WEG Zwangsversteigerung - Garage nachträglich?

  • Hallo zusammen!

    Ich habe die Zwangsversteigerung einer WEG-Wohnung beantragt. Die WEG hat Forderungen gegen den Eigentümer.
    Zwangsversteigerungsvermerk (Wohnungsgrundbuch) ist bereits eingetragen. Versteigerungstermin ist Ende Januar.

    Nun hat mich die Hausverwaltung darüber informiert, dass zu der Wohnung noch eine Garage gehört. Diese ist in einem gesonderten Grundbuch eingetragen.
    Leider hatte ich bis jetzt keine Kenntnis von der Garage.

    Meine Frage hierzu ist, wie ich jetzt weiter verfahren kann bzw. muss.

    Kann die Garage in die bereits laufende Zwangsversteigerung irgendwie einbezogen werden?
    Oder müsste ich einen separaten Versteigerungsantrag für die Garage stellen?

    Vielleicht weiß hier jemand Rat?

    lg
    aelizia

  • Die separat in einem eigenen Teileigentumsgrundbuch gebuchte Garage kann nur in einem separaten Versteigerungsverfahren versteigert werden. Da für das separate Verfahren die gleichen Regeln gelten wie für das Verfahren der Wohnung, wird eine gleichzeitige Versteigerung mit der Wohnung zeitlich nicht mehr möglich sein.

  • Frage als Außenstehender :
    Müsste der Rechtspfleger , der die Wohnung versteigert , darauf hinweisen, dass die Garage ( noch ) nicht mit versteigert wird ?
    Der Ersteher der Wohnung erhält ja zunächst nur den Zuschlag für eine Laternengarage.:)

  • Eine Pflicht zur Information sehe ich nicht. Das Eigentum an der Garage muss dem Gericht ja auch nicht zwingend bekannt sein, außer bei etwaigen Gesamtrechten.

    Der Versteigerungsgegenstand (Wohnung) ist im Übrigen klar umrissen. Es wird ja nicht suggeriert, als würde eine Gerage mit versteigert. Insofern sehe ich hier für einen Ersteher keinen Raum für durchgreifende Fehlinterpretationen.

    Gerade die WEG hätte (im Vergleich zu außenstehenden Gläubigern) am ehesten die Chance, die Weichen für die gleichzeitige Versteigerung von Wohnung und Garage zu stellen. Wenn sie das nicht macht, ist das ihre Sache.

  • Zitat

    Leider hatte ich bis jetzt keine Kenntnis von der Garage.


    Man kann das ja auch positiv sehen...
    Wenn der Gläubiger bei der Wohnungs-ZV nicht vollständig befriedigt wird, hat er ja noch die vermutlich unbelastete Garage zur Verwertung.

    Es gibt wichtigen und unwichtigen Aktenstaub.

  • Man kann es freilich auch negativ sehen: Wohnungen ohne zugehörigen Tiefgaragenstellplatz sind weniger attraktiv für die meisten Bieter. Das heißt, es ist damit zu rechnen, dass der Versteigerungserlös schlechter ausfällt als bei gemeinsamer Versteigerung. Wäre es mein Anwalt, der dieses nicht beachtet hat, würde ich ihn dafür haftbar zu machen versuchen.

  • Hallo zusammen:
    Frage an Aelizia:
    Wie ist denn dein Ausgangsfall bitte genauer?
    Wie ist die Wohnung in Abteilung III belastet?
    Wie ist die Garage in Abteilung III belastet?
    Welche eingetragenen Gläubiger gibt es insgesamt in den beiden Grundbüchern??

  • Man kann es freilich auch negativ sehen: Wohnungen ohne zugehörigen Tiefgaragenstellplatz sind weniger attraktiv für die meisten Bieter. Das heißt, es ist damit zu rechnen, dass der Versteigerungserlös schlechter ausfällt als bei gemeinsamer Versteigerung. Wäre es mein Anwalt, der dieses nicht beachtet hat, würde ich ihn dafür haftbar zu machen versuchen.


