Verwalternachweis mit nur einer Unterschrift

  • Hallo zusammen,
    ich habe ein Protokoll für die Bestellung des Verwalters vorliegen, bei dem der Verwalter in Verwaltereigenschaft und in Vollmacht für die Eigentümer 510/1000 (somit als Mehrheitseigentümer) in Personenunion unterzeichnet. Auf meine Zwischenverfügung wg § 24 Abs. 6 WEG, wird mir das BGH Urteil vom 25.09.2015 V ZR 203/14 als Begründung übermittelt. Kann mir jemand einen Tipp geben?

  • Jupp, nur die Anwesenden können unterschreiben. Wenn du mal ein Protokoll hast, aus dem sich ergibt, dass Herr Y (einziges) Verwaltungsbeiratsmitglied ist und dieser nicht bei der Versammlung dabei gewesen ist, dann keine Unterschrift von ihm.:)

    :cup: Man sollte - wenigstens versuchen - stets bemüht zu sein. :schreiben

  • Dann wird folgendes Protokoll wohl auch reichen?

    Protokoll zur ordentlichen....vom 30.12.2016

    1. X mit 40/100 anwesend. Beschlussfähigkeit für 1. Versammlung nicht gegeben. Beschlussfähigkeit für 2. Versammlung (13:00 Uhr) gegeben § 25 Abs. 4 WEG - X mit 40/100 anwesend............
    .............................................

    5. Verwalterbestellung (X) / Beirat (Y) wie bisher für weitere 3 Jahre bis 31.12.2019......


    Unterschrift X (Verwalter und Miteigentümer) Unterschrift Y (Beirat und Miteigentümer)

    (Y war in der Versammlung also gar nicht anwesend und X hat sich quasi selbst zum Verwalter bestellt)

  • In Niederbayern fasst man sich halt kurz. Die 2. Versammlung war am selben Tag. Wieso sollte das nichtig sein? Man kann doch mit der Ladung gleich auch zur zweiten Versammlung am selben Tag einladen (falls die Gemeinschaftsordnung das zulässt).

    In der Gemeinschaftsordnung ist bei mir geregelt: Ist eine ordnungsgemäß einberufene Vers. nicht beschlussfähig, kann der Verwalter innerhalb von 3 Monaten eine neue einberufen.
    Weiter vorne steht allgemein zur Versammlung: ...hat schriftlich mit Ladungsfrist von 2 Wochen zu erfolgen....in dringenden Fällen kann die Frist vom Verwalter verkürzt werden. Mindestens muss sie aber 4 Tage betragen...

    Ob das auch für die zweite gilt? Wahrscheinlich schon.

  • In Niederbayern fasst man sich halt kurz. Die 2. Versammlung war am selben Tag. Wieso sollte das nichtig sein? Man kann doch mit der Ladung gleich auch zur zweiten Versammlung am selben Tag einladen (falls die Gemeinschaftsordnung das zulässt).

    In der Gemeinschaftsordnung ist bei mir geregelt: Ist eine ordnungsgemäß einberufene Vers. nicht beschlussfähig, kann der Verwalter innerhalb von 3 Monaten eine neue einberufen.
    Weiter vorne steht allgemein zur Versammlung: ...hat schriftlich mit Ladungsfrist von 2 Wochen zu erfolgen....in dringenden Fällen kann die Frist vom Verwalter verkürzt werden. Mindestens muss sie aber 4 Tage betragen...

    Ob das auch für die zweite gilt? Wahrscheinlich schon.

    Ich würde das grundsätzlich wie folgt sehen.
    Die 2. Versammlung (ohne Quorum) kann erst einberufen erden, wenn eine Versammlung nicht beschlussfähig war. Von da an wären die vorgesehenen Ladungsfristen einzuhalten (und es müsste überhaupt geladen werden). Der Wortlaut der Gemeinschaftsordnung würde m.E. ebenso dafür sprechen. Anderes müsste die entsprechende Ordnung ausdrücklich vorsehen.
    Wenn man dieses Verfahren zulässt, kann man das Quorum auch gleich weglassen, da es ausgehöhlt ist.
    Ich würde somit davon ausgehen, dass keine (nach §25 IV WEG wirksame) Ladung vorgenommen wurde.

