Erbanteilsübertragung

An anderer Stelle habe ich in 2011 oder 2013 folgendes Anhörungsschreiben eingestellt:

Inhaltlich ist die Grundbucherklärung auf die Übertragung der Berechtigung an dem in …. belegenen Grundvermögen (Blatt… .) gerichtet ist. Über seinen Anteil an einzelnen Nachlassgegenständen kann ein Miterbe jedoch nicht verfügen (§ 2033 Absatz 2 BGB; KG, Rpfleger 1968, 50 = DNotZ 1968, 95; OLG München, OLGR 1999, 140 = NJWE-FER 1999, 34; Lohmann in Beck´scher Online-Kommentar, Hrsg. Bamberger/Roth, BGB, § 2033 RN 15 mit weit. Nachw.). Zwar kann ein Miterbe nach § 2033 Absatz 1 BGB seinen Erbteil übertragen. Eine gegenständlich (auf bestimmtes Grundvermögen) beschränkte Erbteilsübertragung kann es jedoch nicht geben (KG, OLGZ 1965, 244, OLG Bremen, OLGZ 1987, 10; BGHZ 55, 66 = NJW 1971, 321). Das gilt auch dann, wenn sich zum Zeitpunkt der Erbteilsübertragung nur noch ein einzelner Gegenstand im Nachlass befindet (BGH, NJW 1969, 92; OLG Celle, BWNotZ 1968, 122; MünchKomm/Heldrich, BGB, 5. Auflage 2009, § 2033 RN 7, 38). Auch ist es rechtlich nicht möglich, dass ein Miterbe durch Erbteilsübertragung oder Abschichtung nur hinsichtlich seiner Beteiligung an einzelnen Nachlassgegenständen mit der Folge ausscheidet, dass diese Gegenstände der gesamthänderischen Gemeinschaft der übrigen Miterben zustehen, während hinsichtlich weiterer Nachlassgegenstände, auf welche sich das Ausscheiden nicht erstrecken soll, die Erbengemeinschaft in ihrem bisherigen Umfang (oder aus den gleichen Personen, aber mit anderen quotalen Beteiligungen bestehend) bestehen bleiben soll (KG, a.a.O. (OLGZ 1965, 244 ff, 247/248 mit weiteren Nachweisen). Daher können z. B. von einer Erbteilsübertragung nicht Teile eines Nachlasses ausgenommen werden (OLG Koblenz, OLGR Koblenz 2005, 440, Ziffer 25 der Urteilsgründe). Die Erbteilsübertragung -wie auch das Ausscheiden aus einer Erbengemeinschaft durch Abschichtung- muss vielmehr das gänzliche und endgültige Ausscheiden des Miterben aus der Erbengemeinschaft zur Folge haben (KG, a.a.O.; Anm. Rieger in DNotZ 1999, 64/69 zu BGH, DNotZ 1999, 60 (= Rpfleger 1998, 287 = NJW 1998, 1557).

Die rechtsgeschäftliche Verfügung über das o. a. Grundvermögen im Wege der Auflassung lässt sich auch nicht nach § 140 BGB in eine Erbteilsübertragung oder Abschichtungserklärung umdeuten (OLG Bremen, a.a.O.; zur Umdeutung s. a. KG, Rpfleger 1968, 50; OLG München, OLGR 1999, 140 = NJWE-FER 1999, 34). Einer solchen Umdeutung steht zum einen entgegen, dass in der Urkunde nicht von einer bereits eingetretenden Grundbuchunrichtigkeit ausgegangen wird, zum anderen, dass die nach § 2384 BGB erforderliche Anzeige an das Nachlassgericht unterblieben ist.

Die Vorlage einer neuen Auflassungserklärung (BayObLG, DNotZ 2001, 557 m. w. N.) oder aber von noch nicht abgegebenen Eintragungsbewilligungen unmittelbar Betroffener kann nicht im Wege der Zwischenverfügung verlangt werden. Damit besteht für den Erlass einer Zwischenverfügung kein Raum (BayObLG, DNotZ 1989, 361; DNotZ 1990, 295; Rpfleger 1994, 58; Leits. Rpfleger 1995, 332 ; LG Bielefeld, Rpfleger 1993, 241; LG Wuppertal, MittRheinNotK 1995, 65; Demharter, GBO, 27. Aufl., 2010, § 18 RN 12 mit weit. Nachw.).

