Fläche Veränderungsnachweis weicht von Bewilligung Auflassungsvormerkung ab

Eigenurkunde des Notars über 1.224 m² verlangen?

Nochmals; s. hier:
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1067488:

Mit dem Eigentumsverschaffungsanspruch ist nicht die Teilfläche, sondern das Grundstück, auf dem sich die Teilfläche befindet, belastet. Das hat dann Bedeutung, wenn mehrere Teilflächen des gleichen Grundstücks veräußert werden und der Antrag auf Eintragung der Vormerkungen gleichzeitig gestellt wird, weil dann die beiden Vormerkungen im gleichen Rang einzutragen sind, was sie bei Belastung nur jeweils der anderen Teilfläche nicht wären; s. dazu hier:
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1037471
bzw. die Ausführungen an anderer Stelle, wonach das Problem in dem Wörtchen „lastend“ liegt. (Zitat:) Denn wenn die Vormerkung als „lastend an der mit ..² bezeichneten Teilfläche“ eingetragen wird und die zweite Vormerkung mit „lastend an der mit ..² bezeichneten (weiteren) Teilfläche“, dann ergibt sich daraus nicht, dass beide AV´s den gleichen Gegenstand belasten, nämlich das (ungeteilte) Grundstück.

Wie ist denn vorliegend die Teilfläche im Kaufvertrag bzw. der Anlage dazu dargestellt ?

Wenn im Kaufvertrag auf einen beigefügten Lageplan verwiesen wurde und die Teilfläche nicht mit ca. 1.223 m², sondern mit 1.223 m² angegeben wurde, dann würde ich auch nur dies so vormerken wollen, etwa so:

„Erwerbsvormerkung für eine Teilfläche von 1.223 m². Bezug…

Oder ausführlicher:

Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Verschaffung des Eigentums an einer Teilfläche von 1.223 m². Bezug…

Möglicherweise wird ja das aus dem VN ersichtliche Grundstück in einem weiteren VN nochmals unterteilt (bzw. zerlegt) und der fehlende qm einem anderen Grundstück als Bestandteil zugeschrieben oder über ihn anderweitig verfügt. Falls der Notar Vollmacht zur Abgabe von GB-Erklärungen hat, würde ich mir der Einfachheit halber aber von ihm klarstellen lassen, ob es sich bei dem Veräußerungsobjekt um das im VN gebildete Grundstück mit der Größe von 1224 m² handelt.

Wenn dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgebot Rechnung getragen ist, kann man eine Vormerkung auch nur an der verkauften Teilfläche eintragen, so dass sie dann am Restgrundstück nicht lastet. Ob das zu empfehlen ist, ist eine andere Frage, aber möglich ist es schon. Auch eine Grundschuld würde an einer exakt beschriebenen Teilfläche entstehen, wenn sie - in diesem Fall ordnungswidrig - nur an der Teilfläche eingetragen würde.

s. BGH 5. Zivilsenat, Beschluss vom 15.11.2012, V ZB 99/12, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechts…027&pos=0&anz=1
Rz. 12 (Hervorhebungen jeweils durch mich):

„Insoweit gilt nichts anderes als bei einer Parzellierungsvormerkung, die einen Anspruch auf Übertragung einer bestimmten, künftig abzuschreibenden Teilfläche sichert; auch sie lastet nicht (nur) auf der Teilfläche, sondern auf dem gesamten Grundstück (Staudinger/Gursky, BGB [2008], § 883 Rn. 98).

Gursky führt im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2013, § 883 RN 98 aus:

„Die Parzellierungsvormerkung kann natürlich nur zu Lasten des ganzen Grundstücks, nicht etwa nur zu Lasten der verkauften, noch unvermessenen Teilfläche eingetragen werden (GBA Stuttgart-Rohr BWNotZ 1987, 117). Die Mitbelastung der anderen Teilflächen ist jedoch nur eine formale: Die lastenfreie Abschreibung anderer Teile des Grundstücks bedarf keiner Bewilligung des Vormerkungsgläubigers (BayObLG DNotZ 1974, 173; BGB-RGRK/Augustin Rn 52, 65; NK-BGB/Krause3 Rn 9 aE). Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung für eine Teilfläche kann bei fehlender Bezeichnung der Lage auf dem Grundstück und Nichterwähnung eines Bestimmungsrechts im Eintragungsvermerk und in der dort in Bezug genommenen einstweiligen Verfügung (oder Bewilligung) als inhaltlich unzulässige Eintragung nach § 53 Abs 1 S 2 GBO von Amts wegen gelöscht werden (BayObLG ZfIR 1998, 174).

