Sondernutzungsrecht am Heizungskeller

Zitat von Schiller

Hallo,

der Heizungskeller steht im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer. Der Zugang ist für alle gegeben.

Bei einer Änderung der Teilungserklärung soll nun einer der Wohnungseigentümer das Sondernutzungsrecht an dem Heizungskeller erhalten.
Der Sondernutzungsberechtigte verpflichtet sich jedoch: " den Miteigentümern und dem Verwalter oder von diesen Bevollmächtigten zur Feststellung oder Beseitigung eventueller Schäden am Gemeinschaftseigentum, zur Wartung und Installation von technischen Anlagen, insbesondere zur Bedienung der Heizungsanlage usw. jederzeitigen Zugang zu gewähren."

Ist diese Regelung eintragungsfähig?

Ja, HRP Rn 2910 (Fn. 157)

Sehe ich auch so. Als SNR schon (s. BGH, NJW 1979, 2391). Das zwingende Gemeinschaftseigentum wird durch die getroffene Gebrauchsregelung nicht außer Kraft gesetzt. S. dazu BayObLG, B. v. vom 30. 10. 2003 - 2Z BR 184/03 (..“Den Beteiligten bleibt die Möglichkeit, nach § 15 Abs. 1 WEG dem Wohnungseigentümer Nr. 1 ein Sondernutzungsrecht an der Waschküche und dem Flur im Keller einzuräumen, das wiederum durch ein Zutrittsrecht zum Heizungsraum für den Teileigentümer Nr. 2 entweder kraft Gesetzes (vgl. KG, NJW-RR 1990, 333) eingeschränkt ist oder durch Vereinbarung eingeschränkt wird.“).

Habe folgende Konstellation:
3 Wohneinheiten.
WE 1 hat eigene Heizung (insoweit auch Sondereigentum)
Die Heizung für die anderen beiden Wohneinheiten ist nur über WE 2 zugänglich.
Der Heizungsraum soll Gemeinschaftseigentum werden. Zugangsrecht für Eigentümer WE 3 wird dinglich vereinbart, mehr nicht.
Eigentümer WE 1 hätte zwar Gemeinschaftseigentum, er kommt nur nicht hin.
Somit für mich nicht eintragungsfähig.

Lösung:
Sondernutzungsrecht für Eigentümer WE 1 und WE 2 an dem Heizungsraum und zusätzlich dingliches Zugangsrecht?

Keiner eine Idee/einen Gedanken?

Zitat von Eddie Macken

Lösung:
Sondernutzungsrecht für Eigentümer WE 1 und WE 2 an dem Heizungsraum und zusätzlich dingliches Zugangsrecht?

Wieso ein SNR für den Eigentümer WE 1 ? Da der Eigentümer der Einheit WE 1 über eine eigene Heizung verfügt, ist er auf die Mitbenutzung der den Einheiten WE 2 und WE 3 dienenden Heizung nicht angewiesen. Insofern braucht ihm auch kein SNR eingeräumt zu werden, zumal sein Zugangsrecht aufgrund der Gestattungspflicht nach § 14 Nr. 4 WEG ohnehin besteht.

Auch müsste die Heizung nicht zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen. Das BayObLG führt in Rz. 12 des Beschlusses vom 24.02.2000, 2Z BR 155/99, aus: „§ 5 Abs. 2 WEG greift gleichfalls nicht ein, da die Gastherme nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer zu dienen bestimmt ist. Darunter fallen nur Anlagen und Einrichtungen, die dem Gebrauch aller Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit zu dienen bestimmt sind (vgl. Bärmann/Pick WEG 8. Aufl. Rn. 33, Staudinger/Rapp WEG Rn. 40, jeweils zu § 5). Dies ist hier nicht der Fall. Die Antragsgegnerin hat die Feststellung des Landgerichts nicht angegriffen, dass mit der Gastherme nur die Räume des Wohnungseigentums Nr. 3 und des Teileigentums Nr. 1, nicht aber die Räume der übrigen Wohnungen Nr. 2, 4 bis 9 beheizt (und gegebenenfalls mit Warmwasser versorgt) werden. "Untergemeinschaften" im Rahmen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder besondere Formen des gemeinschaftlichen Eigentums oder Miteigentums etwa als "Mitsondereigentum" einzelner Wohnungseigentümer lässt das Gesetz nicht zu (BGHZ 130, 159/168 f. m.w.N.; BayObLGZ 1987, 390/396 m.w.N.; Demharter GBO 22. Aufl. Anhang zu § 3 Rn. 19)…“

