§ 12 WEG: Verkauf oder Veräußerung ?

Im mir vorliegenden Wohnungsgrundbuch war in den 70ern eine Veräußerungsbeschränkung eingetragen worden dahingehend, dass ein Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum nur mit Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer verkaufen darf.

Kurz darauf wurden Ausnahmen von der Regelung vereinbart und eingetragen.

Ca. fünf Jahre nach vorstehenden Eintragungen wurde die Teilungserklärung erneut geändert dahingehend, dass zur Veräußerung und Vermietung des Wohnungseigentums die Zustimmung des Verwaltungsbeirats erforderlich ist. Allerdings wurde die dazugehörige Bewilligung im Grundbuch m.E. nicht richtig wiedergegeben, denn nach der Bewilligung darf ein Wohnungseigentümer wiederum nur verkaufen und vermieten; von Veräußerung ist in der Bewilligung nicht die Rede.

Mir liegt jetzt ein Antrag auf Eintragung einer Erbauseinandersetzung vor.

Ich frage mich jetzt, ob im Hinblick auf den Wortlaut von § 12 WEG überhaupt vereinbart werden kann, dass die Zustimmungsbedürftigkeit statt auf Veräußerung auf einen Verkauf beschränkt werden kann und ferner, ob die Zustimmung des Verwaltungsbeirats damit entbehrlich wäre, was ich auf Grund der Entscheidung des Kammergerichts, Beschluss vom 17. 8. 2010 - 1 W 97/10 (FGPrax 2011, 7) (für den Fall einer Schenkung) bejahen würde.
Hiernach bedarf die Eintragung des Eigentumsübergangs aufgrund eines Schenkungsvertrages nicht des Nachweises der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer, wenn als Inhalt des Sondereigentums im Wohnungsgrundbuch gemäß § 12 WEG eingetragen ist, dass der Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum nur mit Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer verkaufen darf. Damit wäre im Prinzip auch meine erste Frage nach der Vereinbarkeit einer solchen Regelung beantwortet.

Sehen das außer mir auch noch andere so ?

Und noch eine Ergänzung:

Kann ich im Hinblick auf den Unterschied in Bewilligung (Verkauf) und Eintragung (Veräußerung) überhaupt von einer Unrichtigkeit ohne Weiteres ausgehen ? Vielleicht ist dem Kollege bei der Eintragung gar kein Fehler unterlaufen und er hat die Bewilligung ausgelegt ?

Zitat von Prinz

Deinen ergänzenden Ausführungen entnehme ich, dass im Grundbuch eingetragen ist, dass es zur Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwaltungsbeirats bedarf, während die Bewilligung dahin lautet, dass es zum Verkauf des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwaltungsbeirats bedarf, obgleich die geänderte Teilungserklärung, auf die sich die Eintragungsbewilligung gründet, nunmehr vorsieht, dass es statt wie bisher zum Verkauf, jetzt zur Veräußerung (und Vermietung, was nicht verdinglicht werden kann) des Wohnungseigentums (nunmehr) die Zustimmung des Verwaltungsbeirats erforderlich ist.

Habe ich das so richtig verstanden ?

Ich bin mir da grad nicht sicher: In der Teilungserklärung selbst sowie in der Änderung hierzu taucht nur der Begriff „Verkauf“ auf, nicht „Veräußerung“. Der Begriff „Veräußerung“ wurde nur in der Grundbucheintragung selbst verwendet.

Zitat von Prinz

Sind die Ausnahmen („Kurz darauf wurden Ausnahmen von der Regelung vereinbart und eingetragen“) auch geändert worden oder bestehen diese noch ? Wie lauten die denn ? Ist mit den Ausnahmen die Übertragung an Abkömmlinge ausgenommen worden ? Das KG führt im Beschluss vom 28.02.2012, 1 W 43/12
http://www.gerichtsentscheidungen.berlin-brandenburg.de/jportal/portal…true#focuspoint

aus:

„Die nach § 12 Abs. 1 WEG im Grundbuch eingetragene Veräußerungsbeschränkung greift nicht ein. Zwar ist die Übertragung des Wohnungseigentums von der Erbengemeinschaft, § 2032 BGB, auf einen der Miterben eine Veräußerung i.S.v. § 12 Abs. 1 WEG, auch wenn sie der Auseinandersetzung nach §§ 2042 ff. BGB dient (vgl. BayObLG, Rpfleger 1982, 177; Demharter, GBO, 28. Aufl., Anh. § 3 Rdn. 34). Vorliegend ist jedoch der Ausnahmetatbestand “Veräußerung an (...) Abkömmlinge” erfüllt. Die Klausel ist dahin zu verstehen, dass die Zustimmung des Verwalters jedenfalls auch dann entbehrlich ist, wenn die Veräußerung – wie hier – an einen Miterben erfolgt, der ein Abkömmling der in Abt. I des Grundbuchs eingetragen gewesenen Erblasser ist.“

Kommt das vorliegend in Betracht ?

Ja, die Ausnahmen bestehen noch. Allerdings liegen die Ausnahmen darin, dass die Zustimmungsbedürftigkeit im Falle der Zwangsversteigerung oder des Konkurses entfällt. Eine Ausnahmeregelung, dass keine Zustimmung bei Übertragung an Abkömmlinge erforderlich ist, ist nicht vereinbart worden.

Leider ist es auch so, dass im Grundbuch eine Erbengemeinschaft mit einer Untererbengemeinschaft eingetragen ist, der Notar in der Urkunde die Eigentumsverhältnisse nicht richtig wiedergegeben hat und die Erbengemeinschaft nicht vollständig auseinandergesetzt werden soll, so dass im Ergebnis nach wie vor eine Erbengemeinschaft verbleiben soll. Das muss ich aber noch aufklären und wollte dies deshalb hier nicht als Frage aufführen.

Zitat von Thorben

Ca. fünf Jahre nach vorstehenden Eintragungen wurde die Teilungserklärung erneut geändert dahingehend, dass zur Veräußerung und Vermietung des Wohnungseigentums die Zustimmung des Verwaltungsbeirats erforderlich ist. Allerdings wurde die dazugehörige Bewilligung im Grundbuch m.E. nicht richtig wiedergegeben, denn nach der Bewilligung darf ein Wohnungseigentümer wiederum nur verkaufen und vermieten; von Veräußerung ist in der Bewilligung nicht die Rede.

Klarstellung zu obiger Passage: Die Teilungserklärung selbst wurde dahingehend geändert, dass nur verkauft oder vermietet werden darf mit Zustimmung. Im Grundbuch wurde dann dargestellt, dass die Teilungserklärung dahingehend geändert sei, dass für die "Veräußerung und Vermietung" die Zustimmung des Verwaltungsbeirats erforderlich sei.

Ok, werd ich so machen. Vielen Dank, Prinz !