Eklatante Diskrepanz Verkehrswertgutachten

Zur Versteigerung kommen soll ein Andachtsraum in einem Seniorenwohnheim. Wir betreuen das Objekt bereits seit Jahren vermarktungstechnisch, da wir dieses notgedrungen aus der seinerzeitigen Insolvenz des Bauträgers auch projektiert haben.

Gem. Teilungserklärung richten sich die Rechte und Pflichten der Wohnungs- und Teileigentümer und deren Verhältnis untereinander nach den gesetzlichen Regelungen der §§ 10 ff. WEG. Gem. § 16 I WEG gebührt jedem Wohnungseigentümer ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Nutzungen. Der Anteil bestimmt sich nach dem Miteigentumsanteil. Anderweitige Regelungen wurden durch die WEG nicht getroffen. Die gesamte Immobilie ist bis 2031 fest an einen Sozialträger verpachtet zu einem monatlichen Pachtzins iHv. 30 TEUR.

Aufgrund des festgelegten Verteilungsschlüssels (Abrechnung nach MEA) erhalten wir als Sicherungsnehmer der Mietabtretung eine monatliche Pacht in Höhe von 1,2 TEUR. Bei anderen in den letzten Jahren erfolgreich vermarkteten Teileigentümern wurde zur Berechnung des Verkaufspreises immer auf die MEA und die monatlich fließende Pacht abgestellt. Eine Vermarktung war nie ein Problem, die Objekte werden recht schnell verkauft. Beim Andachtsraum ergäbe sich somit ein VKW iHv. ca. 190 TEUR (wofür wir auch Interessenten hätten).

Der SV im jetzigen Verfahren bewertet den Andachtsraum allerdings wie Wohneigentum - mit dem Hinweis, dass man es ja nicht wie Wohneigentum bewerten könne, weshalb er exorbitant hohe Abschläge rechnet und auf einen VKW von lediglich 52 TEUR kommt. Außerdem könne er gar nicht nachvollziehen, wieso man hier Teileigentum gebildet hätte.

Trotz Stellungnahme zum Gutachten, Darstellung des og. Sachverhalts und Nachweis der in den letzten beiden Jahren abgewickelten Verkäufe bleibt der SV bei seiner Einschätzung. U. E. müßte hier nach Ertragswert und nicht nach Sachwert bewertet werden.

Kann bei derartig ja auch nachweisbaren Diskrepanzen ein weiteres Gutachten eingeholt werden?

Meines Erachtens kommt es (egal wie die derzeitige Nutzung ist, oder wie der Raum genannt wird) auf die wirtschaftliche Nachfolgenutzung an (hier für Andachtsraum vielleicht Lagerraum). Auf diese wirtschaftliche Nachfolgenutzung sind dann die nachhaltigen Mieten/Pachten/Einnahmen abzustellen. Tatsächliche Mieten sind nur insoweit zu berücksichtigen, wie sie den Verkehrswert nachhaltig beeinflussen. Liegt die tatsächliche Miete also über der ortsüblichen Miete, so ist die Differenz über einen angemessenen Zeitraum (z.B. ein oder zwei Jahre) zu kapitalisieren und dem Wert hinzuzurechnen. Liegt die tatsächliche Miete unter der ortsüblichen Miete, so ist die Differenz über einen angemessenen Zeitraum (z.B. ein oder zwei Jahre) zu kapitalisieren und vom Wert abzuziehen.

Eine andere Alternative wäre die Umnutzung von "Andachtsraum" in "Wohnraum". Dann wäre als ortsübliche Miete die Miete für Wohnraum anzusetzen und die Kosten für die Umnutzung/Umbau von "Andachtsraum" in "Wohnraum" wertmindernd abzuziehen.

Beide Alternativen sollten letztendlich zu einem sachgerechten Verkehrswert/Marktwert führen.