    Die Wohnung ist immer ohne Garage, die ist ja separat gebucht.

    Wenn beides versteigert wird, muss ja auch nicht zwingend auf beides geboten werden. Teilweise gehen die Garagen ohne Wohnung übrigens auch "besser" weg, wenn man sich in einer Gegend mit extremer Parkplatznot befindet.

    "Allen ist alles egal, außer der Handyvertrag" - Kraftklub

  • Vielen Dank für die Rückmeldungen! :)

    Zum genaueren Sachverhalt:

    Belastung Abt. III Wohnungsgrundbuch:
    1. eine vorrangige Sicherungshypothek über rd. 5.500 € für die Sparkasse
    2. Sicherungshypothek über rd. 4.200 € für die WEG

    Weitere Forderungen der WEG wurden im Zwangsversteigerungsverfahren nachgemeldet.
    Forderung der WEG insgesamt rd. 7.000 € (Hausgelder und Forderungen aus Jahresabrechnungen)

    Der Grundbuch für die Garage liegt mir leider noch nicht vor.

    Es scheint mir sinnvoller, die Wohnung mit Garage zu versteigern.
    Parkplatzknappheit herrscht hier jedenfalls nicht.

  • Wenn beides versteigert wird, muss ja auch nicht zwingend auf beides geboten werden.

    Bei gemeinsamer Versteigerung (Verbindung der Verfahren nach § 18 ZVG vorausgesetzt, was zumindest wegen persönlicher Ansprüche möglich erscheint) wäre ein Gesamtausgebot möglich. Ziehen alle anwesenden Beteiligten mit, dann sogar unter Verzicht auf Einzelausgebote. Hier wäre manche Wohnung ohne Stellplatz faktisch unversteigerbar, weswegen man tunlichst auf Einzelausgebote der Wohnung einerseits und der Garage andererseits verzichtet.

    Im Ausgangsfall wäre zu überlegen, ob man die Zwangsversteigerung hinsichtlich der Wohnung nicht einstellt, bis auch die Garage mitversteigert werden kann. Der Weg ginge über eine Einstellungsbewilligung nach § 30 ZVG, Fortsetzungsantrag nach § 31 ZVG müsste binnen 6 Monaten gestellt werden. Nachteil: Zeitdauer, weiteres Auflaufen von Hausgeldrückständen wahrscheinlich. Hoffnung: Besserer Versteigerungserlös.


  • Im Ausgangsfall wäre zu überlegen, ob man die Zwangsversteigerung hinsichtlich der Wohnung nicht einstellt, bis auch die Garage mitversteigert werden kann. Der Weg ginge über eine Einstellungsbewilligung nach § 30 ZVG, Fortsetzungsantrag nach § 31 ZVG müsste binnen 6 Monaten gestellt werden. Nachteil: Zeitdauer, weiteres Auflaufen von Hausgeldrückständen wahrscheinlich. Hoffnung: Besserer Versteigerungserlös.

    Die Überlegung kam mir auch. Andererseits deckt ein möglicher Erlös aus der Wohnung die Forderungen vielleicht auch ausreichend oder ganz ab. Dann wäre aus Gläubigersicht die Versteigerung der Wohnung wirtschaftlich ausreichend.

    @aelizia
    Letztlich ist das (auch) eine taktische Frage, zu deren Beantwortung man den vollständigen Sachverhalt kennen müsste. Insofern können wir hier nur Denkanstöße geben, beurteilen und entscheiden muss das die Gläubigerin bzw. deren anwaltliche Vertretung.

  • Noch ein Nachtrag: im Grundbuch Garage befinden sich in Abt. III keine Eintragungen.

    Vielen Dank noch einmal für die hilfreichen Einschätzungen.

    Wir werden mit Mdt. abstimmen, wie es weitergeht.


