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Thema: WEG-Probleme

  1. #1
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    WEG-Probleme

    Hallo!

    Bei mir ist die Löschung des Zustimmungserfordernisses bei Veräußerungen gem. § 12 WEG beantragt.
    Dafür wurde mir ein Beschluss eingereicht. Die Unterschriften von Vorsitzendem, Wohnungseigentümer und Verwaltungsbeirat sind nicht vorhanden. Die Niederschrift ist vom Notar verfasst, es ist eine Tatsachenbeurkundung nach § 36 BeurkG.
    Ersetzt die Niederschrift des Notars das Erfordernis der drei öffentlich beglaubigten Unterschriften?


    Weiteres Problem ist, dass nur der Verwalter anwesend ist. Er hat privatschriftliche Vollmacht von der Mehrheit der Wohnungseigentümer. Reicht das oder brauche ich die Vollmacht in der Form des § 29 GBO? Oder vielleicht zumindest die Vollmachten der Wohnungseigentümer, die eigentlich unterschreiben müssten?

    Ich hoffe, ihr könnt mir helfen...

    LG Nordlicht
    Geändert von Nordlicht123 (08.02.2018 um 21:53 Uhr)

  2. #2
    Administrator Avatar von Kai
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    Bei den Unterschriften ist zu beachten, dass nur Anwesende unterschreiben können, da nur sie die Richtigkeit des Protokolls beurteilen können. Siehe MüKoBGB/Engelhardt WEG § 24 Rn. 49 mwN. War also nur der Verwalter anwesend, kann und muss nur seine Unterschrift beglaubigt sein.
    Vieles bleibt ein Geheimnis. (LG Hamburg, Beschluss vom 05.10.2014, 328 T 72/14)

  3. #3
    Administrator Avatar von Kai
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    Siehe auch Böhringer: Notarielle Unterschriftsbeglaubigung bei WEG-Beschlüssen, DNotZ 2016, 831 (dort Fn. 1 zu § 36 BeurkG).
    Vieles bleibt ein Geheimnis. (LG Hamburg, Beschluss vom 05.10.2014, 328 T 72/14)

  4. #4
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    Danke für die Hinweise!
    Der Verwalter unterschreibt bei mir gar nicht, nur der Notar.

    Eigentlich reicht ja eine formlose/privatschriftliche Vollmacht für die Stimmabgabe, heißt es überall, aber dann hab ich den dnoti Report 1996 S.201 ff. gelesen und jetzt bin ich mir nicht mehr sicher, ob ich bei einem Ein-Mann-Beschluss nicht doch eine öffentlich beglaubigte Vollmacht brauche ...

  5. #5
    Club 6.000 Avatar von Prinz
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    Wie hier dargestellt,
    http://rechtspflegerforum.de/showthr...087#post784087
    hält das OLG München im Beschluss vom 11.12.2007, 34 Wx 14/07, eine 1-Mann-Versammlung, die mit Vollmachten der übrigen WEig. abgehalten wird, für prinzipiell zulässig

    Wenn diese Versammlung vom Notar protokolliert wurde, dann handelt es sich dabei um eine Niederschrift nach § 36 ff. BeurkG über die Beurkundung des Versammlungsbeschlusses (s. die von Kai erwähnte Abhandlung von Böhringer, DNotZ 2016, 831 Fußnote 1). Aus dieser Niederschrift muss die Bezeichnung des Notars im Text der Urkunde hervorgehen und sie muss einen „Bericht“ über die Wahrnehmungen des Notars wiedergeben (s. Lerch, Beurkundungsgesetz, Dienstordnung und Richtlinienempfehlungen der BNotK, 5. Auflage 2016, § 36 BeurkG RN 12). Zu diesen Wahrnehmungen muss der Umstand gehören, dass die Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Versammlungsleiter stattgefunden hat, weil es ohne diese Feststellung und Bekanntgabe an einem wirksamen Beschluss fehlen würde (OLG München, aaO). Als „Bericht“ ist die Niederschrift nur von dem Notar zu unterschreiben. Der Notar trägt dann mE auch die Verantwortung dafür, dass der Verwalter ausreichend legitimiert war, den Beschluss zu fassen.
    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken

  6. #6
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    Vielen Dank für deine Hinweise!

