Unterlassungsdienstbarkeit am neu zu bildendem Wohnungseigentum

Also mit anderen Worten ein Wohnungsnutzungsverbot und Wohnungsbesetzungsrecht durch den jeweiligen Betreiber für die jeweiligen übrigen Wohnungseigentümer, oder?

Vorteil des Berechtigten: Er kann über den Betreiber bestimmen lassen, wer in die Wohnung einzieht.

Der Eigentümer könnte die Wohnung auch nie selbst nutzen, wenn er sie z. B. mit einem unbefristeten Wohnungsbesetzungsrecht für eine juristische Person belasten würde (z. B. gegen entsprechende Miete). Ganz krass: Bei einem das ganze Grundstück umfassenden Kiesausbeutungsrecht fallen mir auch nicht mehr viele reale Nutzungsmöglichkeiten mehr ein ...

Ich würde noch zwei Nächte darüber schlafen, aber momentan zur Eintragung neigen.

Zitat von Helene

Ich habe einen Antrag auf Eintragung einer Dienstbarkeit mit dem Inhalt: "...es zu unterlassen, das jeweilige neu gebildete Wohnungseigentumsrecht selbst oder durch von ihm bestimmte Dritte zu nutzen oder an einen anderen als den von den Eigentümern der neu zu bildenden Wohnungseigentumsrechte gewählten Betreiber zu vermieten/zu verpachten." Berechtigter sind die jeweiligen Wohnungseigentumseigentümer der anderen neu anzulegenden Wohnungseigentumsgrundbücher als Gesamtberechtigte gemäß § 428 BGB. Die Dienstbarkeit soll auf dem jeweiligen neu anzulegenden Wohnungsgrundbuch eingetragen werden.

Meine Frage ist, ob so was durch eine Grunddienstbarkeit abgesichert werden kann. Wo liegt da der Vorteil für die Berechtigten gemäß § 1019 BGB? Es stört mich auch, dass der Eigentümer selbst das Wohnungseigentum niemals nutzen kann.

Das ganze soll eine Wertanlage sein und sicher stellen, dass die Nutzung der Wohnanlage immer gleich ist (Seniorenresidenz).

Hallo,

ich würde den Vorteil für die Berechtigten darin sehen, dass tatsächlich von dem Zweck der zu gründenden Wohnanlage nicht abgewichen werden kann. Können ja die Wohnungseigentümer mit der Zweckbestimmung in der Teilungserklärung vornehmen (Bsp. Gewerbe oder Arztpraxis).
Der Charme, der in deiner Urkunde liegt, ist ein ganz besonderer, da die Miteigentümer sogar noch Einfluss auf die Person als solche nehmen können. Somit können die Miteigentümer immer Einfluss nehmen, so dass finanziell gut ausgestattet Senioren einziehen. Quasi kein Rückstand bei Instandhaltungskosten möglich ist.

In den USA wird dies bereits seit Jahren gelebt, da stimmen die WE-Eigentümer über die neuen Eigentümer ab, welche sich bewerben und vorstellen müssen.

Dass der Eigentümer selbst seine Wohnung nicht nutzen kann, ist zwar nicht schön für ihn aber legitim. Damit bleibt die Seniorenresidenz für die WE-Eigentümer ja steuerrechtlich absetzbar.

Bin gespannt wann unsere Notare von der Regelung Wind bekommen.

Es geht um die Auswahl des Betreibers, nicht der (von diesem auserwählten) Betuchten. Mit der vom Eigentümer zu löhnenden Umlage hat das also so rein gar nichts zu tun.

Zitat von Helene

"...es zu unterlassen, das jeweilige neu gebildete Wohnungseigentumsrecht selbst oder durch von ihm bestimmte Dritte zu nutzen oder an einen anderen als den von den Eigentümern der neu zu bildenden Wohnungseigentumsrechte gewählten Betreiber zu vermieten/zu verpachten."

Spätestens ab da geht es um ein Verbot zu rechtsgeschäftlichen Verfügungen. Siehe z.B. auch "Unterlassung ..."