Leider ist dies alles in dieser Allgemeinheit nicht zutreffend, weil die betreffenden Ausführungen eben nur den Normalfall im Auge haben.

Zutreffend dagegen Demharter § 7 Rn. 25, wonach § 7 Abs. 1 GBO auf Vormerkungen keine Anwendung findet und die Eintragung der Vormerkung an einem realen Grundstücksteil daher nur voraussetzt, dass die Teilfläche exakt entsprechend dem Bestimmtheitsgebot bezeichnet ist.

Dies ist nun aber nun wirklich nichts Neues und deshalb ist die Entscheidung des GBA Stuttgart-Rohr auch völliger Unfug, wenn sie wirklich den besagten Inhalt haben sollte.

Da scheint Demharter aber ziemlich allein dazustehen.

S. die Anmerkung von Böttcher in der ZfIR 2013, 296/299: „Zusammenfassend kann gesagt werden, dass dem BGH zuzustimmen ist in der Feststellung, dass eine Vormerkung an einem unbelasteten oder gleichmäßig belasteten Belastungsgegenstand (Grundstück bzw. Miteigentumsanteil) nur an diesem insgesamt bestellt werden kann,…“

Oder Schöner/Stöber, RN 1503: „Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung am ganzen Grundstück zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung an einer noch nicht vermessenen Teilfläche ist möglich…“

Oder Kohler im Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2013, § 883, RN 41:
„Grundstücksteilflächen sind bereits vor deren Abschreibung durch Eintragung auf dem noch ungeteilten Grundstück vormerkbar;255“

oder derselbe in RN 25 zu § 885 BGB:

„Die Eintragungsstelle im Grundbuch folgt aus §§ 12, 19 GBV (s. § 883 Rn. 41); wegen der Möglichkeit der Bezugnahme gemäß § 885 Abs. 2 sind jedoch nicht alle Angaben unmittelbar im Grundbuch einzutragen. Die Vormerkung wird dort eingetragen, wo die zu sichernde Rechtsänderung einzutragen wäre,113 bei der Vormerkung auf Erwerb einer künftig zu bildenden Teilfläche also am Gesamtgrundstück.114“

oder in gleicher Richtung: Sandweg, BWNotZ 1994, 4/15

Ich würde die Vormerkung am gesamten (durch den VN nunmehr zerlegten) Grundstück bezüglich einer Teilfläche von 1.223 qm eintragen.
Ich gehe davon aus, dass zur Eigentumsumschreibung dann Erklärungen zur Größenabweichung (Identitätserklärung oder neu erklärte Auflassung) zur Grundakte gereicht werden...

Prinz:

Das ist alles völlig irrelvant.

In der Entscheidung des BGH geht es um die Nichteintragbarkeit der Vormerkung an einem ideellen Miteigentumsanteil und diesbezüglich hat der BGH völlig zutreffend ausgeführt, dass als Belastungsgegenstand nur das Grundstück in Betracht kommt. Um eine Teilfläche ging es nicht und demzufolge würde darüber auch keine Aussage getroffen. Die Äußerung Böttchers ist demzufolge - jedenfalls mit ihrem verkürzten Inhalt - unzutreffend.

Schöner/Stöber und Kohler beschäftigen sich nur mit der Belastungsgegenstand des Grundstücks, treffen aber keine Aussage darüber, ob auch die Eintragung and der Teilfläche selbst möglich wäre.

Dies alles trifft somit nicht den Punkt.

