Nachverhaftung bei Aufhebung WE

    Hallo, alle zusammen! Ich habe folgendes Problem:
    Es liegt mir ein Antrag auf Aufhebung von WE vor. 9 Blätter sind mit ein und derselben Grundschuld belastet, das 10. Blatt wird jetzt nachverhaftet. Für die Grundschuld auf den 9 Blättern gilt die alte Fälligkeit und für die neu einzutragende Grundschuld auf dem 10. Blatt natürlich die neue Fälligkeit. Wie mache ich das jetzt bei der Aufhebung des WE? Es handelt sich ja um ein Gesamtrecht mit unterschiedlichen Fälligkeiten. Muss jetzt unter Mitwirkung des Gläubigers der Inhalt der Grundschuld insgesamt geändert werden oder gibt es noch eine Möglichkeit, die verschiedenen Fälligkeiten bei der Grundschuld beizubehalten? Ich bin etwas ratlos und hoffe auf eure Hilfe. Vielen Dank!

    Ich denke, man wird die Beteiligten nicht zwingen können eine einheitliche Fälligkeit zu vereinbaren. Es ist m.E nach nur ein Problem der Darstellung im neuen Grundbuch. Trag doch im neuen Grundbuch einfach die von den bisherigen WEG-Blättern übernommene Grundschuld unter einer laufenden Nummer ein und mach dann beim Eintragungstext einen "Schlenker" so z. B. ... eingetragen am ... und nach Aufhebung des Sondereigentums mit den belasteteten Miteigentumsanteilen von den Blättern ... - wo jeweils gelöscht -hierher übertragen. Hinsichtlich des vormals in Blatt ... eingetragenen Miteigentumsanteil von .../1000 besteht eine abweichende Fälligkeitsbestimmung. Eingetragen am ...

    Mit liegt auch ein solcher Fall vor, allerdings nur mit 2 Einheiten und demselben Eigentümer. Ich frage mich nun, ob ich die Zustimmung des Gläubiges für die Aufhebung benötige, denn rein praktisch gesehen könnte er eine Zwangsversteigerung nur dann betreiben, wenn er vorher kündigt, während er ja den jetzt belasteten Anteil ja auch ohne Kündigung versteigern könnte.

    Denke nicht, dass das so gehen wird. Unterschiedliche Kündigungsbestimmungen setzen ein Gesamtrecht voraus (vgl. z.B. Palandt/Bassenge BGB § 1132 BGB Rn 4). Trotz Nachverpfändung des weiteren Miteigentumsanteils durch den Alleineigentümer verbleibt es aber bei einem Einzelrecht (vgl. Hock/... Immobiliarvollstreckung 5. Auflage Rn 2118; zur Zwangshypothek, wo das wegen § 867 Abs. 2 ZPO noch mehr von Bedeutung ist).

    Die Kommentierung Hock habe ich leider nicht. Ich verstehe aber schon nicht, aus welchem Grund kein Gesamtrecht entstehen soll.
    Anm. 2648 in Schöner/Stöber sagt doch, dass ein Gesamtrecht entsteht, Anm. 2651 sagt dass die Kündigungsbedingungen bei der Grundschuld nicht gleich sein müssen.

    Ich verstehe noch nicht, was die Konsequenzen sind. Wird ein weiterer Miteigentumsanteil nachverpfändet, dann entsteht ein Gesamtrecht.
    Muss ich danach die Aufhebung des Wohnungseigentums ablehnen, weil ein Einzelrecht entsteht mit unterschiedlichen Kündigungsbedingungen entsteht?
    Prinz scheint dies jedenfalls für möglich zu halten.
    hier
    Oder habe ich hier etwas vollkommen falsch verstanen?

    Zitat von RoryG

    Wird ein weiterer Miteigentumsanteil nachverpfändet, dann entsteht ein Gesamtrecht.