Den Beschluss hatte ich ja im Thread verlinkt. Dabei ging es um die Analogie zum Wohnungsbesetzungsrecht und dass das Vermietungsverbot lediglich eine mittelbare Folge der Nutzungsbeschränkung darstelle. Dazu kann man stehen, wie man will, hier gehört es dagegen zum Kerninhalt. Wann käme man sonst überhaupt noch zur Unzulässigkeit eines Vermietungsverbotes?

Zitat von Helene

"...es zu unterlassen, das jeweilige neu gebildete Wohnungseigentumsrecht selbst oder durch von ihm bestimmte Dritte zu nutzen oder an einen anderen als den von den Eigentümern der neu zu bildenden Wohnungseigentumsrechte gewählten Betreiber zu vermieten/zu verpachten."

Gestern nicht gesehen. Das gesamte Wohnungseigentum nicht nutzen zu dürfen, ohne Angabe, in welcher konkreten Beziehung, wäre mir, so wie umgekehrt ein "Nutzungsrecht", zu unbestimmt.

Hallo,

ich habe jetzt auch so einen Fall mit dem gleichen Inhalt der Dienstbarkeit vorliegen. Gibt es hierzu neue Erkenntnisse über die Zulässigkeit?

Zitat von juni

... Gibt es hierzu neue Erkenntnisse über die Zulässigkeit?

Zum Wohnungsbelegungsrecht gibt es eine neuere Entscheidung des BGH (Urteil vom 21.12.2012, V ZR 221/11),
http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechts…076&pos=0&anz=1
in der in Rz. 18 ausgeführt ist, dass die Dienstbarkeit nicht lediglich eine Beschränkung der rechtsgeschäftlichen Befugnisse des Eigentümers, die nicht Inhalt einer Dienstbarkeit sein könne, enthalte. Vielmehr schränke das mit dem Benennungsrecht verbundene Nutzungsverbot die Befugnis des Eigentümers zur tatsächlichen Nutzung seines Grundstücks ein, weil dem Eigentümer untersagt werde, die ihm gehörende Sache selbst oder durch Überlassung des Besitzes an einen Dritten zu nutzen.

Ansonsten hat die Frage, dass keine Dienstbarkeit zulässig ist, die lediglich die rechtliche Beschränkung der Verfügungsfreiheit zur Folge hat, zuletzt das OLG München im Beschluss vom 24.02.2021, 34 Wx 458/20,
https://www.gesetze-bayern.de/Content/Docume…-N-3485?hl=true
entschieden. Die Konstruktion eines allgemeinen Verbots mit Ausnahmevorbehalt, der wiederum im Wege einer Rückausnahme eingeschränkt wird, ändere daran ebenso wenig wie die Möglichkeit eines Dispenses durch Zustimmung der Beteiligten.
Zu allem siehe auch Kazele im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand: 01.02.2021, § 1090 BGB RN 43 ff.

Vielen Dank!
Demnach wäre es ja zulässig. Wie würdet ihr die Eintragung formulieren?

In den obigen Beiträgen sind mehrere Inhalte erwähnt. Welchen Inhalt hat denn die in Deinem Fall einzutragende Dienstbarkeit ? Handelt es sich um ein Wohnungsbelegungsrecht oder ein Ferienparkbetriebsrecht oder um eine Seniorenresidenz ?

Wie unter #1 (Seniorenresidenz)

Vorschlag: Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Recht zum Betrieb einer Seniorenresidenz mit Benennungsrecht der Berechtigten und Nutzungs- und Vermietungsverbot für den Eigentümer) für …….

Zitat

Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Recht zum Betrieb einer Seniorenresidenz mit Benennungsrecht der Berechtigten und Nutzungs- und Vermietungsverbot für den Eigentümer) für …….

So läßt sich inzwischen ein Vermietungs- und Verfügungsverbot bestellen, wenn man es in den "richtigen" Sachverhalt einbettet.

Danke für den Vorschlag! Ich muss mich noch mal absichern: ich habe 109 Blätter und trage in Abt. II von jedem Blatt als Berechtigten der Grunddienstbarkeit dann die jeweiligen Wohnungseigentümer der Blätter .... (mit Ausnahme des belasteten Blattes) als Gesamtberechtigte nach § 428 BGB ein, oder?

