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Thema: Löschungserleichterungsklausel beim Wohnrecht

  1. #1
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    Löschungserleichterungsklausel beim Wohnrecht

    Dem Übergeber wird ein Wohnrecht eingeräumt am gesamten Objekt. Schuldrechtlich wird vereinbart, dass dieser die verbrauchsabhängigen Kosten trägt und Schönheitsreparaturen durchzuführen hat. Ist die Löschungserleichterungsklausel eintragbar?

    Ist es möglich, dass der Berechtigte einen Verzicht für seine Erben erklärt bezüglich der Geltendmachung von Rückständen? Die Löschung soll sofort erfolgen können und nicht erst nach Ablauf eines Jahres.

  2. #2
    Administrator / Club 13.000 Avatar von Ulf
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    Rein schuldrechtliche Verpflichtungen führen nicht dazu, dass bei dem dinglichen WohnR Rückstände möglich wären. Daher hier - streng genommen - wohl keine Vorlöschklausel eintragbar.

    Wenn eine Vorlöschklausel nicht eingetragen werden kann, so ist das Recht ohne Abwarten des Sperrjahres löschbar, da eben ja gerade keine Rückstände denkbar sind.
    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
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  3. #3
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    Danke Ulf....

  4. #4
    Administrator Avatar von Kai
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    Der Begriff der Rückstände bezieht sich bei solchen Rechten auf Ansprüche, die der Berechtigte (bzw. dessen Erben) gegen den Eigentümer haben könnte. Deshalb darf bei möglichen Rückständen ohne Vorlöschklausel vor Ablauf eines Jahres die Löschung nicht ohne Bewilligung der Erben des Berechtigten erfolgen.

    Du scheinst dagegen den umgekehrten Fall im Blick zu haben. Mögliche Ansprüche des Eigentümers gegen den Berechtigten (Kostentragung, Schönheitsreparaturen), so sie sich denn überhaupt aus der Dienstbarkeit herleiten lassen, dürften einer Löschung nicht entgegenstehen.
    Vieles bleibt ein Geheimnis. (LG Hamburg, Beschluss vom 05.10.2014, 328 T 72/14)

  5. #5
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    Ich hab's so verstanden, ob wegen der Regelung noch Rückstände Berechtigter gegen Eigentümer möglich sind.

    Aber bei Rechten bei denen grundsätzlich Rückstände eventuell möglich sein könnten, bin ich dafür die Vorlöschklausel zu vereinbaren und einzutragen.

  6. #6
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    Es gibt wohl unterschiedliche Auffassungen, ob bei dieser Formulierung die Klausel eintragbar ist oder nicht. Je mehr ich nachlese, desto mehr Meinungen gibt es

  7. #7
    Club 6.000 Avatar von Prinz
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    Ich kenne keine abweichenden Meinungen. Woher sollen denn die Rückstände kommen, wenn der Berechtigte alle Kosten trägt? Bei der Vorlöschungsklausel geht es doch nicht darum, dass der Berechtigte mit irgendwelchen Zahlungen im Rückstand ist (dann bräuchte man ja wohl kaum die Bewilligung der Erben, wenn keine Vorlöschungsklausel eingetragen ist), sondern der Eigentümer, der von Gesetzes wegen nur zur das Wohnen duldet, s.
    http://rechtspflegerforum.de/showthr...80#post1112380

    Daher sind bei einem Wohnungsrecht nach § 1093 Abs. 1, Abs. 3 BGB Rückstände nur dann möglich, wenn nach den vertraglichen Vereinbarungen zwischen dem Verpflichteten und dem Berechtigten als Nebenleistungspflicht des Eigentümers eine schuldrechtliche Pflicht zum dinglichen Inhalt des Wohnungsrechts gemacht wird (OLG München, Beschluss v. 11.07.2016 – 34 Wx 144/16, Rz. 27)
    http://www.gesetze-bayern.de/Content...-12546?hl=true
    sowie Wilsch im BeckOK GBO, Hrsg. Hügel, Stand 01.10.2017, § 23 RN 13,m 14 mwN.

    Wegen der Frage der Eintragungsfähigkeit bei Mitbenutzung der Gemeinschaftsanlagen siehe hier:
    http://www.rechtspflegerforum.de/sho...=1#post1057932
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  8. #8
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    Ja, gut dann muss eben erst noch die gesamte Bestellungsurkunde eingestellt werden samt Grundbuchauszug und Karten um das hier auch wirklich umfassend beurteilen zu können.

