Geschäftsunfähige Betreute hat Grundstück an Betreuer aufgelassen

    Hallo,

    ich hab in einem Betreuungsverfahren mit geschäftsunfähiger Betroffener heute bei Akteneinsicht in die Grundakten festgestellt, dass diese ihr Grundstück im März 2015 ohne Vereinbarung einer Gegenleistung an den Betreuer (Sohn) aufgelassen hat. Die Eintragung des Betreuers als Eigentümer im Grundbuch ist Ende August 2015 erfolgt. Dem Betreuer wurde im Juli 2015 der Aufgabenkreis "Vermögenssorge mit Einwilligungsvorbehalt" übertragen.

    Bei der Erstellung der notariellen Übertragungsurkunde (März 2015) hat er den Betreuerausweis nicht vorgelegt. Zu diesem Zeitpunkt bestand auch der Aufgabenkreis "Vermögenssorge" noch ohne Einwilligungsvorbehalt.

    Es lag jedoch schon ein aktuelles Gutachten vor, nach dem die Betroffene geschäftsunfähig ist. Hinzu kommt, dass eine Verständigung mit ihr nur per Dolmetscher möglich ist.

    Ich bin am Überlegen, wie ich jetzt am geschicktesten vorgehe. Mein derzeitiger Gedanke ist, den Betreuer kurzfristig aufzufordern, unverzüglich die Rückübertragung zu veranlassen.

    Gibt es weitere Ideen?

    Sofort einen neuen Betreuer bestellen. Der alte Betreuer kann nicht mehr handeln. Er kann nicht durch Rechtsgeschäft an die von ihm Vertretene rückauflassen!

    -------------------------:aktenEine wirklich gute Idee erkennt man daran, daß ihre Verwirklichung von vorn herein ausgeschlossen erschien. (Albert Einstein):gruebel: ------------------------------------

    Nachlass-Kanzlei / Büro für gerichtliche Pflegschaften / Nachlasspflegschaften, Nachlassverwaltungen, Testamentsvollstreckungen, Nachlassbetreuungen /
    Nachlasspfleger Thomas Lauk - http://www.thomaslauk.de

    Sagt das aktuelle Gutachten auch, ob die Betreute zum damaligen Zeitpunkt geschäftsunfähig war? Sonst könnte auch einfach eine wirksame Verfügung der Betreuten vorliegen und die Aufregung ist ganz umsonst.

    Beginne den Tag mit einem Lächeln. Dann hast Du es hinter Dir. (Nico Semsrott)

    "Das Beste an der DDR war der Traum, den wir von ihr hatten." Herrmann Kant in einem Fernsehinterview

    So habe ich den SV verstanden. Geschäftsunfähige hat an ihren Betreuer geschenkt/aufgelassen, kurz danach wurde der Einwilligungsvorbehalt festgestellt.

    Wirksame Schenkung/Auflassung oder nicht? Diese Frage dürfte nun der vom Bock zum Gärtner gemachte Betreuer nicht klären können/wollen. Daher ist m.E. mindestens ein Ergänzungsbetreuer oder aber wohl eher ein neuer Betreuer (für die Vermögenssorge) zu bestellen.

    -------------------------:aktenEine wirklich gute Idee erkennt man daran, daß ihre Verwirklichung von vorn herein ausgeschlossen erschien. (Albert Einstein):gruebel: ------------------------------------

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    Haben meine Augen vielleicht noch nicht Betriebstemperatur erreicht...
    Nehmen wir an, es ist so wie Du es liest, dann gehört die Akte aber ganz schnell zum Richter zur Prüfung, ob er einen Ergänzungsbetreuer bestellt oder sogar gleich einen kompletten Betreuerwechsel vornimmt.

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    Der Betreuer war zum Zeitpunkt der Schenkung doch bereits Betreuer. Nur ohne EV. Lag Geschäftsfähigkeit vor, ist die Schenkung i.O. Wenn nicht, dann nicht.

    Wie oft oft liegen unwirksame Schenkungen vor? M.E. ganz oft. Die Geschäftsfähigkeit steht einem nicht auf die Stirn geschrieben. Jeder Notar hat schon unwirksame Verfügungen beurkundet und beim GBA zum Vollzug gebracht.

