Inhalt eines Sondernutzungsrechtes mehrstöckiger Neubau?

  • Guten Morgen,

    ich habe hier eine Teilungserklärung vorliegen, die einem Eigentümer ein Sondernutzungsrecht an einer Teilfläche des Grundstückes zuweist mit dem Inhalt, dass ein mehrstöckiger Neubau errichtet werden darf. Ich habe nun schon ein wenig recherchiert und im Schöner/Stöber steht zwar, dass die Errichtung von Gebäuden Inhalt eines Sondernutzungsrechtes sein kann, wenn dies genau bestimmt ist, aber als Beispiel wird ein Gartenhaus genannt. Irgendwie habe ich Bauchschmerzen mit der Errichtung eines mehrstöckigen Neubaus aufgrund eines Sondernutzungsrechtes. Kann mich jemand beruhigen oder mir fundiert zustimmen? ;)

  • Die Einräumung eines Sondernutzungsrechts an einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Fläche mit der Befugnis zu deren Bebauung ist jedenfalls dann möglich, wenn das Grundstück mit mehreren völlig getrennten Häusern bebaut wird, sodass die Regelung einer Realteilung nahekommt (LG Oldenburg, Beschluss vom 26.08.1988 - 6 T 438/88 = Rpfleger 1989, 59; im Orientierungssatz bei juris fälschlicherweise als „unzulässig“ bezeichnet).

    Die Befugnis zur Vornahme von baulichen Veränderungen kann daher zum Inhalt eines SNRs gemacht werden. Allerdings geht mit der Gestattung der Baumaßnahme nicht zugleich die antizipierte Zustimmung zur Umwandlung in Sondereigentum einher (BayObLG, Beschluss vom 12.10.2001 - 2Z BR 110/01; Falkner im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand: 01.08.2019, § 10 WEG RN 406.3)

    Der Leitsatz 3 aus dem Beschluss des BayObLG vom 12.10.2001 - 2Z BR 110/01 = DNotZ 2002, 149 lautet:

    „Die Einräumung eines umfassenden Sondernutzungsrechts an einer Grundstücksfläche mit dem Recht, diese zu bebauen, enthält nicht die vorweggenommene Einigung über die Einräumung von Sondereigentum an den Räumen in dem zu errichtenden Gebäude zugunsten des Sondernutzungsberechtigten (Bestätigung von BayObLG München, 10. August 2000, 2Z BR 41/00, Rpfleger 2000, 544).“

    Der von juris verwendete Orientierungssatz aus dem Beschluss des BayObLG 2. Zivilsenat vom 05.10.2000, 2Z BR 42/00 = MittBayNot 6/2000, 551 (mit abl. Anm. von Roellenbleg)
    https://www.notare.bayern.de/fileadmin/_mig…t_2000_6_01.pdf
    lautet:

    „Auch wenn ein Wohnungseigentümer in zulässiger Ausübung eines ihm eingeräumten Sondernutzungsrechts für eine Gemeinschaftsfläche, auf dieser Fläche ein neues Wohngebäude errichtet hat, bedarf es bei Aufteilung dieses Gebäudes in neue Wohnungseigentumseinheiten zur Grundbucheintragung der Einigung und Bewilligung aller Wohnungseigentümer.“

    Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, nach der ein oder mehrere Wohnungseigentümer zur Umwandlung von gemeinschaftlichem Eigentum an Räumen in Sondereigentum ermächtigt werden oder zu solchen sachenrechtlichen Vorgängen antizipiert zugestimmt wird (sog. verdinglichte Ermächtigung) ist unwirksam (s. Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 2. Auflage 2018, § 10 RN 123 unter Zitat BGH NJW 2003, 2165; BayObLG DNotZ 2002, 149; KG ZMR 1999, 204).

    Auch muss dann, wenn nicht jede bauliche Veränderung gestattet sein soll, die zugelassene bauliche Maßnahme genau bezeichnet sein (Suilmann in Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 14. Auflage 2018, § 13 RN 78).

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Einmal editiert, zuletzt von Prinz (16. November 2019 um 10:40) aus folgendem Grund: Roellenberg in Roellenbleg berichtigt

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