Bei der Überlegung für eine wirtschaftliche Nachfolgenutzung kommt es auf dem Markt vor Ort an. Man muss also als SV auch ein wenig "Marktforschung" betreiben und kommt dann (wenn man sich z.B. mit ortskundigen Maklern vor Ort unterhält) schon auf eine sachgerechte Nachfolgenutzung.
Eine wirtschaftliche Nachfolgenutzung also nicht einfach aus dem Finger saugen, sondern schon ein wenig recherchieren.
Die Wahl des Wertermittlungsverfahrens (Ertrags- oder Sachwert) ist von der wirtschaftlichen Nachfolgenutzung abhängig.

Zitat von 15.Meridian

Ihr habt also zwei Optionen: Überzeugt das Gericht der ersten Instanz von (einer Zweitbegutachtung und) einer Wertfestsetzung anhand des Ertragswerts, oder verfolgt dieses Ziel mittels Verkehrswertbeschwerde.

Oder dritte Option: wir ersteigern selbst für 7/10, womit auch die Befriedigungsfiktion nach § 114a ZVG erledigt wäre und veräußern dann zum tatsächlichen Marktwert weiter.

Nachdem der Pachtvertrag bis 2031 fest ist (was einem Erwerber ab heute somit ca. 230 TEUR an Erträgen sichert), wird man wohl auch nach der Versteigerung von einer weiteren Nutzung des Andachtsraumes ausgehen müssen.

Mal anders gefragt: die Seniorenwohnheime, die ich kenne, sind allesamt so aufgebaut, dass jeder sein Zimmer mit gegebenenfalls Waschgelegenheit hat, es aber eine gemeinsame Versorgung gibt (quasi Mensa), also Wohnen und Pflege unter einem Dach. Dazu gehören auch Gemeinschaftsräume wie z. B. ein Andachtsraum. Man erwirbt also durch den Kauf eines Zimmers auch die Nutzungsmöglichkeit dieser Räume. Gem. der jeweiligen Teilungserklärung muss also auch der Eigentümer dieses jeweiligen Gemeinschaftsraumes von der Pacht partizipieren.

Diese Konstellation kann man doch mit einer ETW, wie vom SV bislang angenommen, nicht vergleichen? Die Teilungserklärung kann man doch in einem derartigen Fall nicht so außer Acht lassen?

Die Teilungserklärung müsste dann logischerweise geändert werden. Dazu ist wieder eine Eigentümerversammlung erforderlich. Genehmigung durch die Bauaufsicht usw. usw. ............
Alles Kosten, die wertmindernd angesetzt werden.

Die Berücksichtigung des evtl. Mietausfalls ist Sache des Sachverständigen. Bei einem derartigen Objekt würde ich immer mind. 10 % der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer (also bei 30 Jahren RND 3 Jahre Mietausfall) berücksichtigen. Übliche Miete für die Ausfallzeit kapitalisieren und vom VW abziehen.

Ich bin urlaubsbedingt etwas spät dran, aber trotzdem...

Im Grunde muss doch hier der bestehende Pachtvertrag bewertet werden. Der Wert ("Ertragswert" oder auch DCF) ergibt sich zunächst aus den vermutlich erzielbaren (nachhaltigen) monatlichen (Netto-)Erträgen, abgezinst über die Laufzeit (zumindest des Pachtvertrages) mit dem Renditezinssatz einer Immobilie mit vergleichbarem Risiko, eventuell noch mit Aufschlägen für eventuelle Einschränkungen z.B. hinsichtlich des Käuferkreises, und ggf. zuzüglich eines möglichen Restwerts (auch abgezinst). Wenn also der Vertrag einigermaßen wasserdicht ist, der Pächter als solvent bekannt und die Pacht des Gesamtobjekts insgesamt marktüblich ist, sehe ich keinen Grund, hier eine Wohnung oder einen Lagerraum anzunehmen oder aus dem Bauch heraus irgendwelche exorbitanten Abschläge anzubringen.

