erlischt. Ein solches Erlöschen soll auf Konfusion, die freilich gesetzlich nicht geregelt ist, beruhen…“), stellt sich die Frage, ob die Legitimationswirkung der transmortalen Vollmacht, auf die vorliegend der Erwerber vertrauen kann, rückwirkend entfallen kann. Das ist mE zu verneinen, weil § 173 BGB bestimmt, dass die Vorschriften des § 170, des § 171 Abs. 2 und des § 172 Abs. 2 BGB dann keine Anwendung, wenn der Dritte das Erlöschen der Vertretungsmacht bei der Vornahme des Rechtsgeschäfts kennt oder kennen muss. Und zum Zeitpunkt der Vornahme des Rechtsgeschäfts hat noch kein Erbschein, der den transmortal Bevollmächtigte als Alleinerbe ausweist, existiert.

Wird davon ausgegangen, dass jedenfalls mit der Erteilung des Erbscheins nachgewiesen ist, dass der transmortal Bevollmächtigte bei Abgabe der Eintragungsbewilligung nicht mehr als solcher handeln kann, dann sind ihm seine Erklärungen eben als Erbe zuzurechnen.

Das KG führt dazu im Beschluss vom 2.3.2021, 1 W 1503/20, aus (Hervorhebung durch mich): „Zweifeln am Fortbestand der Vollmacht muss und darf das Grundbuchamt nur nachgehen, wenn ihr Erlöschen Auswirkungen auf die gesetzlichen Voraussetzungen der Eintragung – hier die Wirksamkeit der Bewilligung nach § 19 GBO – haben kann. Das ist zu verneinen. Die Bewilligungserklärung ist dem bewilligungsbefugten Erben in jedem Fall zuzurechnen, entweder der Bet. zu 1 aus eigener Rechtsmacht oder einer anderen Person gemäß § 164 Abs. 1, § 167 Abs. 1 BGB. Eine dritte Möglichkeit ist bei dem in Rede stehenden Erlöschensgrund nicht gegeben. Eintragungshindernde Umstände oder unterschiedliche „Erwerbsgründe“ (s. dazu Bestelmeyer FGPrax 2016, 208; FGPrax 2017, 65) liegen nicht vor…“

Wie MIlzer in seiner Anmerkung in der FGPrax 2021, 99/100 ausführt, stützt sich das KG dabei auf die von Herrler in der DNotZ 2017, 508 ff. formulierte Figur des Sowieso-Berechtigten, nach der der transmortale Bevollmächtigte in den einschlägigen Fällen denknotwendig als Berechtigter handeln muss, da – wenn überhaupt – nur die dann gegebene Verfügungsberechtigung als Erbe die Wirksamkeit der Vollmacht entfallen lässt.

Zitat von Prinz

§ 173 BGB [...] § 170, [...] § 171 Abs. 2 [...] § 172 Abs. 2 BGB

Damit ließe man den Rechtsschein an eine Vollmacht fortbestehen, die nicht nur erloschen ist, sondern rein technisch nicht mehr existieren kann, weil man sich eben nicht selbst vertreten kann. Eine widerspruchsfreie Erklärung hat meiner Ansicht nach noch niemand dafür gefunden. Die Erklärungsnot läßt sich auch daran ableiten, daß empfohlen wird, dem Grundbuchamt bestimmte Sachverhalte nicht mitzuteilen. Ähnlich wie bei einer Vertretung, die nicht durch die Testamentsvollstreckung beschränkt sein soll, weil die Vollmacht noch vom Erblasser herrühre, man andererseits aber einräumt, daß inzwischen die Erben vertreten werden und ein Vertreter eigentlich nicht mehr Befugnisse haben dürfte als der Vertretene. Beide Argumentationen laufen dann doch ein bißchen auf eine Vertretung des Erblassers hinaus. Interessant wird es, wenn der Vertreter die Berichtigung des Grundbuchs durch Eintragung von sich selbst als Alleinerben bewilligen möchte. Den Antrag hat man mir wieder zurückgenommen. Ein Erbschein ist andererseits aber auch noch nicht beantragt. Schaun mer mal.

Einen Toten kann man nicht vertreten.

Auch sich selbst kann man nicht vertreten, ganz gleich, ob man Alleinerbe oder Miterbe des Vollmachtgebers ist. Als Miterbe würde nur etwas anderes gelten, wenn die Erbengemeinschaft rechtsfähig wäre. Ist sie aber nicht.

Eine erloschene Vollmacht bewahrt ihren Rechtsschein allenfalls im Verhältnis zum Vertragspartner, aber nicht im Verhältnis zum Grundbuchamt als Drittem und erst recht nicht im Verhältnis zu sich selbst.

Das geltende Recht kennt keine „Sowieso-Berechtigung“. Deswegen hat das OLG München diesen Denkansatz auch zu Recht verworfen. Die Erfindung der Sowieso-Berechtigung ist nichts anderes als eine Hilfskrücke, der man sich bedient, weil man keinen Erbnachweis führen möchte. Also bedarf es einer erfundenen Begründung, weshalb es eines solchen Erbnachweises nicht bedarf.