Ich beabsichtige daher, den Eintragungsantrag kostenpflichtig zurückzuweisen. Vor Erlass des betreffenden Beschlusses erhalten Sie hiermit Gelegenheit zur Stellungnahme bis….

Es ist bedauerlich, dass man sich über Dinge lang und breit auslassen muss, die völlig klar sind und sich unmittelbar aus dem Gesetz ergeben (§ 2033 Abs. 2 BGB).

Eine schöne Blamage für den beurkundenden Notar.

Zitat von globetrotter

... und bereits eine Zwischenverfügung anstelle eines Aufklärungsschreibens an die Notarin geschickt.

Das läßt sich ändern (vgl. KEHE/Herrmann § 18 Rn 61).

Nach meiner Ansicht hätte der Antrag sofort zurückgewiesen werden müssen, weil die Erbteilsübertragung unwirksam ist und die erforderliche Auflassung erst noch erklärt werden muss. Damit ist von vorneherein keine Beseitigung des Eintragungshindernisses mit Rückwirkung auf den Antragseingang möglich.

Ich würde demzufolge die Zwischenverfügung aufheben und den Antrag zurückweisen. Hiergegen man die Notarin sodann Beschwerde einlegen.

Wenn man die Zwischenverfügung "hochgehen" lässt, wird sie schon aus dem eingangs genannten Grund aufgehoben, und zwar unabhängig davon, ob sie in der Sache berechtigt war.

Es sei denn, das OLG Hamm ist zuständig.

Hallo
Im Rahmen meiner Einarbeitung stoße ich zunehmend auf Nachlassbezug. Ein Teil meiner Fragen passt hier hin.

Im Grundbuch ist eine Erbengemeinschaft als Eigentümer von zwei Grundstücken eingetragen und besteht aus
Betreuter
A
B
C
- In Erbengemeinschaft -

Erste Urkunde:
Als Vertragsgegenstand sind beide Grundstücke bezeichnet.
Es wird ein „Teil-Erbauseinandersetzungs- und Übertragungsvertrag“ geschlossen, in dem der Betreuer, A, B und C auftreten und in dem es heißt:
„Der Vertretene zu 1 überlässt hiermit den vorbezeichneten Vertragsgegenstand mit allen Rechten und Pflichten den Erschienenen zu 2 bis 4 zu gleichen Rechten und Anteilen zu Eigentum. Die Vertragsteile sind sich über den Eigentumsübergang einig. Sie erklären die Auflassung wie folgt: Wir sind uns darüber einig, dass das Eigentum des vorbezeichneten Vertragsgegenstandes auf die Erschienenen zu 2 bis 4 übergeht. Allerseits wird bewilligt und beantragt, die Erschienenen zu 2 bis 4 als neuen Eigentümer – zu gleichen Rechten und Anteilen – des Vertragsgegenstandes in das Grundbuch einzutragen.“

Die Vertragsbeteiligten haben zudem den Notar unter Befreiung von § 181 BGB bevollmächtigt, „notwendige Änderungen des Vertrages entsprechend gerichtlichen Verfügungen und Auflagen vorzunehmen, die zur Umschreibung im Grundbuch erforderlichen Anträge sowie Eintragungsanträge jeglicher Art zu stellen deren Eintragung zu beantragen und überhaupt alles zur Durchführung dieses Vertrages Erforderliche für sie zu tun“

Sämtliche Erklärungen des Betreuers wurden bereits betreuungsgerichtlich genehmigt.

Es wird vom Notar die Eigentumsumschreibung beantragt.

Zweite Urkunde:
In einem weiteren Vertrag (1 Monat nach der ersten Urkunde) wird ein Kaufvertrag geschlossen. Darin heißt es, dass A, B und C in Erbengemeinschaft im Grundbuch eingetragen sind. Diese verkaufen eines der beiden Grundstücke an einen Dritten.

Es wird die Eintragung der Vormerkung beantragt.

