§57a ZVG: Vollstreckungsklausel gegen Mieter?

  • Hallo liebe Kollegen
    folgendes Problem
    Zuschlag: 21.09.2005
    Sonderkündigung an Mieter gem. § 57 a ZVG zugegangen: 24.09.2005
    Frist Sonderkündigung ja 30.11.2005, jedoch Kündigung erst zum 31.12.2005 ausgesprochen.
    Mieter erkennen Sonderkündigung nicht an und werden zum 31.12.2005 voraussichtlich nicht ausziehen.
    Gilt in diesem Falle für die Mieter ebenfalls § 93 ZVG?

    Danke für die Antworten!

  • Mieter besitzt aufgrund eines Rechts (Mietvertrag). Ob dieses besteht oder nicht ist zur Klärung Sache der Prozessgerichte.

    § 93 I 2 sagt ausdrücklich: Zwangsvollstreckung soll nicht erfolgen, wenn Besitzer aufgrund eines Rechts besitzt, das durch Zuschlag nicht erloschen ist. Der Mietvertrag bleibt ja gerade bestehen, ob eine wirksame Kündigung erfolgt ist, ist nicht Sache des Vollstreckungsgerichts und wenn, dann kann die Kündigung durch den Ersteher erst nach Zuschlag erfolgen.

    Zwar könnte man jetzt ausführen: Zwangsvollstreckung ist ja erst die Räumung und es ist ja nur eine Soll Vorschrift, aber durch die Erteilung der Klausel setzte ich zumindest für den Ersteher den Anschein, die Vollstreckung sei zulässig.

    Gegen einen Mieter, Kündigung wirksam oder nicht, würde ich keine vollstreckbare Ausfertigung des Zuschlags auf Räumung erteilen.

    Harry

  • Zitat von Harry

    <snip>
    Gegen einen Mieter, Kündigung wirksam oder nicht, würde ich keine vollstreckbare Ausfertigung des Zuschlags auf Räumung erteilen.
    Harry



    Ich auch nicht. Auf gar keinen Fall. Ersteher muss ganz normal vor dem Prozessgericht auf Räumung und Herausgabe klagen.

    Es stand alles in Büchern, die Alten lebten noch
    Wir haben nicht gelesen, nicht gesprochen, weggeschaut, uns verkrochen ...
    No!

  • Naja, zumindestens könnte man durch Klauselerteilung den Mieter unter Druck setzen, und auch wenn eine Räumung angekündigt wird, beginnt der eigentliche Vollstreckungsakt doch erst mit der Räumung an sich. Und solange wie der Ersteher nur droht bzw. androhen kann, ist dies doch nicht verwerflich, oder?

  • Ich sag nur Vorsicht!
    Was prüft denn der Gerichtsvollzieher, bevor er die Räumung durchführt?
    Doch nur Titel, Klausel, Zustellung. Mit der Klauselerteilung würde man ja die Vollstreckbarkeit herbeiführen, wann dann die Räumung beginnt oder nicht, das entzieht sich ja dann dem Einflussbereich des Versteigerungsgerichts. Die Argumentation "Druck machen" ist zwar verständlich, meines Erachtens nach aber unzulässig.
    Wenn man schon - wogegen ich wirklich schwerste Bedenken habe - an eine Klauselerteilung denkt, würde ich den Schulder auf jeden Fall vorher gem. § 730 ZPO anhören, vielleicht reicht auch die Anhörung schon als "Druckmittel", wenn der Mieter merkt, dass es ernst werden könnte.

    Es stand alles in Büchern, die Alten lebten noch
    Wir haben nicht gelesen, nicht gesprochen, weggeschaut, uns verkrochen ...
    No!

  • Ich schliese mich den ablehnenden Vorrednern an. Storz in "Praxis der Zwangsversteigerung" Rdnr. D 5.2.5 sowie Stöber, Rdnr. 3.2 zu § 93 lassen eine Klausel gegen einen "Mieter" nur bei offensichtlichen Scheinmietverträgen zu. Ein solcher liegt hier anscheinend nicht vor.