  • Ich greife das Thema noch mal auf.
    Wird wie vorliegend, wegen säumiger Hausgeldansprüche, dieVersteigerung hinsichtlich des Wohnungs-und des Teileigentums einzeln angeordnet undliegt die Forderung der WEG-Gemeinschaft nur im mittleren 4-stelligen Bereichmacht es m.E. Sinn darüber nachzudenken, ob nicht nur vorab die Garage im Wegeder ZV verwertet werden kann und soll…

    Der VW für die Garage wurde von mir ohne Wertgutachten auf 8.000,-EUR rechtskräftig festgesetzt, die Verfahrenskosten so auch minimiert.
    Der Gläubiger, die WEG-Gemeinschaft würde im Range des § 10Abs.1 Nr.2 ZVG vollständig befriedigt eine Versteigerung der Wohnung könntesomit vermieden werden.
    Problematisch würde es nur dann werden, wenn die Gläubigerbankdes Gesamtrechtes den beiden Verfahren beitreten würde, dann käme man nicht umhin auchdie Wohnung mit zu versteigern und da selbstverständlich nach Verbindung gem.§18 ZVG und gemeinsamer Terminsdurchführung…

    Jahreslosung 2024: Alles was ihr tut, geschehe in Liebe

    1. Korinther 16,14

    Einmal editiert, zuletzt von Luedenscheid42 (24. Juni 2020 um 12:01)

  • "macht es m.E. Sinn darüber nachzudenken, ob nicht nur vorab die Garage im Wegeder ZV verwertet werden kann und soll…"
    Das halte ich für eine Überlegung, die der Gläubiger anstellen sollte, nicht das Gericht!

    In der Erwartung, dass eventuell die Versteigerung der separaten Garage dem Gläubiger zur Befriedigung genügen könnte, könnte man den Termin für die Garage vor den Termin für die Wohnung legen.
    Der Rest bleibt Gläubigerhoheit.

  • "macht es m.E. Sinn darüber nachzudenken, ob nicht nur vorab die Garage im Wegeder ZV verwertet werden kann und soll…"
    Das halte ich für eine Überlegung, die der Gläubiger anstellen sollte, nicht das Gericht!

    In der Erwartung, dass eventuell die Versteigerung der separaten Garage dem Gläubiger zur Befriedigung genügen könnte, könnte man den Termin für die Garage vor den Termin für die Wohnung legen.
    Der Rest bleibt Gläubigerhoheit.

    Natürlich macht es Sinn darüber nachzudenken und es ist m.E.sogar unsere Pflicht darauf hinzuwirken, dass eine unnötige Vollstreckung vermieden wird.
    Kann nämlich die gesamte Forderung der WEG-Gemeinschaft allein durch die Versteigerung der Garage abgelöst werden ist es mehr als „untunlich“auch noch die Wohnung parallel oder in Gesamtheit zu versteigern.
    Denn, wir sind als Gericht objektiv beiden Parteien verpflichtet und stellen nicht allein nur auf den Gläubigerwillen ab……
    Ein wichtiger Hinweis ist der auf § 76 ZVG:

    1. Wird bei der Versteigerung mehrerer Grundstückeauf eines oder einige so viel geboten, daß der Anspruch des Gläubigers gedeckt ist, so wird das Verfahren in Ansehung der übrigen Grundstücke einstweilen eingestellt; die Einstellung unterbleibt, wenn sie dem berechtigten Interesse des Gläubigers widerspricht…….

    Und ob die Garage überhaupt für das Hausgeld der Wohnunghaftet, somit fraglich ist, ob insoweit überhaupt das Vorrecht des § 10 Abs.1Nr. 2 ZVG in Anspruch genommen werden kann?
    Wenn nicht, kann eine Anordnung ja nur aus der Rangklassedes § 10 I Nr.5 ZVG erfolgen, also nachrangig dem dinglichen Gesamtrecht, sodass eine separate Versteigerung der Garage vor der Wohnung ohnehin aussichtsloswäre….

