§57a ZVG: Vollstreckungsklausel gegen Mieter?

Ich habe letztes Jahr nach langem hin und her entgegen der von mir zitierten Fundstellen und eigener Meinung die Klauselerteilung bei einem Verwandtenmieter abgelehnt.
Die Bank hat sich aber auch "reizend" verhalten.

Nicht, dass mich die Entscheidung des LG arg gestört hat, aber das ich dann die vollstreckbare erteilen musste, hatte doch einen gewissen Würgreiz.
Anyway, der reizende Bankenverteter wurde inzwischen gefeuert, nicht wegen mir!

Umgekehrt wurde ich noch nie gelüpft.

Ich möchte unseren Fall gerne noch etwas abändern. Ich habe einen Eigenbesitzer. Die AV ist dem betriebenden Gläubiger nachrangig. Kann ich aus dem Zuschlagsbeschluss räumen. Ich denke ja. Onkel Kurt schreibt in Rdnr. 2.2 zu § 93, dass die Räumung aus dem Zuschlag gegen jeden Besitzer erfolgt unabhängig von der Grundlage des Besitzrechtes.

Würde ich bejahen. Das Recht des AV-Berechtigten zum Besitz resultiert aus dem Erwerbsvertrag in dessen schuldrechtliche Verpflichtungen der Ersteher nicht eintritt. Ebenso erlischt die daraus resultierende Vormerkung nach dem geschilderten Sachverhalt durch den Zuschlag. Gegenüber dem Ersteher hat der Vormerkungsberechtigte nach dem Zuschlag damit kein Recht zum Besitz mehr und kann aus dem Zuschlagsbeschluß geräumt werden. Voraussetzung ist aber eine gegen den Vormerkungsberechtigten als (seit dem Zuschlag unrechtmäßigen) Besitzer erteilte Klausel und da scheiden sich die Geister. Manche plädieren für Klage auf Erteilung der Klausel nach § 731 ZPIO weil der notwendige Nachweis des Besitzes nicht in der vorgeschriebenen Form geführt werden kann andere lösen das über § 727 ZPO. Ich selbst plädiere zunächst einmal für § 727 ZPO und habe in einem Fall das so gelöst: Ersteher beantragt Klausel gegen den AV-Berechtigten mit der Behauptung, dieser sei im Besitz des Grundstücks. Den Besitzer habe ich dann vor Klauselerteilung mit Zustellung mit der Maßgabe angehört, daß der Besitz als zugestanden gilt, wenn er nicht binnen gesetzter Frist bestritten wird und die beantragte Klausel erteilt wird, wenn keine zu berücksichtigenden Einwände erhoben werden. Darauf kam keine Reaktion und ich hab die Klausel erteilt. Man kann den Ersteher aber durchaus auch auf den Weg über § 731 ZPO verweisen.

habe dazu mal folgenden Sachverhalt:

Zuschlag ist erteilt. Mit dem Zuschlag ist auch Wohnungsrecht erlo schen. Die Berechtigten interessiert das nicht und ziehen trotz feundlicher Aufforderung des neuen Eigentümers nicht aus.

Nunmehr fragt der neue Eigentümer an, ob in einem solchen Fall nicht eine vollstr. Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses gegen die Berechtigten des erloschenen Wohnungsrechts erteilt werden kann?

Gibts dazu Erfahrungen oder Meinungen?

Der ZB ist Titel gegen alle Personen, die kein legitimes Besitzrecht herleiten können, das sind in erster Linie alter Eigentümer nebst Familienangehörigen (i.d.R.), unbefugt Besitzende und diejenigen Personen, die ihren Besitz aufgrund eines erloschenen Rechts herleiten. Sie sind nicht zu Einwendungen gem. § 986 BGB berechtigt.
Klausel kann also erteilt werden.

vgl. Böttcher, 5. Aufl., Rd.Nr. 7 zu § 93 ZVG m. w. Nachweisen.

Stefan:

danke. werde mir mal deine angegebene fundstelle besorgen.

Ich möchte den Sachverhalt noch einmal wieder vorholen. Es gibt ja nun die Rechtsprechung des BGH vom 14.06.2012 zu VII ZB 48/10 wonach der Ersteher nicht Rechtsnachfolger des Zwangsverwalters ist und dementsprechend ein vom Zwangsverwalter erwirktes Urteil auf Räumung nicht auf den Ersteher umgeschrieben werden kann.
Mir wird vorgelegt ein vom Zwangsverwalter erwirktes Urteil auf Räumung mit dem Antrag des Erstehers eine vollstreckbare Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses gegen die Mieter aus dem Räumungsurteil zu erteilen. Ich habe vorliegend keine Bedenken, aber habe ich vielleicht etwas übersehen? Und würdet ihr die Mieter vorher noch anhören, einer davon ist unbekannten Aufenthaltes und auch die Klage wurde bereits öffentlich zugestellt.