    Hier hat man eben Kenntnis von einer evtl. Unwirksamkeit. Bei einer Geld- oder Sachschenkung oder bei einer unwirksamen testamentarischen Verfügung hätte das BG keine Kenntnis erlangt.

    Sollte das BG der Sache nachgehen? M.E. ja. Betreuer vorladen und vergattern. Evtl. besteht Bereitschaft zur Rückauflassung. Ob man hierzu einen Betreuer braucht? Erfüllung einer Verbindlichkeit?

    Ansonsten Ergänzungsbetreuer bestellen und Unwirksamkeit der Schenkung ggf. gerichtlich prüfen.

    Ich würde über die Sache zusätzlich das Grundbuchamt unterrichten und informell bitten etwaige Grundbuchanträge (Vormerkung/Eigentumswechsel) nicht sofort zu bearbeiten sowie das Betreuungsgericht davon zu unterrichten. Ggf. kann dann noch ein gutgläubiger Erwerb durch einen Dritten noch verhindert werden.

    Oh,oh, da haben wir es wieder. Wie stehts denn mit dem Notar, der sich doch von der Geschäftsfähigkeit der Veräußerin überzeugt hat/zu überzeugen hat?

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    Zitat von ARK

    Oh,oh, da haben wir es wieder. Wie stehts denn mit dem Notar, der sich doch von der Geschäftsfähigkeit der Veräußerin überzeugt hat/zu überzeugen hat?

    Dazu ist hier und andernorts doch schon viel gesagt worden. Hier kommt noch als Besonderheit dazu, dass die Betroffene der deutschen Sprache nicht mächtig ist und nur durch Vermittlung eines Dolmetschers kommuniziert werden konnte. An welchen Indizien kann dann Deiner Meinung nach der weise Notar die Geschäftsunfähigkeit der Betroffenen erkennen?

    Zitat von 15.Meridian
    Zitat von ARK

    Oh,oh, da haben wir es wieder. Wie stehts denn mit dem Notar, der sich doch von der Geschäftsfähigkeit der Veräußerin überzeugt hat/zu überzeugen hat?

    Dazu ist hier und andernorts doch schon viel gesagt worden. Hier kommt noch als Besonderheit dazu, dass die Betroffene der deutschen Sprache nicht mächtig ist und nur durch Vermittlung eines Dolmetschers kommuniziert werden konnte. An welchen Indizien kann dann Deiner Meinung nach der weise Notar die Geschäftsunfähigkeit der Betroffenen erkennen?


    Na am Gutachten hat, von dem der Notar hätte wissen müssen, dass es eines Tages erstellt werden würde, und auch was dann drinstehen wird. Außerdem daran, dass einer der Beteiligten viel älter ist als der andere und außerdem mit ihm in gerader Linie verwandt, das sagt doch schon alles. Und dann noch nicht integrierte Ausländer, da ist hier im Forum ja bekannt was von denen zu halten ist. Vermutlich war das Rechtsgeschäft schon deshalb unwirksam, weil alle Beteiligten auf der UN-Sanktionsliste standen oder jedenfalls hätten stehen sollen.
    :aufgeb:

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    Zitat von Lisa-Marie

    ...
    Grundstück im März 2015 ... aufgelassen hat.
    Die Eintragung des Betreuers als Eigentümer im Grundbuch ist Ende August 2015 erfolgt.
    Dem Betreuer wurde im Juli 2015 der Aufgabenkreis "Vermögenssorge mit Einwilligungsvorbehalt" übertragen.
    ...
    Bei der Erstellung der notariellen Übertragungsurkunde (März 2015) hat er den Betreuerausweis nicht vorgelegt. Zu diesem Zeitpunkt bestand auch der Aufgabenkreis "Vermögenssorge" noch ohne Einwilligungsvorbehalt.

    ...


    Betreute handelt selbst!
    Ob nun geschäftsfähig oder nicht ist immer im konkreten Einzelfall, zum Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung festzustellen.


