Voreintragung der Erben bei Grundschuldbestellung aufgrund Vollmacht

    Im Grundbuch ist noch die Erblasserin X als Eigentümerin eines Grundstücks eingetragen.

    Die Söhne dieser, Y und Z, verkaufen eine Teilfläche dieses Grundstücks an einen Dritten, unter Ausübung und Vorlage einer ordnungsgemäßen und postmortalen General- und Vorsorgevollmacht.

    Im Kaufvertrag erteilen sämtliche Beteiligte einer Angestellten des Notars u.a. eine umfängliche Finanzierungsvollmacht.

    In Ausübung dieser Vollmacht bestellt, bewilligt und beantragt diese Angestellte nun die Eintragung einer Grundschuld zulasten der genannten Teilfläche.

    Nach § 7 Abs. 1 GBO ist die Teilfläche zunächst abzuschreiben und als selbständiges Grundstück zu buchen. Kann dies auch vorliegend von Amts wegen erfolgen? Ich hatte bisher nur den Fall, dass zwei Flurstücke unter einer BV gebucht waren und so ein Grundstück gebildet haben. Vorliegend müsste das Grundstück aber zunächst einmal geteilt werden, um die Teilfläche abschreiben zu können.

    Wie seht Ihr das?

    Aufgrund der einschlägigen Rechtsprechung zu § 40 GBO hatte ich bisher die Meinung vertreten, dass für die Eintragung einer Grundschuld die Voreintragung der Erben erforderlich ist. Gilt dies auch vorliegend, da die Erben aufgrund der Vollmacht handeln? Es könnte theoretisch ja gar nicht bekannt sein, dass die eingetragenen Eigentümerin verstorben ist.

    Was meint Ihr?

    :confused:
    Ist das Grundstück nun ein Idealgrundstück oder ein zusammengesetztes Grundstück.

    "Ich hatte bisher nur den Fall, dass zwei Flurstücke unter einer BV gebucht waren und so ein Grundstück gebildet haben. Vorliegend müsste das Grundstück aber zunächst einmal geteilt werden, um die Teilfläche abschreiben zu können."
    Und welcher Fall liegt hier vor?

    Teilen geht immer erst nach Zerlegung.

    Zitat von leviathan

    :confused:
    Ist das Grundstück nun ein Idealgrundstück oder ein zusammengesetztes Grundstück.

    "Ich hatte bisher nur den Fall, dass zwei Flurstücke unter einer BV gebucht waren und so ein Grundstück gebildet haben. Vorliegend müsste das Grundstück aber zunächst einmal geteilt werden, um die Teilfläche abschreiben zu können."
    Und welcher Fall liegt hier vor?

    Teilen geht immer erst nach Zerlegung.

    Das Grundstück ist ein Idealgrundstück.

    Also auf Deutsch: ein Veränderungsnachweis liegt nicht vor.

    Daher:
    Entweder ist das ganze ungeteilte Grundstück belastet. Dann: Eintragen auch ohne Vermessung (nach Voreintragung des/der Erben, denn für den/die handeln die Veräußerer aufgrund Vollmacht).
    Oder es ist nur die verkaufte Teilfläche belastet. Dann: Eintragen erst nach Vorliegen des VÄ, und nach Identitätsnachweis in Form des § 29 GBO.

    Betway.com bietet hier folgende Quoten:
    "Oder": 100:1
    "Entweder": Es werden keine Wetten angenommen, geht nur als Kombi mit "einstweilige Verfügung gegen Vollmacht ist schon beantragt" (dann 33,3:1)

    "Allen ist alles egal, außer der Handyvertrag" - Kraftklub

    Zitat von tom

    Also auf Deutsch: ein Veränderungsnachweis liegt nicht vor.

    Daher:
    Entweder ist das ganze ungeteilte Grundstück belastet. Dann: Eintragen auch ohne Vermessung (nach Voreintragung des/der Erben, denn für den/die handeln die Veräußerer aufgrund Vollmacht).
    Oder es ist nur die verkaufte Teilfläche belastet. Dann: Eintragen erst nach Vorliegen des VÄ, und nach Identitätsnachweis in Form des § 29 GBO.

    Betway.com bietet hier folgende Quoten:
    "Oder": 100:1
    "Entweder": Es werden keine Wetten angenommen, geht nur als Kombi mit "einstweilige Verfügung gegen Vollmacht ist schon beantragt" (dann 33,3:1)

    Doch, es liegt ein Veränderungsnachweis vor.