Wer sagt, dass er als Bevollmächtigter handelt, handelt nicht für sich selbst.

Alles andere ist dogmatisch unhaltbar.

Weshalb werden dogmatisch unhaltbare Thesen vertreten? Weil man das lieb gewonnene Kind der transmortalen Vollmacht nicht verlieren möchte. Da man es aber nur behalten kann, wenn auch der Voreintragungsgrundsatz bei Finanzierungsrechten fällt, muss auch der Voreintragungsgrundsatz angegriffen werden, weil es ansonsten schon für diese Voreintragung der Erben eines Erbnachweises bedarf. Dies scheut man aber wie der Teufel das Weihwasser und deshalb führt man einen Generalangriff gegen alles und jedes, was den eigenen unhaltbaren dogmatischen Thesen im Wege steht (Milzer). Was bisher einhellige oder herrschende (gegenteilige) Meinung war, interessiert dabei nicht.

Unseriös und in rechtlicher Hinsicht nicht ernst zu nehmen. Dass viele diese Thesen nachbeten, ändert an dieser Einschätzung nichts.

Es ist bedauerlich, dass etliche Obergerichte diese verhängnisvollen Weiterungen nicht erkennen. Sie erkennen ja nicht einmal, dass der Voreintragungsgrundsatz nicht nur für Finanzierungsrechte, sondern insgesamt (für alle) Eintragungen fällt, wenn man die Rechtsstellung eines transmortal Bevollmächtigten – abwegigerweise – mit derjenigen eines Nachlasspflegers gleichsetzt.

Aber egal, es müssen sämtliche Hindernisse ohne Rücksicht auf Verluste aus dem Weg geräumt werden, um das gewünschte Ziel zu erreichen.

Das Ganze führt dann sogar dazu, dass der Alleinerbe zum Nachlass gehörenden Grundbesitz aufrgrund transmortaler Vollmacht an sich selbst auflässt, weil das im Einzelfall billiger ist als der Erbschein, weil es keinen Grundbucherbschein mehr gibt.

Absurder geht es nicht.

Insgesamt aus meiner Sicht ein dogmatisches und intellektuelles Armutszeugnis.

Oder anders gesagt: Alternative Fakten im Grundstücks- und Grundbuchrecht.

Zitat von Cromwell

Einen Toten kann man nicht vertreten.

Auch sich selbst kann man nicht vertreten, ganz gleich, ob man Alleinerbe oder Miterbe des Vollmachtgebers ist. Als Miterbe würde nur etwas anderes gelten, wenn die Erbengemeinschaft rechtsfähig wäre. Ist sie aber nicht.

Eine erloschene Vollmacht bewahrt ihren Rechtsschein allenfalls im Verhältnis zum Vertragspartner, aber nicht im Verhältnis zum Grundbuchamt als Drittem und erst recht nicht im Verhältnis zu sich selbst.

Das geltende Recht kennt keine „Sowieso-Berechtigung“. Deswegen hat das OLG München diesen Denkansatz auch zu Recht verworfen. Die Erfindung der Sowieso-Berechtigung ist nichts anderes als eine Hilfskrücke, der man sich bedient, weil man keinen Erbnachweis führen möchte. Also bedarf es einer erfundenen Begründung, weshalb es eines solchen Erbnachweises nicht bedarf.

Wer sagt, dass er als Bevollmächtigter handelt, handelt nicht für sich selbst.

Alles andere ist dogmatisch unhaltbar.

Weshalb werden dogmatisch unhaltbare Thesen vertreten? Weil man das lieb gewonnene Kind der transmortalen Vollmacht nicht verlieren möchte. Da man es aber nur behalten kann, wenn auch der Voreintragungsgrundsatz bei Finanzierungsrechten fällt, muss auch der Voreintragungsgrundsatz angegriffen werden, weil es ansonsten schon für diese Voreintragung der Erben eines Erbnachweises bedarf. Dies scheut man aber wie der Teufel das Weihwasser und deshalb führt man einen Generalangriff gegen alles und jedes, was den eigenen unhaltbaren dogmatischen Thesen im Wege steht (Milzer). Was bisher einhellige oder herrschende (gegenteilige) Meinung war, interessiert dabei nicht.

Unseriös und in rechtlicher Hinsicht nicht ernst zu nehmen. Dass viele diese Thesen nachbeten, ändert an dieser Einschätzung nichts.

Es ist bedauerlich, dass etliche Obergerichte diese verhängnisvollen Weiterungen nicht erkennen. Sie erkennen ja nicht einmal, dass der Voreintragungsgrundsatz nicht nur für Finanzierungsrechte, sondern insgesamt (für alle) Eintragungen fällt, wenn man die Rechtsstellung eines transmortal Bevollmächtigten – abwegigerweise – mit derjenigen eines Nachlasspflegers gleichsetzt.