    Warum willst Du Dich in die Auseinandersetzung Mieter/Ersteher einmischen? Gibts eigentlich kein Grund für. Ich würde sagen: Finger weg!

  • ... und wenn er dann doch räumt? Und das zu Unrecht?
    Der GV sagt: Vollstreckungsvoraussetzungen lagen vor, Auftrag hatte ich, da habe ich geräumt.
    Und der Auftraggeber: das Gericht hat mir doch die Klausel gegeben, da durfte ich doch annehmen räumen zu dürfen.
    Und wer hat die Klausel erteilt?
    Bedenklich.

    Im übrigen gibt es den Grundsatz, nur mit etwas drohen zu dürfen, was ich auch durchsetzen kann und darf. Und danach wäre die Drohung mit einer unzulässigen Räumung verwerflich.

    Ich bleibe dabei: Keine Klausel in diesem Fall!

  • Um Himmels willen, Anja, tu´s bloß nicht. Keine Klausel gegen Mieter. Diese haben ein eigenes Besitzrecht aus dem Mietverhältnis und dürfen aufgrund eines Zuschlagsbeschlusses nicht geräumt werden, egal ob sie eine ausgesprochene Kündigung anerkennen oder nicht. es ist sache des Erstehers, einen Räumungsprozeß in die Wege zu leiten. Wie Kai schon schrieb: Wenn Du der festen, unerschütterlichen Überzeugung bist, daß gar kein Mietvertrag vorliegt, weil gefälscht, getürkt oder nur vorgeschoben pp., dann kannst Du ausnahmsweise die Klausel erteilen.
    BTW: Eigentlich ist dafür der UdG zuständig!

  • @ all
    Dankeschön für die zahlreichen Antworten. Mische mich deshalb ein wenig ein, weil die Ersteherin meine Freundin ist. Bisher ist ja daran nichts verwerflich, arbeite ja auch nicht mehr in der ZVG-Abteilung und bei mir hat sie die Wohnung ja auch nicht ersteigert. Ich war ihr bisher lediglich behilflich bei der Ausübung des Sonderkündigungsrechtes. Sie meinte aber, dass sie den Mietern noch Zeit geben wolle und verlängerte die Frist bis 31.12.. Das sich die Mieter nun so querstellen, hatte sie nicht erwartet und ich ehrlich gesagt auch nicht. Die Mieter verweigern Ihr den Zutritt zur Wohnung (ich sagte ihr, sie soll das sportlich sehen und locker bleiben), der Mietvertrag wurde seitens der Mieter ebenfalls nicht vorgelegt. Die Mieter hatten sich beim Mieterbund erkundigt und sind der Meinung, die Sonderkündigung nicht anerkennen zu müssen. Meine Freundin hat nun natürlich die Nase gestrichen voll, was ich auch verstehen kann und fragt mich nun, welches Druckmittel Sie ausüben könnte. Deshalb dachte ich spontan an § 93 ZVG und war mir, nicht mehr sicher, ob dieser greift, da mir eine Räumung aufgrund Zuschlagsbeschluss in meiner "Karriere" bisher nur 2 x begegnet ist, dann allerdings jeweils gegenüber dem Eigentümer.

    Hat sonst noch jemand eine Idee?

  • ....der UdG zuständig für diese qualifizierte Klausel?

    Ich mache die wenn es denn mal vorkommt, Stichwort Scheinmietvertrag, immer selbst...

    zu gut für diese Welt....

    Im übrigen schließe ich mich den Bedenkenträgern an-höchste Vorsicht, obwohl der Weg des Druckmachens über eine Anhörung ist ja vielleicht ein Ausweg...hehehe

  • Zitat von Anja

    Hat sonst noch jemand eine Idee?


    Räumungsklage wäre nach Ablauf der Frist (31.12. ist m.E. korrekt für Sonderkündigungsrecht) rechtlich korrekt, rausekeln auch ne Möglichkeit, aber nicht korrekt.:teufel:
    Vorher Gespräch suchen, Vorstellungen der Mieter herausfinden, Auszugswillen gegebenenfalls mit Finanzspritze unterstützen oder herbeiführen.
    Mietvertrag besorgen (gegebenfalls Herausgabeklage) und vorsorglich ordentlich kündigen.
    Bis zur Entscheidung Miete kassieren.