Dass die Belastung einer noch nicht vermessenen Teilfläche möglich ist (auch wenn sie bei Grundpfandrechten ordnungswidrig wäre), folgt schon aus dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz. Die Kommentatoren haben diese Fallgestaltung nur eben regelmäßig nicht im Auge. An ihrer Zulässigkeit ändert das freilich nichts.

Das sehe ich nach wie vor anders.

Den Umstand, dass dann, wenn der gesicherte Anspruch nur auf die Übertragung eines Bruchteils gerichtet ist, eine Vormerkung nur an dem gesamten Grundstück lasten kann, hat der BGH in Rz. 8 unter Hinweis auf Staudinger/Gursky, § 883 RN 97 erwähnt.

Bei den Ausführungen in Rz. 12 zur Parzellierungsvormerkung geht es hingegen um die am Grundstück einzutragende Vormerkung für den Anspruch auf Verschaffung des Eigentums an der betreffenden Teilfläche, wie sich ohne weiteres aus der in Bezug genommenen Kommentierung von Staudinger/Gursky, § 883 RN 98 und dem dort in Bezug genommenen Beschluss des GBA Stuttgart-Rohr vom 24.03.1987 - GRG 151, 152/87 = BWNotZ 1987, 117 ergibt. Daher ist die Zusammenfassung Böttchers mE durchaus zutreffend.

Und die Aussage: „Schöner/Stöber und Kohler beschäftigen sich nur mit der Belastungsgegenstand des Grundstücks, treffen aber keine Aussage darüber, ob auch die Eintragung an der Teilfläche selbst möglich wäre“ trifft mE auch nicht zu. Schöner/Stöber führen in RN 1503 unter Hinweis auf den Beschluss des GBA Stuttgart-Rohr vom 24.03.1987 in Fußn. 139 aus: „An der noch unvermessenen Teilfläche kann die Vormerkung dagegen nicht eingetragen werden.“ Nichts anderes ergibt sich aus der Kommentierung von MüKo/Kohler, § 885 RN 25 und den dort in Fußnote 114 wiedergegebenen Nachweis.

Selbst wenn.

Dann ist das eben alles falsch.

Es kann materiellrechtlich kein Zweifel daran bestehen, dass ein Recht (oder eine Vormerkung) nur an einer Teilfläche entsteht und lastet, wenn die Teilfläche exakt beschrieben ist und die Belastung nur bezüglich der Teilfläche im Grundbuch eingetragen wird.

Wäre es anders, wäre § 7 GBO überflüssig, denn wenn eine Teilflächenbelastung materiell (!) ohnehin nicht möglich wäre, bräuchte man nicht durch Ordnungsvorschrift anzuordnen, dass nur an der Teilfläche nicht eingetragen werden soll. Zudem sieht § 7 GBO Ausnahmen von dieser Regel vor und erkennt damit ausdrücklich an, dass ein Recht - und zwar auch beim Verstoß gegen die Norm - materiell nur an einer Teilfläche entstehen und lasten kann.

Die Kommentierung von Demharter ist somit völlig zutreffend. Es wird nur nicht das diesbezügliche sachenrechtliche Grundbesitz vorgebetet, weil es ohnehin jedem bekannt sein sollte.

Klar. Der BGH hat sich mal wieder der falschen Ansicht angeschlossen….

Wie jeder Leser leicht feststellen kann, hat der BGH den vorliegenden Sonderfall in Rn. 12 seiner Entscheidung überhaupt nicht erörtert, sondern er spricht nur aus, dass eine am gesamten Grundstück eingetragene Vormerkung auch dann am gesamten Grundstück lastet, wenn der Anspruch nur auf die Eigentumsübertragung einer Teilfläche geht. Zur Zulässigkeit der Teilflächenbelastung hat sich der BGH somit gar nicht geäußert.

Wenn ich für eine Aussage A einen Kommentar zitiere, mache ich mir dann auch etwaigen Unsinn zu eigen, der in der dortigen Randnummer zusätzlich geschrieben wird und der sich gar nicht auf Aussage A, sondern auf etwas ganz anderes bezieht?

