Umlaufbeschluss mit Bestätigungsbeschluss

    Kleine Variante zur Verwalterbestellung:

    Die Eigentümer bestellen in einem Umlaufbeschluss einen Verwalter (keine Unterschriftsbeglaubigungen vorhanden).

    In einer späteren Eigentümerversammlung wird bestätigt, dass Herr X im Umlaufbeschluss vom ....einstimmig zum Verwalter auf 5 Jahre ab..... bestellt wurde (Variante hierzu: Der Umlaufbeschluss wird gar nicht mit vorgelegt).
    Dieses Versammlungsprotokoll enhält die erforderlichen Unterschriften (Verwalter/Eigentümer/Beirat) mit Beglaubigung.

    Ich finde nichts, dass das so möglich wäre. Es müssten die Unterschriften aller Eigentümer im Umlaufbeschluss beglaubigt werden. Oder würde euch das reichen als Verwalternachweis bei der Eigentumsumschreibung?

    Staudinger, BGB Rn 521 zu WEG § 26: Nein, entweder in der Versammlung bestellt, dann erleichterter Nachweis ODER schriftlich bestellt dann alle beglaubigt.

    Da der Wortlaut hier so schön eindeutig ist reicht es nicht aus, sonst hätte man evtl. ja noch durchgehen lassen können, dass die Bestellung erst in der Versammlung erfolgt ist, aber ausgerechnet das wollte man ja nicht gesagt haben :D

    Einmal editiert, zuletzt von leviathan (30. Dezember 2014 um 14:46) aus folgendem Grund: das mit der Rückwirkung war doof fomuliert

    Das geht auf keinen Fall.

    Ein Umlaufbeschluss ist im Grundbuchverfahren nur dann ein taugliches Nachweismittel, wenn die Zustimmung jedes Eigentümers öffentlich beurkundet oder unterschriftsbeglaubigt ist.
    OLG Hamm, Urteil v. 13. 6. 2012 − I-15 W 368/11


    Da gibt es nichts auszulegen.
    Und beim nächsten mal lass ich es genügen, wenn in einer Urkunde bestätigt wird, dass man sich früher mal über den Eigentumsübergang geeinigt hat. Auf die Auflassung kommt es ja wegen der formgerechten Bestätigung nicht an.....

    Wie uschi.

    M.E. hängt die Gegenmeinung zu sehr am Umlaufbeschluss selbst. Der ist jedoch obsolet, denn der Bestätigungsbeschluss selbst hält alle erforderlichen Formvorschriften ein. Und wenn was ist denn der Inhalt des (formgerechten) Bestätigungsbeschlusses? Doch nichts anderes als: Wir (die WEG) wollen, dass XY der neue Hausverwalter ist. Ob man das nun formuliert als

    "wir bestellen mit diesem formgerechten Beschluss die HV neu" oder als

    "wir sind uns darüber klar, dass unsere frühere Willensbildung nicht formwirksam war, aber wir bestätigen nunmehr formwirksam unsere frühere Willensbildung, dass die HV neu bestellt ist"

    macht m.E. nun wirklich keinen relevanten Unterschied aus. Worum geht es denn: Eine Willenserklärung muss in einer bestimmten Form abgegeben werden. Beides liegt offensichtlich in dem Bestätigungsbeschluss.

    Mit freundlichen Grüßen
    AndreasH

    Nachtrag:
    Streiten könnte man m.E. allenfalls über die Frage, ob der Bestätigungsbeschluss bis zum früheren Umlaufbeschluss zurückwirkt oder erst ab der neuen Beschlussfassung wirkt. Hier würde ich meinen, dass wegen der Formbedürftigkeit Wirkung erst ab der neuen Beschlussfassung eintritt.

    Einmal editiert, zuletzt von AndreasH (2. Januar 2015 um 09:21) aus folgendem Grund: Nachtrag

    Zitat von Balka

    Das geht auf keinen Fall.

    Ein Umlaufbeschluss ist im Grundbuchverfahren nur dann ein taugliches Nachweismittel, wenn die Zustimmung jedes Eigentümers öffentlich beurkundet oder unterschriftsbeglaubigt ist.
    OLG Hamm, Urteil v. 13. 6. 2012 − I-15 W 368/11


    Da gibt es nichts auszulegen.
    Und beim nächsten mal lass ich es genügen, wenn in einer Urkunde bestätigt wird, dass man sich früher mal über den Eigentumsübergang geeinigt hat. Auf die Auflassung kommt es ja wegen der formgerechten Bestätigung nicht an.....


    Mag ja alles sein, und ist für den Umlaufbeschluss wohl auch so. Aber: der Umlaufbeschluss ist doch irrelevant, wenn in einer ordnungsgemäss einberufenen Eigentümerversammlung ein neuer, inhaltsgleicher, Beschluss gefasst wurde und dann die Formvorschriften eingehalten werden.

    Die nachträgliche Bestätigung der Auflassung scheitert übrigens auch nur daran, dass die Auflassung "vor einem Notar" erklärt werden muss. Ansonsten ginge es jedenfalls, wie beim WEG-Bestätigungsbeschluss, ex nunc.

    "Allen ist alles egal, außer der Handyvertrag" - Kraftklub

    Zitat

    ex nunc

    Täte man sich mit dem Beschluss als Geständniserklärung leichter. Vgl.