Aber egal, es müssen sämtliche Hindernisse ohne Rücksicht auf Verluste aus dem Weg geräumt werden, um das gewünschte Ziel zu erreichen.

Das Ganze führt dann sogar dazu, dass der Alleinerbe zum Nachlass gehörenden Grundbesitz aufrgrund transmortaler Vollmacht an sich selbst auflässt, weil das im Einzelfall billiger ist als der Erbschein, weil es keinen Grundbucherbschein mehr gibt.

Absurder geht es nicht.

Insgesamt aus meiner Sicht ein dogmatisches und intellektuelles Armutszeugnis.

Oder anders gesagt: Alternative Fakten im Grundstücks- und Grundbuchrecht.

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Der Sache nach sehe ich das dogmatisch ebenso.

Der Hintergrund liegt schlicht in folgenden Zusammenhängen:

Notarielle Testamente und Erbverträge werden immer seltener beurkundet. War früher in vielen Konstellationen der Ehe- und Erbvertrag noch Standard, so ist dies in unserer heutigen Gesellschaft nicht mehr der Fall. Stattdessen schreiben sich die Leute ihr Testament mit google oder Finanztipp selbst, v.a. in vermeintlich einfachen Konstellationen ("Berliner Testament"). Wenn dann der Erbfall eintritt und ein Erbschein benötigt wird, ist das Geschrei groß, nicht nur wegen der Zeit, sondern vor allem wegen der Kosten. Die Leute nerven den Notar daher ohne Unterlass, dass er es doch bitte mit der Vollmacht versuchen solle.

Es wird sehr spannend, wann und wie der BGH zu dieser Sache Stellung nehmen wird. Ich befürchte aber leider, dass sich das OLG Bremen hier nicht wird durchsetzen können.

Zitat von Cromwell

....Eine erloschene Vollmacht bewahrt ihren Rechtsschein allenfalls im Verhältnis zum Vertragspartner, aber nicht im Verhältnis zum Grundbuchamt als Drittem und erst recht nicht im Verhältnis zu sich selbst.....

Wie das denn? Der Vertragspartner soll auf den Fortbestand vertrauen können, das GBA das aber nicht berücksichtigen müssen?

Das OLG Stuttgart führt im Beschluss vom 02.11.2018, 8 W 312/18, mE völlig zurecht aus: „Unabhängig vom materiellen Erlöschen der Vollmacht ist nämlich das Außenverhältnis zum Geschäftsgegner, der durch §§ 170 bis 173 BGB geschützt ist, weshalb das Erlöschen der Vollmacht nicht gleichbedeutend mit ihrer Wirkungslosigkeit ist (Reimann, ZEV 2016, 659). Wurde eine Vollmacht wirksam erteilt, wird das Vertrauen auf ihren Fortbestand geschützt, solange dem Geschäftsgegner das Erlöschen nicht angezeigt wurde oder er dieses kennt oder fahrlässig nicht kennt. Auch wenn die Vollmacht also durch Konfusion erloschen sein sollte, besteht dennoch ihre Legitimationswirkung im Außenverhältnis grundsätzlich fort, was auch von dem Grundbuchamt zu beachten ist (Reimann, a. a. O.; Weidlich, ZEV 2016, 57, 63). Dies gilt zumindest, solange sich der Bevollmächtigte nicht als (Allein-)Erbe mit den in § 35 GBO aufgezeigten Nachweisen legitimiert“.

Und diese Legitimation (Erbschein) müsste dann bei Verfügungsgeschäften -wie vorliegend- bei der Abgabe der Einigungserklärung vorliegen (siehe Schubert im Münchener Kommentar zum BGB, 9. Auflage 2021, § 173 RN 9), was vorliegend eben nicht der Fall ist.

Ich habe hierzu in Rpfleger 2019, 679, 692 ff. folgendes ausgeführt:

Die seit Jahren kontrovers geführte Diskussion über die Verwendbarkeit transmortaler Vollmachten im Grundbuchverfahren muss angesichts der rechtlichen Unmöglichkeit, sich selbst zu vertreten, zutreffenderweise bei der Erkenntnis ansetzen, dass eine solche Vollmacht insgesamt erlischt, wenn der Erblasser vom Bevollmächtigten als Alleinerbe beerbt wird[187] und dass sie im Fall der Miterbenstellung des Vollmachtnehmers mangels Rechtsfähigkeit der Erbengemeinschaft konsequenterweise für die Person des bevollmächtigten Miterben mit der Maßgabe erlischt, dass der Bevollmächtige nur noch die übrigen Miterben vertreten kann.[188] Beiden Fallgestaltungen ist somit gemeinsam, dass Grundbucheintragungen, deren Zulässigkeit infolge des Erlöschens oder des personellen Teilerlöschens der Vollmacht ausschließlich auf der Erbenstellung des (nicht mehr) Bevollmächtigten beruhen kann, zwingend den nach Maßgabe des § 35 GBO zu führenden Nachweis der Erbfolge voraussetzen.[189] Dementsprechend hat das OLG München zutreffend dahin erkannt, dass das Grundbuchrecht keinen "alternativen" Nachweis in dem Sinne gestattet, dass es gleichgültig wäre, ob auf der Veräußererseite entweder als Bevollmächtigter oder nur in der Eigenschaft als Erbe wirksam gehandelt werden kann.[190] Es war daher schon immer ein Trugschluss, dass es aus grundbuchrechtlicher Sicht irrelevant sei, ob man (ausdrücklich nur) als Bevollmächtigter oder (im Wege der Auslegung zumindest auch) im eigenen Namen als Erbe handelt, sofern die angestrebte Grundbucheintragung nach einem der beiden denkbaren materiellen Wege zulässig ist und dass es daher offen bleiben könne, auf welcher von beiden in Betracht kommenden materiellen Grundlagen (wirksames Vertreterhandeln oder Erbfolge) die beantragte Grundbucheintragung letztlich beruht.[191] Eine Grundbucheintragung darf nur aufgrund der „richtigen“ materiellen Grundlage vorgenommen werden und wenn dies aufgrund eines unwirksamen Vertreterhandelns nur eine Erbfolge sein kann, muss jene auch nach Maßgabe des § 35 GBO nachgewiesen werden.[192] Dies ist nichts anderes als eine aus der materiellen Rechtslage resultierende grundbuchrechtliche Selbstverständlichkeit.

Die vorgenannten negativen grundbuchverfahrensrechtlichen Folgen werden mit der Erwägung zu überbrücken versucht, dass ungeachtet des Erlöschens der transmortalen Vollmacht gleichwohl nach Rechtsscheingrundsätzen (§§ 170 ff. BGB) von einer fortgeltenden Legitimationswirkung einer solchen erloschenen Vollmacht auszugehen ist und dass sich auch die Verfahrensweise des Grundbuchamts an dieser Legitimationswirkung auszurichten habe, selbst wenn es bereits vom Ableben des Vollmachtgebers und von der nach ihm eingetretenen Erbfolge und damit vom Gesamt- oder Teilerlöschen der besagten Vollmacht Kenntnis hat.[193] Dieser Argumentation, die wegen § 173 BGB bei einem Insichgeschäft des Bevollmächtigten ohnehin nicht zum Zuge kommen könnte, ist nicht zu folgen, weil sich der Schutz der §§ 170 ff. BGB und insbesondere derjenige des § 172 BGB nur auf den guten Glauben eines „Dritten“ und damit auf den am materiellen Rechtsgeschäft beteiligten Geschäftspartner der scheinvertretenen Erben bezieht, während für das Grundbuchamt in Kenntnis des eingetretenen Erbfalls und der eingetretenen Erbfolge ausschließlich das objektive materielle Erlöschen der Vollmacht maßgeblich ist.[194] Dies gilt umso mehr, als sich die Argumentation der Befürworter einer fortgeltenden Legitimationswirkung erloschener transmortaler Vollmachten offenkundig im Kreise dreht. Denn wenn man das Grundbuchamt schon als „Dritten“ i. S. des § 172 BGB ansieht, dann versteht es sich von selbst, dass man ihm als gleichermaßen „Drittem“ i. S. des § 173 BGB natürlich auch die Befugnis zugestehen muss, berechtigterweise seine Kenntnis von den Umständen zur Geltung zu bringen, die zum Erlöschen der transmortalen Vollmacht geführt haben.

Zutreffend am Vorbringen der Befürworter einer fortgeltenden Legitimationswirkung einer bereits erloschenen transmortalen Vollmacht ist somit nur, dass die Rechtsscheintatbestände des materiellen Rechts (§§ 170 bis 173 BGB) auch im Grundbuchverfahren zu berücksichtigen sind und das Grundbuchamt daher grundsätzlich vom Fortbestand einer ihm vorliegenden Vollmacht auszugehen hat. Zutreffend (und unstreitig) ist aber auch, dass dies nur gilt, solange im Grundbuchverfahren keine konkreten tatsächlichen Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die Vollmacht erloschen ist und die genannten Rechtsscheingrundsätze daher nicht (mehr) greifen.[195] Sind gegen den Fortbestand der Vollmacht sprechende Umstände bekannt geworden, so ist das Grundbuchamt daher berechtigt und verpflichtet, den hierdurch bedingten Zweifeln am Fortbestand der Vollmacht nachzugehen. Dabei hat es unter Berücksichtigung der ihm bekannten Tatsachen und Umstände in freier Beweiswürdigung darüber zu befinden, ob die Vollmacht im maßgeblichen Zeitpunkt noch fortbestanden hat. Verbleiben hieran Zweifel, die nicht zerstreut werden können, so ist die Grundbucheintragung abzulehnen.[196]

