(Nicht) zu Wohnzwecken dienende Räume - Berichtigung?

  • Hallo,

    ich habe ein Wohnungseigentum von 2003 mit u.a. dem Inhalt: "...Sondereigentum an der Wohnung Nr. 4 des Aufteilungsplanes im Obergeschoss sowie den nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen Nr. 4 im Dachgeschoss.."

    Der Eigentümer und der Notar haben jetzt beantragt, dies zu berichtigen, da es sich bei den "Räumen Nr. 4 im Dachgeschoss" in Wirklichkeit um eine Mansarde handele, die seit jeher, also schon vor Begründung des WE, Teil der Wohnung, eben ein weiteres Schlafzimmer war.

    Aus dem Aufteilungsplan geht die Nutzung des Raumes nicht hervor, also dort ist lediglich die leere Dachkammer eingezeichnet.
    In der Teilungserklärung steht lediglich "der Raum Nr. 4 im Dachgeschoss", aber eben zusätzlich zur Wohnung Nr. 4, und nicht als ein Teil davon.

    Mein (leider noch immer) begrenztes WEG-Wissen teilt Räume nach dem Prinzip "Entweder-oder" auf, das heißt entweder Wohnung oder "nicht zu Wohnzwecken dienend", von daher wäre nach der damaligen Teilungserklärung die Eintragung überhaupt nicht unrichtig, da der Raum eben, dadurch dass er nicht zur Wohnung gehören, automatisch nicht zu Wohnzwecken dienen sollte.
    Andererseits ist es in der Realität durchaus ein Teil der Wohnung.

    Hintergrund ist, dass de Eigentümer es verkaufen will und der Käufer "gemeckert hat", weil es eben unklar ist.

    Gibt es jetzt einen Anlass zur Berichtigung oder Klarstellung im Grundbuch?

  • Was sagt die AB dazu, ist er als nicht zu Wohnzwecken dienend bescheinigt?

    Wenn nicht, dann würde ich es berichtigen.

    Wenn die AB aber diese Bescheinigung enthält, dann würde ich diese erst dem Bauaufsichtsamt vorlegen lassen, ändern lassen und dann berichtigen.

    Muss ja alles seine Ordnung haben:)

    :cup: Man sollte - wenigstens versuchen - stets bemüht zu sein. :schreiben

  • Die AB geht nicht auf einzelne Räume ein, sondern unterscheidet ebenfalls nur Wohnung und nicht-Wohnung.

    Das einzige Merkmal wäre, dass im Aufteilungsplan die einzelnen Wohnungen rot umrandet sind, die Räume im Keller, die laut Teilungserklärung eindeutig nicht zu Wohnzwecken dienen, sowie die Dachgeschossräume dagegen nicht.

    Es gibt somit momentan, so wie ich das sehe, pro Wohnung einen Raum, der keiner Nutzung eindeutig zugeordnet ist.
    Das Liegenschaftsamt hat hierzu auf Nachfrage des Notars formlos ausgeführt, dass der betroffene Raum als Mansarde genutzt sei.

  • Was sieht denn die Teilungserklärung vor ? Wenn dort ausgeführt ist, dass es sich bei dem Raum Nr. 4 im Dachgeschoss um einen nicht zu Wohnzecken dienenden Raum handelt, dann dürfte damit eine Zweckbestimmung getroffen sein. Möglicherweise sollten die Dachgeschossräume ja gerade nicht zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen. Darauf deutet ja auch der Umstand hin, dass sie nicht wie die übrigen Wohnräume gekennzeichnet wurden. Die Art der tatsächlichen Nutzung ist dabei unbeachtlich. Wenn etwa Speicherräume, Hobbyräume oder sonstige so genannte Wirtschaftsräume in Wohnräume umgewandelt werden sollen, dann liegt darin eine Änderung der Zweckbestimmung (s. zu den Hobbyräumen z. B. BayObLG, Beschluss vom 18.07.1991, BReg 2 Z 87/91 = Rpfleger 1991, 500 = DNotZ 1992, 714), die der Mitwirkung der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer bedarf. Müller führt dazu in „Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 5. Auflage 2010, 2. Teil. Gemeinschaftseigentum – Sondereigentum – Sondernutzungsrechte – Grundsätzliches und Abgrenzungsprobleme ; RN 10 aus:

