Dienstbarkeitsbewilligung durch GbR

  • Aufgrund einer Generalvollmacht bewilligen drei Gesellschafter einer GbR die Eintragung einer Dienstbarkeit. Diese Generalvollmacht wird von 14 Personen, sämtlich als Gesellschafter der GbR, erklärt. Im Grundbuch ist die GbR mit ihrem Namen und bestehend aus 7 Gesellschaftern eingetragen.
    Diese 7 Gesellschafter sind auch bei den Vollmachtgebern dabei. Von daher könnte ich die Dienstbarkeit eintragen.
    Mir ist aber jetzt bekannt, dass die GbR mittlerweile nicht mehr aus 7 Gesellschaftern besteht , sondern (mindestens) aus 14.
    Kann ich die Dienstbarkeit eintragen und gleichzeitig zur Grundbuchberichtigung (Eintritt von Gesellschaftern) auffordern ?

  • Umgekehrt: nach § 899a Abs. 1 BGB wird vermutet, dass es außer den eingetragenen Gesellschaftern keine gibt. Dass es andere Gesellschafter gibt, die in der Vollmachtsurkunde behaupten, Gesellschafter zu sein, ist für die Eintragung des jetzt bewilligten Rechts ohne Belang.

    Ob das GBA die Grundbuchberichtigung (Eintragung der "neuen" Gesellschafter) verlangen kann (§ 82 Abs. 3 GBO), ist eine andere Frage.

    "Allen ist alles egal, außer der Handyvertrag" - Kraftklub

  • Nach § 899a BGB wird vermutet. "Vermutet" heißt, es wird widerlegbar vermutet. So ohne weiteres glaube ich daher nicht, dass es allein auf den Grundbuchinhalt ankommt. Wenn hier bereits in der Vollmachtsurkunde behauptet wird, die GbR bestehe in Wahrheit aus einigen Gesellschaftern mehr als im Grundbuch angegeben, dann würde ich von begründeten Zweifeln an der Richtigkeit des Grundbuchs ausgehen.

    Allenfalls kann man überlegen, ob der Zeitverlauf eine Rolle spielen kann. Dazu wäre interessant, ob die GbR bei Grundstückserwerb schon bestanden hat oder erst gegründet worden ist und ob die Vollmacht vor oder nach dem Grundstückserwerb erstellt worden ist.

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  • Soweit jedenfalls auch der Berechtigte der zur Eintragung bewilligten Dienstbarkeit deren Eintragung beantragt, dürfte es auf die Frage, wer denn nun tatsächlich Gesellschafter der GbR ist, für deren Eintragung nicht ankommen - immer vorausgesetzt, alle die, die im Grundbuch stehen, bewilligen (selbst oder ordnungsgemäß vertreten). Sonst wäre § 899a BGB seines Zwecks, zugunsten derjenigen, die Rechte an einem Grundstück als dessen Eigentümer eine GbR eingetragen ist begründen wollen, jedenfalls "Buchklarheit" über den Gesellschafterbestand zu schaffen, beraubt.

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  • Vielen Dank für eure Meinung.
    Die Gesellschaft bestand schon vor Grundstückserwerb und Vollmachterteilung.
    Ich tendiere zur Lösungsvariante von Tom. Alle Gesellschafter, die im Grundbuch stehen haben die Eintragung ordnungsgemäß bewilligt.
    Ich bin mir nur unsicher, ob ich zur Grundbuchberichtigung auffordern muss oder ob mir das egal sein kann.

  • Ich finde es, vorsichtig gesagt, inkonsequent, einerseits mit dem Grundbuch zu vermuten, dass die sieben Gesellschafter schon alle sein würden, dann aber im nächsten Schritt zu behaupten, dass seien ja gar nicht alle und das müsse noch ergänzt werden.

    Entweder - oder.

    Und wie gesagt: § 899a BGB stellt lediglich eine widerlegbare Vermutung auf. Sonst nichts.

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  • Ich finde es, vorsichtig gesagt, inkonsequent, einerseits mit dem Grundbuch zu vermuten, dass die sieben Gesellschafter schon alle sein würden, dann aber im nächsten Schritt zu behaupten, dass seien ja gar nicht alle und das müsse noch ergänzt werden.


    Wird ja gar nicht behauptet. Es bestehen Zweifel, und daher kann nach § 82 GBO vorgegangen werden. Positive Kenntnis besteht nicht (und kann mangels Register bei der Frage, wer genau die Gesellschafter einer GbR sind, auch gar nicht bestehen).