Dies alles ist unstreitig und gilt umso mehr, als eintragungshindernde Umstände (wiederum unstreitig) keines förmlichen Nachweises i. S. des § 29 GBO bedürfen, weil es sich bei ihnen nicht um eine Eintragungsvoraussetzung (sondern um das „Gegenteil“ hiervon) handelt. Es ist daher verfehlt, annehmen zu wollen, das Grundbuchamt könne nur von einem Erlöschen der transmortalen Vollmacht ausgehen, wenn ihm die Erbfolge nach Maßgabe des § 35 GBO förmlich nachgewiesen ist oder ihm das Ableben des Vollmachtgebers und die eingetretene Erbfolge von den Beteiligten offenbart wird. Es ist seit jeher irrelevant, wie, aus welcher Quelle und in welcher Form das Grundbuchamt von einem objektiv bestehenden Eintragungshindernis Kenntnis erlangt und es gibt daher keinerlei Grundlage für die These, dass sich dies beim Erlöschen transmortaler Vollmachten anders verhält. Deswegen verfällt auch zu Recht niemand auf den Gedanken, dem Grundbuchamt die Befugnis absprechen zu wollen, einen ihm bekannten und lediglich formlos mitgeteilten Widerruf der ihm in Ausfertigung vorliegenden Vollmacht zu berücksichtigen.[197] Angesichts dieser rechtlichen Fakten ist es weder konsequent noch widerspruchsfrei, für den Nachweis des Erlöschens transmortaler Vollmachten aufgrund der Allein- oder Miterbenstellung des Bevollmächtigten andere (und schärfere) Regeln aufzustellen als für alle sonstigen Gründe, aufgrund welcher dem Grundbuchamt vorgelegte Vollmachten erloschen sein könnten.

Hinzu kommt, dass die Befürworter einer für das Grundbuchamt fortgeltenden Legitimationswirkung der nach Kenntnis des Grundbuchamts bereits erloschenen transmortalen Vollmacht unbemerkt in einen unauflöslichen Wertungswiderspruch geraten, weil sie dem guten Glauben eines Dritten an den Fortbestand der entfallenen Vertretungsmacht in grundbuchverfahrensrechtlicher Hinsicht einen höheren Stellenwert einräumen als dem guten Glauben eines Dritten an die materielle Berechtigung eines Nichtberechtigten oder an die Verfügungsbefugnis eines materiell Berechtigten, dem das Grundbuchamt im Anwendungsbereich der §§ 891 ff. BGB nach einhelliger Rechtsprechung ebenfalls nicht zum Durchbruch verhelfen darf.[198] Hier wie dort muss somit unverändert gelten, dass das Grundbuchamt die beantragten Eintragungen zwar problemlos vornimmt, wenn es über keine von den gesetzlichen Rechtsschein- und Vermutungswirkungen abweichenden Kenntnisse verfügt, dass für das Grundbuchamt in Kenntnis entsprechender Umstände aber unabhängig von allen Gutglaubens- und Rechtsscheinerwägungen ausschließlich die ihm bekannte objektive materielle Rechtslage im Hinblick auf die materielle Berechtigung oder die Verfügungsbefugnis des Berechtigten und in Bezug auf das erfolgte Erlöschen transmortaler Vollmachten maßgeblich ist. Es gilt insoweit nichts anderes als bei allen übrigen sich außerhalb des Verfahrens manifestierenden eintragungshindernden Tatsachen, weil sich ein solches objektiv bestehendes Eintragungshindernis im Grundbuchverfahren immer erst erhellt, sofern und sobald das Grundbuchamt von ihm erfährt.

Dass das zum einzigen Maßstab der rechtlichen Wahrnehmung erhobene Bestreben zur Aufrechterhaltung der uneingeschränkten Verwendbarkeit transmortaler Vollmachten mitunter zu einer Verwirrung der rechtlichen Sinne beiträgt, zeigt eine zutreffende aktuelle Entscheidung des OLG Hamm,[199] welcher der Sachverhalt zugrunde lag, dass eine transmortal bevollmächtigte Alleinerbin des Erblassers den bereits kraft Erbfolge in ihr Alleineigentum übergegangenen Nachlassgrundbesitz aufgrund der transmortalen Vollmacht - man glaubt es kaum - an sich selbst aufließ und sich das beim Grundbuchvollzug dieser Auflassung im Hinblick auf das erfolgte Ableben des Vollmachtgebers noch „kenntnislose“ Grundbuchamt weigerte, die im Zuge der Eigentumsumschreibung in Abt. I Spalte 4 des Grundbuchs angegebene falsche Eintragungsgrundlage (Auflassung statt Erbfolge) im nachhinein auf Antrag zu berichtigen, weil - man lese und staune - der Erbschein erst nach der erklärten Auflassung erteilt worden war und die Eigentümerin den Grundbesitz daher nicht kraft Erbfolge, sondern aufgrund Auflassung und Eintragung erworben habe. Was kann man eigentlich noch an rechtlich fundierter gerichtlicher Sachbearbeitung erwarten, wenn ein Grundbuchamt[200] nicht einmal die Selbstverständlichkeit nachzuvollziehen vermag, dass man nichts an sich selbst rechtsgeschäftlich übertragen kann, was einem schon gehört?