    „…Wenn Teilungsvertrag (§ 3) oder Teilungserklärung (§ 8) bestimmte Räume als Teileigentum ausweisen, ist bindend vorgegeben, dass diese Räume nicht zu Wohnzwecken dienen.[2] Nur durch Abänderungsvereinbarung kann das Teileigentum zu Wohnungseigentum werden. Die Umwandlung eines Teileigentums in ein Wohnungseigentum und umgekehrt stellt eine Inhaltsänderung des jeweiligen Sondereigentums der übrigen Wohnungs- (Teil-)eigentümer im Sinne des § 877 BGB dar und bedarf deren Zustimmung… Der Zustimmung der übrigen Wohnungs- bzw. Teileigentümer bedarf es lediglich dann nicht, wenn in der Gemeinschaftsordnung die Mitwirkung der übrigen Wohnungs-, bzw. Teileigentümer ausgeschlossen ist.[3] Insoweit ist die Aufnahme eines Änderungsvorbehalts in die Gemeinschaftsordnung zulässig, weil es sich bei der Zuordnung zum Wohnungs- oder Teileigentum um eine Regelung mit Vereinbarungscharakter handelt.[4]Gegenstand des Teileigentums können sein Büros, Praxen, Kanzleien, Läden, Restaurants, Werkstätten, Lagerräume, Garagen, Kfz-Stellplätze in Gebäuden, Schwimmbäder, Wirtschaftsräume, Hobbyräume, Speicher, Kellerabteile etc. Für die begriffliche Zuordnung sind die jeweilige Ausgestaltung der Räume, ihre bauliche Eignung und Zweckbestimmung entscheidend, nicht die Art der tatsächlichen Nutzung. Maßgeblich ist die angesichts der baulichen Gestaltung der Räume gegebene Nutzungsmöglichkeit für Wohnzwecke oder für ausschließlich andere Zwecke.[5] Eine Wohnung, die zeitweilig ganz für eine ärztliche Praxis benutzt wird, wird dadurch nicht zu Teileigentum. Eine ganz andere Frage ist in diesem Falle, ob der Wohnungseigentümer dies angesichts der in der Bezeichnung „Wohnungseigentum“ liegenden Zweckbestimmung, die eine Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 1 darstellt, überhaupt darf…

    [2] BayObLG WE 1995, 27 u. 157; Armbrüster in: Bärmann § 1 Rdn. 18.
    [3] BayObLGZ 1989 Nr. 7 = Rpfleger 1989, 325; HansOLG Hamburg ZMR 2000, 627; BayObLG NZM 2002, 24 = ZWE 2001, 154 = ZfIR 2001, 297; s. a. OLG Bremen ZWE 2002, 184 und 229: kein neuer Aufteilungsplan bei Umwandlung erforderlich; BayObLG ZMR 1998,241; NJW-RR 2001, 1163.
    [4]Armbrüster in: Bärmann § 1 Rdn. 42; a. A. Riecke/Schmid/Elzer § 3Rdn. 48 f.
    [5]BayObLG DNotZ 1973, 692; Rpfleger 1973, 139; Diester, Wichtige Rechtsfragen Rdn. 174; Bielenberg ZfBR 1982, 7.9; Armbrüster in: Bärmann § 1 Rdn. 22; Weitnauer § 1 Rdn. 39.

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  • In der Teilungserklärung steht lediglich "der Raum Nr. 4 im Dachgeschoss", aber eben zusätzlich zur Wohnung Nr. 4, und nicht als ein Teil davon.


    Nach der TE und dem ATP ist zur Frage, ob der DG-Raum nun zu Wohnzwecken dienen soll oder nicht, nichts gesagt worden. Ich finde daher, dass das GBA damals bei Anlegung des WEG eigenmächtig eingetragen hat, dass der Raum nicht zu Wohnzwecken dienen sollte. Dies war so offenbar weder bewilligt noch beantragt. Ich hätte daher keine Bedenken, diese Eintragung wegen offensichtlicher Unrichtigkeit entsprechend zu berichtigen.