Bisherige Tätigkeit
Mein Vorgänger hat die Urkunde Nummer 1 dahingehend beanstandet, dass lediglich der Betreute seinen Anteil auf die übrigen drei Erben zu gleichen Anteilen überträgt und es sich dabei offensichtlich um den Miteigentumsanteil handele, den es noch nicht gebe, da noch die Erbengemeinschaft im Grundbuch eingetragen sei. Es müssten erst Miteigentumsanteile gebildet werden. Entweder habe daher eine Erbanteilsübertragung zu erfolgen oder aber es müsste die Erbengemeinschaft wegen des Grundbesitzes aufgelöst werden und Miteigentumsanteile gebildet werden. Erst danach wäre es möglich, den Anteil des Betreuten auf die übrigen Miteigentümer zu übertragen.
Bezüglich der zweiten Urkunde wurde beanstandet, dass dort der Betreute nicht aufgetreten ist.

Die Zwischenverfügung wurde nun seit mehreren Monaten nicht erledigt und ich habe die Akte mit dem weiteren Antrags des Notars auf Eigentumumschreibung bezüglich der Urkunde 2 vorgelegt bekommen.

Meine Tätigkeit/Vorhaben des Notars
Ich habe Kontakt zum Notar aufgenommen und die Sache erörtert. Eine Übertragung des gesamten Erbanteils des Betreuten scheidet aus. Er würde jetzt gerne – sofern die Umsetzung des Vertrags nicht möglich ist- im Rahmen seiner Vollmacht eine neue Urkunde aufsetzen und die Auflassung für alle Beteiligten der Urkunde 1 dahingehend erklären, dass die Erbengemeinschaft den Grundbesitz auf A, B und C zu 5/9, 1/6 und 1/6 überträgt (Anteil Betreuter verteilt auf die Erbquoten laut Erbschein).

Meine Fragen:

1. Welche konkrete Entscheidung des OLG Hamm ist im Beitrag #8 gemeint?
2. (Ganz zu schweigen davon, dass ich die Zwischenverfügung meines Vorgängers nicht nachvollziehen kann) Eine Erbanteilsübertragung nur bezüglich des Grundstücks scheidet ja wegen § 2033 Abs. 2 BGB aus. Hätte man die Urkunde 1 nicht so auslegen können, dass A, B und C zu je 1/3 Anteil in das Grundbuch einzutragen sind?
3. Reicht die Vollmacht des Notars so weit, dass er eine derartige Auflassung mit den Quoten für alle Beteiligte erklären kann?
4. Meines Erachtens müssten die Erklärungen des Notars erneut betreuungsger. genehmigt werden, korrekt?
5. Muss auch die Auflassung in Urkunde 2 neu erklärt werden? Ansonsten wäre ja die weitere Auflassung in der Urkunde 2 noch vor der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft und ohne Beteiligung des Betreuten erklärt worden. Sofern die Auflassung wie vom Notar angedacht in Bezug auf Urkunde 1 erklärt wird, würde ansonsten das Datum der Auflassung an den Dritten (Urkunde 2) noch vor der Auflassung gemäß Urkunde 1 sein.

Ich entschuldige mich für den langen Sachverhalt und meine vermutlich merkwürdigen Fragen und danke euch bereits jetzt für eure Hilfe

Ich schiebe den Beitrag mal. Ich weiß, dass mein Beitrag ziemlich lang ist. Aber ich hoffe , dass ich ihn übersichtlich darstellt habe und ich würde mich über Rückmeldungen sehr freuen. Die Beteiligten machen leider etwas Druck.

Nach Deiner Schilderung müssten es vier Miterben sein ("auf die übrigen drei Erben zu gleichen Anteilen") und dementsprechend sind bei Vertrag 1 wohl auch vier Beteiligte erschienen (der Betreuer für den Betroffenen sowie A, B und C). Dann können aber aktuell nicht lediglich A, B und C in Erbengemeinschaft als Eigentümer im Grundbuch stehen.

Zitat von Cromwell

Nach Deiner Schilderung müssten es vier Miterben sein ("auf die übrigen drei Erben zu gleichen Anteilen") und dementsprechend sind bei Vertrag 1 wohl auch vier Beteiligte erschienen (der Betreuer für den Betroffenen sowie A, B und C). Dann können aber aktuell nicht lediglich A, B und C in Erbengemeinschaft als Eigentümer im Grundbuch stehen.