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[FONT=&amp][187][/FONT] OLG Stuttgart JFG 12, 272; OLG Stuttgart NJW 1947/48, 627 m. Anm. Klaus = SJZ 1948, 466 m. Anm. Hueck; OLG Hamm FamRZ 2013, 1513 m. Anm. Dutta = MittBayNot 2013, 395 m. Bespr. Amann MittBayNot 2013, 367 = ZEV 2013, 341 m. Anm. Lange = DNotZ 2013, 689 m. Anm. Keim; OLG München Rpfleger 2017, 382 = FamRZ 2017, 1004 = FGPrax 2017, 65 m. Anm. Bestelmeyer = ZEV 2017, 280 m. Anm. Reimann; OLG Stuttgart Rpfleger 2019, 639 = FamRZ 2019, 1956 m. Anm. Becker/Lazarets = FGPrax 2019, 172 = ZEV 2019, 530 m. Anm. Muscheler (Identität von Vollmachtnehmer und Vorerbe); Bestelmeyer notar 2013, 147, 161; Joachim/Lange ZEV 2019, 62, 64; Litzenburger FD-ErbR 2019, 418920.
[FONT=&amp][188][/FONT] OLG Stuttgart Rpfleger 2019, 639 = FamRZ 2019, 1956 m. Anm. Becker/Lazarets = FGPrax 2019, 172 = ZEV 2019, 530 m. Anm. Muscheler (Identität von Vollmachtnehmer und Mitvorerbe); Bestelmeyer notar 2013, 137, 161, Rpfleger 2015, 11 und FGPrax 2018, 107; Amann MittBayNot 2013, 367, 370; Weidlich ZEV 2016, 57, 63; a. A. OLG Schleswig Rpfleger 2015, 9 m. abl. Anm. Bestelmeyer = FamRZ 2015, 1062; OLG Celle, Beschluss vom 16.08.2019, Az. 18 W 33/19, FamRZ 2020, 131 = ZEV 2019, 712; DNotI-Gutachten Abruf-Nr. 112811; Gutachten DNotI-Report 2019, 140. Besonders deutlich wird die verfehlte Sicht der Dinge bei Burandt/Rojahn/Kurze (Erbrecht, 3. Aufl., § 164 BGB Rn. 40 und § 168 BGB Rn. 19), der „die Erbengemeinschaft“ als „Rechtsnachfolger des Erblassers“ bezeichnet und demzufolge nicht den einzelnen Erben, sondern „die Erbengemeinschaft“ als vollmachtwiderrufsberechtigt ansieht, ohne zu realisieren, dass diese Argumentation die (fehlende) Rechtsfähigkeit der Erbengemeinschaft voraussetzt.
[FONT=&amp][189][/FONT] Also den Nachweis der gesamten Erbfolge bei Alleinerbenstellung des Bevollmächtigen oder den Nachweis der Erbquote des Bevollmächtigten durch Teilerbschein bei Miterbenstellung des Vollmachtnehmers.
[FONT=&amp][190][/FONT] OLG München ZEV 2016, 659 m. Anm. Reimann; OLG München Rpfleger 2017, 382 = FamRZ 2017, 1004 = FGPrax 2017, 65 m. Anm. Bestelmeyer = ZEV 2017, 280 m. Anm. Reimann; OLG Hamm FamRZ 2013, 1513 m. Anm. Dutta = DNotZ 2013, 689 m. Anm. Keim = MittBayNot 2013, 395 m. Bespr. Amann MittBayNot 2013, 367 = ZEV 2013, 341 m. Anm. Lange.
[FONT=&amp][191][/FONT] Hierzu vgl. etwa Burandt/Rojahn/Kurze § 164 BGB Rn. 38; Amann MittBayNot 2013, 367, 371; Herrler NotBZ 2013, 454, 460 f. und DNotZ 2017, 508; Keim DNotZ 2013, 692, 694 und MittBayNot 2017, 111, 113; Joachim/Lange ZEV 2019, 62, 65..
[FONT=&amp][192][/FONT] Die Rechtslage ist also keine andere, als wenn der Verkäufer vom Käufer beerbt wird und ein vom Verkäufer transmortal bevollmächtigter Dritter erst nach dem Erbfall die Auflassung an den Käufer erklärt. Auch in diesem Fall erwirbt der Käufer natürlich aufgrund (nachzuweisender!) Erbfolge und nicht aufgrund der vom Bevollmächtigten erklärten Auflassung, obwohl die transmortale Vollmacht hier im Gegensatz zu den im Text behandelten Fallgestaltungen auch noch nach dem Ableben des Vollmachtgebers unproblematisch wirksam fortbesteht.
[FONT=&amp][193][/FONT] OLG Stuttgart Rpfleger 2019, 189 = FamRZ 2019, 568 = BWNotZ 2018, 147 (ohne zu erkennen, dass beide Miterben einzelvertretungsberechtigt transmortal bevollmächtigt waren und sich die Frage nach einem Erlöschen der Vollmacht daher gar nicht stellte, weil sich beide handelnden Miterben jedenfalls wechselseitig „über Kreuz“ vertreten konnten); Palandt/Ellenberger § 168 Rn. 4; Amann MittBayNot 2013, 367, 370; Weidlich ZEV 2016, 57, 63; Reimann ZEV 2016, 661; Herrler DNotZ 2017, 508.
[FONT=&amp][194][/FONT] OLG Hamm FamRZ 2013, 1513 m. Anm. Dutta = DNotZ 2013, 689 m. Anm. Keim = MittBayNot 2013, 395 m. Bespr. Amann MittBayNot 2013, 367 = ZEV 2013, 341 m. Anm. Lange; OLG Frankfurt Rpfleger 2013, 322 = FGPrax 2013, 103; OLG Frankfurt FamRZ 2013, 1323 = ZEV 2014, 202; Güthe/Triebel, GBO, 6. Aufl., Bd. 2, Legitimationsfragen, Abschnitt Vollmacht, S. 2057 f.; Huber BWNotZ 2013, 93; Bestelmeyer notar 2013, 147, 160 und Rpfleger 2014, 641, 656.
[195] OLG München Rpfleger 2019, 385 = FGPrax 2019, 61; OLG München MittBayNot 2019, 455 = RNotZ 2019, 269.
[196] Statt vieler vgl. OLG Frankfurt Rpfleger 1977, 102; OLG München Rpfleger 2019, 385 = FGPrax 2019, 61; OLG München MittBayNot 2019, 455 = RNotZ 2019, 269.
[197] Vgl. nur OLG München Rpfleger 2019, 385 = FGPrax 2019, 61; OLG München MittBayNot 2019, 455 = RNotZ 2019, 269.
[FONT=&amp][198][/FONT] RGZ 71, 38; KG KGJ 27 A, 97; KGJ 28 A, 92; KG HRR 1934 Nr 1095; OLG München JFG 16, 144; KG Rpfleger 1973, 21; OLG Düsseldorf MittBayNot 1975, 224; OLG Frankfurt Rpfleger 1991, 361; BayObLG Rpfleger 1994, 453 = MittBayNot 1994, 324; OLG Karlsruhe Rpfleger 1998, 68; OLG Dresden NotBZ 1999, 261; OLG Hamburg FGPrax 1999, 6; BayObLG Rpfleger 2000, 573; OLG Hamm FGPrax 2004, 266; OLG Schleswig FGPrax 2004, 264; OLG München DNotZ 2012, 298; OLG Köln FGPrax 2013, 201; OLG Rostock Rpfleger 2015, 13 = FGPrax 2014, 205; OLG Hamburg MittBayNot 2018, 163 m. Anm. Braun.
[FONT=&amp][199][/FONT] OLG Hamm Rpfleger 2019, 384 m. Anm. Jurksch = FamRZ 2019, 1203 = FGPrax 2019, 157.
[FONT=&amp][200][/FONT] Und auch der die Auflassung beurkundende Notar, sofern er vom Eintritt des Erbfalls Kenntnis hatte.