  • Sehe ich nicht wie thorsten. Wenn alle zu Wohnzwecken dienenden Räume rot umrandet waren und alle anderen nicht zu diesem Zweck sind und die betr. Dachräume nicht umrandet sind, ist das GB richtig.

    Es spielt keine Rolle, wie es genützt wird. Ändern würde ich nur auf Grund eines Nachtrags zur Teilungserklärung, den natürlich alle Eigentümer erklären..

  • Sehe ich nicht wie thorsten. Wenn alle zu Wohnzwecken dienenden Räume rot umrandet waren und alle anderen nicht zu diesem Zweck sind und die betr. Dachräume nicht umrandet sind, ist das GB richtig.

    Es spielt keine Rolle, wie es genützt wird. Ändern würde ich nur auf Grund eines Nachtrags zur Teilungserklärung, den natürlich alle Eigentümer erklären..

    :zustimm:

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  • Sehe ich nicht wie thorsten. Wenn alle zu Wohnzwecken dienenden Räume rot umrandet waren und alle anderen nicht zu diesem Zweck sind und die betr. Dachräume nicht umrandet sind, ist das GB richtig.

    Es spielt keine Rolle, wie es genützt wird. Ändern würde ich nur auf Grund eines Nachtrags zur Teilungserklärung, den natürlich alle Eigentümer erklären..


    Das sehe ich weiterhin anders. Die rote Umrandung allein hat doch keinen Erklärungsinhalt dahingehend, dass nur die rot umrandeten Räume zu Wohnzwecken dienen. Anders sähe es eventuell dann aus, wenn in der TE ausdrücklich erklärt wird, das SE bestehe "aus der im ATP rot umrandeten Wohnung und den weiteren, mit derselben Nr. gekennzeichneten sonstigen Räumen". Das ist hier aber doch wohl nicht der Fall, oder?

  • #8 Aber eine Eintragung ändern, die vermutlich Jahre lang so bestand und nie angezweifelt wurde und auch von der TE durchaus so gewollt sein könnte ohne ausdrückliche Mitwirkung aller anderen zu "berichtigen" halte ich für falsch.

    Einmal editiert, zuletzt von uschi (27. Februar 2015 um 15:30)

  • Ich kann mir nicht vorstellen, dass

    a) der GB-rechtspfleger bei der Anlegung des Wohnungs- und Teileigentums von sich aus aus der neutralen Bezeichnung „Räume Nr. 4 im DG“ die Einschränkung „nicht zu Wohnzwecken dienende Räume Nr. 4 im DG“ gemacht hat, ohne dass es dazu einen entsprechenden Hinweis in der Teilungserklärung gibt. Offenbar gibt es ja auch nicht nur einen, sondern mehrere Räume Nr. 4 im DG ("...Sondereigentum an der Wohnung Nr. 4 des Aufteilungsplanes im Obergeschoss sowie den nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen Nr. 4 im Dachgeschoss..")
    b) der vorgenannte Beschrieb, der ja schließlich auch Gegenstand der Eintragungsnachricht war, seit 2003, also über Jahre hinweg unbeanstandet geblieben ist, wenn er nicht zutreffend gewesen sein soll.

    Offenbar gibt es ja keine Kellerräume. Falls sich der Vorgang in Bayern abspielt, könnte es sich bei dem oder den Räumen im DG um die nach § 46 III und IV BayBO in der seinerzeit geltenden Fassung notwendigen Abstellräume handeln, die naturgemäß nicht Wohnzwecken dienen (s. dazu BayVGH, Urteil vom 26. 7. 1990 - 2 B 89. 2905 = DNotZ 1991, 481). § 46 Absätze 3 und 4 der bis zum 31.07.2003 geltenden Fassung lauten:

    (3) 1Jede Wohnung muss eine Küche und ausreichenden Abstellraum haben.2Fensterlose Küchen oder Kochnischen sind zulässig, wenn sie selbständig lüftbar sind.
    (4) 1Für Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen sind für den Zu- und Abfahrtsverkehr mit Fahrrädern ausreichende Abstellplätze zu schaffen.2Für Gebäude mit Wohnungen, die nicht nur zu ebener Erde liegen, sind leicht erreichbare und gut zugängliche Abstellräume für Kinderwagen und Fahrräder herzustellen.3Soweit sie im Kellergeschoß liegen und die Grundstücksverhältnisse es zulassen, müssen sie durch eine Außentreppe zugänglich sein mit der Möglichkeit, Fahrrad und Kinderwagen leicht zu schieben

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • @Malhiermalda: Sehe gerade, dass Du in #3 ausführst, „dass im Aufteilungsplan die einzelnen Wohnungen rot umrandet sind, die Räume im Keller, die laut Teilungserklärung eindeutig nicht zu Wohnzwecken dienen, sowie die Dachgeschossräume dagegen nicht“. Dann gibt es wohl doch Räume im Keller, die als Gegenstand des SE der Einheit Nr. 4 durch Bezugnahme eingetragen sind. Das setzt allerdings voraus, dass sie im verbalen Beschrieb der Teilungserklärung aufgeführt sind. Gehen sie nur aus dem Aufteilungsplan hervor, gäbe es einen Widerspruch zwischen verbalem Teil und zeichnerischer Darstellung, der zum Entstehen von Gemeinschaftseigentum geführt hätte. D. h., dann wäre ohnehin unter Mitwirkung aller WE nebst Zustimmung der dinglich Berechtigten die Umwandlung des GemE in SE erforderlich.

    Vielleicht gibst Du hier mal den genauen Beschrieb der Einheit Nr. 4 aus der Teilungserklärung wieder ? Gibt es in der Gemeinschaftsordnung Aussagen zur Nutzung der Räume ?

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  • Hallo,

    genau, Kellerräume gibt es.
    Die Teilungserklärung enthält tatsächlich einmal die Wohnung, dann die als Abstellfläche zu nutzenden Kellerräume sowie den Raum im Dachgeschoss.

    Die Raumzuordnung ist für alle vier Einheiten gleich, also für zwei Wohnungen im Erdgeschoss und zwei Wohnungen im Obergeschoss, und unterscheidet sich im Wortlaut jeweils lediglich durch die Ziffer.

    Der Rpfl. hat damals eingetragen "Wohnung Nr. 4 im Obergeschoss sowie die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume Nr. 4", hat also den fraglichen Raum gar nicht zugeordnet, indem er auf die Stockwerke der nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume nicht eingegangen ist.

    Ich sehe eigentlich genau deshalb keine Unrichtigkeit - klar, wäre ich damals das GBA gewesen, hätte ich "den Raum" wahrscheinlich beanstandet, aber dafür ist es nun zu spät -, denn die tatsächlich gebuchte Einheit besteht ja a)aus der Wohnung sowie b)aus den vorhandenen nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, und aus dem Grundbuch allein lässt sich ja nicht erkennen welche Räume wo sind, dort wird ja nicht ohne Grund Bezug auf TE und aufteilungsplan genommen.
    Da es sich auch dort nicht erkennen lässt (außer der Umrandung sowie der Annahme, dass die entsprechenden Dachgeschossräume, die den Wohnungen im Erdgeschoss zugeordnet sind, schon rein praktisch kaum zur dortigen Wohnung gehören können) und somit anscheinend gar nicht genau bestimmt ist, möchte ich nicht mit meiner Unterschrift dafür bürgen, welche Bestimmung ein Raum jetzt haben sollte. Ich kann das ja eben gar nicht erkennen...

  • ...

    Ich sehe eigentlich genau deshalb keine Unrichtigkeit -......

    Doch. Der GB-beschrieb ist demnach unrichtig. Ursprünglich hast Du ihn so dargestellt: "...Sondereigentum an der Wohnung Nr. 4 des Aufteilungsplanes im Obergeschoss sowie den nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen Nr. 4 im Dachgeschoss..“

    Nunmehr führst Du aus: „Der Rpfl. hat damals eingetragen "Wohnung Nr. 4 im Obergeschoss sowie die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume Nr. 4"

    Und: „Die Teilungserklärung enthält tatsächlich einmal die Wohnung, dann die als Abstellfläche zu nutzenden Kellerräume sowie den Raum im Dachgeschoss.