    Jahreslosung 2024: Alles was ihr tut, geschehe in Liebe

    1. Korinther 16,14

    2 Mal editiert, zuletzt von Luedenscheid42 (24. Juni 2020 um 12:01)

  • Entschuldige bitte Luedenscheid42, das Gesamtrecht hatte ich nicht im Blick.

    Das Hausgeld der Wohnung kann natürlich nur über Rangkasse 5 überhaupt im Verfahren der Garage geltend gemacht werden.
    Wenn nicht wegen der gesamten Forderung in beiden Verfahren (aber unterschiedliche Verteilung bei den Rangklassen) betrieben wird, kommst du gar nicht zu einer vollständigen Befriedigung.

    Durch das Gesamtrecht wird die Versteigerung der Garage wohl nicht die Rangklasse 5 decken und die Versteigerung der Wohnung unumgänglich.

  • ….

    keine Entschuldigung.....alles gut..


    hmmm, es sei denn man "konstruiert" eine Gesamthaft von WEG und TEG für das Hausgeld und hat somit das Vorrecht des ´§ 10 I Nr2 ZVG auch für die Garage.....
    Nur: Das müsste doch schon längst eindeutig bestimmbar sein, ob die Garage alleine auch für das Hausgeld mithaftet, oder nur anteilsmäßig oder überhaupt nicht???

    Jahreslosung 2024: Alles was ihr tut, geschehe in Liebe

    1. Korinther 16,14

  • suchte schon vor etlichen Jahren Ulrich Rosky….

    unabhängig davon ob und in welcher Höhe die Garage für das Hausgeld der "Wohnung" mit haftet, wird die alleinige und vorherige Versteigerung der Garage nicht zur Einstellung der ZV Wohnung führen, da das Hausgeldvorrecht aus § 10 I Nr.2 ZVG ja nur bis zu 5% vom VW... hier 400,-EUR ausschöpft...…

    Also vermutlich doch beide Objekt zusammennach Verbindung gem. § 18 ZVG..

    Vielen Dank

    Jahreslosung 2024: Alles was ihr tut, geschehe in Liebe

    1. Korinther 16,14

  • Dafür müsste das Verfahren aber auch in Rkl 5 betrieben werden, weil sonst die Klammer für §18 ZVG fehlt, oder?

    Die Verfahren werden ja ansonsten nicht wegen "eines" Anspruchs gegen denselben Schuldner betrieben...

    Ich kaufe ein "I" und möchte lösen! -BOCKWURST-


    Wenn ich sterbe, sollen meine Überreste in Disneyland verstreut werden.
    Außerdem möchte ich nicht verbrannt werden.

  • Dafür müsste das Verfahren aber auch in Rkl 5 betrieben werden, weil sonst die Klammer für §18 ZVG fehlt, oder?

    Die Verfahren werden ja ansonsten nicht wegen "eines" Anspruchs gegen denselben Schuldner betrieben...


    Da bislang meist wegen einer oder mehrerer Forderungen aus VBescheiden oder Versäumnisurteilen die ZV in beide Objekte beantragt wird, habeich i.d.R. identische AO-Beschlüsse für das Wohnungs- und das Teileigentum erlassen.
    Da die Versäumnisurteile meist nur Zahlungsansprüche umfassen, ohne auf die Herkunft als „Hausgeld“ zu tenorieren ist es mitunter schwierig hier den erforderlichen Nachweis zu bekommen.
    Im Zweifel bei mir-Ranglasse5

    Da nur noch laufende Verfahren im K-Pensum zählen, verbinde ich erst recht spät.

    Habe aber auch kein Problem damit die getrennten Objekte in getrennten Verfahren in einem Termin zu versteigern.
    Vorteil: Es sind jeweils nur Einzelausgebote möglich..
    Nachteil: man muss sehr konzentriert vorgehen.

    Jahreslosung 2024: Alles was ihr tut, geschehe in Liebe

    1. Korinther 16,14

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