Ehefrau in Gütergemeinschaft will Alleineigentum erwerben

  • A erwirbt in einem notariellen Kaufvertrag mit Auflassung ein Grundstück. Im Vertrag stellen die Beteiligten allgemein fest, "...dass Zustimmungserfordernisse und zu beachtende Erwerbsverhältnisse nicht bestehen."

    Meine Suche nach einem bereits bestehenden Grundbuch zur Einbuchung des erworbenen Grundstücks ergab, dass A in Gütergemeinschaft mit Ihrem Ehemann als Eigentümerin eines Grundstücks auf einer anderen Gemarkung eingetragen ist. Diese Eintragung stammt aus dem Jahr 2007.

    Sollte die Gütergemeinschaft noch bestehen, kann A nicht als Alleineigentümerin im Grundbuch eingetragen werden. Ist dies aber vom Grundbuchamt zu prüfen, wenn die Parteien keine oder (wie hier) abweichende Angaben machen? Die Gütergemeinschaft könnte genauso durch Ehevertrag wieder aufgehoben worden sein. Dann wäre das bestehende Grundbuch bzgl. der Gütergemeinschaft allerdings unrichtig.

    Ich würde A in einem neuen Grundbuch als Alleineigentümerin eintragen und ansonsten nichts veranlassen.

    Wie seht Ihr das?

  • Hast Du berechtigte Zweifel, dass die Ehefrau allein erwerben kann?

    Wenn ja:
    lass Dir die Aufhebung der Gütergemeinschaft durch Ehevertrag nachweisen. Oder durch Scheidungsurteil. Oder durch Sterbeurkunde.

    Hast Du keine berechtigten Zweifel, dann wirst Du eintragen müssen.
    Aber schon Deine Frage beinhaltet berechtigte Zweifel. Sonst hättest Du sie hier gar nicht gestellt.

    Auf die beurkundete Erklärung, dass keine Zustimmungsbedürfnisse oder zu beachtende Erwerbsverhältnisse bestehen, würde ich nichts geben.

  • Wenn es nicht gerade deine Nachbarn oder Freunde sind, die du gut kennst und weißt, dass die Gütergemeinschaft nicht mehr besteht, dann solltest du den Notar darauf hinweisen.

    :cup: Man sollte - wenigstens versuchen - stets bemüht zu sein. :schreiben

  • Wenn es nicht gerade deine Nachbarn oder Freunde sind, die du gut kennst und weißt, dass die Gütergemeinschaft nicht mehr besteht, dann solltest du den Notar darauf hinweisen.

    Wie wäre es denn gewesen, wenn das in Gütergemeinschaft eingetragene Eigentum sich außerhalb meines Zuständigkeitsbereichs befunden und ich davon gar nichts gewusst hätte? Ich hätte ohne nachzudenken die Ehefrau als Alleineigentümern eingetragen.

    Geht die Prüfungspflicht des Grundbuchamts wirklich so weit? Immerhin ist im Vertrag eine Erklärung der Ehegatten zum Güterrecht enthalten.

  • Meine Suche nach einem bereits bestehenden Grundbuch zur Einbuchung des erworbenen Grundstücks ergab, dass A in Gütergemeinschaft mit Ihrem Ehemann als Eigentümerin eines Grundstücks auf einer anderen Gemarkung eingetragen ist. Diese Eintragung stammt aus dem Jahr 2007.

    Das kommt davon, wenn man immer noch am alten Personalfolium klebt :D

    Berechtigte Zweifel kann man mE nicht einfach ignorieren, auch wenn es keine Prüfungspflicht gibt.

  • Meine Suche nach einem bereits bestehenden Grundbuch zur Einbuchung des erworbenen Grundstücks ergab, dass A in Gütergemeinschaft mit Ihrem Ehemann als Eigentümerin eines Grundstücks auf einer anderen Gemarkung eingetragen ist. Diese Eintragung stammt aus dem Jahr 2007.

    Das kommt davon, wenn man immer noch am alten Personalfolium klebt :D

    Berechtigte Zweifel kann man mE nicht einfach ignorieren, auch wenn es keine Prüfungspflicht gibt.

