Nießbrauch Inhalt

Von der gesetzlichen Regelung in § 1047 BGB her gesehen, hat der Nießbraucher eigentlich keine Lasten nach § 16 oder § 28 Absatz 2 WEG zu tragen (s. Wegmann im Beck'schen Online-Kommentar BGB, Hrsg: Bamberger/Roth, Stand: 01.05.2013, § 1047 RN 13). Frank führt allerdings im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2009, § 1047 RN 30 aus (Hervorhebung durch mich): „Da im Wohnungseigentumsrecht hinsichtlich der Pflichten aus dem gesetzlichen Schuldverhältnis keine Besonderheiten gelten (Bärmann/Pick/Merle9 § 13 WEG Rn 106 ff), richtet sich die Frage, in welchem Umfang der Nießbraucher Kosten und Lasten zu tragen hat, nach den allgemeinen Vorschriften, insbes §§ 1041, 1045 und 1047. Danach folgt regelmäßig die Belastung des Nießbrauchers mit den laufenden Kosten und Lasten; eine Ausnahme gilt zB für Instandhaltungskosten, die über die gewöhnliche Unterhaltung hinausgehen und vom Eigentümer zu tragen sind. Soweit sich eine Zuordnung nicht eindeutig aus dem Gesetz ergibt, wird man nach dem aus den vorgenannten Bestimmungen zum Ausdruck kommenden Grundsatz entscheiden müssen, dass dem Nießbraucher nur der Nettoertrag zustehen soll. Deshalb hat auch er - und nicht der Eigentümer - die Kosten der Verwaltung und der laufenden Zuführung zur Instandhaltungsrücklage zu tragen, soweit nicht die Parteien abweichende Vereinbarungen getroffen haben.“

Diese abweichenden Vereinbarungen sind möglich, weil § 1047 BGB für abdingbar gehalten. Dazu führt Pohlmann im Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2013, § 1047 RN 18 aus:

„§ 1047 ist nach hM mit dinglicher Wirkung abdingbar,60 und zwar grundsätzlich sowohl im Sinne einer Befreiung des Nießbrauchers von den Lasten61 als auch im Sinne einer Überwälzung weiterer Lasten (Tilgungsbeiträge, Einkommensteuer u. a.62) auf den Nießbraucher.63 Bei Grundstücken bedarf die von § 1047 abweichende Vereinbarung der Eintragung im Grundbuch (§§ 877, 873), andernfalls kann sie nur schuldrechtlich wirken. Häufig ist problematisch, ob in einer bestimmten Vereinbarung eine Abbedingung des § 1047 gesehen werden kann.“

Also werden die „Verpflichtungen, die den Wohnungseigentümer kraft Gesetzes treffen“ in Bezug auf die Regelungen in § 16 und 28 Absatz 2 WEG vom Nießbraucher übernommen werden können.

Anders dürfte es sich jedoch bei dem Halbsatz „insbesondere gesamtschuldnerische Verpflichtungen der Wohnungseigentümer gem. § 10 Abs. 4 WEG“ verhalten.

Zunächst einmal betrifft § 10 Absatz 4 WEG lediglich die Wirkung von Beschlüssen und Gerichtsentscheidungen gegen Sondernachfolger, d.h. aus dieser Bestimmung ergeben sich keine gesamtschuldnerische Verpflichtungen eines Wohnungseigentümers.

Aber auch § 10 Absatz 8 WEG begründet lediglich eine quotale (Außen-) Haftung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile und keine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer (Spielbauer in Spielbauer/Then, 2. Auflage 2012, § 10 WEG RN 61). Eine gesamtschuldnerische Haftung, beschränkt auf die Miteigentumsquote, kann es nur zwischen einem früheren und dem jetzigen Miteigentümer geben (s. Lafontaine im jurisPK-BGB, 7. Aufl. 2014, Stand: 15.06.2015, § 10 WEG RN 267 unter Zitat Kümmel in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl. 2013, § 10 Rn. 117; Elzer in: Riecke/Schmid, Wohnungseigentumsrecht, 3. Aufl. 2010, § 10 Rn. 499)

Lafontaine führt in RN 276 aus: “Mit der Haftung pro rata entscheidet sich der Gesetzgeber gegen eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer. Zu den Folgen im Innenverhältnis vgl. Rn. 292.“

Auch ist (Zitat nach Lafontaine § 10 WEG RN 271) „die Haftung der Wohnungseigentümer gegenüber dem Gläubiger unbeschränkbar, d.h. die Wohnungseigentümer untereinander und der Verband können nicht intern die Haftung des Wohnungseigentümers gegenüber dem außenstehenden Dritten abbedingen. 641) Dem stünde der Schutzzweck der Haftung entgegen.
641) Bassenge in: Palandt, § 10 Rn. 36a; Elzer in: Riecke/Schmid, Wohnungseigentumsrecht, 3. Aufl. 2010, § 10 Rn. 473.“


Es ist daher klarzustellen, was es mit der Regelung der Übernahme „gesamtschuldnerischer Verpflichtungen der Wohnungseigentümer gem. § 10 Abs. 4 WEG“ auf sich hat.

Habe hier ein Problem mit einer Inhaltsänderung am Nießbrauch hinsichtlich des Inhalts selbst.
Ursprünglich hieß es" ... sämtliche Nutzungen aus dem Vertragsgegenstand zu ziehen. Nießbraucher erhält das Fruchtziehungsrecht an den Früchten und Erträgen des Grundstückes."
Dies wurde jetzt noch um ...Früchten und Erträgen des Grundstücks, Gebäudes und Zubehörs" ergänzt.