    Was ist mit den verbrauchsunabhängigen Kosten, mit der grundsätzlichen Bewohn- und Beheizbarkeit, Garten, Garage, Werkstatt, Dachboden, Bienenhaus,....und was noch alles geben könnte.

    Da wird ja wohl kaum drin stehen "hat das reine Wohnrecht gem § 1093 BGB ausschließlich mit dem gesetzlichen Regelinhalt", dann hätt man ja die schuldrechtliche Vereinbarung auch weglassen können, weil's eh schon beim Wohnrecht gilt, BeckOK BGB/Wegmann BGB § 1093 Rn. 26 (eher unten).

    Insoweit entweder sind keine Rückstände möglich dann darf man sowieso löschen oder eben doch dann darf man nur mit Vorlöschklausel löschen, auf jeden Fall wollen die Leute, dass gelöscht werden darf, daher trägt man die Klausel eben ein, dann kriegt man's auch gelöscht. So oder so.

  9. #9
    Administrator / Club 13.000 Avatar von Ulf
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    Ich persönlich handhabe es ohnehin so, dass ich bei Dienstbarkeiten Vorlöschklauseln eintrage, wenn dies bewilligt und beantragt ist. Dadurch bringe ich dann entweder zum Ausdruck, dass bei möglichen Rückständen das Sperrjahr nicht abzuwarten ist oder dass keine Rückstände möglich sind und deshalb sofort gelöscht werden kann. Das entspricht zwar nicht der Rechtsprechung und Lehre, sorgt aber m.E. für klare Verhältnisse bei allen Beteiligten und derjenige, der das Recht irgendwann mal löschen soll, braucht nicht mehr in die alte Bewilligung zu schauen und sich keine Gedanken mehr über Rückstände machen

    Das ist daher zwar rechtlich nicht sauber, erleichtert aber die Arbeit und sorgt für Rechtssicherheit, denn es ist ja nicht immer gesagt, dass der eintragende Rpfl die Frage der Möglichkeit von Rückständen genau so beurteilt wie der löschende Rpfl.
    Ulf

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  10. #10
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    Zitat Zitat von Ulf Beitrag anzeigen
    Ich persönlich handhabe es ohnehin so, dass ich bei Dienstbarkeiten Vorlöschklauseln eintrage, wenn dies bewilligt und beantragt ist. Dadurch bringe ich dann entweder zum Ausdruck, dass bei möglichen Rückständen das Sperrjahr nicht abzuwarten ist oder dass keine Rückstände möglich sind und deshalb sofort gelöscht werden kann. Das entspricht zwar nicht der Rechtsprechung und Lehre, sorgt aber m.E. für klare Verhältnisse bei allen Beteiligten und derjenige, der das Recht irgendwann mal löschen soll, braucht nicht mehr in die alte Bewilligung zu schauen und sich keine Gedanken mehr über Rückstände machen

    Das ist daher zwar rechtlich nicht sauber, erleichtert aber die Arbeit und sorgt für Rechtssicherheit, denn es ist ja nicht immer gesagt, dass der eintragende Rpfl die Frage der Möglichkeit von Rückständen genau so beurteilt wie der löschende Rpfl.
    Mann kann jedoch noch die Meinung vertreten, dass der Rpfl. trotz LEK alle Umstände trotzdem noch bei der Löschung prüfen sollte und sich nicht auf die LEK verlassen. (BeckOK GBO/Wilsch GBO § 23 Rn. 47)

  11. #11
    Administrator / Club 13.000 Avatar von Ulf
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    Klar aber was soll das konkret hier bringen?

    Entweder, die Klausel ist "korrekt" eingetragen, weil Rückstände möglich sind. Dann kann aufgrund der Klausel gelöscht werden.

    Oder die Klausel ist überflüssig, weil keine Rückstände möglich sind. Dann kann ohnehin sofort gelöscht werden.

    Wozu also bei eingetragener Klausel noch in die Bewilligung gucken?!
    Ulf

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  12. #12
    Club 6.000 Avatar von Prinz
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    Zitat Zitat von leviathan Beitrag anzeigen
    ...
    Was ist mit den verbrauchsunabhängigen Kosten, mit der grundsätzlichen Bewohn- und Beheizbarkeit, Garten, Garage, Werkstatt, Dachboden, Bienenhaus,....und was noch alles geben könnte.