    Eine vorsorgliche Einladung für eine taggleiche zweite Versammlung ohne Quorum ohne entsprechende Grundlage in der Gemeinschaftsordnung würde ich daher für unzulässig erachten.

  • Sofern es die Gemeinschaftsordnung zulässt und die Einladung richtig als Eventualeinladung verschickt wurde, genügt in der Regel eine Wartezeit von 30 Min.

    :cup: Man sollte - wenigstens versuchen - stets bemüht zu sein. :schreiben

  • Sofern es die Gemeinschaftsordnung zulässt und die Einladung richtig als Eventualeinladung verschickt wurde, genügt in der Regel eine Wartezeit von 30 Min.

    da würde ich zustimmen.

    Ich frage mich - wie erwähnt - bei diesen Konstellationen immer warum man diese sinnfreie Kombination nutzt und nicht gleich die Beschlussfähigkeit ohne Quorum vorsieht. Faktisch dürfte es aufs selbe hinauslaufen.

  • Sehe ich auch so.

    Eine Eventualeinladung dürfte nur genügen, wenn die Teilungserklärung ausdrücklich eine Abweichung von § 25 Abs. 4 WEG enthält. Eine normale Eventualeinladung ("für den Fall, dass die erste Versammlung nicht beschlussfähig ist") ist nach wohl h.M. unter Geltung des § 25 Abs. 4 WEG nicht zulässig. Da § 25 Abs. 4 WEG aber abdingbar ist, kann dies in der Teilungserklärung geschehen. Und wenn er abbedungen wurde und dann eine Eventualeinladung erfolgt ist, dann kann dort auch ein wirksamer Beschluss gefasst werden (vgl. Bärmann/Pick, Rn. 30 zu § 25 WEG, mit weiteren Nachweisen; so auch MüKo/Engelhardt, Rn. 37 und Rn. 40 zu § 25 WEG).

    Mit freundlichen Grüßen
    AndreasH

  • Auch dann, wenn es eine diesbezügliche Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht gibt, sind die auf einer Zweitversammlung, die zugleich für den Fall der Beschlussunfähigkeit der Erstversammlung einberufen wurde, gefassten Beschlüsse nach Ansicht des OLG München, 34. Zivilsenat, Beschluss vom 26.01.2018, 34 Wx 304/17, nicht nichtig, sondern nur anfechtbar; s. hier:
    https://rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1134051

    Allerdings ist auch in diesem Fall aus Gründen der Rechtssicherheit nach Ansicht des OLG München, Beschluss vom 11.12.2007, 34 Wx 14/07, (Zitat): „unverzichtbar, dass die Kundgabe der Stimmabgabe nach außen in Erscheinung treten, also tatsächlich als Formalakt stattfinden muss (BayObLG, NJW-RR 1996, 524; Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 23 Rdnr. 27; Drasdo, Die Eigentümerversammlung nach WEG, Rdnr. 248). Ebenso unverzichtbar ist die Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Versammlungsleiter, wodurch erst der Eigentümerbeschluss rechtswirksam zustande kommt (BGHZ 148, 335 = DNotZ 2002, 131); s. hier:

    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1055857

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Die erstgenannte aktuelle Entscheidung hatte ich auch gefunden, aber das mit der Einmannversammlung nicht.
    Aber selbst "die Feststellung der Beschlussfassung und die Kundgabe des Beschlussergebnisses" könnte man ja in der von mir genannten Protokollierung
    (....5. Verwalterbestellung (X) / Beirat (Y) wie bisher für weitere 3 Jahre bis 31.12.2019......) sehen, wenn man großzügig auslegt. Ansonsten müsste ich wohl eine Protokollergänzung verlangen.



  • Allerdings ist auch in diesem Fall aus Gründen der Rechtssicherheit nach Ansicht des OLG München, Beschluss vom 11.12.2007, 34 Wx 14/07, (Zitat): „unverzichtbar, dass die Kundgabe der Stimmabgabe nach außen in Erscheinung treten, also tatsächlich als Formalakt stattfinden muss (BayObLG, NJW-RR 1996, 524; Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 23 Rdnr. 27; Drasdo, Die Eigentümerversammlung nach WEG, Rdnr. 248). Ebenso unverzichtbar ist die Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Versammlungsleiter, wodurch erst der Eigentümerbeschluss rechtswirksam zustande kommt (BGHZ 148, 335 = DNotZ 2002, 131);