    Sehe ich auch so. Vorallem würdest du ggf. - vorausgesetzt die leben weiterhin in Gütergemeinschaft - einen gutgläubigen Erwerb ermöglichen. Das ist ja nicht Sinn und Zweck. Das GB soll ja immer die wahre Rechtslage wiedergeben (bestenfalls). Sehenden Auges würde ich auch nichts "falsches" eintragen.

  • Welchen Sinn soll die Erklärung zur Zustimmung in der Urkunde haben?
    Hier ist ein Nchhaken zum Schutz der Beteiligten dringend geboten und aufgrund der Voreintragung auch offensichtlich.
    Interessanter ist, wie der Notar in diesen Dingen verfahren soll? Rechtswahl treffen? Zu riskant und unübersichtlich. Also immer Mitwirkung des Ehegatte.

  • Und bedenke: Aus meiner Zeit am Nachlassgericht weiß ich, dass die Leute einfach nicht wissen welchen Güterstand sie haben. Da Du jetzt aber quasi "bösgläubig" geworden bist ... ich würde den Notar darauf hinweisen. Dann sollen sie es halt zum Vorbehaltsgut der Ehefrau erklären, wozu ein Nachtrag notwendig ist.

  • Interessanter ist, wie der Notar in diesen Dingen verfahren soll? Rechtswahl treffen? Zu riskant und unübersichtlich. Also immer Mitwirkung des Ehegatte.


    Rubrum: "nach eigenen Angaben verheiratet und ohne Ehevertrag, also im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft lebend / aufgrund Ehevertrag vom ... des Notars ... in Gütertrennung/Gütergemeinschaft lebend" (das reicht jedenfalls bei deutschen Staatsbürgern, die in Deutschland einen deutschen Staatsbürger geheiratet haben und den ersten ehelichen Wohnsitz in Deutschland hatten, und weitere Ermittlungen sind dem Notar in der Regel auch nicht möglich)
    Auflassung: " auf den Erwerber (allein / zu den oben angegebenen Bruchteilen) übergeht, bei bestehender Gütergemeinschaft zu deren Gesamtgut".

    "Allen ist alles egal, außer der Handyvertrag" - Kraftklub

  • Ich muss gestehen, dass ich bei deutschen Beteiligten den Güterstand nicht vertiefe, wenn beide zu Gleich Anteilen erwerben. Gütergemeinschaft ist mir noch nie begegnet. Was wäre denn die genaue Rechtsfolge, wenn bei Gütergemeinschaft oder bei einem vergleichbaren ausländischen Güterstand Bruchteilseigentum eingetragen wäre?
    Empflehlt es sich bei Ausländer beim Erwerb eine Rechtswahl zu treffen?

  • Gütergemeinschaft ist mir noch nie begegnet.


    Das war bei meinen Amtsvorgägngern (und anderen Notaren vor Ort) bis in die 1990er Jahre hinein vorgedruckt, wenn man einen Ehe- und Erbvertrag bestellte. Immerhin meistens unter Ausschluß der fortgesetzten Gütergemeinschaft.

    "Allen ist alles egal, außer der Handyvertrag" - Kraftklub

  • Hallo,
    ich muss mal folgenden Beitrag aufgreifen:

    Und bedenke: Aus meiner Zeit am Nachlassgericht weiß ich, dass die Leute einfach nicht wissen welchen Güterstand sie haben. Da Du jetzt aber quasi "bösgläubig" geworden bist ... ich würde den Notar darauf hinweisen. Dann sollen sie es halt zum Vorbehaltsgut der Ehefrau erklären, wozu ein Nachtrag notwendig ist.

    Habe einen Umschreibungsantrag vorliegen, nach welchem die Ehefrau ein Grundstück allein erwirbt. Nun ist aufgefallen, dass sie zwar in vielen Grundbuchblättern gemeinsam mit ihrem Mann als Eigentümerin in Gütergemeinschaft eingetragen ist, in einem allerdings als Alleineigentümerin. In dem aktuellen Fall ist nichts zum Güterstand im Kaufvertrag gesagt, auch nicht, dass das Grundstück zum Vorbehaltsgut erklärt wird. Es soll aber nach Rückfrage beim Notar zum Vorbehaltsgut erklärt werden. Dazu würde ja vermutlich ein Nachtrag ausreichen, wenn beide Ehegatten entsprechend auftreten. Das Grundstück, das aber laut Grundbuch im Alleineigentum der Ehefrau steht, aber nicht zum Vorbehaltsgut erklärt wurde, soll nun in diesen Nachtrag mit aufgenommen werden. Es soll so sein, dass auch dieses Grundstück ab Kauf zum Vorbehaltsgut erklärt wird, weil es als Ersatz für ein verkauftes Grundstück erworben wurde, welches auch der Ehefrau allein gehörte. Es wurde wohl lediglich vergessen, dass es ja zum Vorbehaltsgut erklärt werden muss :gruebel:.
    Nun mein Problem: Das geht doch nicht so einfach rückwirkend, oder? Die Auflassung ist seit langem vollzogen, das Grundstück steht rechtlich gesehen seit langem den Eheleuten in Gütergemeinschaft zu.