    Da wird ja wohl kaum drin stehen "hat das reine Wohnrecht gem § 1093 BGB ausschließlich mit dem gesetzlichen Regelinhalt", dann hätt man ja die schuldrechtliche Vereinbarung auch weglassen können, weil's eh schon beim Wohnrecht gilt, BeckOK BGB/Wegmann BGB § 1093 Rn. 26 (eher unten)....

    Die Möglichkeit von Rückständen besteht nur dann, wenn eine Unterhaltungspflicht des Eigentümers nach §§ 1090 Abs. 2, 1021 Abs. 1 S. 1 BGB dinglich vereinbart und -durch Bezugnahme- eingetragen wurde. Bei einem Wohnungsrecht nach § 1093 BGB sind Rückstände grundsätzlich ausgeschlossen. Das OLG Düsseldorf 3. Zivilsenat, führt dazu im Beschluss vom 12.10.1994, 3 Wx 479/94, Rz. 12, 13 aus: „Es entspricht allgemeiner Auffassung, dass die Eintragung einer Löschungsklausel im Sinne des § 23 Abs.2 GBO nur zulässig ist, wenn bei einem auf die Lebenszeit des Berechtigten beschränkten Recht Rückstände von Leistungen möglich sind (vgl. z.B. OLG Frankfurt in NJW-RR 1989, 146), wobei sich es sich bei den Leistungen um solche handeln muß, die zum dinglichen Inhalt des vereinbarten Rechts gehören (vgl. BayObLG in DNotZ 1980, 157, 158; OLG Frankfurt a.a.O.). Richtig ist auch, dass sich bei einem Wohnungsrecht nach § 1093 BGB die Verpflichtungen des Grundstückseigentümers grundsätzlich darin erschöpfen, die Ausübung des Wohnungsrechts zu dulden, so dass Rückstände von Leistungen in der Regel nicht denkbar sind (vgl. BayObLG a.a.O.; OLG Frankfurt a.a.O).“

    Lediglich dann, wenn das Wohnungsrecht Berechtigungen der in § 1093 Abs. 3 BGB beschriebenen Art umfasst, sind Rückstände nicht ausgeschlossen, da in diesem Fall stets eine dingliche Unterhaltungspflicht für solche Anlagen besteht, die für die Nutzung der Räume unerlässlich sind (z.B. Zentralheizung, Ver- und Entsorgungsleitungen, Treppenaufgänge usw.; s. Schrandt in Keller/Munzig, Grundbuchrecht – Kommentar, 7. Auflage 2015, § 23 GB O RN 27 mwN in Fußn. 61).

    Vorliegend wird dem Berechtigten ein Wohnungsrecht am gesamten Objekt eingeräumt. Also kann es auch keine Rückstände geben; die Eintragung der Vorlöschungsklausel wäre inhaltlich unzulässig.

    Aus „BGB/Wegmann BGB § 1093 Rn. 26 (eher unten)“ ergibt sich nichts anderes. Dort ist ausgeführt: „Der Eigentümer ist nicht zur Gebäudeunterhaltung verpflichtet (BayObLGZ 1985, 414).“

    Oder meinst Du Wallraff, „Ganz unten“ ?
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  13. #13
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    Zitat Zitat von Ulf Beitrag anzeigen
    ...Wozu also bei eingetragener Klausel noch in die Bewilligung gucken?!
    In der von pdaw zitierten Kommentarstelle zu § 23 GBO heißt es:

    Die Vorlöschungsklausel gibt dem Grundbuchamt allerdings keine ausreichende Handhabe dafür, die Löschung des Rechtes ohne Prüfung der Beschränkung auf die Lebenszeit des Berechtigten und ohne Prüfung der Möglichkeit von Rückständen durchzuführen (Böttcher RpflStud. 1991, 112; BayObLG Rpfleger 1983, 308).