    Zitat von greg


    Im Grundbuch ist noch die Erblasserin X als Eigentümerin eines Grundstücks eingetragen.
    Aufgrund der einschlägigen Rechtsprechung zu § 40 GBO hatte ich bisher die Meinung vertreten, dass für die Eintragung einer Grundschuld die Voreintragung der Erben erforderlich ist. Gilt dies auch vorliegend, da die Erben aufgrund der Vollmacht handeln? Es könnte theoretisch ja gar nicht bekannt sein, dass die eingetragenen Eigentümerin verstorben ist.
    Was meint Ihr?

    Ich habe in diesem Fall nie von der Voreintragung abgesehen. Verkauf durch Vorsorgevollmacht ist kein Ausnahmetatbestand.

    Zitat von greg

    Vorliegend müsste das Grundstück aber zunächst einmal geteilt werden, um die Teilfläche abschreiben zu können.

    Zitat von greg

    Doch, es liegt ein Veränderungsnachweis vor.

    :mad:
    Ei wie ist es denn nun?

    WEnn der Veränderungsnachweis vorliegt, warum wird er dann nicht vollzogen? Und was ist belastet, eine der neuen Parzellen oder die ungeteilte Altparzelle?

    "Allen ist alles egal, außer der Handyvertrag" - Kraftklub

    Gibt es im vorliegenden Fall nicht noch weitere Probleme:

    - Bestellung von Finanzierungsgrundschulden durch Mitarbeiterinnen des Notars? Gibt es so etwas noch?

    - Erlöschen der Vollmacht bei Zusammentreffen von Bevollmächtigten und Erben in einer Person?

    Winkt Ihr als GBA diese "Probleme" einfach durch?

    Das sind keine Probleme des GBA, denn ob der Notar seine Angestellten handeln lässt, hat er allein zu vertreten, die Urkunde ist nicht unwirksam und ein Vollmachtsproblem könnte sich nur beim Alleinerben stellen und hier haben wir offensichtlich eine Erbengemeinschaft.

    Dann auf alle Fälle mal den FN (Zerlegung; neue einzige BVNr. für beide) vollziehen lassen ;)

    Die Übertragung einer Teilfläche ohne Voreintragung ist möglich auch wenn damit eine Belastung verbunden ist Demharter § 40 Rn 17 unten.

    Die Konfusion ist unschädlich wenn, die Erben sich ausdrücklich und ausschließlich sich auf die Vollmacht und nicht auf Ihre Erbenstellung berufen, da gab's was von OLG München von heuer.

    Wenn in der GS-BEstellung schon die Neue Flurnummer drinsteht: Teilen (eigene BVNr. für jedes Flst.) und eintragen.

    Da die Eintragung einer Grundschuld auf einer Teilfläche eines Grundstücks unzulässig ist, kann eventuell im Wege der Auslegung ermittelt werden, dass in dem Antrag des Eigentümers auf Eintragung einer Grundschuld zu Lasten einer Teilfläche auch der Antrag auf Teilung des Grundstücks zu sehen ist. Er würde sonst etwas Unmögliches beantragen, was im Zweifel nicht gewollt ist. Keinesfalls erfolgt die Teilung von Amts wegen. Ist die vorgenannte Auslegung im Einzelfall nicht möglich, dann muss beanstandet werden.

    Der vom Erblasser postmortal Bevollmächtigte handelt für die Erben deren Namen er aber nach herrschender Meinung, wie bei einer Ermächtigung, nicht nennen muss. Eine über § 40 GBO hinausgehende Entbindung von der Voreintragung der Erben im Grundbuch ist hierin aber nicht zu sehen. Bei der Belastung des Grundstücks muss also die Voreintragung her.

    Zitat von tom
    Zitat von mr secretary

    Bestellung von Finanzierungsgrundschulden durch Mitarbeiterinnen des Notars? Gibt es so etwas noch?


    Mindestens mal in Hamburg

    Das ist aber auch hier mittlerweile eher die Ausnahme. Die Belehrungen und Darlegungen in der Vollmacht sind dann meist entsprechend umfangreicher.

