Auflassung bestimmt genug?

Für die abstrakte Auflassung ist es nicht erforderlich, dass der Erwerber in die den Rechten Abt. II zugrundeliegenden Bestimmungen eintritt. Allerdings liegt mE bzgl. des TG-Platzes weder ein wirksames Grundgeschäft, noch eine wirksame Auflassungserklärung vor. Beim Erwerb von noch zu begründendem Wohnungs- oder Teileigentum muss der Vertragsgegenstand und sein Inhalt, also die aus ihm erwachsenden Rechte und Pflichten (Gemeinschaftsordnung), genügend bestimmt sein, andernfalls sind die entsprechenden Vereinbarungen unwirksam (OLG Düsseldorf, DNotZ 1996, 39 = MDR 1995, 465 = NJW-RR 1995, 718; Krause in Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 4. Auflage 2015, § 8 RN 21 mwN). Da die Teilungserklärung erst 10 Jahre nach dem Übergabevertrag errichtet wurde, kann sich aus dem Übergabevertrag weder der zur Verbindung mit dem SE am Stellplatz 15 vorgesehene Miteigentumsanteil, noch überhaupt der Beschrieb des Sondereigentums (Lage) oder sein Inhalt (GO) ergeben. Sind die Vereinbarungen jedoch unwirksam, betrifft dies auch eine Vollmacht zur Abgabe von GB-erklärungen, die auf diesen unwirksamen Vereinbarungen beruhen.

Der vorliegende Antrag ist daher zurückweisungsreif, s. hier
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1039638
oder z. B. OLG Düsseldorf 3. Zivilsenat, B. vom 07.10.2015, I-3 Wx 187/15, 3 Wx 187/15
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1044747

Ich entnehme der obigen Sachverhaltsschilderung kein „gegenseitiges Bestimmungsrecht“. Dieses Bestimmungsrecht müsste als solches notariell beurkundet sein Der BGH führt dazu im Urteil vom 08.11.1985, V ZR 113/84, Rz. 14 aus (Hervorhebung durch mich):

„Auch bei einem - hier nach § 4 Abs. 3 WEG, § 313 Satz 1 BGB - dem Beurkundungszwang unterliegenden Rechtsgeschäft kann die Bestimmung einer Vertragsleistung einem der Vertragspartner oder einem Dritten gemäß §§ 315 ff BGB überlassen werden (Senatsurteile v. 30. Juni 1967, V ZR 104/64, BB 1967, 1394; v. 28. Februar 1968, V ZR 206/64, LM BGB § 313 Nr. 33; v. 8. November 1968, V ZR 58/65, NJW 1969, 131, 132; BGHZ 71, 276, 280; v. 27. April 1979, V ZR 218/77, WM 1979, 861 = MittBayNot 1981, 233, 235). Maßgebend ist dann, ob die Vereinbarung des Bestimmungsrechts ordnungsgemäß beurkundet worden ist. Das ist hier der Fall. Somit ist der Warn- und Schutzzweck der Beurkundung gewahrt.“

Insbesondere sehe ich kein Bestimmungsrecht hinsichtlich der inhaltlichen Ausgestaltung der Teilungserklärung. Dazu führt das KG im Urteil vom 22. 4. 1986, 4 U 6811/84, aus: „An dem Erfordernis hinreichender Bestimmtheit/Bestimmbarkeit fehlt es weiter deshalb, weil nicht im einzelnen angegeben worden ist, welche Teile der zu errichtenden Gebäude zu Sondereigentum zugewiesen werden sollten. …. Gemäß § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung pp. zu tragen. Aus der Zuordnung zu Sondereigentum oder gemeinschaftlichem Eigentum ergeben sich also entsprechende unterschiedliche Lastenverteilungen. Mindestens aus dem Gesetz muss daher von vornherein feststehen, was zum Sondereigentum und was zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören soll, um jedenfalls den Rahmen der möglichen Lasten des einzelnen Miteigentümers ersehen und daher entsprechende Bestimmbarkeit der zu erwartenden Folgen der Eingehung der Verpflichtung zur Teilung des Eigentums annehmen zu können…Eine Berücksichtigung der Vorschriften der §§ 315ff. BGB fürht zu keinem anderen Ergebnis. Die Vorschrift des § 315 BGB greift nur ein, wenn die Leistung durch einen der Vertragsschließenden bestimmt werden soll. Voraussetzung dafür ist eine ausdrückliche oder stillschweigende Einigung der Vertragsteile darüber, dass eine derartige Bestimmung erfolgen und wem das Bestimmungsrecht zustehen soll (BGH, NJW 1984, 1177 unter II. 3.a Fehlt eine Einigung hierüber, greift bei gegenseitigen Verträgen hinsichtlich der Person des Bestimmungsberechtigten § 316 BGB ein, in durch diese Vorschrift nicht gedeckten Fällen führt der Verstoß gegen das Erfordernis hinreichender Bestimmtheit/Bestimmbarkeit einer Verpflichtung zur Bildung von Wohnungseigentum jedoch zur Unwirksamkeit des Schuldverhältnisses. ..“