    Und in der darin zitierten Entscheidung des BayObLG heißt es:

    ...Hieraus folgt, dass die im vorliegenden fall für das Leibgeding allgemein eingetragene Löschungserleichterung des § 23 Abs. 2 GBO auf die Löschung der Reallast nicht angewendet werden kann; denn sie setzt, wie dargelegt, ein auf die Lebenszeit des Berechtigten beschränktes Recht voraus (ebenso KG HRR 1933 Nr. 1353; Güthe/Triebel a. a. O.; Horber GBO 15. Aufl. § 23 Anm. 6). Der Beteiligte kann sich auch nicht darauf berufen, er habe die belasteten Grundstücke mit dem Vermerk nach § 23 Abs. 2 GBO rechtsgeschäftlich erworben und könne deshalb darauf „vertrauen“. Denn der öffentliche Glaube des Grundbuchs erstreckt sich nur auf Eintragungen, die den Inhalt, Umfang, Gegenstand oder Inhaber eines Sachenrechts betreffen, nicht auf sonstige Eintragungen (MünchKomm § 891 RdNr.6; Staudinger BGB 11. Aufl. § 892 RdNr. 7). Die Löschungsklausel des § 23 Abs. 2 GBO ist aber nicht materiell-rechtlicher, sondern rein formellrechtlicher Natur; sie bedeutet keine Einschränkung des Rechts in seinem materiellen Umfang und Bestand, sondern gewährt nur eine formell-rechtliche Erleichterung der Löschbarkeit für den Fall des Todes des Berechtigten (BGHZ 66, 341/347 f.; Kuntze/Ertl/Herrmann/Eickmann -KEHE- Grundbuchrecht 2. Aufl. § 23 RdNr. 34). Hierauf aber bezieht sich der öffentliche Glaube des Grundbuchs nicht.

    Das heißt doch letztlich, dass bei Löschung eines Rechts trotz Vorlöschungsklausel in die Bewilligung geschaut werden müsste.

  14. #14
    Administrator / Club 13.000 Avatar von Ulf
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    Das mag bei einem Leibgeding ja so sein. Eine Dbk. ist aber immer mit dem Tod des Berechtigten erloschen, weil sie nie vererblich sein kann.
    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
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  15. #15
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    Zitat Zitat von Ulf Beitrag anzeigen
    Ich persönlich handhabe es ohnehin so, dass ich bei Dienstbarkeiten Vorlöschklauseln eintrage, wenn dies bewilligt und beantragt ist. ...
    Das ist daher zwar rechtlich nicht sauber, erleichtert aber die Arbeit und sorgt für Rechtssicherheit, denn es ist ja nicht immer gesagt, dass der eintragende Rpfl die Frage der Möglichkeit von Rückständen genau so beurteilt wie der löschende Rpfl.

  16. #16
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    [QUOTE=Prinz;1126877]
    Zitat Zitat von leviathan Beitrag anzeigen
    ...
    ...
    Aus „BGB/Wegmann BGB § 1093 Rn. 26 (eher unten)“ ergibt sich nichts anderes. Dort ist ausgeführt: „Der Eigentümer ist nicht zur Gebäudeunterhaltung verpflichtet (BayObLGZ 1985, 414).“

    ...
    Jo und daher frägt man sich warum man eine Vereinbarung trifft, die überflüssig ist, wenn nicht vorher oder nachher was anderes ggf. dinglich relevant vereinbart wird...
    (z.B.: die Verpflichtung des Eigt. zur Erhaltung des bewohn- und beheizbaren Zustands ist eher Regel als Ausnahme).

    Ich sag ja bloß, dass man gucken muss und dass bei so einer Personen-Dienstbarkeit das Löschdings nie schadet, weil wie gesagt.

  17. #17
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    Da sich bei mir gerade Anträge, in denen Löschungserleichterungsklauseln bei Wohn- bzw. Wohnungsrechten eingetragen werden sollen, häufen, schließe ich mich hier mal an.
    Zur Absicherung würde ich gern mal hören, wie ihr es in den beiden beschriebenen Fällen seht:

    Fall 1: Wohnurecht und aufschiebend bedingtes Wohnungsrecht an einer Eigentumswohnung

    Es ist vereinbart, dass der Berechtigte während der Dauer des Wohnrechts keine Kosten zu tragen hat.
    Allerdings heißt es weiter, dass die Kostenregelung nur schuldrechtlich wirken soll.

    Wegen der rein schuldrechtlichen Verpflichtung kann m.E. keine Lö-Erl-Klausel eingetragen werden. Richtig?

    Dass wohl Gemeinschaftseigentum mitbenutzt werden muss, um das Wohn(-ungs)recht auszuüben, dürfte bei Wohnungseigentum auch nicht zur Eintragbarkeit der Lö-Erl-Klausel führen, weil nicht der Wohnungseigentümer, sondern die WE-Gemeinschaft für dessen Unterhaltung zuständig ist, oder?