Wenn die Seniorenresidenz innerhalb des Wohnungs- und Teileigentums betrieben wird, dann ja doch wohl nur in einer einzigen Einheit. Also müsste bei einer subjektiv-dinglichen Begünstigung die Eintragung lauten:

Grunddienstbarkeit (Recht zum Betrieb einer Seniorenresidenz mit Benennungsrecht des Berechtigten und Nutzungs- und Vermietungsverbot für den Eigentümer) für den jeweiligen Eigentümer des in Blatt…. eingetragenen Teileigentums. Bezug: Bewilligung vom…… (Notar…../UR-Nr. ….). Hier sowie in den für die übrigen Miteigentumsanteile eingetragenen Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern (Blätter……) eingetragen am….

Zitat

Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Recht zum Betrieb einer Seniorenresidenz mit Benennungsrecht der Berechtigten und Nutzungs- und Vermietungsverbot für den Eigentümer) für …….

Der oben zitierten Entscheidung des BGH (Urteil vom 21.12.2012, V ZR 221/11) lag auch eine Verpflichtung zugrunde, das Grundstück „nur an Interessenten zu veräußern oder zu vermieten“. Entscheidend für den Inhalt der Dienstbarkeit war laut BGH dagegen …

„Auf dem Grundstück sollten für die Teilgebiete 4-6 beschränkte persönliche Dienstbarkeiten (als Wohnungsbesetzungsrechte) mit – hier von Interesse – folgendem Inhalt eingetragen werden:

„Die auf den Teilgebieten 4, 5 und 6 befindlichen Wohnungen dürfen nur an Personen, die das 60. Lebensjahr vollendet haben, zur Nutzung überlassen werden. Die auf den Teilgebieten 4, 5 und 6 befindlichen Wohnungen dürfen nur von Personen genutzt werden, die von der Gemeinde D. benannt werden. Diese Benennung gilt als erteilt für Personen, die oder für die gleichzeitig ein Betreuungsvertrag gem. Anlage 3 mit dem Verein „Betreutes Wohnen D-e.V“. oder deren Rechtsnachfolger abschließen bzw. abgeschlossen wird.““

Die Randziffer 18 des Urteils lautet entsprechend:

„Die Dienstbarkeit enthält nicht - wie die Revisionserwiderung meint - lediglich eine Beschränkung der rechtsgeschäftlichen Befugnisse des Eigentümers, die nicht Inhalt einer Dienstbarkeit sein kann (zu diesen Anforderungen: Senatsbeschluss vom 30. Oktober 1959 - V ZB 31/58, BGHZ 29, 244, 248; Se[1]natsurteile vom 6. Dezember 1961 - V ZR 186/60, NJW 1962, 486 und vom 14. März 2003 - V ZR 304/02, NJW-RR 2003, 733, 735). Denn das mit dem Benennungsrecht der Klägerin verbundene Nutzungsverbot schränkt die Befugnis des Eigentümers zur tatsächlichen Nutzung seines Grundstücks ein; dem Eigentümer wird untersagt, die ihm gehörende Sache selbst oder durch Überlassung des Besitzes an einen Dritten zu nutzen. Stellen sich die durch die Dienstbarkeit verbotenen Handlungen als ein Eingriff in die aus dem Eigentum nach § 903 Satz 1 BGB fließende Befugnis zum Gebrauch der Sache dar, können sie 17 18- 9 - grundsätzlich Gegenstand einer Dienstbarkeit nach §§ 1090, 1018 BGB sein (vgl. Senat, Beschluss vom 30. Januar 1959 - V ZB 31/58, BGHZ 29, 244, 250; Senat, Urteil vom 14. März 2003 - V ZR 304/02, NJW-RR 2003, 733, 735; Odersky, FS BayNot, 213, 226). Wird der tatsächliche Gebrauch durch die Dienstbarkeit eingeschränkt, spielt es keine Rolle, wenn mit dieser für den Eigentümer zugleich Einschränkungen beim Abschluss durch die Dienstbarkeit als solche nicht verbotener Rechtsgeschäfte (hier beim Abschluss von Mietund Pachtverträgen mit von der Klägerin nicht benannten Personen) verbunden sind (vgl. Senat, Urteil vom 6. Dezember 1961 - V ZR 186/60, NJW 1962, 486)."