Einen ständigen Wartungs- und Kontrollaufwand in Bezug auf die im Objekt WE 2 befindliche Heizung hat der Eigentümer der Einheit WE 1 nicht. Die Form des Gemeinschaftseigentums an dieser Heizung wurde offenbar deshalb gewählt, weil es kein Mitsondereigentum (für die Eigentümer der Einheiten WE 2 und WE 3) geben kann. Dann ist die Situation aber nicht anders als bei einer „Zweier-Gemeinschaft“, s. dazu hier:
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1041859

Dann reicht es aber aus, dass dem Eigentümer der Einheit WE 1 der Zugang entweder aufgrund der Bestimmung des § § 14 Nr. 4 WEG zusteht oder aber in der Teilungserklärung dies noch zusätzlich vereinbart wird. Das OLG Bremen führt zu einer ähnlichen Situation im Beschluss vom 26.4.2016, 3 W 28/15,
https://www.iurado.de/?site=iurado&p=urteile&id=2092
aus: „Den schutzwürdigen Belangen der anderen Sondereigentümer wird bereits durch die Gestattungspflicht in § 14 Nr. 4 WEG Rechnung getragen. Diese Gestattungspflicht kann aber auch durch Vereinbarung oder in der Teilungserklärung erweitert werden (für Eigentumsanlage mit zwei Wohneinheiten: OLG Saarbrücken, Beschl. v. 15.4.1998 – 5 W 161/97, BeckRS 1998, 11865 für Gas- und Wasseranschlüsse sowie Wasseruhren in einem Kellerraum; vgl. LG Duisburg, NJW-RR 2014, 267: für Gas- und Wasseranschluss sowie Wasseruhren, Strom- und Telefonanschluss). Dies gilt entsprechend auch für die Zugangswege zu dem Raum, in dem sich die Heizung befindet (vgl. OLG Saarbrücken, Beschl. v. 15.4.1998 – 5 W 161/97, BeckRS 1998, 11865).

Bei meinem Lösungsvorschlag meinte ich SNR für WE2 + WE3.

Nach Deinen Ausführungen, wäre daher Gemeinschaftseigentum + dingl. Zugangsrecht für WE 3 ausreichend.

Möglich wäre aber auch SNR für WE2 + WE 3, oder?

Ich denke ja.

Dankeschön!:daumenrau

Teilungserklärung für eine Reihenhausanlage wirdeingereicht. An zwei Kellerräumen wird rechtlich ordnungsgemäßGemeinschaftseigentum vereinbart, im übrigen sind die Häuser Sondereigentum.Zugang über Gemeinschaftseigentum ist vorhanden.
Das Zugangsrecht zu diesen Gemeinschaftsräumen soll jedochnur der Verwalter erhalten. Ferner können die Wohnungseigentümer einenVertreter bestellen, welcher ebenfalls Zugang erhalten soll.

Ist dies im Rahmen der Eintragung verdinglichbar?

Jeder Wohnungseigentümer ist nach § 16 Absatz 1 Satz 3 WEG nF zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums (nur) nach Maßgabe des § 14 WEG berechtigt. Das Recht zum Mitgebrauch findet daher in der Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme und zum ordnungsgemäßen Gebrauch iSd § 14 WEG seine Grenze. Allerdings bedeutet § 14 WEG keine Schranke des grundsätzlich freien und unbegrenzten Gebrauchsrechtes; als Schranke fungiert § 14 WEG nur für die Rechte aus dem Sondereigentum nach § 13 WEG (so Falkner im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand: 01.12.2020, § 16 WEG RN 33).

Die Wohnungseigentümer können aber den Mitgebrauch durch Vereinbarung gem. § 10 Abs. 1 S. 2 WEG näher ausgestalten (Hügel im BeckOK BGB, Stand 01.05.2021, § 16 WEG RN 4).

BeckOGK/Falkner geht in § 16 WEG RN 50 davon aus, dass sich das Mitgebrauchsrecht auch nach den tatsächlichen räumlichen Gegebenheiten, nämlich nach Lage und Beschaffenheit des Gemeinschaftseigentums richtet, sodass bei tatsächlicher Unerreichbarkeit das Mitgebrauchsrecht auch faktisch ausgeschlossen sein könne.

Dann aber müsste auch eine Regelung getroffen werden können, die den nach § 5 Absatz 2 WEG grundsätzlich unbeschränkbaren Mitgebrauch nicht ausschließt, sondern eine Wahrnehmung durch andere Personen gestattet. Schließlich können die Wohnungseigentümer ihr Mitgebrauchsrecht am gemeinschaftlichen Eigentum einem Dritten zur Ausübung überlassen (Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 3. Auflage 2021, § 16 RN 17).