Das ist korrekt, die Erbengemeinschaft besteht aus einem Betreuten, der Person A, B und C (= 4 Personen), und ist auch so im Grundbuch eingetragen (vgl. meinen Beitrag:
"Im Grundbuch ist eine Erbengemeinschaft als Eigentümer von zwei Grundstücken eingetragen und besteht aus
Betreuter
A
B
C
- In Erbengemeinschaft -")

Im Vertrag 2 ging der Notar mutmaßlich von einem vollzogenen Vertrag 1 aus, darum hat er darin aufgenommen, dass A, B und C in Erbengemeinschaft eingetragen sind (was natürlich Quatsch ist und man im Übrigen keine Erbanteilsübertragung vollzogen hat)

Ich wäre euch für Hilfe sehr dankbar.

Ich schreibe hier mal meine Überlegung rein, vielleicht könnt und wollt ich dazu etwas sagen, der Ausgangsbeitrag war ja auch ziemlich lang

a.)
Die Urkunde 1 des Notars hätte dahingehend ausgelegt werden können, dass die Erbengemeinschaft den Grundbesitz auf A, B und C zu je 1/3 Anteil überträgt, die in dieser Form auch in das Grundbuch eingetragen werden sollen (grüne Darstellung in meinem Ausgangspost).
Wenn der Notar hier eine klarstellende Urkunde anfertigt, könnte eine Eintragung zu je 1/3 im Grundbuch erfolgen und eine neue Genehmigung durch das Betreuungsgericht wäre nicht notwendig.

b.)
Die Vollmacht an den Notar (rote Darstellung im Ausgangsbeitrag) reicht nicht aus, um eine Auflassung mit geänderten Quoten zu erklären, weil der Wille der Parteien, zu diesen Quoten Eigentümer werden zu wollen, nicht ansatzweise zum Ausdruck gebracht worden ist.

Was sagt ihr?

Leider hat der Notar eine äußerst unglückliche Formulierung verwendet ("der Vertretene zu 1 überlässt ..."), die auf ein Rechtsgeschäft hindeutet, das materiell gar nicht möglich ist (auf Grundbesitz beschränkte Erbteilsübertragung). Bedauerlicherweise ist dies auch vom Betreuungsgericht anlässlich des Genehmigungsverfahrens übersehen worden, sodass der schwarze Peter nunmehr - wie so oft - beim Grundbuchamt gelandet ist.

In der Sache könnte man der Annahme zustimmen, dass die Erklärungen in Vertrag 1 so ausgelegt werden können, dass nicht alleine der Betroffene, sondern die aus allen vier Beteiligten bestehende Erbengemeinschaft an drei Mitglieder der Erbengemeinschaft veräußert. Dabei könnte man sich darauf stützen, dass als Vertragsgegenstand die beiden Grundstücke bezeichnet sind (und nicht der Anteil des Vertretenen zu 1 an diesen Grundstücken), das gewollte Ziel klar formuliert ist und alle Beteiligten mitgewirkt haben. Damit hätten wir also eine wirksame Auflassung an A, B und C zu je 1/3. Ob man insoweit eine "klarstellende Urkunde" fordert, ist Geschmacksache (hierfür würde die Notarvollmacht wohl ausreichen). Diese könnte sich aber allenfalls in der besagten deklaratorischen Feststellung erschöpfen und hätte daher keinen konstitutiven materiellen Inhalt (daher auch keine erneute betreuungsgerichtliche Genehmigung erforderlich).

Im Anschluss hieran wäre Vertrag 2 problemlos vollzugsfähig.

Aber: In Vertrag 2 ist ausgeführt, dass A, B und C "in Erbengemeinschaft" Eigentümer sind. Das kann aber weder ursprünglich (da 4 Miterben) noch nach Vertrag 1 (da zu Bruchteilen zu je 1/3 aufgelassen) so sein. Der Notar dürfte insoweit dem Folgefehler verfallen sein, das Rechtsgeschäft nach Vertrag 1 nun auf einmal als Erbteilsübertragung interpretiert zu haben, weil nur auf diese Weise (von einer Abschichtung einmal abgesehen) das Ergebnis eintreten kann, dass (nur noch) A, B und C der Grundbesitz in Erbengemeinschaft zusteht.