Und folgender Absatz ist in der Urkunde nun auch noch zu finden, der hier wortwörtlich wiedergegeben wird: " Das Recht erstreckt sich auf die Nutzung und die Vereinnahmung der Erträge von Flora und Fauna, Windenergie, Wasserenergie, sorarer Strahlungsenergie, Sonnenenergie, Luftenergie, Wasserenergie, Sonne, Bodenenergie, Bodenschätze, Boden, Stein, ... bis hin zu Energieformen und Erträge die heute unbekannt sind."

Ich habe hier so meine Zweifel, ob das eintragungsfähig ist. Es handelt sich um landwirtschaftliche Fläche und ein Gebäude mit Photovoltaikanlage. Zum einen kann ich mit einigen Begriffen nichts anfangen (wobei bei sorarer Strahlungsenergie sicher von solarer Strahlungsenergie auszugehen ist). Was für Erträge habe ich bei Sonne (außer Sonnenenergie, die extra aufgeführt ist), was bei Stein? Und m.E. geht doch "... bis hin zu Energieformen und Erträge die heute unbekannt sind." auch nicht.
Oder liege ich hier falsch? Meine Kommentare sind da etwas dürftig dazu.

Keiner einen Plan?
Das wäre schlecht ... ich nämlich auch nicht.

Ich halte die Eintragung für überflüssig, soweit eine Erstreckung des Nießbrauchs auf wesentliche Bestandteile, Früchte, Erträge des Grundstücks eingetragen werden soll. Daran besteht der Nießbrauch ja ohnehin. Es ändert sich nichts und wenn sich nichts ändert, kann auch keine Änderung eingetragen werden. Gleiches gilt für Zubehör, welches bei der Bestellung des Nießbrauchs bereits vorhanden war ( § 1031 BGB ).
Wenn allerdings der Nießbrauch auf Zubehör erstreckt werden soll, welches erst nach der Nießbrauchbestellung hinzuerworben worden ist, dann kann dieses nicht durch Eintragung einer Inhaltsänderung, quasi im gleichen Rang mit der alten Eintragung, im Grundbuch gesichert werden, sondern es müsste ein neuer (evtl. nachrangiger) Nießbrauch an diesen Sachen bestellt werden ( § 1032 BGB ).

Eine Eintragung damit zu rechtfertigen, dass ohnehin keiner durchblickt, erscheint mir schon als ein etwas gewagtes Unterfangen.

Die Formulierung "Inhalt geändert, gem. Bewilligung ..." lässt im Übrigen die konkrete (schlagwortartige) Bezeichnung der Inhaltsänderung vermissen. Eine solche Eintragung wäre i. S. des § 53 Abs. 1 S. 2 GBO inhaltlich unzulässig.

Zitat von leviathan

"Der Ausschluss einzelner Nutzungen im Sinn von § 1030 Abs 2 BGB kann dagegen durch Bezugnahme eingetragen werden (Schöner/Stöber Rn 1381)."
(BeckOK GBO/Kral GBO § 44 Rn. 54, beck-online) -- Dann gilt das selbstverständlich auch für die Rücknahme eines Ausschlusses bzw. die (zur Streitvermeidung lediglich klarstellende) Ausweitung von Nutzungen.

Das sehe ich genauso.

Was hat das mit dem Erfordernis der schlagwortartigen Bezeichnung einer nachträglichen Inhaltsänderung zu tun?

Oder soll bei Wohnungs- und Grundpfandrechten künftig auch nur "Inhalt geändert gemäß Bewilligung vom ..." ausreichen?

Das halte ich nicht für zutreffend.
Auch der Gegenstand, auf den sich eine nachträgliche Inhaltsänderung bezieht, muss schlagwortartig bezeichnet sein, weil die Änderung nunmehr den hauptsächlichen Gegenstand der Eintragung bildet.

Bei Grundpfandrechten werden mitunter die Zins- und Zahlungsbestimmungen geändert, ohne dass etwas in Spalte 4 zu röten wäre (anders natürlich, wenn der Zinssatz geändert wird). Auch hier muss natürlich die Änderung konkret im Grundbuch selbst benannt werden und nur für die Einzelheiten kann Bezug genommen werden. Also nicht "Inhalt geändert gemäß Bewilligung vom ...", sondern "Zins- und Zahlungsbestimmungen geändert gemäß Bewilligung vom ..."

Zitat von leviathan

Wenn was gändert wird, das in der Hauptspalte nur durch Bezugnahme eingetragen ist, dann reicht die Bezugnahme auch in der Veränderungspalte aus.
Warum sollte in der Veränderungsspalte mehr eingetragen werden als in der Hauptspalte nötig wäre.

Der Nießbrauch ist das Recht, die Nutzung der Sache zu ziehen. Das ist Inhalt der Eintragung.
Wenn dieses Recht geändert wird, reicht es mE aus, die Inhaltsänderung mit Bezugnahme einzutragen.

Das geht nicht zu weit, sondern gehört zum kleinen Einmaleins des Grundbuchrechts. Und völlig überraschenderweise ergibt sich dies durch die in § 877 BGB enthaltene Verweisung auf § 874 BGB auch eindeutig aus dem Gesetz. Es kann also lediglich zur näheren Bezeichnung der Inhaltsänderung auf die Bewilligung Bezug genommen werden, nicht aber im Hinblick auf den Gegenstand der Inhaltsänderung als solchen.