    Da hier ein "Kaufvertrag" und ein FN vorgelegt wird wär evtl. noch zu klären was daraus überhaupt beantragt ist und ob auch Messungsanerkennung und Auflassung bereits vorliegen:

    Einer Voreintragung bedarf es wiederum nicht, wenn die Übertragung gleichzeitig mit einer Belastung, Inhaltsänderung oder Rangänderung erfolgt (Demharter GBO § 40 Rn 17; Meikel/Böttcher GBO § 40 Rn 25), vorausgesetzt, diese Eintragung erfolgt gleichzeitig mit der Eintragung der Übertragung.
    (BeckOK GBO/Zeiser GBO § 40 Rn. 19 - 20, beck-online); wobei mir die AV reichen würde. Die "Übertragung" darf man ruhig ein wenig weiter fassen.

    Selbst ein Alleinerbe darf aufgrund Vollmacht handeln, dann erst recht ein Miterbe und erst recht wenn's kein Insichgeschäft ist,
    OLG München, Beschl. v. 4.8.2016 – 34 Wx 110/16.


    Die notwendige Teilung wird schlichtweg vorgenommen, weil's im § 7 GBO so drin steht. Die notwendigen Erklärungen liegen in der Eintragungsbewilligung der Grundschuld, nicht eventuell sonden regelmäßig. "Die materielle Teilungserklärung ist oft schlüssig (§ 133 BGB) in anderen Erklärungen zu sehen, zB im Teilungsantrag nach § 13 GBO oder – bei notwendiger Teilung – in der Einigungserklärung zur Veräußerung nach § 20 GBO bzw in der Belastungsbewilligung nach § 19 GBO (Demharter GBO § 7 Rn 4; Schöner/Stöber Rn 671)." (BeckOK GBO/Kral GBO § 7 Rn. 15 - 17, beck-online)

    Zitat von leviathan

    Da hier ein "Kaufvertrag" und ein FN vorgelegt wird wär evtl. noch zu klären was daraus überhaupt beantragt ist und ob auch Messungsanerkennung und Auflassung bereits vorliegen:

    Nein, es ist nur die Eintragung der Grundschuld beantragt. Eine Identitätserklärung und eine Auflassung liegen bislang nicht vor.

    Wenn in den vorliegenden Verfahrenshandlungen aus der Grundschuldbestellung in Verbindung mit § 7 GBO die erforderlichen Anträge zur Teilung des Grundstücks, Abschreibung der Teilfläche und Buchung als selbständiges Grundstück zu sehen sind - und dieser Meinung schließe ich mich nun an - könnte dies derzeit vollzogen werden.

    Der gesamte Vollzug würde nach Eurer Meinung aber an der fehlenden Voreintragung der Erben scheitern. Gibt es jemanden, der eine Grundschuld bei der vorliegenden Konstellation einträgt? Wenn ja, mit welcher Begründung? Was kann hierbei passieren?

    "Nein, es ist nur die Eintragung der Grundschuld beantragt. Eine Identitätserklärung und eine Auflassung liegen bislang nicht vor."
    Und woran ist die GS dann bewilligt?
    Da passt immer noch was nicht zusammen...:confused:

    Wenn der Belastungsgegenstand nicht bezeichnet ist kann man auch nix eintragen, da die Zerlegung noch nichtmal vollzogen ist kann der Bealstungsgegenstand nicht bezeichnet werden, weil man noch nicht weiß welchen Namen (§ 28 GBO) die Vertragsfläche kriegt.
    Als GBA such ich mir das nicht aus. Das muss schon der Eigentümer sagen an welcher Flurnummer er das haben will.

    Zitat von leviathan

    "Nein, es ist nur die Eintragung der Grundschuld beantragt. Eine Identitätserklärung und eine Auflassung liegen bislang nicht vor."
    Und woran ist die GS dann bewilligt?
    Da passt immer noch was nicht zusammen...:confused:

    Wenn der Belastungsgegenstand nicht bezeichnet ist kann man auch nix eintragen, da die Zerlegung noch nichtmal vollzogen ist kann der Bealstungsgegenstand nicht bezeichnet werden, weil man noch nicht weiß welchen Namen (§ 28 GBO) die Vertragsfläche kriegt.
    Als GBA such ich mir das nicht aus. Das muss schon der Eigentümer sagen an welcher Flurnummer er das haben will.