  • Habe "ähnlichen" Sachverhalt:

    Ersteher möchte vollstreckbare Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses gegen "Mieter".
    Er legt vor Räumungstitel welchen der Zwangsverwalter erwirkt hat.
    Der Räumungstitel des Amtsgerichts ist vom 12.10.2005; (aus den Gründen läßt sich entnehmen dass die außerordentliche Kündigung vom 30.11.2004 wg. Zahlungsverzug wirksam ist) Im Mai 2006 wird der Mieter beim Landgericht der Berufung verlustig erklärt. Zuschlag war am 7.3.2006
    Muss der Ersteher nun aus Räumungstitel oder kann er auch aus dem Zuschlagsbeschluss vollstrecken, weil Besitzer kein Recht zum Besitz hat?
    Ich würde sagen, dass die Klausel erteilt werden kann. Der Mietvertrag bestand zum Zeitpunkt der Zuschlagserteilung nicht mehr.
    Was sagt ihr?

  • Dem Gefühl nach:
    Ersteher soll den schon bestehenden Räumungstitel auf sich umschreiben lassen und aus dem vollstrecken. Ist der meiner Ansicht nach "sauberere" Weg.

    Es stand alles in Büchern, die Alten lebten noch
    Wir haben nicht gelesen, nicht gesprochen, weggeschaut, uns verkrochen ...
    No!

  • Ersteher kann nicht aus dem Zuschlagsbeschluß räumen lassen, denn die Verpflichtung zur Besitzübergabe resultiert aus dem erloschen Mietverhältnis und muß aus diesem durchgesetzt werden, d.h. Umschreibung des Räumungstitels.

  • Grundsätzlich hat der Ersteher hier wohl die Qual der Wahl. Den Räumungstitel des Zwangsverwalters kann er sich einerseits nach § 726 ZPO umschreiben lassen, andererseits kann er sich meines Erachtens auch eine vollstreckbare Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses gegen die "Mieter" als Besitzer erteilen lassen. Da das Mietverhältnis beendet ist und sie ausweislich des Räumungstitels kein Recht zum Besitz haben kann die vollstreckbare des ZU-Beschlusses gegen die unrechtmäßigen Besitzer erteilt werden, wäre der gleiche Fall wie bei Vollstreckung bei bspw. ohne Mietvertrag mit im Haus wohnenden, nicht zur Familie des Schuldners gehörenden Personen. Besitz muß vor Klauselerteilung nachgewiesen oder zugestanden sein. Ich würde den angeblichen Besitzer zum Klauselantrag mit ZU anhören (haben dafür ein schönes Schreiben auf dem PC, wonach der Besitz als zugestanden angesehen wird wenn ihm nicht widersprochen wird, gibts irgendwo ne LG-Entscheidung zu) und die Klausel dann erteilen.

  • Sehe ich nicht so. Der gekündigte Mieter ist berechtigter Besitzer solange er nicht die aus dem Mietverhältnis resultierende Rückgaberverpflichtung freiwillig oder zwangsweise gem. § 546 Abs. 1 BGB erfüllt hat. Für eine Vollstreckung aus dem Zuschlag ist daher kein Raum.

  • Das Erlöschen des Mietverhältnisses bedingt aber noch die Herausgabe der Mietsache, die auf rechtstaatlichem Wege durchzusetzen ist, also weder durch Herausprügeln noch mit einem nicht auf Durchsetzung des Herausgabeanspruchs gerichteten Titels wie den Zuschlagsbeschluß. Der Mieter hatte die Mietsache legal in Besitz genommen und bis zur Räumung ist er auch legaler Besitzer. Erst die Räumung aus dem vorhandenen Räumungstitel setzt den Eigentümer wieder in den unmittelbaren Besitz. Mit dem Zuschlagsbeschluß dürfen nur nicht rechtmäßig Besitzende geräumt werden.

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