    P.S.:
    Es ist ausdrücklich vereinbart, dass das Wohn- und das Wohnungsrecht das Recht zur Mitbenutzung aller auf dem Grundstück befindlichen Einrichtungen und Anlagen und das Recht zum freien Umgang auf dem Grundstück umfassen.
    Ist eine solche Vereinbarung bei einem Wohn(-ungs)recht an einem Wohnungseigentum möglich?
    Ich verstehe die Entscheidung des BayObLG in Rpfleger 1998, 68 so, dass diese Rechte wegen § 13 Abs. 3 WEG ohnehin bestehen, daher nicht ausdrücklich vereinbart werden müssen und auch nicht (durch Bezugnahme) eintragungsfähig sind.
    Ist die Vereinbarung nur überflüssig oder unzulässig?


    Fall 2: Wohnungsrecht an sämtlichen Räumen des auf dem Grundstück befindlichen Wohngebäudes


    Es ist vereinbart, dass das Recht die Mitbenutzung der Nebenräume (Keller und Boden) und der dem gemeinsamen Gebrauch dienenden Einrichtungen und Anlagen sowie die Gartenmitbenutzung umfasst.
    Außerdem hat der Eigentümer sämtliche Kosten für die dem Recht unterliegenden Räume zu tragen, mit Ausnahme der anteiligen (wieso überhaupt "anteilige"?) Bewirtschaftungskosten (Strom, Wasser, Heizung, Gas, Müll) und Schönheitsreparaturen.

    Die Regelung bzgl. der Nebenräume, Einrichtungen und Anlagen macht hier m. E. keinen Sinn, da das Recht ja an sämtlichen Räumen bestellt wurde. Daher keine Unterhaltungspflicht des Eigentümers für solche Anlagen und damit auch keine Rückstände möglich.

    Aus der Gartenmitbenutzung können auch keine Rückstände resultieren.

    Sind Rückstände evtl. wegen der Regelung "Eigentümer hat sämtliche Kosten für die dem Recht unterliegenden Räume mit Ausnahme der Bewirtschaftungskosten zu tragen möglich? Oder entspricht diese Regelung nicht nur der gesetzlichen? Ich sehe irgendwie keine weitergehende Verpflichtung des Eigentümers?

  18. #18
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    zu Fall 2:

    Zitat Zitat von Elbin Beitrag anzeigen
    Außerdem hat der Eigentümer sämtliche Kosten für die dem Recht unterliegenden Räume zu tragen, mit Ausnahme der anteiligen (wieso überhaupt "anteilige"?) Bewirtschaftungskosten (Strom, Wasser, Heizung, Gas, Müll) und Schönheitsreparaturen.

    Die Regelung bzgl. der Nebenräume, Einrichtungen und Anlagen macht hier m. E. keinen Sinn, da das Recht ja an sämtlichen Räumen bestellt wurde. Daher keine Unterhaltungspflicht des Eigentümers für solche Anlagen und damit auch keine Rückstände möglich.

    Aus der Gartenmitbenutzung können auch keine Rückstände resultieren.
    In diesem Fall halte ich die Vorlöschungsklausel für zulässig. Der EGT hat alle Kosten zu tragen, sprich Dach kaputt, Fenster müssen ausgetauscht werden, dann sind das keine Kosten, die unter Schönheitsreparaturen fallen und diese sind rückstandsfähig.

    Auch die Formulierung hinsichtlich des Gartens halte ich für rückstandsfähig. Der Garten ist logischerweise kein Raum und ist daher explizit ausgewiesen. Sollte der Eigentümer auf die Idee kommen, den Garten einzuzäunen, nur damit der Berechtigte diesen nicht nutzen kann, dann wäre das ebenso ein Rückstand.
    Man sollte - wenigstens versuchen - stets bemüht zu sein.

  19. #19
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    Hallo Atlantik,

    dann sind für dich "Schönheitsreparaturen" weniger als eine "gewöhnliche Unterhaltung" im Sinne von § 1041 S. 2 BGB?

    Dass aus der Gartenmitbenutzung keine Rückstände entstehen können, hatte ich dieser Entscheidung entnommen OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01. Februar 2003 – 3 Wx 82/02 –.
    Über dein Beispiel mit der Einzäunung (und damit einem Entzug des Rechts), muss ich nochmal nachdenken.

  20. #20
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    Schau dir mal OLG München, 15.10.2009, 34 Wx 85/09 an.
    Man sollte - wenigstens versuchen - stets bemüht zu sein.

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