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Thema: Sondereigentum Heizzentrale nebst Zubuchung als MEA

  1. #1
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    Sondereigentum Heizzentrale nebst Zubuchung als MEA

    Liebe Kollegen und Kolleginnen!

    Ich brüte schon eine Weile über einem komplizierten Sachverhalt und brauche eure Hilfe.

    Ich versuche mal, den ganzen Fall vernünftig darzustellen: Der gesamte Grundbesitz (über 20 Grundstücke) ist bebaut mit 35 Wohnhäusern und steht derzeit noch im Eigentum eines Investors. Die Versorgung aller Gebäude erfolgt über eine zentrale Heizungsanlage, die sich in dem Keller eines Mehrfamilienhauses befindet, das auf einem der o.g. Grundstücke steht. Nun soll die Heizungsanlage von allen ( künftigen) Eigentümern, der an diese Anlage angeschlossenen Gebäude gemeinsam betrieben werden. Gewollt ist, dass jeder Eigentümer einen Miteigentumsanteil an der Heizungsanlage erwerben soll.
    Zu diesem Zwecke bildet der Eigentümer des Grundstücks, auf dem zwei Mehrfamilienhäuser stehen, Wohnungs- und Teileigentum. Sondereigentum I ( alle Wohnungen Haus Nr. 15),
    Sondereigentum II ( alle Wohnungen Haus Nr. 17), Sondereigentum III ( Heizungsraum). Die Sicherung des Bestands und Betriebs erfolgt durch Dienstbarkeiten und Reallasten zu Gunsten der jeweiligen Eigentümer des anderen Grundbesitzes. Abgeschlossenheitsbescheinigungen liegen vor. Für den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums innerhalb des Sondereigentum I und II werden entsprechende Sondernutzungsrechte für den jeweiligen Eigentümer Sondereigentum I bzw. II begründet. Die Sondernutzungsrecht in dem Haus mit der Heizzentrale wird dahingehend eingeschränkt, dass der jeweilige Eigentümer III ( künftig alle) den Hauseingang und die Flure bis zum Keller mitbenutzen kann.
    Wenn diese Teilung vollzogen sein sollte, soll das Sondereigentum III mit Bruchteilen ( je 1/35 Anteile) den ganzen anderen Grundstücken zugebucht werden. Im Anschluss daran, folgt eine Vereinbarung nach § 1010 BGB. Ich hoffe, den Sachverhalt einigermaßen verständlich dargestellt zu haben.
    Ich habe folgende Probleme:
    Kann überhaupt Sondereigentum an dieser Heizzentrale gebildet werden? Nach dem, was ich bisher gelesen habe, geht das nicht, weil dieser Raum keinen anderen Zweck erfüllt. Sollte das aus irgendwelchen Gründen doch gehen, kann dann dieses Sondereigentum III quasi aufgelöst werden, durch Zubuchung von Miteigentumsanteilen hieran zu den anderen Grundstücken? Dazu habe ich Literaturstellen gefunden ( u.a. Schöner/ Stöber RdNr. 587), die dies für möglich halten.
    Das sind die brennenden Fragen!

    Ich verstehe das Konstrukt des Notars, aber ich frage mich, ob es keinen anderen Weg gibt bzw. ob dieser Weg so möglich ist. Es tut mir leid, dass das Ganze so komplex ist und bedanke mich schon mal bei allen, die sich das durchlesen. Ich sehe im Moment den Wald vor Bäumen nicht mehr!

  2. #2
    Moderator / Club 9.000 Avatar von Andreas
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    Wenn die Wohnungen in Haus Nr. 15 und die in Haus Nr. 17 ebenfalls von dieser Heizanlage im besagten beabsichtigten Sondereigentum III versorgt werden, würde ich mir überlegen, ob dieser Heizraum überhaupt Sondereigentum sein kann. Auf die Zuordnung zu den Wohnungen oder sonst jemandem kommt es dann nicht mehr an.

    Der Antrag wäre dann zurückweisungsreif, und es ist dem Grundbuchamt verwehrt, Vorgaben zu machen, wie eine zulässige Lösung aussehen könnte.
    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  3. #3
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    Ja, die Wohnungen und alle Häuser auf den anderen Grundstücken werden von dieser Heizzentrale aus versorgt. Ich denke auch, dass da kein Sondereigentum gebildet werden kann. Vielmehr muss die Heizzentrale zwingend Gemeinschaftseigentum sein.
    Die Bildung des Teileigentums ist ja lediglich ein Zwischenschritt. Aber vermutlich bricht an dieser Stelle schon alles zusammen, oder?

  4. #4
    Moderator / Club 9.000 Avatar von Andreas
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    Wenn der Raum gar nicht erst sondereigentumsfähig ist, geht es an dieser Stelle nicht weiter, so sehe ich das auch.