    Und zwar nicht von uns sondern von einem zuständigen Zivilgericht.
    Eine Klage eines Ergänzungsbetreuers dürfte sich auf einen Vergleich rauslaufen, wenn's nicht ganz und gar aussichtslos ist (kommt auf das Gutachten und den Grund der Geschäftsunfähigkeit an, dürfte aber kaum ausreichen, wenn's ein Betreuungsgutachten ist.)

    tom: Sei fair: Laut Sachverhalt gab es das Gutachten im März schon.
    Selbstverständlich müssen Notare bei allen über 65-jährigen und allen nicht Deutsch Sprechenden zuerst beim Betreuungsgericht nachfragen, warum diese Person überhaupt geschäftsfähig sein soll. :teufel:

    Im Ernst: Der Sohn = Betreuer hat wissen müssen, was er da tut. Angehörige als Betreuer werden ausgiebig belehrt. Wenn er sich trotzdem ein Grundstück schenken lässt, wird er in anderen Vermögensdingen seine Betroffene betreffend ebenfalls nicht uneigennützig agieren. Diese Akte ginge bei mir schnellstmöglich zum Richter zwecks Betreuerwechsel (mindestens für den Aufgabenkreis Vermögenssorge).
    Die Sache pressiert, zumal auch noch ein Widerspruch gegen die Eigentumsumschreibung ins Grundbuch eingetragen werden muss, um gutgläubigen Erwerb durch Dritte zu verhindern.
    (Das hier empfohlene Hinweisschreiben ans GBA halte ich nicht für geeignet, einen gutgläubigen Wegerwerb unmöglich zu machen.)

    Zitat von 15.Meridian


    (Das hier empfohlene Hinweisschreiben ans GBA halte ich nicht für geeignet, einen gutgläubigen Wegerwerb unmöglich zu machen.)

    Das das Hinweisschreiben nicht das gelbe vom Ei ist, ist schon klar. Bis eine Ergänzungsbetreuung angeordnet und ein Widerrspruch eingetragen ist, dürfte das aber der einzige Schutz sein. Zumal der Betreuer ja schon eine gewisse Skrupellosigkeit zeigt. Als Grundbuchamt würde ich jedenfalls nach einem derartigen Hinweis einen Antrag auf Eintragung einer Vormerkung etwas länger prüfen und es ist auch sicherlich nicht verboten das Betreuungsgericht von einem derartigen Antrag zu unterrichten. Nachdem es für den Gutgläubigen Erwerb auf den Zeitpunkt der Eintragung der Vormerkung ankommt, kann dieser solange noch zerstört werden...

    Zitat von leviathan

    GBA ist hier der falsche Ansprechpartner, die einzige Möglichkeit hier einen Widerspruch zu erwirken ist im Wege der einstweiligen Verfügung, § 899 BGB.

    Klar, ich würde mich als Grundbuchbeamter auch nicht freuen, da hinein gezogen zu werden. Aber da muss der Grundbuchbeamte wohl durch... Wenn er mutig ist, kann er den Hinweis ja im Fall der Fälle ignorieren und einfach vollziehen. Ich glaube nur, dass sich das keiner trauen wird...

    Ist eine Weiterveräußerung geplant?

    Ein Amtswiderspruch kommt jedenfalls nicht in Betracht, es wurden keine gesetzlichen Vorschriften verletzt.

    Was in der Zwischenzeit passiert....? Tja, selbst wenn die Sachbearbeitung hier ein wenig verschleppt würde, ein zwischenzeitlich gestellter Antrag muss vorher erledigt werden, § 17 GBO.

    Das Ding heisst übrigens einstweilige Verfügung, weil das sehr schnell geht, dass man das Ding kriegt.
    Also schnell Ergänzungsbetreuer bestellen und handeln lassen, oder einfach gut sein lassen.

    Zitat von leviathan

    Was in der Zwischenzeit passiert....? Tja, selbst wenn die Sachbearbeitung hier ein wenig verschleppt würde, ein zwischenzeitlich gestellter Antrag muss vorher erledigt werden, § 17 GBO.

    Das spielt aber keine Rolle, wenn man den Erwerber zwischen Antragseingang und Vollzug bösgläubig bekommt. Und das geht nur, wenn man durch das Grundbuchamt über einen solchen Antrag unterrichtet wird.

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