Wenn die Vollmacht tatsächlich fortbestünde, wen genau würde der Alleinerbe dann vertreten?

zum Beitrag Cromwells:

Das alles verträgt sich mE nicht mit der hier
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1121830
genannten Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 25. Oktober 1994, XI ZR 239/93, wonach es die transmortale Vollmacht dem Bevollmächtigten gerade ermöglichen soll, unabhängig vom Willen der Erben und auch vor ihrer Ermittlung tätig werden zu können Der Erblasser wolle mit einer bewusst auf den Todesfall erteilten Vollmacht gerade für die Zeit nach seinem Tod die Verfügungsmacht des Bevollmächtigten außer Frage stellen.

Das geht aber nur, wenn die transmortale Vollmacht jedenfalls solange als fortbestehend angesehen wird, bis das Erbrecht des Handelnden festgestellt ist, weil sonst die Handlungsfähigkeit im Hinblick auf die nachlasszugehörigen Vermögensgegenstände nicht aufrecht erhalten werden kann.

Ein Erbscheinsverfahren nimmt idR einige Zeit in Anspruch: Würde man den Fortbestand der Vollmacht an die fehlende Alleinerbenstellung knüpfen, hätte dies (Zitat nach Herrler, DNotZ 2017, 508 ff, 513/514) „unweigerlich ein beträchtliches Maß an Rechtsunsicherheit auch und gerade für den Vertragspartner zur Folge, weil im Zeitpunkt des (vermeintlichen) Vertreterhandelns die erbrechtliche Situation noch nicht geklärt sein kann (noch laufende Ausschlagungsfrist etc.). Herrler geht davon aus, dass ein derartiger Schwebezustand dem Vertragspartner oder sonstigen Dritten nicht zugemutet werden kann. Im Übrigen habe selbst der Bevollmächtigte keine Gewissheit, dass er Alleinerbe ist, da er nicht notwendig Kenntnis von sämtlichen letztwilligen Verfügungen des Erblassers haben müsse und seine Rechtsposition darüber hinaus vom Verhalten dritter Personen abhängig sein könne (Testamentsanfechtung, Ausschlagung der Erbschaft durch zunächst Berufene) Ebenso etwa Dutta im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2021, Vorbemerkungen zu §§ 2197 ff, RN 86a.