    "geht nicht weiter" klingt immerhin besser als "bricht zusammen". Letzteres dürfen wir auch getrost dem Notariat überlassen ...
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  5. #5
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    ok stimmt, vielen Dank schon mal fürs Mitdenken!

  6. #6
    Club 6.000 Avatar von Prinz
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    Ich habe jetzt nicht alles durchgelesen, aber die Frage der Sondereigentumsfähigkeit einer Heizungsanlage, die nicht nur der Versorgung der Wohnungs- und Teileigentümer dient, wird in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beantwortet. Grziwotz weist in der Fußnote 3 zu seiner Kommentierung in Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 4. Auflage 2015, § 5 RN 30 auf die Ansichten hin, die dann von der SE-Fähigkeit der Heizung ausgehen, wenn die Heizungsanlage auch dazu bestimmt ist, über die Einheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft hinaus weitere Gebäude mit Heizwärme zu versorgen (Zitat: BGH v. 8.11.1974 - V ZR 120/73, NJW 1975, 688 und dem folgend Rapp in Staudinger, BGB, § 5 WEG Rz. 37; ebenso Hügel in Bamberger/Roth, BGB, § 5 WEG Rz. 15). Die Gegenansichten von Commichau in MünchKomm/BGB, § 5 WEG Rz. 27 und Armbrüster in Bärmann, § 5 WEG Rz. 42, sind in Fußnote 4 erwähnt. Seine eigene Ansicht hat Grziwotz in der RN 31 dargestellt.
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  7. #7
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    So, ich habe mich mit dem obigen Beitrag intensiv beschäftigt und ich denke, dass in diesem Fall tatsächlich Sondereigentum möglich ist. Diese Heizzentrale versorgt, wie eine Art Fernheizung auch andere Gebäudekomplexe!
    Nun gut, wenn ich zu diesem Ergebnis komme, stellt sich mir die nächste Frage: Kann dieses Teileigentum den anderen Eigentümern in Form von Miteigentumsanteilen zugebucht werden? Ich verweise insoweit nochmal auf ganz oben.
    Kann da auch noch jemand etwas zu sagen? Danke an alle!!

  8. #8
    Moderator / Club 9.000 Avatar von Andreas
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    Mich überzeugt es nicht, weil meiner Ansicht nach die Sondereigentumsfähigkeit kaum von derart externen Faktoren abhängen kann. Ist aber nur meine Ansicht.

    Die Zubuchung von WEG nach § 3 IV-VII GBO ist möglich (Demharter § 3 Rn. 27).
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  9. #9
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    Ich vertrat ja die gleiche Ansicht, aber entsprechende Hinweise finden sich in der BGH- Entscheidung, die zugegebenermaßen alt ist. Ich kann das nachvollziehen, obwohl die andere Lösung letztlich einfacher gewesen wäre....

  10. #10
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    Es tut mir leid, dass ich möglicherweise nerve...

    Es geht mir nun noch konkret um die mögliche Zubuchung der Miteigentumsanteile an dem Teileigentum ( Heizzentrale) zu den anderen Grundstücken. Wenn alle zugebucht werden, ist das Teileigentumsgrundbuch doch wohl zu schließen. Und steht dann in den jeweiligen anderen Grundbüchern :

    2/zu 1: 1/35 Miteigentumsanteil an
    .../1000 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an....plus dem üblichen Text???

    Ich habe so etwas noch nie gesehen! Hat irgendjemand schon mal eine solche Eintragung gemacht??? Ich finde, dass das ganz merkwürdig aussieht!

  11. #11
    Club 6.000 Avatar von Prinz
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    Die Zubuchung dürfte so wohl möglich sein. Allerdings würde ich (ich hatte diesen Fall auch noch nicht) dann so formulieren:

    2/zu1: 1/35 Miteigentumsanteil an dem Teileigentum, bestehend aus….

    Ich frage mich allerdings, was damit erreicht werden soll. Augenscheinlich soll verhindert werden, dass ein Wohnungseigentum isoliert von dem MEA am Teileigentum „Heizzentrale“ veräußert wird.

    Wenn aber z. B. ein Wohnungseigentümer lediglich das im BV unter Nr. 1 gebuchte Wohnungseigentum belastet und der Gläubiger später aus dem Pfandrecht die Zwangsversteigerung betreibt, dann gibt es auch lediglich für BV 1 einen Ersteher, d. h. die Buchung unter BV 2/zu 1 kann nicht bestehen bleiben. Also müssten alle unter BV 2/zu 1 erfolgten Buchungen wieder in der Weise aufgehoben werden, dass für das Teileigentum ein eigenständiges Grundbuchblatt angelegt wird, bei dem der Vollstreckungsschuldner mit dem bei ihm verbliebenen 1/35 Miteigentumsanteil eingetragen wird.