    Bin dankbar für Hinweise!

  • .....Das Grundstück, das aber laut Grundbuch im Alleineigentum der Ehefrau steht, aber nicht zum Vorbehaltsgut erklärt wurde, soll nun in diesen Nachtrag mit aufgenommen werden. Es soll so sein, dass auch dieses Grundstück ab Kauf zum Vorbehaltsgut erklärt wird, weil es als Ersatz für ein verkauftes Grundstück erworben wurde, welches auch der Ehefrau allein gehörte. Es wurde wohl lediglich vergessen, dass es ja zum Vorbehaltsgut erklärt werden muss....

    Bei einem Erwerb während der Gütergemeinschaft erfolgt dieser kraft Gesetzes und zwingend zum Gesamtgut (§ 1416 Abs. 1 S. 2 BGB). Auf einen entsprechenden Willen des handelnden Ehegatten und die Kenntnis oder gar die Zustimmung des anderen Ehegatten oder des Vertragspartners kommt es nicht an; selbst der entgegenstehende Wille des anderen Ehegatten ändert daran nichts (Siede/Spernath im BeckOK BGB, Stand: 01.05.2021, § 1416 BGB RN 10 mwN). Allerdings ist umstritten, ob es dann, wenn nur ein Ehegatte beim Vermögenserwerb im eigenen Namen handelt der Erwerb des Gesamtguts sofort und unmittelbar vom Veräußerer stattfindet oder ob nach der sog. „Durchgangstheorie“ zunächst für eine logische Sekunde der erwerbende Ehegatte allein das Eigentum erwirbt und dies dann erst auf das Gesamtgut übergeht (BeckOK/Siede/Spernath, aaO mwN).

    Wenn also das als Alleineigentum der Ehefrau eingetragene Grundstück bislang nicht zum Vorbehaltsgut erklärt wurde, dann steht es im Gesamthandseigentum der Gütergemeinschaft und das Grundbuch ist dementsprechend zu berichtigen.

    Auch kann die Eigenschaft als Vorbehaltsgut einem Dritten (hier: GBA) nur entgegengehalten werden, wenn sie im Güterrechtsregister eingetragen war oder er sie kannte (§ 1418 IV BGB iVm § 1412 BGB; s. Budzikiewicz in Jauernig, Bürgerliches Gesetzbuch, 18. Auflage 2021, §§ 1416-1419, RN 18).

    Zwar ist auch die nachträgliche Ausgliederung von Vorbehaltsgut aus dem Gesamtgut möglich (Jauernig/Budzikiewicz RN 13), bedarf aber des Ehevertrags und der rechtsgeschäftlichen Übertragung aus dem Gesamtgut in das Vorbehaltsgut (Jauernig/Budzikiewicz RN 13 unter Zitat BGHZ 65, 79 und Hinweis auf Soergel/Gaul/Althammer § 1418 Rn. 5, BeckOK/Siede/Spernath, § 1416 BGB RN 11 mwN)). Daher ist zur Überführung eines Gegenstandes des Gesamtguts in das Vorbehaltsgut eines Ehegatten zum einen ein Ehevertrag erforderlich (§ 1418 Abs. 2 Nr. 1), zum anderen ist das entsprechende Verfügungsgeschäft, das dem Ehegatten das Alleineigentum an dem Gegenstand verschafft (Mallory Völker in Kaiser/Schnitzler/Schilling/Sanders, BGB, Familienrecht, 4. Auflage 2021, § 1416 RN 7 mwN in Fußnote 42, BeckOK/Siede/Spernath, aaO mwN).