    Mein Problem ist jetzt noch die Form der Vollmacht.
    Würdet ihr sie in der Form des 29 GBO verlangen, zumindest von denen, die hätten unterschreiben müssen?
    Oder eher nicht, weil materiell-rechtlich ja eine privatschriftliche Vollmacht ausreicht und man sie normalerweise von denen, die nicht unterschreiben, auch nicht verlangt?

  7. #7
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    Zitat Zitat von Nordlicht123 Beitrag anzeigen
    Mein Problem ist jetzt noch die Form der Vollmacht.
    Würdet ihr sie in der Form des 29 GBO verlangen, zumindest von denen, die hätten unterschreiben müssen?
    Wofür?

    Zitat Zitat von Nordlicht123 Beitrag anzeigen
    Oder eher nicht, weil materiell-rechtlich ja eine privatschriftliche Vollmacht ausreicht und man sie normalerweise von denen, die nicht unterschreiben, auch nicht verlangt?
    eher nicht
    Man sollte - wenigstens versuchen - stets bemüht zu sein.

  8. #8
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    Weil im DNotI Report 22/1996 auf S. 205 die Meinung vertreten wird, dass bei einer Ein-Mann-Versammlung die Unterschrift des Verwalters, die Unterschrift eines vertretenen Miteigentümers und die Vollmacht in der Form des 29 GBO nötig sind.

    Ich weiß aber nicht, ob das die allgemein vertretene Ansicht oder nur eine Mindermeinung/überholte Meinung ist, und ob das in meinem Fall mit der notariellen Beurkundung auch so gilt.

  9. #9
    Club 6.000 Avatar von Prinz
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    Im Falle des DNotI-Gutachtens, DNotI-Report 22/1996, 201 ff., ging es um die Verwalterbestellung in einer vom Verwalter aufgrund von Vollmachten abgehaltenen Einmannversammlung. Dass bei solchen Protokollierungen der Manipulation Tür und Tor geöffnet sein kann, liegt auf der Hand. Ob deshalb der Nachweis einzelner Vollmachten in öffentlich beglaubigter Form verlangt werden kann, sei dahin gestellt. Das DNotI hat dies aus der Erwägung heraus verlangt, dass auch ein an der Versammlung nicht teilnehmender Eigentümer die Garantenstellung übernehmen könne. Es führt aus (Hervorhebung durch mich): „b) Nach der (gegenüber dem DNotI geäußerten, bisher noch unveröffentlichten) Meinung von Schmidt (Münchener Vertragshandbuch, Bd. 4, 2. Halbband, IX. Wohnungseigentum), kann auch der an der Versammlung nicht teilnehmende Eigentümer die von §§ 26 Abs. 4, 24 Abs. 6 WEG vorausgesetzte Garantenstellung übernehmen, so dass die nachträgliche Unterzeichnung durch einen Miteigentümer, der an der Versammlung nicht teilgenommen habe, zulässig sei….Damit käme man zu dem Ergebnis, dass ein Miteigentümer, der an der Versammlung nicht selbst teilgenommen hat, jedoch wirksam vertreten wurde, zur nachträglichen Unterschriftsleistung jedenfalls neben dem Vertreter berechtigt ist. In diesem Fall wird man aber nicht nur die öffentliche Beglaubigung der Unterschriften unter die Niederschrift, sondern auch die öffentliche Beglaubigung der Unterschrift unter die Vollmacht und deren Vorlage als Nachweis i.S.v. § 26 Abs. 4 WEG verlangen müssen..“)

    Wie oben von Kai und auch hier
    http://rechtspflegerforum.de/showthr...087#post784087
    unter Hinweis auf OLG München, NZM 2007, 772 = DNotZ 2008, 291 ausgeführt, können das Protokoll jedoch nur Personen unterschreiben, die an der Versammlung teilgenommen haben.
    Der vom DNotI genannte Fall trifft daher nicht zu. Zudem wird durch die Beurkundung durch den Notar das Manipulationsrisiko ausgeschlossen.
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