    Wobei die zitierte BGH-Entscheidung auch sagt:

    Die für das Entstehen eines Eigentümerbeschlusses erforderliche Feststellung und Verkündung des Beschlußergebnisses muß nicht in das Versammlungsprotokoll (§ 24 Abs. 6 WEG) aufgenommen werden (vgl. Bärmann/ Pick/Merle, aaO, § 23 Rdn. 41) und kann auch in konkludenter Weise geschehen (vgl. Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 23 Rdn. 35). Allerdings ist zu beachten, daß - zumindest dann, wenn der Beschluß auch für Sondernachfolger gelten soll (§ 10 Abs. 3 WEG) - für die Auslegung nur solche Umstände Berücksichtigung finden können, die für jedermann ohne weiteres erkennbar sind, sich insbesondere aus dem Protokoll ergeben (vgl. Senat, BGHZ 139, 288, 292).


  • Ich hänge mich hier mal an:
    Ich habe ein Vers.-Protokoll vorliegen, das nur von A unterschrieben wurde und zwar a) als VL sowie b) als Generalbevollmächtigter des Eigentümers X.

    X war laut Protokoll bei der Versammlung selbst anwesend!

    Wenn sich X bei der Versammlung durch A hätte vertreten lassen, wäre es ja so ok, aber im vorliegenden Fall auch?

    So einen Fall hatte ich bisher noch nicht und konnte dazu auch nichts finden.

    Wie seht ihr das? Hat vielleicht jemand eine Fundstelle?


    Elbin

  • In welcher Form ist denn die Vollmacht, die X dem A erteilt hat, errichtet ? Das Gutachten des DNotI vom 30.12.1996, erschienen im DNotI-Report 1996, 201, 205).
    https://www.dnoti.de/gutachten/index.html?&pageIndex=321
    (im Link auf der dritten Seite) geht davon aus, dass die öffentliche Beglaubigung der Unterschrift unter die Vollmacht und deren Vorlage als Nachweis i.S.v. § 26 Abs. 4 WEG verlangt werden könne.

    Allerdings führt es im Gutachten im DNotI-Report 6/2018, 41 ff aus:

    „Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass die Vollmacht keines Nachweises in der Form des § 29 GBO bedarf, wenn ein Bevollmächtigter des Verwalters als Vorsitzender der Versammlung die Niederschrift unterzeichnet (LG Aachen MittRhNotK 1985, 13, 14; Meikel/Hertel, GBO, 11. Aufl . 2015, § 29 Rn. 94). Entsprechendes muss u. E. für die rechtsgeschäftliche Vollmacht eines Wohnungseigentümers gelten. Das gesetzgeberische Regelungsziel der Nachweiserleichterung im Grundbuchverfahren würde konterkariert, wenn nur Bevollmächtigte an der Versammlung teilnehmen könnten, die durch beglaubigte Vollmacht legitimiert sind. Es dürfte daher gegenüber dem Grundbuchamt kein Vollmachtsnachweis zu führen sein. Wir weisen allerdings darauf hin, dass die Rechtsprechung zum Problemfeld nicht konsistent ist. So hat das OLG Köln entschieden, dass dem Grundbuchamt die Stellung eines werdenden Wohnungseigentümers in öffentlicher Form nachzuweisen sei, wenn der werdende Wohnungseigentümer das Protokoll nach § 24 Abs. 6 S. 2 WEG unterzeichne (RNotZ 2012, 565, 567 mit krit. Anm. Stöhr). Darüber hinaus lässt sich anführen, dass sich die Vollmacht – anders als die Stellung als Verwaltungsbeiratsvorsitzender oder Versammlungsleiter – durch eine öffentliche Urkunde verhältnismäßig einfach nachweisen lässt…..“

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    2 Mal editiert, zuletzt von Prinz (27. Dezember 2018 um 20:10) aus folgendem Grund: Schreibversehen korrigiert

  • Mit der Vollmacht als solcher habe ich kein Problem.
    Ich finde nur nichts dazu, ob die Unterzeichnung des Protokolls durch einen (bei der Versammlung in anderer Funktion anwesenden) Bevollmächtigten ok ist, wenn der Vollmachtgeber selbst an der Versammlung teilgenommen hat.

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