Insoweit nimmt die „neuere Entscheidung“ des BGH auf Beschlüsse und Urteile aus den 50ern und 60ern Bezug, die Wettbewerbsdienstbarkeiten (Tankstellenrechte, Biervertriebsverbote) zum Gegenstand haben.

Die Unterlassungsdienstbarkeit hat danach mittelbar eine Einschränkung der Vertragsfreiheit zur Folge. Etwas, das dem Wohnungsbesetzungsrecht schon immer anhängt, aber inzwischen als „gewohnheitsrechtlich“ anerkannt ist (Nachweise: Schöner/Stöber Rn 1205 Fn 1677).

Dass im Fall des BGH die Verfügungsbeschränkung als solche zum Inhalt der Dienstbarkeit gemacht wurde und entsprechend sogar ausdrücklich eingetragen werden könnte, läßt sich dem Urteil m.E. nicht entnehmen und ist wegen dieses „die Dienstbarkeit enthält nicht - wie die Revisionserwiderung meint - lediglich eine Beschränkung der rechtsgeschäftlichen Befugnisse des Eigentümers, die nicht Inhalt einer Dienstbarkeit sein kann“ (BGH a.a.O.) auch nicht anzunehmen.

Tatsächlich geht es erneut darum, dass mit einer Kombination aus schuldrechtlichen Verpflichtungen und einer Unterlassungsdienstbarkeit ein faktischer Kontrahierungszwang bzw. ein faktisches Kontrahierungsverbot begründet wird.

Also bei mir ist es so, dass die 107 Wohnungs- und Teileigentumseinheiten insgesamt an unterschiedliche Dritte veräußert werden sollen und sichergestellt werden soll, dass die Vermietung dieser 107 Einheiten an einen einheitlichen Betreiber erfolgen kann. Es handelt sich um Pflegeappartments und betreutes Wohnen. Zu diesem Zweck verpflichten sich die jeweiligen Eigentümer , der Vermietung dieser 107 Einheiten an einen einheitlichen Betreiber zuzustimmen und die Wahrnehmung der Rechte durch den gewählten Verwalter der Eigentümergemeinschaft vornehmen zu lassen. Um dieses auch für den Fall von Eigentumswechseln für die Rechtsnachfolger sicherzustellen, wird folgende Dienstbarkeit bestellt :
Die jeweiligen Eigentümer der auf dem Grundbesitz neu begründeten Wohnungs/Teileigentumseinheiten verpflichten sich gegenüber den jeweiligen anderen Eigentümern der auf dem Grundbesitz neu begründeten Wohnungs/Teileigentumseinheiten es zu unterlassen, dass jeweilige neugebildete Wohnungs/Teileigentumsrecht selbst oder durch von ihnen bestimmte Dritte zu nutzen oder an einen anderen als den von den Eigentümern der neu begründeten Wohnungs/Teileigentumsrechte gewählten Betreiber zu vermieten.
Es wird bewilligt und beantragt zur Absicherung der Unterlassungsverpflichtung eine Dienstbarkeit zu Lasten der Wohnungs/Teileigentumseinheiten zu Gunsten der jeweils anderen Grundbuchblätter als Gesamtberechtigte gem. § 428 BGB einzutragen.

Haltet ihr dies für zulässig? Und wenn Ja, dann müsste ich die Eintragung doch wie von mir beschrieben vornehmen, oder?

Denke unverändert, dass der Katalog des Par. 1018 BGB keine Möglichkeit zur Vereinbarung eines ausdrücklichen Veräusserungs- und Vermietungsverbotes enthält, beides aber mittelbare Folge einer Unterlassungsverpflichtung sein kann. Und dass gerade diese Entscheidung des BGH das abermals bestätigt, indem sie den maßgebenden Inhalt der Dienstbarkeit zitiert.