Ich hätte auch keine Bedenken.
Der Grundsatz ist ja immer, der Zuschlag ist Räumungstitel gegen all diejenigen Menschen, die kein Recht zum Besitz haben.
Dass die Bewohner kein Recht zum Besitz haben, dürfte aufgrund des vom Zwangsverwalter erstrittenen Urteils klar sein.
Anhörung an den verschwundenen Ex-Mieter würde ich mir aber auch sparen.

Zitat von Babs

Dass die Bewohner kein Recht zum Besitz haben, dürfte aufgrund des vom Zwangsverwalter erstrittenen Urteils klar sein.

Rechtlich klar vielleicht doch nicht: § 325 Abs. 1 ZPO - das Urteil wirkt zunächst mal nur zwischen den Streitparteien.

Tatsächlich klar nach Meinung des BGH wohl aber schon:
"Die Besorgnis, gemäß § 93 Abs. 1 Satz 2, § 57 ZVG an der Räumungsvollstreckung aus dem Zuschlagsbeschluss gehindert zu sein, besteht nicht, weil in Ansehung der Ergebnisse der auf Räumung und Herausgabe gerichteten Gerichtsverfahren davon auszugehen ist, dass dem Antragsgegner nach wirksamer Kündigung der Mietverträge kein Recht zum Besitz an den herauszugebenden Räumen mehr zusteht. Insoweit ist auch von Bedeutung, dass es im Verfahren gemäß § 93 Abs. 1 Satz 2 ZVG nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht ausreicht, dass der Mieter sich auf ein Recht zum Besitz beruft. Vielmehr müssen - von ihm im Einzelnen darzulegende - Anhaltspunkte gegeben sein, die sein Besitzrecht zumindest nahe legen (BGH, Beschluss vom 14. Februar 2008 - V ZB 108/07, DGVZ 2008, 170; Beschluss vom 27. Februar 2004 - IXa ZB 269/03, Rpfleger 2004, 368). Es ist nichts dafür ersichtlich, dass der Antragsgegner solche Anhaltspunkte wird darlegen können." BGH, VII ZB 48/10, Rdn. 15 der Entscheidung.

Guten Morgen!
Habe folgenden SV:
Ersteher beantragt Erweiterung der Klausel gegen die Tochter der Schuldnerin und deren Ehemann.
Habe Tochter und deren Ehemann angehört.
Diese teilen mit, dass sie einen mündlichen Mietvertrag mit der Schuldnerin abgeschlossen haben und kurz vor dem Termin (ca. 3 Wochen) eingezogen seien. Vorgelegt wird mir eine Anmeldebestätigung mit entspr. Umzugszeitpunkt der Stadt. Wobei diese Ummeldung erst ca. eine Woche nach dem Termin erfolgte. Sonst werden keine Unterlagen zur Glaubhaftmachung des Mietverhältnisses vorgelegt.
Wie würdet Ihr vorgehen:
Die beiden zur Vorlage einer entspr. Bestätigung der Schuldnerin vorlegen?
Antrag Klausel stattgeben, da kein schlüssiger Vortrag und bei Familienangehörigen strengere Maßstäbe angelegt werden?
Antrag ablehnen?
Gilt überhaupt der Schwiegersohn lt. Rechtsprechung zu dem Thema als Familienangehöriger? In den Fällen, die ich gefunden habe, geht es um den Ehegatten oder Kinder. Kann ich hier überhaupt strengere Maßstäbe setzen?

Zitat von Eddie Macken

Guten Morgen!
Habe folgenden SV:
Ersteher beantragt Erweiterung der Klausel gegen die Tochter der Schuldnerin und deren Ehemann.
Habe Tochter und deren Ehemann angehört.
Diese teilen mit, dass sie einen mündlichen Mietvertrag mit der Schuldnerin abgeschlossen haben und kurz vor dem Termin (ca. 3 Wochen) eingezogen seien. Vorgelegt wird mir eine Anmeldebestätigung mit entspr. Umzugszeitpunkt der Stadt. Wobei diese Ummeldung erst ca. eine Woche nach dem Termin erfolgte. Sonst werden keine Unterlagen zur Glaubhaftmachung des Mietverhältnisses vorgelegt.
Wie würdet Ihr vorgehen:
Die beiden zur Vorlage einer entspr. Bestätigung der Schuldnerin vorlegen?
Antrag Klausel stattgeben, da kein schlüssiger Vortrag und bei Familienangehörigen strengere Maßstäbe angelegt werden?
Antrag ablehnen?
Gilt überhaupt der Schwiegersohn lt. Rechtsprechung zu dem Thema als Familienangehöriger? In den Fällen, die ich gefunden habe, geht es um den Ehegatten oder Kinder. Kann ich hier überhaupt strengere Maßstäbe setzen?

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…

Klausel erteilen …..
gegen Alle Drei. Die können dann ja Klauselerinnerung einlegen, sodass dies dann hinsichtlich der Wirksamkeit der vorgelegten Mietverträge im Zivilprozeß geprüft und geklärt wird...
Die Beweislast muss bei den alten "Schuldnern/Familie" bleiben... nicht beim Ersteher

Wie gesagt, es wurde nichts vorgelegt. Würdet Ihr nach auffordern oder nach aktueller Lage entscheiden?

