Zur Versteigerung kommen soll ein Andachtsraum in einem Seniorenwohnheim. Wir betreuen das Objekt bereits seit Jahren vermarktungstechnisch, da wir dieses notgedrungen aus der seinerzeitigen Insolvenz des Bauträgers auch projektiert haben.
Gem. Teilungserklärung richten sich die Rechte und Pflichten der Wohnungs- und Teileigentümer und deren Verhältnis untereinander nach den gesetzlichen Regelungen der §§ 10 ff. WEG. Gem. § 16 I WEG gebührt jedem Wohnungseigentümer ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Nutzungen. Der Anteil bestimmt sich nach dem Miteigentumsanteil. Anderweitige Regelungen wurden durch die WEG nicht getroffen. Die gesamte Immobilie ist bis 2031 fest an einen Sozialträger verpachtet zu einem monatlichen Pachtzins iHv. 30 TEUR.
Aufgrund des festgelegten Verteilungsschlüssels (Abrechnung nach MEA) erhalten wir als Sicherungsnehmer der Mietabtretung eine monatliche Pacht in Höhe von 1,2 TEUR. Bei anderen in den letzten Jahren erfolgreich vermarkteten Teileigentümern wurde zur Berechnung des Verkaufspreises immer auf die MEA und die monatlich fließende Pacht abgestellt. Eine Vermarktung war nie ein Problem, die Objekte werden recht schnell verkauft. Beim Andachtsraum ergäbe sich somit ein VKW iHv. ca. 190 TEUR (wofür wir auch Interessenten hätten).
Der SV im jetzigen Verfahren bewertet den Andachtsraum allerdings wie Wohneigentum - mit dem Hinweis, dass man es ja nicht wie Wohneigentum bewerten könne, weshalb er exorbitant hohe Abschläge rechnet und auf einen VKW von lediglich 52 TEUR kommt. Außerdem könne er gar nicht nachvollziehen, wieso man hier Teileigentum gebildet hätte.
Trotz Stellungnahme zum Gutachten, Darstellung des og. Sachverhalts und Nachweis der in den letzten beiden Jahren abgewickelten Verkäufe bleibt der SV bei seiner Einschätzung. U. E. müßte hier nach Ertragswert und nicht nach Sachwert bewertet werden.
Kann bei derartig ja auch nachweisbaren Diskrepanzen ein weiteres Gutachten eingeholt werden?