Das einzige, was vorliegend bestimmt ist, ist der Umstand, dass es sich um die Teileigentumseinheit Nr. 15 handeln soll. Wo diese gelegen ist und mit welchem Miteigentumsanteil sie verbunden werden soll, ist der Urkunde nicht zu entnehmen. Ein Bestimmungsrecht über die Höhe des Miteigentumsanteils, der für die Lastenverteilung maßgebend ist (§ 16 II WEG), ergibt sich aus dem Übergabevertrag -jedenfalls nach obiger Sachverhaltsdarstellung-. nicht. Der BGH führt in dem eingangs zitierten Urteil aus: „Die Gegenstand des Sondereigentums bildende Wohnung sowie die zugehörigen Räume im Dachgeschoß und im Keller sind nach Lage, Größe und Aufgliederung in dem Vertrag und in den ihm beigefügten Plänen deutlich bezeichnet. Gleiches gilt für die vereinbarten Sondernutzungsrechte. Auch der Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum ist hinreichend bestimmt. Er bemisst sich “nach dem Verhältnis der Gesamtwohnfläche”, was nach der unangegriffenen tatrichterlichen Auslegung bedeutet, dass er dem Größenverhältnis der Wohnfläche des Sondereigentums zur Wohnfläche des gesamten Hauses entsprechen muss.“ All dies ist vorliegend nicht der Fall, so dass kein wirksamer Vertrag zustande gekommen ist (OLG Hamm, Beschluss vom 26.07.2007, 15 W 203/06, Rz. 32).

Wenn der Amtsnachfolger des Urkundsnotars anhand der oben genannten Vollmacht (Zitat: „Die Beteiligten bevollmächtigen den Notar, die Grundbuchdaten dann zu dieser Urkunde festzustellen. Es folgt Einigung über den gesamten Vertragsbesitz und Bestellung diverser Übergeberrechte am Vertragsbesitz.)“ eine Grundbucherklärung abgibt, dann kann es sich nur um eine Identitätserklärung zu einer bereits abgegebenen Auflassungserklärung handeln, denn an der Beurkundung der Auflassung selbst wäre der Notar nach § 6 Abs. 1 Nr. 1 BeurkG gehindert. Nach dieser Bestimmung ist die Beurkundung von Willenserklärungen unwirksam, wenn der Notar selbst an der Beurkundung beteiligt ist. Der BGH 3. Zivilsenat, führt dazu in Rz. 12 des Urteils vom 14.11.2002, III ZR 87/02, = DNotZ 2003, 836 aus: „Dem Notar ist es daher nicht möglich, im Rahmen des ihm als Amtsträger anvertrauten Vollzugs des beurkundeten Kaufvertrags die Auflassung im Namen der Vertragschließenden selbst zu erklären“. Eine notarielle Eigenurkunde kommt daher bei der Beurkundung der Auflassung nicht in Betracht (BayObLG, FGPrax 2001, 57/59, Reithmann, MittBayNot 2001, 226/228, BGH, aaO).