    Die zu belastende Teilfläche ist in der Grundschuldbestellungsurkunde als "Flst. 111 mit 600 m²" bezeichnet. Ich wollte lediglich klarstellen, dass bislang keine gesonderte Identitätserklärung im gewohnten Sinne vorliegt.

    zu Post 14:
    Ohne Voreintragung geht hier gar nix. Schlicht und ergreifend, weil das Gesetz nur in ganz bestimmten Fällen Ausnahmen vorsieht. Es handelt hier schlicht und ergreifend die Erben, vertreten durch den Bevollmächtigten. Für eine AV brauchst du keine Voreintragung, aber für die GS. Dies sieht im übrigen auch Demharter (vgl. Zitat in Post 14) nicht anders (Rz. 17 zu § 40 letzter Satz)

    Hier geht doch Einiges durcheinander.

    Zunächst ist es völlig unstreitig, dass es auch beim Handeln aufgrund transmortaler Vollmacht in den Fällen der Voreintragung der Erbfolge (und damit auch eines entsprechenden Erbnachweises nach Maßgabe des § 35 GBO bedarf), wenn keiner der in § 40 GBO genannten Ausnahmefälle vorliegt. Dass ein solcher Ausnahmefall im Falle einer Belastung bei noch als Eigentümer eingetragenem Erblasser nicht vorliegt, bedarf keiner besonderen Erörterung und damit ist der vorliegende Fall bereits gelöst (eine bereits für den Erwerber eingetragene AV ist entgegen # 14 ist - von Außenseitermeinungen aus Notarkreisen abgesehen - nicht ausreichend).

    Es trifft im Übrigen nicht zu (so aber in # 9), dass sich die Konfusionsproblematik bei einer Erbengemeinschaft nicht stellt. Da die Erbengemeinschaft nicht rechtsfähig ist, vertritt sich auch ein bevollmächtiger Miterbe zwingend selbst. Allerdings könnte der Bevollmächtigte A den Miterben B und der gleichfalls Bevollmächtigte B den Miterben A vertreten, falls beide Miterben jeweils alleine transmortal vertretungsberechtigte Bevollmächtigte sind.

    Und es trifft auch nicht zu (so aber in # 14), dass ein bevollmächtigter Alleinerbe nach Ansicht des OLG München problemlos als transmortal Bevollmächtiger handeln könnte. Es gibt außer dem in # 14 zitierten Beschluss vom 04.08.2016 nämlich noch den - in # 14 nicht zitierten - späteren Beschluss vom 31.08.2016 (34 Wx 273/16, BeckRS 2016, 15621), der zutreffend ausspricht, dass eine dem späteren Alleinerben erteilte transmortale Vollmacht mit dem Erbfall materiell erlischt und dass es in Abweichung von der Ansicht unseres verehrten Forumskollegen Papenmeier keinen "alternativen" Nachweis in dem Sinne gibt, dass es gleichgültig wäre, ob entweder als Bevollmächtiger oder nur als Erbe wirksam gehandelt werden kann.

    Der Streit geht nach alldem "nur" darum, ob für die Nichtverwendbarkeit erloschener transmortaler Vollmachten zu fordern ist, dass der Bevollmächtigte dem Grundbuchamt das erfolgte Erlöschen der Vollmacht unklugerweise selbst auf die Nase bindet. Zutreffenderweise ist dies zu verneinen, denn wenn die Vollmacht materiell erloschen ist, dann ist sie objektiv erloschen und wenn das Grundbuchamt dies weiß, ist es völlig unerheblich, was der Bevollmächtigte dazu in den Eintragungsunterlagen erklärt. Es gilt vielmehr - wie auch sonst - der allgemeine Grundsatz, dass das Grundbuchamt einen Antrag nicht vollziehen darf, wenn es - gleich aus welcher Quelle - vom Bestehen eines Eintragungshindernisses Kenntnis hat.

    Zur gesamten Problematik verweise ich auf meine Abhandlungen in notar 2013, 147 (61), Rpfleger 2014, 641 (656), Rpfleger 2016, 694 (713) und auf meine Entscheidungsanmerkungen in Rpfleger 2015, 11 (zu OLG Schleswig) und FGPrax 2016, 208 (zum Beschluss des OLG München vom 04.08.2016).

    Abschließend noch zu # 15: Ob das Grundbuch unrichtig wird, hat mit der Beachtung oder Missachtung des Voreintragungsgrundsatzes nichts zu tun. Entscheidend hierfür ist alleine, ob der Handelnde (als Bevollmächtigter oder Erbe) materiell zum Handeln befugt war.

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