    Zitat

    Staudinger, BGB Rn 521 zu WEG § 26

    = eine Randnummer vorher (ungefähr). Unter Hinweis auf das OLG Köln.

    Wenn ich das richtig sehe, umfaßt unser Beck-Online-Abo den Staudinger nicht mehr. Das Jahr geht ja schon gut los.

    Ich schließe mich den überzeugenden Gründen von uschi an.

    45: Den "Staudinger" findet man jetzt bei Juris. Für Dich :) und alle ein Novalis-Spruch für 2015:
    Begrüße das neue Jahr vertrauensvoll und ohne Vorurteile, dann hast du es schon halb zum Freunde gewonnen.

    Aber sie scheitert.....
    Wenn ein neuer Beschluss in der Eigentümerversammlung gefasst wird....kein Problem. Allerdings ist der Verwalter ja schon im Umlaufbeschluss wirksam bestellt. Warum sollte man ihn nochmal bestellen?
    Die Bestellung muss formgerecht nachgewiesen werden, nicht die Bestätigung der Bestellung.

    Warum sollte er nochmal bestellt werden? Natürlich wegen der Nachweiserleichterung :D
    Der Verwalter ist ja Verwalter, so oder so. Es ist uns nur nicht nachgewiesen.

    Nachgewiesen ist allenfalls eine weitere Bestellung in der Versammlung, frühestens wirksam ab Beschlussfassung in der Versammlung. (Aber halt nicht vorher wie eigentlich gewollt!) Ob man das insoweit allerdings entgegen dem Wortlaut des Protokolls einfach mal von sich aus so unterstellen darf, erscheint mir doch recht pragmatisch :daumenrau dem schließe ich mich grdsl. natürlich an :D

    Wird hier nun eine Verwalterzustimmung vorgelegt, die vor der zweiten (eigentlich überflüssigen) Bestellung erteilt wurde ist die Verwaltereigenschaft nicht nachgewiesen.

    Eine immer noch relativ kostengünstige Lösungsvariante wäre eine neue Verwalterzustimmung zu verlangen.
    Das ist dann immerhin bloß eine weitere Beglaubigung.

    Liegt eine nach der Versammlungstermin erteilte Zustimmung vor kann man schon sagen, dass der Verwalternachweis vorliegt.

    Will man allerdings ggü. dem Grundbuchamt, was ich vermute unbedingt auf der Verwalterbestellung per Umlaufbeschluss beharren, so ist der Nachweis schlichtweg nicht mit Versammlungsprotokoll möglich.

    Zitat von Martin

    Die Notare oben ...

    :gruebel: Lese ich da nicht heraus. Tatsächlich scheinen doch alle einer Meinung zu sein. Mehr oder weniger. Die ursprüngliche Bestellung ist nicht unwirksam, weshalb die "Bestätigung" nur im Hinblick auf deren Grundbuchtauglichkeit in eine Neuvornahme umgedeutet wird, aber dabei nur mit Wirkung ex nunc. Auf die Bestätigung als reine Geständniserklärung, ähnlich wie bei der Vollmachtsbestätigung, würde die Nachweiserleichterung des § 26 Abs. 3 WEG, weil er seinem Wortlaut nach nur für die Bestellung gilt und eine analoge Anwendung nach der Kommentierung offenbar nicht möglich ist, keine Anwendung finden.

    Wenn man "ich würde es durchgehen lassen" als Meinung ansieht.

    Entweder ein Umlaufbeschluss mit Beglaubigung aller Unterschriften oder Protokoll mit eindeutiger Verwalterbestellung und Beglaubigung. Die Bestätigung ist eben keine Bestellung. Was soll man da umdeuten?

    Ich finde Martin hat den Sachverhalt immer noch nicht eindeutig geklärt. Ist die Verwalterzustimmung nun vor oder nach dem Bestätigungsbeschluss erklärt worden?

    Die Frage ist allgemein. Das Notariat fragt, was ich akzeptieren würde. Es gibt den Umlaufbeschluss und die Bestätigung. Jetzt wird dann mal eine Auflassung beurkundet. Und ein allgemeiner Verwalternachweis soll auch zur Akte genommen werden.

    Ich bleib dabei, wenn die Zustimmung nach dem Bestätigungbeschluss erfolgte, würde ich es anerkennen.
    Nochmals zum Notar: Es ist nicht eine Frage der Kostenersparnis, sondern der Absicherung der Kaufpreisfälligkeit oder Auszahlungsreife. Da muss der Notar die Sicherheit haben, dass es vom GBA anerkannt wird. Immer wenn eine Verwalterzustimmung erforderlich ist, befürchte ich Schlimmstes und leider trifft es sehr oft zu, dass kein gültiger Verwalternachweis in angemessener Zeit beschafft werden kann.

    Ja, wobei aber auch unbestritten ist, dass sich Notare dem Kosteninteresse ihrer Kundschaft verpflichtet fühlen (die sollen ja wieder kommen).

    Mal noch ein anderer Fall: Im protokollierten Beschluss wird der Verwalter vom 01.06.2013 bis 30.05.2014 bestellt und die Bestellung soll sich stillschweigend jeweils um 1 Jahr verlängern, wenn nicht 3 Monate vor Ablauf der Bestellung die Gemeinschaft mit Stimmenmehrheit der Verlängerung wiederspricht (bis zum Ablauf von 5 Jahren).

    Geht schon, aber wie kann man nachweisen, dass er am 08.01.2015 noch Verwalter ist?

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