Also muss die Auflassung bereits erklärt worden sein. Die Urkunde von 1990 enthält zwar eine Einigung. Wie oben dargestellt, kann sie sich jedoch nicht auf ein rechtlich noch nicht existentes Objekt beziehen, dessen Ausgestaltung sich erst aus der im Jahre 2000, also 10 Jahre später, errichteten Teilungserklärung und den dort in Bezug genommenen Plänen ergibt. Es fehlt an der Bestimmtheit bzw. Bestimmbarkeit. Was zur Bestimmbarkeit erforderlich ist, hat der BGH in dem oben zitierten Urteil vom 8. November 1985, V ZR 113/84, ausgeführt. Hierauf verweist er in Rz. 31 seines Urteils vom 22.11.2013, V ZR 96/12, wie folgt: „Allgemein kann ein unselbständiger Teil einer Sache nur dann Gegenstand eines Kaufvertrages oder eines Vorkaufsrechts sein, wenn er im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses bereits rechtlich bestimmt oder zumindest bestimmbar ist (zum Kauf noch zu begründenden Wohnungseigentums Senat, Urteil vom 8. November 1985 - V ZR 113/84, NJW 1986, 845)“. Davon abgesehen waren die Veräußerer noch nicht Eigentümer dieses Objekts.

Es führt also kein Weg daran vorbei, dass es vorliegend an dem Nachweis einer wirksamen Auflassung fehlt und damit der Antrag zurückweisungsreif ist.

In diesem Sinne: „Guten Rutsch“ an alle !

Was für die Beteiligten festgestanden hat, ist nicht maßgebend.

Das OLG Hamm 15. Zivilsenat, führt in , Rz. 32 des oben zitierten Beschlusses vom 26.07.2007, 15 W 203/06, aus:

Der Anspruch ergibt sich auch nicht aus § 1 Ziff. 5 des Kaufvertrags vom 1.10.1999. Der Vertrag in diesem Punkt ist infolge Nichtbeachtung der nach §§ 313 BGB a. F. (jetzt § 311 b Abs. 1 BGB), 9 Abs. 1 Nr. 2, 13 Abs. 1 S. 1, 2. Hs. BeurkG zu beachtenden Voraussetzungen formunwirksam (§ 125 BGB). Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, fehlt es zum einen an der erforderlichen inhaltlichen Bestimmtheit der Vereinbarung, da die Gegenstand des neu zu bildenden Sondereigentums bildenden Räumlichkeiten nach Lage, Größe und Aufgliederung nicht deutlich bezeichnet sind. Ferner ist die sich daraus ergebende Veränderung der Miteigentumsanteile nicht ersichtlich. Soweit in § 1 Ziff. 5 des Kaufvertrags auf die den Erwerbern bekannten Änderungspläne Bezug genommen wird, sind ferner die gemäß §§ 9 Abs. 1 Nr. 2, 13 Abs. 1 S. 1, 2. Hs. BeurkG zu beachtenden Formerfordernisse nicht eingehalten“.

Und so verhält es sich auch vorliegend.

Der BGH führt in Rz. 31 seines Urteils vom 22.11.2013, V ZR 96/12, aus: „Allgemein kann ein unselbständiger Teil einer Sache nur dann Gegenstand eines Kaufvertrages oder eines Vorkaufsrechts sein, wenn er im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses bereits rechtlich bestimmt oder zumindest bestimmbar ist (zum Kauf noch zu begründenden Wohnungseigentums Senat, Urteil vom 8. November 1985 - V ZR 113/84, NJW 1986, 845)“.

Und zur rechtlichen Bestimmbarkeit gehört, dass
a) der mit dem Sondereigentum zu verbindende Miteigentumsanteil feststeht,
b) die Lage und Größe des Sondereigentums dargestellt ist.

Beides fehlt.

Da die Urkunde bereits die Auflassung enthält, kommt auch kein Bestimmungsrecht nach § 315 BGB in Betracht.

Der Antrag ist zurückzuweisen. Rein vorsorglich weise ich auf den Beschluss des OLG Düsseldorf vom 30.11.2015, I-3 Wx 272/15 hin, s. https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1056101