    Und wie gesagt, dem Rechtsverkehr soll das alles egal sein können. In der seinerzeitigen Begründung hieß es:

    Zitat von Bundestags-Drucksache 16/13437

    In Verbindung mit § 892 BGB führt Satz 2 dazu, dass gegen- über einem gutgläubigen Erwerber (nur) diejenigen Personen als Gesellschafter gelten, die als solche im Grundbuch ver- lautbart sind. In seiner Funktionsweise gleicht § 892 BGB in Verbindung mit Satz 2 damit – allerdings beschränkt auf einen Kreis von bestimmten, unmittelbar auf das eingetrage- ne Recht bezogenen Rechtshandlungen – der Vorschrift des § 15 Absatz 3 des Handelsgesetzbuchs. Während § 892 BGB in seinem unmittelbaren Anwendungsbereich einen gutgläu- bigen Erwerb vom Nichtberechtigten ermöglicht, gewähr- leistet § 892 BGB in Verbindung mit Satz 2 einen gutgläubi- gen Erwerb von einem nicht ordnungsgemäß vertretenen oder gar nicht (mehr) existenten Rechtsträger. Wie in dem Tatbestandsmerkmal „auch“ in Satz 1 BGB zum Ausdruck kommt, sind bei der GbR § 891 ff. BGB direkt, und zwar im Hinblick auf die Eintragung der berechtigten GbR, und da- rüber hinaus § 892 ff. BGB in Verbindung mit § 899a BGB entsprechend im Hinblick auf die Eintragung der Gesell- schafter anwendbar. Auch eine kombinierte Anwendung des § 891 ff. BGB mit § 892 ff. BGB in Verbindung mit § 899a BGB ist möglich. Dies käme beispielsweise in Betracht, wenn zunächst die Auflassung an eine als Grundstückseigen- tümerin eingetragene GbR unwirksam ist, und wenn später zudem außerhalb des Grundbuchs Gesellschafterwechsel stattgefunden haben. In diesem Fall ermöglicht eine Kombi- nation aus § 892 BGB in direkter Anwendung und in Verbin- dung mit Satz 2 einen gutgläubigen Erwerb.
    Dagegen stellt die Abtretung des Gesellschaftsanteils an einer GbR, welche Inhaberin eines Immobiliarsachenrechts ist, keine unmittelbar auf das Immobiliarsachenrecht bezoge- ne Rechtshandlung dar. § 899a BGB weist dem Grundbuch keine allgemeine Registerfunktion zu, sondern beschränkt den Kreis der betroffenen Rechtshandlungen durch die Tat- bestandsmerkmale „in Ansehung des eingetragenen Rechts“. Daraus ergibt sich, dass § 892 BGB in Verbindung mit Satz 2 BGB keinen gutgläubigen Erwerb eines GbR-Anteils vom Buchgesellschafter ermöglicht.

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  • Woraus ergibt sich denn, dass die vollmachtgebende GbR, für die 14 Gesellschafter handeln, mit der im GB eingetragenen GbR, die nach dem Grundbuchstand lediglich aus 7 Gesellschaftern besteht, identisch ist ? Ist in der Vollmacht der gleiche Name der Gesellschaft angegeben, wie er im GB verlautbart ist ?

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Soweit jedenfalls auch der Berechtigte der zur Eintragung bewilligten Dienstbarkeit deren Eintragung beantragt, dürfte es auf die Frage, wer denn nun tatsächlich Gesellschafter der GbR ist, für deren Eintragung nicht ankommen - immer vorausgesetzt, alle die, die im Grundbuch stehen, bewilligen (selbst oder ordnungsgemäß vertreten). Sonst wäre § 899a BGB seines Zwecks, zugunsten derjenigen, die Rechte an einem Grundstück als dessen Eigentümer eine GbR eingetragen ist begründen wollen, jedenfalls "Buchklarheit" über den Gesellschafterbestand zu schaffen, beraubt.

    Der Zweck des § 899 a BGB kann kein anderer sein als der des § 891 BGB. Dann aber gilt für das Verhältnis des Grundbuchamts zur Vermutungswirkung das, was Bassenge, in: Palandt, unter Rn. 10 zu § 891 BGB, schreibt, bei § 899 a BGB ebenso. Damit greift in einem Fall wie dem hier diskutierten, in dem dem Grundbuchamt Unterlagen vorgelegt werden, aus denen sich das Gegenteil des nach §§ 899 a, 891 BGB Vermuteten ergibt, die Vermutung nicht mehr.