Wenn Dein Ansatz richtig wäre, dass die transmortale Vollmacht bei einer Alleinerbfolge bereits mit dem Erbfall erlischt, dann könnte der Alleinerbe wegen des erforderlichen Vertretungsnachweises erst nach der Erteilung des Erbscheins handeln. Auch wären all diejenigen Grundbucheintragungen mangels wirksamer Einigung unwirksam, in denen der transmortal Bevollmächtigte die Auflassung erklärt hat, obgleich er -ohne dass dies für den Vertragspartner ersichtlich war- zum Alleinerben berufen wurde,

Der spätere Nachweis der Erbfolge kann daher mE nicht dergestalt zu einem „Eintragungshindernis“ führen, dass der Rechtsschein der Vollmacht rückwirkend entfällt. Ohnehin ist der Rückgriff auf die Figur der Konfusion bei der trans- oder postmortalen Bevollmächtigung des Alleinerben nach Ansicht zahlreicher Autoren nicht überzeugend (siehe etwa Staudinger/Dutta, aaO und die Nachweise bei BeckOK/Reetz, Sonderbereich Vertretungsmacht RN 57a ff)

Dabei müsste der Vertreter nur erklären, dass er gegebenenfalls zugleich für sich selbst handelt.

Wenn man sich am Begriff der "Konfusion" stört, lässt sich das Problem auch anders benennen. Wie will man im Namen eines anderen handeln, wenn man der andere über die Gesamtrechtsnachfolge selbst ist. Es fehlt ein konstitutives Element. Und es hilft auch kein Rechtsschein, wenn schlicht keine Vertretungssituation vorliegt. Ist damit keine Frage der 170 ff BGB, sondern unverändert eines des 164 BGB. Und wenn das eigentliche Problem darin besteht, ob der Vertreter auch für sich selbst handeln wollte, muss er sich beim Rechtsgeschäft doch nur eindeutig erklären. Mehr wird nicht verlangt.

Eben!

Allerdings würde dies im vorliegenden Fall nur deshalb weiterhelfen, weil es einen Erbschein gibt. In der Regel soll eine Erbscheinserteilung aus Kostengründen aber gerade vermieden werden, sodass man auf notarielles Anraten in der Urkunde verschweigt, dass der Vollmachtgeber verstorben ist (oder jedenfalls, wer ihn beerbt hat).

Prinz:

Die Entscheidung des BGH betraf einen Fall, bei welchem der Vollmachtnehmer weder Alleinerbe noch Miterbe war, sodass am materiellen Fortbestand der Vollmacht überhaupt kein Zweifel bestand. Die Ausführungen des BGH zum Zweck einer transmortalen Vollmacht können sich daher nur auf solche Fälle beziehen, nicht aber auf Fallgestaltungen, bei welchem die Rechtsordnung das Erlöschen der Vollmacht anordnet und der Erblasser- und Vollmachtgeberwille hinter dieser Rechtsordnung zurückzustehen hat.

Zudem hängt in der Sache nichts davon ab, ob man hier den Gedanken der "Konfusion" zu Rate zieht und es ist bezeichnend, dass sich die Befürworter einer Fortgeltung der Vollmacht (oder jedenfalls ihres Rechtsscheins) gerade hieran "aufhängen". Es ist eben begrifflich ausgeschlossen, dass man sich kraft Vollmacht selbst vertritt. Man kann nicht (infolge Erbfolge) Vollmachtgeber und Vollmachtnehmer gleichzeitig sein. Wer anderes behauptet, kann die Dogmatik an der Eingangstüre abgeben, bevor er das Gerichtsgebäude betritt.

Zitat von Cromwell

Die Entscheidung des BGH betraf einen Fall, bei welchem der Vollmachtnehmer weder Alleinerbe noch Miterbe war, sodass am materiellen Fortbestand der Vollmacht überhaupt kein Zweifel bestand. Die Ausführungen des BGH zum Zweck einer transmortalen Vollmacht können sich daher nur auf solche Fälle beziehen, nicht aber auf Fallgestaltungen, bei welchem die Rechtsordnung das Erlöschen der Vollmacht anordnet und der Erblasser- und Vollmachtgeberwille hinter dieser Rechtsordnung zurückzustehen hat.

Was aber nicht dagegen spricht, dass der Bevollmächtigter "als Bevollmächtiger über den Tod hinaus des/der Verstorbenen X, und soweit er deren/dessen Alleinerbe sein sollte im eigenen Namen" handelt.