Löschung Auflassungsvormerkung

  • Es gibt aus dem Jahre 2000 einen Kaufvertrag zwischen dem Insolvenzverwalter von A und B. Die Auflassungsvormerkung wurde eingetragen. Zum Endvollzug ist es, aus uns unbekannten Gründen, nicht gekommen. Nun ist die Stadt an dem Grundstück interessiert, da es sich um ein für die Stadt historisches Objekt handelt, an deren Sicherung diese interessiert ist. An dem Gebäude betseht inzwischen zum Teil auch Einsturzgefahr. Der damalige Käufer will jetzt aber für die Löschung seiner AV noch klingende Münzen sehen, wozu die Stadt ungern bereit ist. Nun wurden wir angefragt, ob wir noch irgendwelche Möglichkeiten sehen, die AV rauszubekommen. Der Stadt selbst liegt der alte KV nicht vor. Dieser selbst sieht keine Rückabwicklungsmöglichkeiten vor. Lediglich die, für den Fall das ein Vorkaufsrecht ausgeübt worden ist. Und da wäre doch evtl. die Stadt wieder im Boot. Bekannt ist im Moment ebenfalls nicht, ob damals schon eine Vorkaufsrecht-Verzicht erklärt worden ist. Ob hier nach so vielen Jahren aber noch die Möglichkeit bestünde, dieses auszuüben, entzieht sich meiner Kenntnis. Aber hat vielleicht jemand noch eine ander Idee die AV löschen zu lassen?

    Es ist von großem Vorteil, die Fehler, aus denen man lernen kann, recht früh zu machen.

    (Winston Spencer Churchill)

  • Interessante Anfrage der Stadt, grenzt an Rechtsberatung. Ich würde mich an deiner Stelle da raus halten und die Stadt an einen Notar ihrer Wahl verweisen. Wenn ein Löschungsantrag vorliegt bist du gefordert, vorher nicht....

  • Ganz schön dreist von dem damaligen Käufer, denn der Verkäufer hat gegen ihn einen Anspruch auf Bewilligung der Löschung gem. § 886 BGB, da der Anspruch auf Übereignung verjährt ist. § 196 BGB i.V.m. Art. 229 § 6 EGBGB (außer die Verjährung war zwischendurch gehemmt oder ähnliches, was sich aus der Ferne nicht beurteilen lässt. Weil sich die mögliche Hemmung nicht beurteilen lässt, kann wohl auch nicht gem. § 86 GBO gelöscht werden.

    Bleibt die Frage, ob man die Vormerkung in irgendeiner Form aus dem Grundbuch bekommt, ohne den renitenten Käufer auf Bewilligung zu verklagen. Der Verkäufer kann wegen (endgültiger) Nichterfüllung vom Vertrag zurück treten und so den Anspruch auf Übereignung - unabhängig von einer Verjährung - zum Erlöschen bringen. Damit erlischt auch die Vormerkung. Das müsste allerdings dem Grundbuchamt in Form des § 29 GBO nachgewiesen werden, was nicht möglich sein wird.

    Deswegen sehen lege artis gestaltete Grundstückskaufverträge für solche Konstellationen Vorkehrungen vor, die Löschungsmöglichkeiten für den Notar bieten (Vormerkung auflösend bedingt, Löschungsvollmachten etc.). Da das Kind hier aber schon 2000 in den Brunnen gefallen ist, bleibt nichts anderes, als dem Käufer klar zu machen, dass er keinen Anspruch auf die Kohlen hat und mit einer Klage rechnen muss, falls der die Löschung nicht bewilligt. Das ist allerdings nicht die Aufgabe des Grundbuchamts, sondern eines Anwalts.

  • s. dazu auch LG Hanau 4. Zivilkammer, Urteil vom 01.06.2015, 4 O 1345/14, Randziffern 28, 29:

    28
    Die Klägerin kann von der Beklagten gemäß § 886 BGB verlangen, die Löschung der streitgegenständlichen Vormerkungen zu bewilligen. § 886 BGB verleiht einen Beseitigungsanspruch für den Fall, dass eine Vormerkung wirksam entstanden ist und weiterhin besteht, aber die Geltendmachung des der Vormerkung zu Grunde liegenden Anspruchs durch eine Einrede dauernd ausgeschlossen ist (vgl. Palandt/Bassenge, 73. Auflage [2014], § 886, Rn. 18). Vorliegend steht der Klägerin nach § 214 Abs. 1 BGB eine dauerhafte Einrede zu, durch welche die Geltendmachung des durch die Vormerkung betroffenen Rechts dauernd ausgeschlossen wird. Denn die Klägerin kann sich gegenüber dem Anspruch der Beklagten auf Auflassung und Freigabe der Eigentümerbriefgrundschulden auf die Einrede der Verjährung gem. § 196 BGB berufen und hat diese Einrede auch erhoben.