    Das setzt die Auflassung voraus (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Auflage 2020 RN 3290 und RN 764 mwN in Fußnote 337).

    Die Vorlage einer nachträglichen Auflassungserklärung kann nicht im Wege der Zwischenverfügung aufgegeben werden (s. etwa OLG Braunschweig 1. Zivilsenat, Beschluss vom 16.04.2019, 1 W 59/17, Rz. 20 mwN
    https://www.rechtsprechung.niedersachsen.de/jportal/portal…true#focuspoint

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Vielen Dank für die schnelle Antwort Prinz, damit hätte ich gar nicht gerechnet.

    Während meiner Abwesenheit war der Notar auch schnell und hat eine Urkunde eingereicht, wonach der Ehemann erstmal den Kaufvertrag, den ich zum Vollzug vorliegen habe, genehmigt und dann erklären beide mit Wirkung ab Kaufdatum das Grundstück zum Vorbehaltsgut der Ehefrau.
    Im nächsten Schritt erklären sie über die vereinbarten Rechtsänderungen Einigkeit. Bin mir noch nicht so ganz im Klaren wie ich das jetzt praktisch umsetzen muss:
    Habe ich jetzt quasi Ehevertrag und Auflassung und kann eintragen? Habe aber irgendwie immer noch das Problem mit der Rückwirkung. Müsste man nicht erst das Grundbuch auf beide berichtigen und dann die Ausgliederung von Vorbehaltsgut zum Gesamtgut vollziehen oder kann ich mir den Zwischenschritt sparen? Hab so meine Probleme mit der Rückwirkung ab Kaufdatum.

    Und dann kommen im nächsten Urkundsabschnitt gleichlautende Erklärungen zum bereits umgeschriebenen Grundbesitz mit dem Zusatz, dass auf gesonderte Vollzugsanträge beim Grundbuchamt verzichtet wird :gruebel:. Die Beteiligten meinen halt, im Grundbuch steht ja die Ehefrau drin, also passt das doch jetzt :confused: .

    Da ich mich mit der Materie Vorbehaltsgut noch nicht beschäftigen musste, wäre ich für praktische Hinweise dankbar.

  • Was das bislang auf den Namen der Ehefrau eingetragene Grundvermögen anbelangt, das seinerzeit nicht durch Ehevertrag zum Vorbehaltsgut erklärt wurde (und demzufolge auch als solches nicht im Güterrechtsregister verlautbart sein kann), gehe ich davon aus, dass zwingend Gesamthandseigentum entstanden ist (s. oben Siede/Spernath im BeckOK BGB, Stand: 01.05.2021, § 1416 BGB RN 10 mwN).

    Eine Einigung lag vor. Daher kommt mE § 879 Absatz 2 BGB, wonach die Einigung auch der Eintragung nachfolgen kann (s. dazu etwa OLG Frankfurt/Main 20. Zivilsenat, Beschluss vom 21.11.1988, 20 W 305/87 = DNotZ 1990, 741 : „Es ist allgemein anerkannt, dass die für eine dingliche Rechtsänderung notwendige Einigung der erforderlichen Eintragung zeitlich nachfolgen kann und die Rechtsänderung dann mit erfolgter Einigung herbeigeführt wird, soweit sich Einigung und Eintragung inhaltlich decken“) nicht zur Anwendung.

    Einigung und Eintragung haben allerdings entweder zum unmittelbaren oder zum Durchgangserwerb der Gütergemeinschaft geführt (s. oben BeckOK/Siede/Spernath RN 10 mwN). Also bedarf es jetzt nach der Erklärung zum Vorbehaltsgut des Rückerwerbs von der Gütergemeinschaft.

    Das setzt zunächst voraus, dass es einen Ehevertrag gibt, mit dem der Auflassungsgegenstand zum Vorbehaltsgut bestimmt wird (s. oben BeckOK/Siede/Spernath, § 1416 BGB RN 11 mwN)). Von einem Ehevertrag kann ich im dargestellten Sachverhalt nichts lesen. Allerdings geht das LG Köln 11. Zivilkammer, im Beschluss vom 21.11.1985, 11 T 466/85, davon aus, dass in der Auflassung zum Vorbehaltsgut stillschweigend die ehevertragliche Einigung erblickt werden könne (s. Heinemann in Erman BGB, Kommentar, 16. Auflage 2020, § 1418 BGB RN 1).