    Die beiden Einheiten stehen doch aber demselben Eigentümer zu? Wobei eine der Wohnungen mit einer Grundschuld belastet ist und die andere nicht? In dem Augenblick, in dem das Sondereigentum aufgehoben wird, verschmelzen die beiden Anteile in der Hand des Alleineigentümers. Damit hast du erst mal die Grundschuld als Einzelrecht an einem fiktiven Miteigentumsanteil. Was grds. möglich ist, sofern der Grundschuldgläubiger zustimmt. Zu einem ähnlichen Ergebnis kommt man, wenn ein Miteigentümer einen weiteren Anteil hinzuerwirbt (vgl. Schöner/Stöber Rn 755 mit Nachweis in Rn 4; ohne Aufhebung des Sondereigentums, ist dort auch insofern keine Zustimmung des Grundschuldgläuibgers erforderlich). Wird das Grundpfandrecht auf den weiteren Anteil, also eigentlich auf das ganze Grundstück, weil es den Anteil als solches nicht mehr gibt, erstreckt, hat das eben nicht ein Gesamtrecht an zwei fiktiven Anteilen, sondern ein Einzelrecht am ganzen Grundstück zur Folge (Nachweise s. oben). Bei einem Einzelrecht sind aber keine unterschiedlichen Kündigungsbestimmungen möglich. Die Aufhebung des Sondereigentums geht daher. Die Erstreckung als Einzelrecht auf das ganze Grundstück ohne Anpassung des Inhalts ist das Problem.

    Kann man dann denn nicht einfach damit argumentieren, dass bei einem Einzelrecht keine unterschiedlichen Kündigungsbedingungen möglich sind, so dass dann halt für das Recht die strengeren neuen Bedingungen gelten? Wie will man das denn sonst rein praktisch anders handhaben?

    Man könnte die Grundschuld chronologisch auch zuerst auf die andere Wohnung erstrecken und anschließend das Sondereigentum aufheben. Beide Anteile würden dann vermutlich als Belastungsgegenstand mit jeweils eigener Kündigungsbestimmung fiktiv fortbestehen. Das Fortbestehen insoweit wäre im Grundbuch zu vermerken. Ob das tatsächlich so geht, weiß ich allerdings nicht. Nichts dazu gefunden. Aber im Zweifel immer noch richtiger als ein Einzelrecht mit verschiedenen Kündigungsbestimmungen. Der Gläubiger wird in jedem anderen Fall, z.B. dadurch, dass man insgesamt von einer Kündigungsfrist nach neuer Fassung ausgeht, rechtlich beeinträchtigt. Ich würde das deswegen auch nicht praktisch lösen, sondern eine Inhaltsänderung verlangen. Den Link habe ich nicht durchgelesen, aber vielleicht findet sich dort ja noch eine Erklärung, wie genau das sonst laufen könnte.

    Muss mich hier mal dranhängen mit folgendem Problem: Vereinfacht dargestellt habe ich derzeit zwei WEs, die demselben Eigentümer gehören. WE 1 ist in Abt. III belastet mit einer Grundschuld, eingetragen 1999 mit sofortiger Fälligkeit. Nun werden von beiden WEs ME-Anteile abgespalten, zusammengelegt zu einem neuen ME-Anteil und mit neuem SE (am bisher im GE stehenden Dachboden) verbunden, so dass ein neues WE 3 entsteht. Die Grundschuld soll auch das neue WE 3 belasten, dies erklärt der Eigentümer ausdrücklich. In dieser Erklärung ist ja laut OLG Hamm eine Haftunterstellung hinsichtlich des bislang nicht belasteten Anteils, der aus dem WE 2 abgespalten wurde, zu sehen, sofern man eine solche überhaupt für nötig hält. Palandt (75. Aufl., Rdnr. 2 zu § 6 WEG m.w.N.) und Streuer (RPfleger 1992, 181 ff.) vertreten die Ansicht, die Hafterstreckung erfolge in diesem Fall ohne Weiteres also quasi kraft Gesetzes. Was hat das dann für Auswirkungen in meinem Fall auf die Grundschuld? M.E. kann es dann doch nur so sein, dass sich dieses Grundpfandrecht -ob nun kraft Gesetzes oder aufgrund erklärter Pfandunterstellung- mit seinem bisherigen Rechtsinhalt, also auch mit seiner sofortigen Fälligkeit, auf den bislang nicht belasteten Anteil erstreckt, oder?