Zitat von Luedenscheid42

Klausel erteilen …..
gegen Alle Drei. Die können dann ja Klauselerinnerung einlegen, sodass dies dann hinsichtlich der Wirksamkeit der vorgelegten Mietverträge im Zivilprozeß geprüft und geklärt wird...
Die Beweislast muss bei den alten "Schuldnern/Familie" bleiben... nicht beim Ersteher

Nicht so schnell. Erteilt das VG die Klausel, können die Mieter dagegen Beschwerde einlegen. Wir sind noch im formellem Recht. Bestätigt das LG die Klausel, dann können die Mieter immer noch nach § 771 ZPO vorgehen, dann sind wir im materiellen Recht.

Eddie Macken entscheidet letztendlich nur über die Parteirollen in einem späteren Zivliprozess. Gibt er dem Antrag statt (LG hält) dann sind die Mieter in der Klägerrolle also darlegungs- und beweispflichtig, sowie für die Gerichtskosten vorschußpflichtig (es sei denn es gibt PKH). Wird die Klausel versagt, hat der Ersteher die Klägerrolle. Er kann den Mietvertrag angreifen (s. § 24 ZVG, fehlende Besitzeinräumung vor Zuschlag) bzw. wenn die Voraussetzungen gegeben sind, wegen Eigenbedarfs kündigen.

Hatte hier in Heilbronn zwei schöne Fälle:

[FONT=&quot]LG Heilbronn B.v. 14.12.2006 - 1 T 503/06 n.v.
[/FONT]
[FONT=&quot][FONT=&quot][/FONT] [/FONT]
[FONT=&quot]LG Heilbronn B.v. 28.8.2013 – 9 O 76/13, ZfIR 2013,882 (LS)[/FONT]

[FONT=&quot]
[/FONT]

Ich würde die Klausel erteilen.
In ähnlichen Fällen habe ich das wie folgt begründet:
„Grundsätzlich richtet sich der Zuschlagsbeschluss auch gegen den besitzenden Dritten, § 93Abs. 1 Satz 1 ZVG.
Nach § 93 Abs. 1 Satz 2 ZVG soll der Ersteher aus dem Zuschlagsbeschluss die Zwangsvollstreckung gegen den Besitzer auf Räumung und Herausgabe von Geschäftsräumen nicht betreiben, wenn dieser aufgrund einesRechts besitzt, welches durch den Zuschlag nicht erloschen ist. Ein solchesRecht kann dem Mieter nach Maßgabe des § 57 ZVG zustehen. Sind ihm die Räume überlassen, findet die Vorschrift des § 566 BGB i. V. m. § 578 Abs. 2 BGB Anwendung.
Durch das vereinfachte Klauselerteilungsverfahren, das es dem Ersteher ermöglicht, aus dem Zuschlagsbeschluss gegen den Besitzer von Räumen vorzugehen, darf dann nicht in ein bestehendes Recht zum Besitz eingegriffen werden, wenn es nach § 57 ZVG schützenswert ist. Wird ein solches Recht geltend gemacht, ist nach § 93Abs. 1 Satz 2 ZVG zu prüfen, ob es einer Klauselerteilung entgegensteht. Auch wenn der Besitzer nicht den vollen (materiellen) Beweis für sein Besitzrecht erbringen muss, genügt es jedoch nach der Rechtsprechung des BGH (Beschluss vom 27. Februar 2004, IXa ZB 269/03 und 14.02.2008 - V ZB 108/07) nicht, dass er sich lediglich auf ein solches Recht beruft. Es müssen von ihm im Einzelnen darzulegende Anhaltspunkte gegeben sein, die sein Besitzrecht zumindest nahe legen. Anderenfalls bestünde die Gefahr, dass der Missbrauch der Schutzvorschriften des Zwangsversteigerungsgesetzes - insbesondere des § 57 ZVG - zum Nachteil des Erstehers gefördert und das vereinfachte Klauselerteilungsverfahren dadurch entwertet würde. Für die Aufklärung der mit der rechtlichen Prüfung der vorgelegten Mietverträge gegebenen Schwierigkeiten ist das Klauselverfahren ersichtlich nicht geeignet. Der vorgelegt Mietvertrag [hier wahrscheinlich eher „der Sachvortrag“] ist jedoch nicht geeignet, ein Besitzrecht des … zumindest nahezu legen. Im Gegenteil führt der Vergleich der Miethöhe mit den im Verkehrswertgutachen aufgelisteten marktüblichen Mieten (s. Bl. 110 d.A.), sowie der Umstand der langen Laufzeit des Mietvertrages und die Personenidentität des Geschäftsführers der vermeintlichen Nutzerin mit dem ehemaligen Eigentümer eher zu der gegenteiligen Annahme. Zur Wertung des kollusiven Verhaltens von Eigentümer und vermeintlichenMieter vgl. BGH, Beschlussvom 21.9.2016– VIII ZR 277/15."

Danke für Eure Meinungen. Habe kurze Frist zur näheren Sachaufklärung gegeben. Mal schauen, ob was kommt. Wenn nein, werde ich Klausel erteilen. Wenn ja, muss man sehen...