  • in dem dem Grundbuchamt Unterlagen vorgelegt werden, aus denen sich das Gegenteil des nach §§ 899 a, 891 BGB Vermuteten ergibt,


    So wie der Sachverhalt dargestellt ist, handelt es sich um eine bloße Behauptung, man sei jetzt GbR-Gesellschafter, deren Richtigkeit nicht einmal an Eides statt versichert wird. Das ist von den "üblichen" Fällen (zB Nachweis einer Gütergemeinschaft wenn nur ein Ehegatte alleine im Grundbuch steht, Auflösung der in Abt. I eingetragenen Gesellschaft laut Handelsregister, Eintritt der Nacherbfolge etc.) nun einmal verschieden und kann jedenfalls dem gutgläubigen Dritten (dem Begünstigten der Dienstbarkeit), wenn er die Eintragung beantragt, nicht entgegengehalten werden. Der darf sich nämlich darauf verlassen, dass nicht das, was ihm seine Vertragspartner erzählen, sondern das, was im Grundbuch steht, richtig ist.

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    Einmal editiert, zuletzt von tom (14. April 2016 um 09:15) aus folgendem Grund: Zitat berichtigt

  • Das Geschwätz, man bilde eine GbR und man sei der vollständige Gesellschafterkreis, soll also genügen (beim Erwerb der GbR), wenn die gleichen Leute aber in den Eintragungsunterlagen darlegen, dass das nicht mehr stimmt, soll das wertlos sein?

    Das passt nicht zusammen.

  • Das Geschwätz, man bilde eine GbR und man sei der vollständige Gesellschafterkreis, soll also genügen (beim Erwerb der GbR), wenn die gleichen Leute aber in den Eintragungsunterlagen darlegen, dass das nicht mehr stimmt, soll das wertlos sein?

    Das passt nicht zusammen.


    Vor der Eintragung gilt § 899a BGB eben nicht. Danach schon, jedenfalls im Verhältnis zu gutgläubigen Dritten.

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  • Eine Vermutung für eine Eigentümer- und Gesellschaftereintragung, bei der nichts geprüft wurde und mangels GbR-Register auch nichts geprüft werden konnte, ist ohnehin nichts wert und daran ändert auch nichts, dass die Leute meinen, sie wäre etwas wert.

    Was das Grundbuchamt - zumal aufgrund des eigenen Sachvortrags der im Grundbuch ausgewiesenen Gesellschafter - weiß, das weiß es eben.

  • Also für mich bedeutet 899a BGB eigentlich nur, dass ich nicht weiter rumprüfen muss, falls ausschließlich die gem. § 47 Abs. 2 S. 1 GBO eingetragenen handeln.

    § 47 Abs. 2 S. 1 GBO sagt mir als GBA aber erstmal, dass ich bei einer GbR auch die Gesellschafter einzutragen habe. Die Eintragung besteht also aus Gesellschaft und Gesellschaftern.
    Dazu der BGH: "Die Identifizierung der Gesellschaft erfolgt über die notwendige Benennung ihrer Gesellschafter. Diese müssen nach § 15 I lit. c GBV in einer Weise bezeichnet werden, die bei natürlichen Personen den Anforderungen des § 15 I lit. a GBV (Name, Geburtsdatum, gegebenenfalls Beruf und Wohnort) und bei juristischen Personen sowie Handels- und Partnerschaftsgesellschaften denjenigen des § 15 I lit. b GBV (Name oder Firma, Sitz) genügt."
    (NJW-RR 2012, 86, beck-online)
    Insoweit wäre also der Gesellschaftereintrag der bestimmende Teil der Eintragung, vgl. auch § 15 Abs. 1 c letzter HS GBV.

    Nachdem hier mehr Leute bewilligen als eingetragen sind sollte man der Sache auch nachgehen.

    Wenn die Leute schon GbR haben wollen sollen sie gefälligst auch den Ärger damit haben und sie jetzt herkommen und schon selber verlauten, dass, das GB unrichtig ist müssen sie auch mit den Konsequenzen rechnen, die die GBO für so Fälle vorsieht.

  • Das Geschwätz, man bilde eine GbR und man sei der vollständige Gesellschafterkreis, soll also genügen (beim Erwerb der GbR), wenn die gleichen Leute aber in den Eintragungsunterlagen darlegen, dass das nicht mehr stimmt, soll das wertlos sein?

    Das passt nicht zusammen.


    Vor der Eintragung gilt § 899a BGB eben nicht. Danach schon, jedenfalls im Verhältnis zu gutgläubigen Dritten.


    Wie kann der Dritte denn gutgläubig sein, wenn er mit einem Blick in die Vollmacht sieht, dass ja gar nicht alle Gesellschafter gehandelt haben?

    (Vom Grundbuchamt mal ganz abgesehen?)