    Und wer soll für die Erhaltung der Funktionsfähigkeit der „Heizzentrale“, also die Instandhaltung oder Erneuerung zuständig sein, wenn diese im Sondereigentum steht ? Die Regelungen der §§ 20 ff WEG beziehen sich lediglich auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Zu den im Sondereigentum stehenden Einheiten führt der BGH im Urteil vom 13.03.2003, III ZR 299/02, aus:

    „Die Verwaltung der im Sondereigentum stehenden Wohnungen, insbesondere deren Vermietung, lag vielmehr - entsprechend der gesetzlichen Aufgabenzuweisung (vgl. §§ 13 Abs. 1, 20 Abs. 1 WEG; Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG 8. Aufl. 2000 § 20 Rn. 2; Weitnauer/Lüke, WEG 8. Aufl. 1995 Rn. 1 vor § 20; Staudinger/Bub, BGB 12. Aufl. 1997 § 20 WEG Rn. 10 f; Palandt/Bassenge, BGB 62. Aufl. 2003 § 20 WEG Rn. 1) - bei dem jeweiligen Wohnungseigentümer.“

    Das Sondereigentum verwaltet daher der einzelne Wohnungseigentümer nach § 13 Absatz 1 selbst.
    (Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG,2. Auflage 2012, § 20 RN 3).

    Zwar soll nach Deiner Darstellung „die Sicherung des Bestands und Betriebs durch Dienstbarkeiten und Reallasten zu Gunsten der jeweiligen Eigentümer des anderen Grundbesitzes erfolgen“. Wie soll das aber in der Praxis aussehen, wenn die Heizungsanlage ausgefallen ist ?

    Auch verstehe ich diesen Satzteil noch nicht ganz: „Für den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums innerhalb des Sondereigentum I und II werden entsprechende Sondernutzungsrechte für den jeweiligen Eigentümer Sondereigentum I bzw. II begründet.

    Das würde ja bedeuten, dass Sondernutzungsrechte am Sondereigentum (Einheiten I und II) begründet werden sollen. Die Begründung von SNRe am SE wurde zwar zu Zeiten, als ihr die Bestimmung des § 15 WEG zugrunde gelegt wurde, für zulässig gehalten (s. z. B. OLG Zweibrücken, Rpfleger 1990, 19). Der BGH definiert das SNR aber als ein durch Vereinbarung begründete Recht eines Wohnungs- oder Teileigentümers, abweichend von der Regel des § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG Teile des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss der übrigen Eigentümer allein zu benutzen (BGH, Beschluss vom 10.5.2012, V ZB 279/11 unter Zitat: „Senat, Urteil vom 20. September 2000 - V ZB 58/99, BGHZ 145, 158, 167 f.“).

    Das OLG München 34. Zivilsenat, führt dazu im Beschluss vom 23.09.2011, 34 Wx 247/11, RN 6 aus:
    „Dem Eintragungsantrag fehlt, bezogen auf das Sondernutzungsrecht, die Eintragungsfähigkeit. Der Antrag richtet sich darauf, eine (verdinglichte) Berechtigung (vgl. § 10 Abs. 3 WEG) an dem zu schaffenden Sondereigentum einzutragen, die es nur für das Gemeinschaftseigentum gibt (vgl. Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten WEG 9. Aufl. § 13 Rn. 24; Hügel/Kral GBO 2. Aufl. Wohnungseigentum Rn. 44/45) und wofür auch nur ein Bedürfnis besteht.“

    Also kann es ein SNR am Sondereigentum wohl nicht (mehr) geben (s. Grziwotz in Erman BGB, Kommentar, 14. Auflage 2014, § 15 WEG RN 7; Schultzky in Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 4. Auflage 2015,§ 13 RN 70 unter Zitat: Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, § 13 WEG Rz. 25; a.A. Abramenko in Riecke/Schmid, § 13 WEG Rz. 28.)

