Hallo,
ich habe einen ungewöhnlichen Antrag auf Eintragung einer Teilungserklärung bekommen.
Es wird an den Keller bzw. Stellplätzen in der Tiefgarage Sondereigentum (SE) gebildet. Die Wohnungen sind alle! Gemeinschaftseigentum. Dies ist auch so gewollt. kein Fehler.
Die Wohnungen sollen durch die Eigentümergemeinschaft und für diese durch den Verwalter als Organ vermietet und verwaltet werden, die Einkünfte stehen den Eigentümer der SE-Einheiten zu. Diese geben die Verwaltung des GE komplett an den Verwalter ab.
Dies ist alles in der Gemeinschaftsordnung ausführlich geregelt und bestimmt. Es wird in der GemO m.E. daher die Vertragsgestaltung zwischen Eigentümergemeinschaft und Verwalterfirma dargestellt.
Nun können die Miteigentümer ja vieles relativ frei bestimmen, einige Sachen können sie nicht abändern.
Bevor ich nun jeden Punkt prüfe - und ev. sodann dem Notar schreibe, dass dieser und jener Punkt dinglich nicht abgesichert werden kann, weil... und er doch diese Bestimmungen bitte aus dem Umfang der Eintragungsbewilligung streicht, habe ich überlegt ob es auch anders geht.
In der Teilungserklärung ist folgender Passus enthalten:
Soweit eine der vorstehenden Bestimmungen ganz oder teilweise unwirksam sein oder werden sollte, behalten die übrigen Bestimmungen ihre Gültigkeit.
Die Sondereigentümer sind verpflichtet, eine gültige Bestimmung zu treffen, die dem it der unwirksamen Bestimmung Gewollten in rechtlich zulässiger Weise möglichst nahe kommt.
Sofern vorstehende Regelungen mit dinglicher Wirkung nicht errichtet werden können, sind sie mit den künftigen Käufern schuldrechtlich zu treffen. Die Übernahme der Regelungen - mit der Verpflichtung zur Weitergabe an den Sonderrechtsnachfolger- geschieht in den einzelnen Kauf(Bauträger)verträgen.
Im Kaufvertrag steht: Der Käufer tritt in die Bestimmungen der ihm bekannten Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung ein, insbesondere sofern sie noch nicht im GB eingetragen ist oder sofern dort eine Regelung getroffen ist, die nicht dinglicher Inhalt werden kann
Muss seitens des GBA dem Notar per Zwischenverfügung mitgeteilt werden, welche Teile de GemO nur schuldrechtlicher Natur sein können und dass dies Teile daher nicht dinglicher Inhalt sind. Oder kann der Standpunkt vertreten werden: dinglich abgesichert ist nur das was tatsächlich zulässig ist, anderenfalls ist es schuldrechtlich vereinbart und somit besteht kein Raum für eine Zwischenverfügung?
(Im Kaufvertrag ist ferner enthalten: Dem Käufer ist bekannt, dass es sich bei der Gestaltung des SE und GE und der Verwaltung sowohl des GE als des SE durch die Eigentümergemeinschaft, vertr.d.d. Verwalter, um eine innovative Gestaltung handelt. Der Entwurf der Bauträgerfirma/Notar ist bisher in der Rechtssprechung noch nicht beurteilt worden, ist jedoch im Rahmen der bestehenden Äußerungen in der juristischen Literatur zulässig. Auch das Grundbuchamt wird mit dem Vollzug der Teilungserklärung und des Kaufvertrages diesen in der Praxis durchgeführt haben. )