Die Vormerkung kann nur am gesamten Grundstück lasten, wenn sie auch am gesamten Grundstück eingetragen wurde. Wurde sie am gesamten Grundstück eingetragen, lastet sie auch am gesamten Grundstück, wenn sich der Anspruch nur auf eine Teilfläche bezieht. Das ist völlig klar und bedarf keiner weiteren Erörterung.

Wird die Vormerkung aber explizit nur an der Teilfläche eingetragen, lastet sie natürlich nur an der Teilfläche. Ob dies empfehlenswert ist oder nicht, kann dahinstehen. Hier geht es nur um die Frage, ob dies materiellrechtlich möglich ist. Und dies ist es zweifelsfrei, sofern die Teilfläche exakt bezeichnet ist. Außerdem ist es auch verfahrensrechtlich zulässig, weil § 7 Abs. 1 GBO für Vormerkungen nicht gilt. Aber selbst wenn er gälte, würde der Verstoß gegen diese Ordnungsvorschrift nichts daran ändern, dass die Vormerkung materiell gleichwohl nur an der Teilfläche entsteht. Am gesamten Grundstück kann sie nicht entstehen, weil sie nicht am gesamten Grundstück eingetragen wurde.

Frage: Es wird eine Grundschuld an einer Teilfläche bestellt, die in einem ordnungsgemäßen Plan exakt bezeichnet ist. Das Grundbuchamt trägt die Grundschuld explizit an dieser Teilfläche ein. Ist die Grundschuld nun entstanden oder nicht und wenn sie entstanden ist, woran lastet sie?

Folgefrage: Wo ist der materiellrechtliche Unterschied zur Rechtslage bei der Vormerkung? Entweder ist eine Teilflächenbelastung materiell möglich oder sie ist es eben nicht. Und weshalb es materiell nicht möglich sein soll, an eben jener Teilfläche eine Vormerkung einzutragen, auf welche sich auch der gesicherte Anspruch bezieht, möge mir bitte einmal jemand plausibel erklären. Außerdem: Die Vormerkungseintragung an einer Teilfläche ist im Gegensatz zur Grundschuldeintragung an einer Teilfläche auch verfahrensrechtlich zulässig, weil § 7 Abs. 1 GBO zwar für Grundschulden, aber nicht für Vormerkungen gilt.

Wenn Deine Ansicht richtig wäre, könnten die Vorschriften über die notwendige Teilung in § 7 GBO als überflüssig gestrichen werden. Denn wenn die Teilflächenbelastung bereits materiellrechtlich nicht möglich ist, braucht man keine Ordnungsvorschrift mehr, die dem Grundbuchamt vorschreibt, dass es so nicht eintragen darf. In diesem Fall ergäbe sich die Nichteintragungsfähigkeit nämlich bereits aus dem materiellen Recht.

Die von Dir angegebenen Fundstellen beschäftigen sich entweder nicht mit dem hier diskutierten Sonderfall, sondern mit dem Regelfall der Eintragung am gesamten Grundstück, woraus dann - vom Leser - der unzutreffende Umkehrschluss gezogen wird, dass eine Eintragung an der Teilfläche nicht möglich sei. Oder die Aussagen in diesen Fundstellen sind eben schlichtweg unzutreffend, weil sie sich nicht mit dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz vertragen.

Wie schreibt Demharter in § 7 Rn. 34 - völlig zutreffend - so schön: § 7 ist trotz der Fassung des Abs. 1 nur eine Ordnungsvorschrift. Die eingetragenen Belastungen sind daher auch bei unterbliebener Abschreibung wirksam, sofern die Eintragung den belasteten Grundstücksteil deutlich erkennen lässt (RGZ 101, 120; KG OLGE 14, 86).

Aber wie schon gesagt: Das ist alles nichts Neues, nur scheint es heute niemand mehr zu begreifen.

Und wenn sogar Du es nicht begreifst, wer dann?