    Nochmals: Die Vermutung des § 899a BGB ist widerlegbar. Siehe Palandt/Bassenge § 899a Rn. 7 mit Verweis auf Palandt/Bassenge § 891 Rn. 8. Die Rn. 10 hat Valerianus schon genannt.

    Und wenn die Beteiligten selbst behaupten, das Grundbuch sei im Hinblick auf die Gesellschafter unrichtig, weil es noch mehr Gesellschafter gebe, soll das nicht hinreichen? Die Vermutung des § 891 BGB kann völlig formfrei erschüttert werden. Wenn man davon ausgeht, dass die Leute (vorliegend sämtliche sieben eingetragenen Gesellschafter und alle sieben weiteren, also alle, die eine entsprechende Berichtigungsbewilligung unterschreiben müssten) nicht völlig bescheuert sind, sondern halbwegs wissen, was Sache ist und was sie erklären - hier die relativ einfache Frage, wer Gesellschafter ist -, wird man dem nachgehen müssen, meine ich.

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  • Wenn die Leute schon GbR haben wollen sollen sie gefälligst auch den Ärger damit haben


    Den Ärger darüber, dass der BGH seine Entscheidungen zur GbR so getroffen hat, wie er sie getroffen hat, am Bürger auszulassen, ist auch nicht der richtige Weg. Der Dienstbarkeitsberechtigte kann ebensowenig etwas für die geltende Rechtslage wir der Rechtspfleger oder der Notar.

    schon selber verlauten, dass, das GB unrichtig ist


    Zunächst mal verlauten sie, dass sie, als (angebliche) Gesellschafter der eingetragenen Eigentümerin, die Eintragung einer Dienstbarkeit in Abt. II bewilligen. Und alle Betroffenen sind einverstanden: alle die im Grundbuch stehen, und (!) alle, die behaupten, Gesellschafter zu sein. Das ist genausowenig ein Eintragungshindernis, wie eine Bewilligung, die von allen Erben und "für den Fall der bestehenden oder nachgewiesenen Güter- oder Errungenschaftsgemeinschaft" auch von allen Ehegatten unterschrieben wird. Schon gar nicht wird der Berechtigte der Dienstbarkeit dadurch "bösgläubig", denn - und das ist ja auch die berechtigte Kritik an der Rechtsprechung des BGH - letztlich sind alle Angaben zur GbR nur Behauptungen der Beteiligten, auf deren Wahrheitsgehalt sich der Berechtigte nach § 899a BGB eben nicht verlassen muss.

    müssen sie auch mit den Konsequenzen rechnen, die die GBO für so Fälle vorsieht.


    Ja, und diese Konsequenz ist, dass das GBA nach § 82 Abs. 3 GBO vorgehen kann, gerne auch mit Zwangsgeldandrohung. Aber wenn dann eine Mitteilung der eingetragenen Gesellschafter in Form des § 29 GBO kommt, wonach es nach wie vor keine weiteren Gesellschafter gägeb und die Formulierung der Vollmacht auf ein Versehen zurückgeht, was will das GBA dann machen?

    Und alle diese Folgen haben der BGH und ihm folgend der Gesetzgeber unter Inkaufnahme der damit verbundenen Rechtsunsicherheiten gerade im Grundbuchverkehr bewußt in Kauf genommen. Wem das nicht paßt (und da gehöre ich dazu) möge dafür streiten, das Recht wieder zu ändern, das geht ja bekanntlich.

    "Allen ist alles egal, außer der Handyvertrag" - Kraftklub

    Einmal editiert, zuletzt von tom (14. April 2016 um 11:59) aus folgendem Grund: Grammatik 6, setzen

  • ...
    Ja, und diese Konsequenz ist, dass das GBA nach § 82 Abs. 3 GBO vorgehen kann, gerne auch mit Zwangsgeldandrohung. Aber wenn dann eine Mitteilung der eingetragenen Gesellschafter in Form des § 29 GBO kommt, wonach es nach wie vor keine weiteren Gesellschafter gägeb und die Formulierung der Vollmacht auf ein Versehen zurückgeht, was will das GBA dann machen?

    ....

    Dann wird zurückgewiesen, weil offensichtlich die falsche Namensgleiche GbR bewilligt hat :(
    (Hoffentlich iss recht teuer:teufel:)

  • Der Gesetzgeber hat das "Geschwätz der Beteiligten" nicht als Nachweis in Kauf genommen, sondern der BGH hat es contra legem so entschieden. Das ist ein feiner Unterschied und daher ist die gesetzliche Grundlage auch eine ganz andere als die vom BGH verfremdete.

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