Herrenloses Grundstück, Eintragung von Zwangssicherungshypotheken

Mir schwirrt da noch so aus der FH Zeit im Hinterkopf "Titel, Klausel, Zustellung, Parteiidentität"

Das Ersuchen erging also gegen den früheren Eigentümer X. War dieser zum Zeitpunkt der Eintragung Eigentümer? Nein. Also hätten die beiden ZwaHyps natürlich nicht eingetragen werden dürfen! Die eingetragenen Rechte dürften m.E. unwirksam und damit zu löschen sein. Voraussetzung für ihre Entstehung ist nämlich, dass der Schuldner tatsächlich Eigentümer des belasteten Grundstücks ist, vgl. Udo Becker in: Schreiber, Handbuch Immobilienrecht, Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen – Immobiliarvollstreckung, Rdnr. 129 m.w.N. (juris).

Inhaltlich unzulässig sind die Eintragungen nicht, weshalb ich eine Löschung gemäß § 71 Abs. II GBO nicht vornehmen würde. Entstanden sind die Hypotheken mit der Eintragung. Möglich wäre ein Widerspruch gegen die Eintragung zu Gunsten des neuen Eigentümers, wenn das GBA einen Fehler gemacht hat.

Was war denn überhaupt die Grundlage der Eintragung? Es sollen Titel gegen den alten Eigentümer vorgelegen haben. Sind diese denn als Grundlage eingetragen oder war Grundlage ein Ersuchen der Gemeinde nach der Abgabenordnung? Im letzteren Fall werden die Titel durch das Ersuchen ersetzt, mit der Folge dass die darin enthaltenen Schuldnerangaben irrelevant sind.
Wenn sich das Ersuchen gar nicht gegen den alten Eigentümer richtet, sondern gegen einen damals unbekannten Eigentümer, muss die Zwangsvollstreckung nicht unbedingt unzulässig gewesen sein.

Möglicherweise hätte nach der Abgabenordnung analog §§ 787 oder 58 ZPO ein "Vertreter" für den unbekannten Eigentümer bestellt werden müssen, der die Interessen des Eigentümers im Vollstreckungsverfahren wahren kann. Ob die Einhaltung einer solchen Pflicht vom Grundbuchamt im Eintragungsverfahren zu beachten ist, wage ich zu bezweifeln, zumal vor der Eintragung eine Anhörung oder Beteiligung des Schuldners nicht erfolgt. Im Ersuchen wird auch bescheinigt, dass die Vollstreckungsvoraussetzungen vorliegen.

Wenn man zu dem Ergebnis kommt, dass die Eintragungen im Verwaltungsvollstreckungsverfahren erfolgt sind, tendiere ich dazu, dass eine Beschwerde gemäß § 71 GBO nicht möglich ist, sondern der jeweilige Rechtsbehelf im Verwaltungsverfahren gewählt werden muss.

Öffentlich-rechtliche Verpflichtungen können nach der Dereliktion weiterbestehen. Dies beurteilt sich nach der jeweiligen Norm, aus der die Pflicht folgt. Soweit die öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen bereits vor der Dereliktion begründet worden sind, gelten sie fort. Rückständige Grundsteuern und Kommunalabgaben erlöschen daher nicht (s. das Gutachten im DNotI-Report 21/2014, 163/164 unter Zitat Grziwotz, KommJur 2009, 175). Grundsteuern ruhen allerdings als öffentliche Last auf dem Grundstück (§ 12 GrStG) und fallen daher grundsätzlich unter die Bestimmung des § 54 GBO, d.h. die Sicherung durch Zwangssicherungshypothek ist nur unter der aufschiebenden Bedingung des Wegfalls des Vorrechts nach § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG zulässig.

Wie hier ausgeführt,
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post793597
hätte es zur Vollstreckung in das herrenlose Grundstück nach § 81 Absatz 1 Nr. 5 AO, 787 ZPO zwar der Bestellung eines besonderen Vertreters bedurft, den das zuständige Gericht nur auf Ersuchen hin bestellen darf (Wünsch in Koenig, AO, 3. Auflage 2014, § 81 RN 16). Möglicherweise hatte die Vollstreckung aber bereits vor der Dereliktion begonnen. Dann konnte sie fortgesetzt werden. Schmidt/Brinkmann führen dazu im Münchener Kommentar zur ZPO, 5. Auflage 2016, § 787 RN 4 aus: „Die Bestellung eines Vertreters ist stets erforderlich, wenn die Vollstreckung vor Aufgabe des Eigentums noch nicht begonnen hatte. Erfolgt die Aufgabe nach diesem Zeitpunkt, so wird die Vollstreckung fortgeführt,3 eine Bestellung erfolgt erst und nur, wenn und soweit die Mitwirkung des Schuldners im Vollstreckungsverfahren erforderlich wird.4“
3 Wieczorek/Schütze/Paulus Rn. 6 (mit unklarer Fn. 6); vgl. auch KGJ 38, A 262 (266 f.).
4 Stein/Jonas/Münzberg Rn. 3; Wieczorek/Schütze/Paulus Rn. 6. zurück zum Text

War die Vertreterbestellung erforderlich, wurde aber nicht vorgenommen, hätten die Voraussetzungen für den Beginn der Zwangsvollstreckung nicht vorgelegen.

Wenn die Eintragung auf einem Ersuchen nach § 322 AO beruhte, hatte dies allerdings das GBA nicht zu prüfen (§ 322 Absatz 3 Satz 3 AO; s. hier:
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post942684

Nur wenn einem Ersuchen jede Rechtsgrundlage fehlen würde und das Grundbuchamt davon sichere Kenntnis hätte, darf es das Ersuchen zurückweisen (OLG München 34. Zivilsenat, Beschluss vom 25.01.2017, 34 Wx 345/16, Rz. 20 unter Zitat: vgl. KG FGPrax 2003, 56).

Fehlt diese Kenntnis, scheidet die Eintragung eines Amtwiderspruchs ebenso aus, wie die amtswegige Löschung der inhaltlich zulässigen Hypotheken (s. dazu die Randziffern 9 bis 11 des Beschlusses des OLG München, 34. Zivilsenat, vom 08.09.2015, 34 Wx 237/15
http://www.gesetze-bayern.de/Content/Docume…N-16225?hl=true