Vorliegend geht es nicht um einen Sonderfall, sondern um den Regelfall der Veräußerung einer Teilfläche. Und bei diesem Regelfall belastet die Vormerkung das ganze Grundstück. Wie das BayObLG, 2. Zivilsenat, im Beschluss vom 30.10.1973, BReg 2 Z 51/73 (= Rpfleger 1974,14 = DNotZ 1974, 173) ausführt, bedarf es für die lastenfreie Abschreibung anderer Teile des Grundstücks lediglich keiner Bewilligung des Auflassungsempfängers, weil die Regelung des § 1026 BGB entsprechend angewandt werden kann. Und die lastenfreie Abschreibung anderer Teile setzt zunächst einmal voraus, dass das Grundstück insgesamt und nicht nur die betreffende Teilfläche belastet ist. (zum Nachweis des Freiwerdens dieser Teile s. BayObLG, Beschluss vom 17.06.1999, 2Z BR 64/99 = FGPrax 1999, 172 = Rpfleger 1999, 485)

Du merkst aber schon, dass wir völlig aneinander vorbeireden?

Wenn die Vormerkung am gesamten Grundstück lastet, der Anspruch aber nur eine Teilfläche betrifft, dann ist es doch völlig klar, dass ich keine Bewilligung des Vormerkungsberechtigten für eine Teilflächenabschreibung brauche, wenn die abzuschreibende Teilfläche eindeutig ganz woanders liegt als die Teilfläche, die von dem durch die Vormerkung gesicherten Anspruch betroffen ist.

Wir diskutieren jetzt schon die gesamte Zeit darüber, ob es möglich ist, eine Vormerkung nur an der vom Anspruch betroffenen Teilfläche einzutragen, ohne dass diese vorher durch Teilung rechtlich verselbständigt wird. Und Deine Argumente beziehen sich stets auf den - anderen - Fall, dass die Vormerkung bereits am gesamten Grundstück eingetragen ist.

Um den Fall des BayObLG fortzuspinnen: Ist die Vormerkung am gesamten Grundstück eingetragen, lastet sie zwar an der abzuschreibenden Teilfläche, aber der Vormerkungsberechtigte muss wegen § 1026 BGB nicht bewilligen (= BayObLG). Ist die Vormerkung dagegen nur an der durch den Anspruch betroffenen Teilfläche eingetragen worden, braucht der Vormerkungsberechtigte schon deshalb nicht zu bewilligen, weil die Vormerkung überhaupt nicht an der abzuschreibenden Teilfläche lastet!

Materiell-rechtlich entsteht eine Grundschuld auch, wenn Du sie in Abt. I einträgst. Nur auf diese materiell-rechtliche Lage beziehen sich die bei Demharter zitierten Entscheidungen.

Auf die materiell-rechtliche Lage kommt es aber vorliegend nicht an. Richtig ist, dass § 7 GBO nicht die Teilung des Grundstücks verlangt, um die Vormerkung eintragen zu können.

Mit den als Beleg für die Eintragungsfähigkeit der Vormerkung an einer unvermessenen Teilfläche herangezogenen Entscheidungen des Reichsgerichts, DNotZ 1934, 867 und DR 1941, 2196, des KG, JW 1937, 110 sowie des BayObLG, Rpfleger 1957, 48 und Rpfleger 1981, 232, hat sich das GBA Stuttgart-Rohr im Beschluss vom 24. März 1987, BWNotZ 1987, 117, auseinandergesetzt und ist zu dem Ergebnis gelangt, dass sich aus keiner dieser Entscheidungen ein Argument für die Zulässigkeit ergibt. Die Rechtslage bei der unvermessenen Teilfläche sei in etwa vergleichbar mit dem Fall, dass der Anspruch auf Verschaffung einer Eigentumswohnung schon vor der Begründung von Wohnungseigentum und der Anlegung der Wohnungsgrundbücher durch Eintragung einer Vormerkung' abgesichert werden soll. Auch in diesen Fällen sei höchstrichterlich entschieden, dass die Vormerkung nur auf dem ungeteilten Grundstück und nicht, etwa auf dem zu übertragenden Miteigentumsanteil eingetragen werden kann (vgl. OLG Frankfurt, DNotZ 1972 S. 180 und BayObLG, DNotZ 1977 S. 544). Nach alledem sei davon auszugehen, dass die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu Lasten einer noch unvermessenen Teilfläche nicht möglich ist. Dies entspreche auch der herrschenden Meinung.