    Also ergibt sich aus der Teilungserklärung selbst ja gerade nicht, dass es sich bei dem Raum Nr. 4 im DG um einen solchen handelt, der nicht zu Wohnzwecken dienen soil. Vielmehr hat der GB-Rechtspfleger unzulässigerweise durch die Zusammenfassung des nicht zu Wohnzwecken dienenden Abstellraums im Keller mit dem neutral bezeichneten „Raum im Dachgeschoss“ zu den „nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen Nr. 4“ für den Raum Nr. 4 eine Zweckbestimmung vorgenommen, die ihm nach der Teilungserklärung gar nicht zukommt. Damit ist das GB unrichtig und zu berichtigen.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)


  • So sehe ich das auch:daumenrau!

  • So, nochmal nachgeschaut.

    Im Grundbuch wird auf das Dachgeschoss nicht eingegangen, das habe ich im Eingangspost leider falsch dargestellt.

    Woher weiß ich aber denn, welche Zweckbestimmung richtig sein sollte?

    edit:
    Bestünde die Berichtigung dann in dem Zusatz "zugeordnet ist weiterhin das Eigentum an dem Raum im Dachgeschoss", also ohne eindeutige Zweckbestimmung?

  • Bestünde die Berichtigung dann in dem Zusatz "zugeordnet ist weiterhin das Eigentum an dem Raum im Dachgeschoss", also ohne eindeutige Zweckbestimmung?


    M.E. ja. Ich würde lediglich den lt. TE nicht gerechtfertigten Zusatz "nicht zu Wohnzwecken dienend" als unrichtig röten und einen entsprechenden Vermerk eintragen, z.B.: "Hinsichtlich der Zweckbestimmung des Raumes im Dachgeschoss wegen offensichtlicher Unrichtigkeit dahingehend berichtigt, dass die Angabe, der Raum diene nicht zu Wohnzwecken, gegenstandslos ist. Eingetragen am..." Zur tatsächlichen Zweckbestimmung würde ich in der Eintragung keine konkreten Angaben machen, da die TE ja offenbar insoweit auch keine weiteren Angaben enthielt!

  • Thorsten, so kann ich es nicht eintragen weil der Vermerk bezüglich der Kellerräume ja richtig ist. Ich kann höchstens einen Zusatz eintragen, dass es neben den bestimmten Räumen übrigens noch das DG gibt. Das war ja quasi bisher nicht eingetragen, da bisher Wohnung und nicht zu Wohnzwecken dienende Räume eingetragen waren.

    Aber - und das war ja auch Teil meiner Frage - kann ich überhaupt Räume mit unbestimmtem Zweck eintragen?
    Nach dem WEG (§ 1) gibt es doch nur entweder/oder?

  • 1) Der von mir vorgeschlagene Vermerk bezieht sich aber doch explizit und ausschließlich nur auf den Raum im DG! Was hat das jetzt mit den Kellerräumen zu tun:confused:?
    2) Das GBA muss eigentlich überhaupt nicht prüfen, ob es sich bei einzelnen Räumen um Wohn- oder Gewerberäume handelt. Diese Frage ist allenfalls insofern "wichtig", ob es sich bei dem für eine Einheit anzulegenden Grundbuch um ein "Wohnungsgrundbuch", ein "Teileigentumsgrundbuch" oder um ein "Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch" (bei gleichberechtigter Mischnutzung) handelt. Ich sehe daher kein Problem, den DG-Raum ohne konkrete Angabe, ob er nun zum Wohnen oder zu anderen Zwecken genutzt wird, im GB zu bezeichnen.


  • M.E. ja. Ich würde lediglich den lt. TE nicht gerechtfertigten Zusatz "nicht zu Wohnzwecken dienend" als unrichtig röten[...]

    Ich meinte diesen Teil. Danke für die Hinweise, ich lese mich auf jeden Fall zu dem Thema nochmal ein.

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