    Kann dir momentan hinsichtlich der von dir genannten Entscheidung nicht ganz folgen!? Im Schöner/Stöber, 15. Aufl., ist unter Fn. 43 (zu Rdnr. 2967a) BayObLG MittBayNot 2000, 551 zitiert. Dort geht es um die Begründung von SE an bislang im SNR stehenden Räumen?!?
    Streuer sagt allerdings tatsächlich in RPfleger 1992, 183 (unter Punkt II. 2), dass man im Falle der Abspaltung eines isolierten ME-Anteils annehmen müsse, dass Belastungen des verlierenden WE mit der Abspaltung am abgespaltenen ME-Anteil erlöschen. Ich muss ehrlich gestehen, auf diesen Gedanken war ich noch gar nicht gekommen! In diesem Fall müsste dann wohl das neue WE 3 nach seiner Bildung insgesamt nachverpfändet werden, und zwar dann ausdrücklich unter Hinweis auf § 1193 BGB n.F.!

    Zitat von 45

    Wurde in der 15. Auflage geändert. Inzwischen ist es die Fußnote 44. Dort wird die oben genannte Entscheidung zitiert ("BayObLG 1994, 233 = DNotZ 1995, 607 = (mitget) Rpfleger 1995, 333"). Danach erlischt die Grundschuld an dem abgespaltenen Teil.


    Jetzt habe ich die Entscheidung gefunden. Trifft allerdings m.E. nicht ganz meinen Fall, da damals beim BayObLG das Teileigentum insgesamt aufgehoben wurde, während bei mir ja jetzt nur ein Teil des alten ME-Anteils abgespalten wird unter Fortbestand des alten Wohnungseigentums. Werde mir das ganze aber insbesondere im Hinblick auf Streuer (der mein Grundbuchdozent in Münstereifel war und somit immer Recht hat) nochmal durch den Kopf gehen lassen!

    Zutreffender dürfte der hier
    http://rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post919334
    in Fußnote 5 genannte Beschluss des OLG Hamm vom v. 28.05.1998, 15 W 411/97, sein. Dort ist in Rz. 15 ausgeführt: „Die Veränderung der Miteigentumsanteile berührt die Gläubiger der in den Wohnungsgrundbüchern eingetragenen Grundpfandrechte, sofern die Belastung nicht auf allen Miteigentumsanteilen ruht. Soweit sich ein Miteigentumsanteil verkleinert, werden die Grundpfandgläubiger in ihren Rechten beeinträchtigt, weil die Belastungen am abgespaltenen Anteil erlöschen (Demharter, a.a.O.)“

    Allerdings geht Wolfsteiner im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2015, Updatestand 17.01.2017, Einleitung zu §§ 1113 ff in RN. 204 davon aus, dass das Pfandrecht an dem abgetrennten Miteigentumsanteil nicht von selbst erlösche, weil es von Rechts wegen nicht ausgeschlossen sei, dass es an dem nun mit neuem Wohnungseigentum verbundenen Miteigentumsanteil fortbestehe.

    In der Zustimmung der Grundpfandgläubiger zur Verkleinerung des Miteigentumsanteils wird jedoch eine Pfandfreigabe gesehen (OLG Hamm, aaO; Armbrüster in Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz
    14. Auflage 2018, § 2 RN 90; Schultzky im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand 01.07.2018, § 6 WEG RN 22; Gerono im BeckOK WEG, Timme, Stand 02.04.2018, § 3 RN 120 mwN). D. h. auch dann -oder aber, wenn davon ausgegangen wird, dass das Grundpfandrecht am abgespaltenen MEA ohnehin erlischt (Keil im jurisPK-BGB, 8. Auflage 2017, Stand 01.04.2017, § 6 RN 5; M. Müller im beck-online.GROSSKOMMENTAR, § 2 WEG, RN 414 mwN), muss das Pfandrecht an dem neu entstehenden Objekt (vergrößerter MEA verb. mit neuem SE) neu begründet werden.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Einmal editiert, zuletzt von Prinz (27. Oktober 2018 um 15:25) aus folgendem Grund: § 3 (WEG) eingefügt

    Die ebenfalls bei Schöner/Stöber in Fußnote 44 zitierte Anmerkung von Meyer-Stolte (zu LG Bremen Rpfleger 1985, 106) geht ohne verbindliches Ergebnis auf genau das vorliegende Problem ein. Er würde offenbar eine rechtsgeschäftliche Pfandunterstellung erwarten oder unterstellen. Wegen des Risikobegrenzungsgesetzes würde das aber zwischenzeitlich auch insoweit eine Mitwirkung des Gläubigers erforderlich machen (vgl. DNotI-Report 7/2015, 49, 51; "angepaßt werden"). Keine schöne Vorlage.

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