    Und wenn die offenbar gewollte Anbindung der MEA am Teileigentum „Heizzentrale“ an das jeweilige Wohnungseigentum mit den getroffenen Regelungen nicht erreicht werden kann, dann meine ich, dass die Bildung von Sondereigentum den Interessen der Wohnungseigentümer zuwider laufen könnte. Wie das OLG Hamm im Beschluss vom vom 6. 3. 2001, 15 W 320/00 ausführt, richtet sich die Frage, ob eine Anlage dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer dient, nach der Art, der Funktion und der Bedeutung dieser Anlage und Einrichtung für die Wohnungseigentümer. So muss eine dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienende Anlage oder Einrichtung nach ihrer Zweckbestimmung so auf die gemeinschaftlichen Bedürfnisse der Wohnungseigentümer zugeschnitten sein, dass ihre Vorenthaltung der gemeinschaftlichen Verfügungsbefugnis durch Bildung von Sondereigentum den schutzwürdigen Belangen und Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer zuwiderlaufen würde (vgl. BGHZ 78, 225 = NJW 1981, 455).“

    Ich würde daher in einem solchen Fall eher davon ausgehen wollen, dass keine Sondereigentumsfähigkeit besteht (s. dazu Rapp im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2005, § 5 RN 39). Commichau führt dazu im Münchener Kommentar zum BGB, 6. Auflage 2013, § 5 RN 27 aus: „Eine Heizungsanlage ist auch dann Gemeinschaftseigentum, wenn sie neben der Wohnungseigentümergemeinschaft des Gebäudes, in dem sie sich befindet, andere Gebäude mit Wärme versorgt.50 Da die zu versorgenden Gebäudeeigentümer in diesem Fall mit der Wohnungseigentümergemeinschaft, in deren Gebäude sich die Heizungsanlage befindet, einen Vertrag über die Versorgung durch die Heizanlage und deren Vergütung schließen können, ist ein Bedürfnis für eine Sondereigentumsfähigkeit der Heizungsanlage nicht gegeben.“…
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  12. #12
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    Schon wegen der Vielzahl von Folgeproblemen, die sich aus Wartung, Unterhalt etc. für die WEG (bzw. deren Sondereigentümer) in der Zukunft ergeben würden, würde ich davon absehen, eine Rechtsauffassung zu verfolgen, die (vielleicht) rechtlich konstruktiv gerade noch möglich ist.
    Einfach und klar ist es doch nur, wenn die Heizanlage Gemeinschaftseigentum ist, dann vewegt man sich im Kernbereich des WEG, dafür gibt es klare Regeln und bewährte Rechtsprechung - und zur Hölle mit den Wünschen des Investors.

    Mit freundlichen Grüßen
    AndreasH

  13. #13
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    Vielen Dank schon mal für die sehr hilfreichen Beiträge , ich werde mich heute Nachmittag nochmal intensiv damit beschäftigen.

  14. #14
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    Also wie gesagt, die Sondereigentumseigenschaft sehe ich weiterhin kritisch. Aber wenn Du zum Ergebnis kommst, dass das Konstrukt sondereigentumsfähig und folglich eintragbar ist, wird es nicht an der Zubuchung nach § 3 GBO scheitern, ich schrieb es schon. Wir haben hier etliche solcher Buchungen wegen TG-Anteilen u.a., recht praktisch, damit die Leute diesen Kleinkram bei Verkäufen usw. nicht vergessen. Zumindest solange keiner auf die Idee kommt, die Wohnung zu veräußern und diesen Kram zu behalten (wobei ich in solchen Fällen schon auf die Idee kommen kann, den § 3 Abs. 8 GBO zu vergessen ...)
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  15. #15
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    Neues zur Heizung?

    Guten Morgen liebe Forumsmitglieder,

    möchte euch folgenden Fall vorstellen:

    Ein WEG mit 20 Reihenhäusern soll begründet werden. Einheit Nr. 21 soll die Heizungsanlage (Pelletheizung) werden, diese befindet sich in einem separaten Gebäudeteil, ein Anbau neben Reihenhaus 1.
    Der Zugang ist über das Grundstück, sprich kein Zugang von einem der Reihenhäuser direkt, möglich.

    Laut Auskunft des Notars soll die Heizungsanlage von einem Dritten betrieben werden und das ganze WEG versorgen und nur das, keine externen.

    Kann an dem Anbau Teileigentum begründet werden, was meint ihr dazu?
    Man sollte - wenigstens versuchen - stets bemüht zu sein.

  16. #16
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    Abgesehen davon, dass ich Deinen Angaben nicht entnehmen kann, wer denn Eigentümer der Einheit Nr. 21 werden soll (der Verband der Wohnungseigentümer ?; ein Miteigentümer wäre kein Dritter), verneint Rapp mE mit überzeugender Begründung die Sondereigentumsfähigkeit der von einem Dritten betriebenen und ausschließlich der Versorgung der Wohnungseigentümer dienenden Heizungsanlage. Lies dazu bitte mal die Randnummern 36, 39, 39a und 40 bei Rapp im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2018, § 5 WEG nach.
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  17. #17
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    Danke dir erstmal, laut Aussage vom Notar soll ein Energieversorger Eigentümer der TEG-Einheit 21 werden.
    Man sollte - wenigstens versuchen - stets bemüht zu sein.

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