    Der Leitsatz aus dem Beschluss vom 21.11.1985 lautet:

    „Einigen sich in Gütergemeinschaft lebende Ehegatten darauf, ein bisher zum Gesamtgut zählendes Grundstück in Vorbehaltsgut eines der Ehepartner zu überführen, so kann in der notariell beurkundeten Auflassung nach Lage der Dinge zugleich die erforderliche ehevertragliche Regelung liegen. Der Abschluss einer ausdrücklich als Ehevertrag gekennzeichneten Vereinbarung ist dann nicht notwendig“

    Ähnlich hat dies wohl auch bereits das Kammergericht (DNotZ 1937, 639) entschieden (s. die Nachweise in Fußnote 44 bei Mallory Völker in Kaiser/Schnitzler/Schilling/Sanders, BGB | Familienrecht, 4. Auflage 2021, § 1416 RN 7 und in Fußnote 12 bei Mensch im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand 01.05.2021, § 1418 BGB RN 9).

    Wenn dem so ist, würde also die Auflassungserklärung ausreichen.

    Sie ist von der Gütergemeinschaft abzugeben. Der Umstand, dass im Grundbuch noch die Ehefrau eingetragen ist, steht dem nicht entgegen. Die Leitsätze aus dem Urteil des BGH vom 20.01.2006 - V ZR 214/04
    http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechts…569&pos=0&anz=1
    lauten:
    a) Für die Wirksamkeit der Einigung über den Eintritt der Rechtsänderung ist es nicht erforderlich, dass der Berechtigte als Rechtsinhaber in dem Grundbuch eingetragen ist.
    b) Ist das Grundbuch im Hinblick auf die Eintragung eines Rechtsinhabers unrichtig, muss der wahre Berechtigte und nicht der Buchberechtigte die formelle Eintragungsbewilligung abgeben.
    c) Der Grundsatz der Voreintragung des Betroffenen steht der Berechtigung des nicht in dem Grundbuch eingetragenen wahren Rechtsinhabers zu der Abgabe der für eine Rechtsänderung erforderlichen materiell- und formell-rechtlichen Erklärungen nicht entgegen

    Wenn -wie ich meine- § 879 Absatz 2 BGB keine Anwendung findet, kann auf die (erneute) Eintragung der Ehefrau auch nicht verzichtet werden, weil sonst kein Alleineigentum entstehen kann.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Vielen Dank Prinz:dankescho!

    Das deckt sich mit meinen Recherchen (ich kann das nur nicht so schön wiedergeben und habe auch nicht diese ganzen Fundstellen parat:beifallkl), dass ich die Ehefrau (nochmal) als Alleineigentümerin eintragen muss. Und das löst dann ja auch Kosten aus. Bin gespannt, was Notar und die Beteiligten dazu erwidern werden.

  • Der Notar hat am Telefon nun nochmal auf § 1418 Abs. 2 Nr. 3 BGB hingewiesen.

    Angeblich hat die Ehefrau die Grundstücke als Ersatz für andere Grundstücke erworben, die sie aus dem Vorbehaltsgut zuvor verkauft hatte. Das hatte der Notar im letzten Telefonat schon kurz erwähnt und ich hatte das auch angedeutet.

    Nach § 1418 Abs. 2 Nr. 3 BGB fallen auch Surrogate des Vorbehaltsguts wieder in das Vorbehaltsgut. Genügt mir dafür eine Erklärung der Ehegatten oder müsste mir nachgewiesen werden, ob tatsächlich Grundstücke verkauft wurden? Und gilt das dann tatsächlich kraft Gesetzes, dass die hier relevanten beiden Grundstücke nun zum Vorbehaltsgut gehören? Der Verweis in § 1418 Abs. 4 BGB auf § 1412 BGB lässt mich zweifeln, ob die Beteiligten einfach so nachträglich sagen können, 'ach das war doch als Ersatz gedacht und ist Vorbehaltsgut'.

    Hab jetzt einige Kommentare gelesen. Die praktische Umsetzung ist mal wieder mein Problem. Oder muss ich nicht doch den Ausführungen von Prinz folgen? Der Notar behauptet natürlich anderes. Je mehr ich lese, umso verwirrter bin ich :gruebel:


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