Und wenn sich der BGH in Rz. 12 des Beschlusses vom 15.11.2012, V ZB 99/12, auf Staudinger/Gursky, BGB [2008], § 883 Rn. 98 bezieht und Staudinger/Gursky dort das GBA Stuttgart-Rohr BWNotZ 1987, 117 zitiert und ausführt, dass die Parzellierungsvormerkung natürlich nur zu Lasten des ganzen Grundstücks, nicht etwa nur zu Lasten der verkauften, noch unvermessenen Teilfläche eingetragen werden kann, dann geht es sehr wohl um den eingangs dargestellten Sachverhalt.

Bei Deiner Argumentation müsste im Übrigen davon ausgegangen werden, dass bei der Belastung unterschiedlicher Teilflächen eines Grundstücks kein Rangverhältnis bestünde. Ein solches Rangverhältnis besteht jedoch (KG JW 1926, 1016).

Im Übrigen liegt auch kein amtlicher Veränderungsnachweis vor, der das Teilgrundstück, das nach Deiner Ansicht belastbar sein soll, mit der Größe von 1223 m² ausweist. Einen solchen würde § 7 Absatz 2 Satz 1 GBO voraussetzen.

Ich kann nicht sagen, dass mich die sachenrechtliche Ahnungslosigkeit des GBA Stuttgart-Rohr sonderlich beeindruckt. Alleine der untaugliche Versuch, die Belastung einer Teilfläche mit der Belastung eines nicht existenten Miteigentumsanteils im Hinblick auf den Anspruch auf Übertragung eines Miteigentumsanteils zu vergleichen, spricht Bände. Hier fehlt es schon am sachenrechtlichen Grundwissen und mir ist meine Zeit zu schade, mich mit diesem Unsinn noch länger auseinanderzusetzen.

Meine Frage, ob die Grundschuld oder die Vormerkung (nur) an der Teilfläche entsteht, wenn sie denn so eingetragen werden, wurde leider nicht beantwortet. Falls man dies für materiell unzulässig hält, müssten solche Eintragungen als inhaltlich unzulässig i. S. des § 53 Abs. 1 S. 2 GBO gelöscht werden. Mir ist allerdings schleierhaft, wie man dies begründen will. Der sachenrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz lässt - sofern er gewahrt ist - das Entstehen von dinglichen Rechten an nicht vermessenen Teilflächen ohne weiteres zu, auch wenn dies in der Sache natürlich aus naheliegenden Gründen nicht erstrebenswert ist. Im Übrigen geht es mir bei der vorliegenden Diskussion auch nicht um den hier unterbreiteten konkreten Fall, sondern um die allgemeine Frage an sich.

Gursky zitiert im Staudinger das GBA Stuttgart-Rohr. Das ist zutreffend, aber damit hat es sich auch. Hat sich Gursky eben einer falschen Rechtsauffassung angeschlossen. So etwas soll vorkommen, aber gleichwohl wird Unrichtiges nicht durch ständige Wiederholung richtig.

Wenn eine Vormerkung an der nicht vermessenen Teilfläche A und eine andere Vormerkung an der nicht vermessenen Teilfläche B desselben Grundstücks eingetragen wurde und sich die Teilflächen nicht überschneiden, dann besteht zwischen den Vormerkungen selbstverständlich kein Rangverhältnis, weil es sich um verschiedene Belastungsgegenstände handelt.

Wenn man schon über die Auswirkungen des - wahrlich profanen - sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatzes ellenlang diskutieren muss, wie wird es erst dann, wenn es wirklich um schwierige rechtliche Dinge geht? Wie will man zielführend und in der erforderlichen rechtlichen Tiefe über die Verästelungen des Rechts diskutieren, wenn schon seine Grundstrukturen nicht geläufig sind?

Aber so ist es eben heutzutage: Niemand weiß etwas Genaues, aber jeder redet fleißig mit.

Das Interesse an vertieften rechtlichen Diskussionen scheint hier im Forum nicht sonderlich ausgeprägt zu sein.