Und noch ein zweites "Aber": Vertrag 2 kann nach dem Vorgängervertrag 1 nur so konzipiert sein, dass der Kaufpreis A, B und C zu gleichen Anteilen zusteht. Das ist aber augenscheinlich nicht gewollt und wohl auch in der Sache nicht zutreffend, weil nicht nachvollziehbar ist, dass A, B und C, die verschiedene Erbquoten innehaben, aufgrund von Vertrag 1 nunmehr auf einmal Miteigentümer zu gleichen Anteilen sein sollen, obwohl sie "unter dem Strich" lediglich den Anteil des Betroffenen hinzuerwerben. Dies gilt umso mehr, als dieser "Hinzuerwerb" nunmehr ausschließlich B und C zugute kommt (jeweiligr Erbteil 1/6, jeweiliger neuer Bruchteil 1/3), während A sogar einen Teil verliert (Erbteil 5/9 = 10/18, neuer Bruchteil 1/3 = 6/18). Dieser Umstand deutet darauf hin, dass schon die Auflassung aufgrund Vertrag 1 (an A, B und C zu je 1/3) nicht den wirtschaftlichen (erbquotalen) Gegebenheiten entsprach.

Die Vollmacht des Notars ist für die erwogene Nachtragsurkunde nicht ausreichend. Es geht weder um Änderungen aufgrund gerichtlicher Verfügungen oder Auflagen und erforderlich ist das Ganze schon deshalb nicht, weil die Auflassung zu je 1/3 nach dem Gesagten ja materiell in Ordnung und vollzugsfähig ist. Mir sind allerdings die neuen Erwerberquoten nicht klar, da 5/9 (10/18) und 2 x 1/6 (2 x 3/18) keine 100 %, sondern nur 16/18 ergeben (es veräußert ja die Erbengemeinschaft an drei Miterben, sodass an Erwerberquoten 100 % herauskommen müssen). Selbst wenn dem Notar auch insoweit eine Erbteilsübertragung im Kopf herumgespukt haben sollte, wären diese Quoten falsch, weil natürlich auch der Erbteil zu 100 % (wenn auch im verhältnismäßig in Höhe der Erwerbererbquoten) an A, B und C zu übertragen wäre.

Ob die Auflassung gemäß Vertrag 1 zu Erwerberquoten (je 1/3) erfolgte, die nicht den wirtschaftlichen Erbteilsgrößen entsprach, ist nach dem Gesagten mehr als wahrscheinlich. Für die Veränderung dieser Erwerberquoten bedarf es aber sowohl einer Änderung der entsprechenden schuldrechtlichen Vereinbarungen (Vertrag 1) als auch einer aufgrund dieser Änderung zu erklärenden neuen Auflassung unter Mitwirkung aller vier Beteiligten (samt erneuter betreuungsgerichtlicher Genehmigung der Nachtragsvereinbarungen). Insbesondere ist zu beachten, dass das Ganze natürlich auf Vertrag 2 durchschlägt, indem sich dort dann objektiv eine andere Veräußererkonstellation im Hinblick auf die diversen Veräußereranteile am Kaufpreis ergibt. Wenn man (insbesondere steuerlich) auf der sicheren Seite sein will, wird also wohl nichts übrig bleiben, als unter Mitwirkung aller dort Beteiligten auch einen entsprechenden Nachtrag zu Vertrag 2 zu beurkunden.

Es scheint hier also alles schief gelaufen zu sein, was überhaupt nur schief laufen kann und es passt hinten und vorne nichts zusammen. Man ist daher gut beraten, die Dinge im Interesse der Beteiligten nunmehr absolut ordnungsgemäß zu "reparieren". Wenn dafür Kosten anfallen, dann fallen sie halt an. Zudem sollte davon auszugehen sein, dass der Notar für die erforderlichen Nachtragsbeurkundungen von einer Gebührenerhebung absieht und er den Beteiligten auch alle anfallenden Zusatzkosten erstattet.

Ich danke dir