    29
    Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück sowie auf Begründung, Übertragung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück sowie die Ansprüche auf die Gegenleistung verjähren in zehn Jahren. Diese zehnjährige Verjährungsfrist war bei Erhebung der Einrede durch die Klägerin bereits seit dem 21.01.2014 beendet. Der Beginn der Verjährungsfrist richtet sich nach § 200 BGB und beginnt mit Entstehung des Anspruchs. Der Anspruch auf Übertragung des Eigentums an dem streitgegenständlichen Grundstück ist für die Beklagte spätestens am 21.01.2004 mit Annahme des Angebots des Insolvenzschuldners entstanden und lief somit bis zum 21.01.2014.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Ich hänge meine Frage hier mal an:

    KV aus de Jahre 1990 über ein noch zu vermessenes Teilstück; Eintragung einer entsprechenden AV im Grundbuch; keine Angaben im KV zur Vererblichkeit bzw. Übertragbarkeit des Anspruchs. Da der Käufer die Sache über die Jahre hinweg nicht weiterverfolgt hat (wollte die Vermessungskosten nicht zahlen) "dümpelte" die Vormerkung so vor sich hin. Nun wollte der Eigentümer sein Grundbuch bereinigen und hat in Erfahrung gebracht, dass der Vormerkungsberechtigte zwischenzeitlich verstorben ist.

    Unter Vorlage der STU beantragt der Eigentümer nunmehr die Löschung der AV.

    Wie ich den Kommentierungen bereits entnommen habe, reicht die STU des Berechtigte als Unrichtigkeitsnachweis nicht aus. Es müssen zusätzlich die Erben mit ins Boot geholt werden und die Löschung der AV bewilligen. Für den Fall, dass diese sich querstellen (weil - wie üblich - das große Geld gewittert wird) bleibt dem Eigentümer nur diese aufgrund §§ 886, 196 BGB zu verklagen.

    Sehe ich das richtig?

  • Würde ich so sehen.

    Der Verkäufer hat hier allerdings ein Problem:
    Die Verjährung des Anspruchs auf Übereignung beginnt, wie immer, mit Fälligkeit des Anspruchs (§ 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Hier ist aber der Kaufgegenstand - die vermessene Teilfläche - mangels Vermessung bis heute nicht entstanden. (Ähnliche Problematiken gibt es bei Auflassungsvormerkungen mit Sanktionscharakter, wenn zB die Vornahme bestimmter Handlungen den Anspruch auf Übertragung auslöst: Keine Zuwiderhandlung = kein Anspruch = kein Verjährungsbeginn). Da muss man wohl nochmal mahnen und dann, wenn die Mahnung erfolglos ist, zurücktreten.

    Dass "keine Angaben im KV zur Vererblichkeit bzw. Übertragbarkeit des Anspruchs" normalerweise bedeutet, dass der Anspruch uneingeschränkt vererblich und abtretbar (und pfändbar!) ist, dürfte ja bekannt sein.

    Bei nach 2001 geschlossenen Verträgen ist es darüber hinaus üblich, die Verjährung für den Anspruch auf Verschaffung des Eigentums auf 30 Jahre zu verlängern. Im konkreten Fall von 1990 dürfte das aber kein Problem sein, denn 1990 waren 30 Jahre die gesetzliche Verjährungsfrist, so dass es typischerweise keine besonderen vertraglichen Regelungen gibt (soweit diese nach altem Schuldrecht, das eine Verlängerung von gesetzlichen Verjährungsfriste untersagte, überhaupt zulässig gewesen wären). Bei vor dem 1.1.2001 fälligen Ansprüchen auf Verschaffung von Eigentum ist daher Verjährung typischerweise spätestens am 31.12.2011 eingetreten.

    "Allen ist alles egal, außer der Handyvertrag" - Kraftklub

  • Ich hänge mich hier mal dran:
    Eingetragen wurde eine Auflassungsvormerkung im Jahr 1959 aufgrund einer Bewilligung in einem Kaufvertrag aus dem Jahr 1959:
    " Der Verkäufer bewilligt und beantragt die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu Gunsten der Käufer auf dem Kaufgegenstand......Die Anzahlungssumme ist sofort an die Käufer zurückzuzahlen, wenn wegen Versagung behördlicher Genehmigung oder aus Gründen, die der Verkäufer nicht zu vertreten hat, das Eigentum auf die Käufer nicht bis zum 01.12.1959 umgeschrieben wird."

    Eine Löschungsbewilligung ist im Kaufvertrag nicht enthalten. Warum es nicht zur Eigentumsumschreibung gekommen ist, ist unbekannt. Angaben zur Vererblichkeit/Übertragbarkeit oder ähnliches wurden nicht gemacht

    Der jetzt aktuelle Eigentümer beantragt jetzt die Löschung dieser Auflassungsvormerkung. Als Begründung wird angegeben, dass die Eigentums- und Besitzverschaffungsansprüche spätestens nach 30 Jahren ab dem gesetzlichen Verjährungsbeginn verjährt seien.

    Ich würde jetzt die Löschungsbewilligung der Erben der Vormerkungsberechtigten anfordern.
    Sehe ich das richtig?

    Vielen Dank

Jetzt mitmachen!

Sie haben noch kein Benutzerkonto auf unserer Seite? Registrieren Sie sich kostenlos und nehmen Sie an unserer Community teil!