M.a.W., die Überlegungen von Tanja sind für mich nachvollziehbar und plausibel. Ein Erwerber würde vielleicht keine 190 T€ bezahlen, m.E. aber sehr wahrscheinlich auch mehr als 52 T€ (der interne Zinsfuß würde dann immerhin 27% betragen , was schon ein deutlicher Anhaltspunkt für Fehler im 1. Gutachten sein kann). Aber es kommt wie so oft auf die genauen Umstände des Einzelfalls an.

Zitat von Araya

Zitat von mm62

Ich bin urlaubsbedingt etwas spät dran, aber trotzdem... Im Grunde muss doch hier der bestehende Pachtvertrag bewertet werden. Der Wert ("Ertragswert" oder auch DCF) ergibt sich zunächst aus den vermutlich erzielbaren (nachhaltigen) monatlichen (Netto-)Erträgen, abgezinst über die Laufzeit (zumindest des Pachtvertrages) mit dem Renditezinssatz einer Immobilie mit vergleichbarem Risiko, eventuell noch mit Aufschlägen für eventuelle Einschränkungen z.B. hinsichtlich des Käuferkreises, und ggf. zuzüglich eines möglichen Restwerts (auch abgezinst). Wenn also der Vertrag einigermaßen wasserdicht ist, der Pächter als solvent bekannt und die Pacht des Gesamtobjekts insgesamt marktüblich ist, sehe ich keinen Grund, hier eine Wohnung oder einen Lagerraum anzunehmen oder aus dem Bauch heraus irgendwelche exorbitanten Abschläge anzubringen. M.a.W., die Überlegungen von Tanja sind für mich nachvollziehbar und plausibel. Ein Erwerber würde vielleicht keine 190 T€ bezahlen, m.E. aber sehr wahrscheinlich auch mehr als 52 T€ (der interne Zinsfuß würde dann immerhin 27% betragen , was schon ein deutlicher Anhaltspunkt für Fehler im 1. Gutachten sein kann). Aber es kommt wie so oft auf die genauen Umstände des Einzelfalls an.

Wenn der Gegenstand des Mietvertrags aber nicht dem Objekt entspricht, kann auch der tatsächlich erzielte Ertrag nicht angesetzt werden. Überzogenes Beispiel: Objekt lt Mietvertrag 1-Zimmerwohnung mit ca. 35 qm, Nettomiete 300 Euro. es handelt sich aber um eine (wenn auch umgebaute) Doppelgarage, ohne Genehmigung des Umbaus, Miete eher 80-100 Euro. Oder eine Souterrainwohnung mit normaler Miete, die aber aufgrund Deckenhöhe und Fenstergröße nicht als Wohnraum genehmigt wurde und auch nicht genehmigt werden kann und um die es sich lt TP um Kellerräume handelt.

Der Mietvertrag wurde mit der AWO geschlossen - Solvenz dürfte daher außer Frage bestehen.
Und der Mietvertrag orientiert sich gänzlich und sehr konkret an der Teilungserklärung. Das ist alles wasserdicht.

Wir haben nun allerdings beschlossen, daß wir nichts weiteres veranlassen, das Objekt im ersten Termin bestenfalls zu 50 % selbst ersteigern und dann zum regulären Preis weiterverkaufen.

Ich berichte mal vom weiteren Fortgang:

Durch den Nachtragsliquidator aus Liechtenstein der dort bereits gelöschten Firma/Eigentümerin wurde - wohl um sich keiner Haftung auszusetzen - Rechtsmittel gegen die Verkehrswertsetzung eingelegt - und mitgeteilt, dass er das Amt als Nachtragsliquidator kurzfristig mangels Masse niederlegen wird.
Wobei ich vermute: wenn hier ein weiteres SVG eingeholt werden soll und keiner die Kosten übernimmt, das dann im Sande verläuft?