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Thema: Erbbaurecht mit besonderer Absicherung für zurücktretende Dienstbarkeit

  1. #1
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    Erbbaurecht mit besonderer Absicherung für zurücktretende Dienstbarkeit

    Die Berechtigten einer Grunddienstbarkeit räumen nur dem einzutragenden Erbbaurecht den Vorrang ein. Im neu anzulegenden Erbbaugrundbuch hätte die Grunddienstbarkeit demnach ohnehin die 1. Rangstelle.
    Es sollen folgende Rechte im Erbbaugrundbuch an 1. Rangstelle eingetragen werden:
    Neu bestellte Grunddienstbarkeit (Verweis auf die ursprüngliche Urkunde), beschränkte persönliche Dienstbarkeit (gleicher Inhalt wie GD), Vormerkung.

    Die Vormerkung wird bestellt für den Berechtigten der in Abt. II Nr. 1 der Grundbücher von.. eingetragenen Grunddienstbarkeiten bzw. der ersatzweise eingetragenen Grunddienstbarkeit gemäß § 33 Absatz I Satz 3 ErbbauRG zur Sicherung des Anspruchs auf Neueintragung der Grunddienstbarkeit an1. Rangstelle. (Formulierung aus der Urkunde!) Eine weitere Vormerkung wird bestellt für die Neueintragung der BPD.

    Die Bestimmungen zum Heimfall werden wie folgt ergänzt:

    "und wenn für den Fall des Erlöschens der Dienstbarkeiten die erneute Eintragung einer inhaltsgleichen Grunddienstbarkeit an 1.Rangstelle im Erbbaugrundbuch rechtlich gesichert ist; dies ist der Fall, wenn dem Notar, der die Eintragung der Übertragung des Erbbaurechts infolge des Heimfalls im Grundbuch beantragen soll, die dafür erforderlichen Bewilligungen vorliegen und wenn er beauftragt ist, die entsprechenden Eintragungen nur gemeinsam zu beantragen. Sollte die Eintragung einer solchen Grunddienstbarkeit von Gesetzes wegen unzulässig sei, gilt diese Bedingung in §2 dieses Nachtrags bei Ziff. 1.7 insoweit als eingetreten."

    Hilfe...!

  2. #2
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    Den Satz: „Die Berechtigten einer Grunddienstbarkeit räumen nur dem einzutragenden Erbbaurecht den Vorrang ein. Im neu anzulegenden Erbbaugrundbuch hätte die Grunddienstbarkeit demnach ohnehin die 1. Rangstelle“ verstehe ich nicht.

    Wenn die auf dem Grundstück lastende Grunddienstbarkeit dem dort einzutragenden Erbbaurecht den Vorrang einräumt, wieso hätte sie dann „demnach auf dem im Erbbau-GB einzutragenden Erbbaurecht ohnehin die 1. Rangstelle“ ?

    Um die Grunddienstbarkeit im ErbbauGB eintragen zu können, muss sie zu Lasten des Erbbaurechts neu bestellt werden.

    Das geschieht vorliegend ja offenbar auch, weil dort nach Deiner Sachverhaltsdarstellung einzutragen sind: „Neu bestellte Grunddienstbarkeit (Verweis auf die ursprüngliche Urkunde), beschränkte persönliche Dienstbarkeit (gleicher Inhalt wie GD), Vormerkung“, die allesamt an erster Rangstelle, also mit Gleichrang untereinander, eingetragen werden sollen.

    Zur Vormerkungssicherung für existenznotwendige Dienstbarkeiten siehe die Kommentierung von Rapp im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2017, § 33 ErbbauRG, RNern 12 a bis 12 e mit der Gestaltungsempfehlung in RN 12f.

    Ihr liegt das Urteil des OLG Hamm vom 27.6.2013, I 22 U 165/12 = MittBayNot 5/2014, 131 ff
    http://www.notare.bayern.de/fileadmi...Not_2014_5.pdf
    zugrunde, in dessen Gründen ausgeführt wird (Hervorhebung durch mich):

    „Sind an einem Grundstück erstrangige Belastungen eingetragen, die unbedingt die gleiche Rechtsposition, wie sie die erste Rangstelle verschafft, weiter behalten sollen (sog. existenznotwendige Rechte), so können deren Berechtigte dem Erbbaurecht nur dann die erste Rangstelle einräumen und damit die Bestellung des Erbbaurechts überhaupt ermöglichen, wenn gesichert wird, dass ihr Recht in jedem Fall nicht nur bestehen bleibt, sondern dem Eigentümer des dienenden Grundstücks gegenüber auch stets durchgesetzt werden kann (vgl. insoweit Staudinger/Rapp, a. a. O., § 10 ErbbauRG Rdnr. 15). Dazu gehört zunächst, dass diese Rechte wiederum erstrangig am Erbbaurecht selbst bestellt werden, was die Vertragsregelung unter Ziffer V. der Urkunde vom 22.12.2011 ausdrücklich vorsieht. Dies genügt jedoch nicht, da der dauerhafte Fortbestand der Dienstbarkeiten sowohl beim Heimfall als auch bei Beendigung des Erbbaurechts gefährdet ist. Da beim Heimfall solche Dienstbarkeiten erlöschen (§ 33 ErbbauRG), das Erbbaurecht aber als dann unbelastetes Eigentü*mererbbaurecht bestehen bleibt, muss Vorsorge getroffen werden, dass das Erbbaurecht im Falle des Heimfalls wiederum mit dem entsprechenden Recht erneut belastet wird. Wenn dies nicht geschieht und der Eigentümer das dann unbelastete Erbbaurecht an einen Dritten veräußert, kann dieser Dritte die Benutzung des Erbbaugrundstücks verhindern, auch wenn die Dienstbarkeit am Grundstück eingetragen ist. Das Problem kann nur dadurch gelöst werden, dass der Grundstückseigentümer sich verpflichtet, das Erbbaurecht beim Eintritt des Heimfalls mit einem neuen Recht gleichen Inhalts zu belasten. Zur Sicherung dieser Verpflichtung ist am Erbbaurecht im Gleichrang mit dem betreffenden Recht eine Vormerkung einzutragen (Rapp, a. a. O., m. w. N.). Trotz § 33 ErbbauRG erlischt eine solche Vormerkung beim Heimfall nicht. Eine alternative Lösung besteht darin, dass die Ausübung des Heimfallanspruchs dahingehend eingeschränkt wird, dass er nur geltend gemacht werden kann, wenn vorher oder gleichzeitig dem Grundbuchamt eine Bewilligung des Grundstückseigentümers und (künftigen) Eigentümererbbauberechtigten zur Neueintragung des durch Heimfall erlö*schenden Rechtes vorgelegt wird einschließlich etwaiger Rangrücktrittserklärungen der nach § 33 Abs. 1 ErbbauRG bestehen bleibenden Grundpfandrechte, also eine zusätzliche Heimfallvoraussetzung geschaffen wird (Rapp, a. a. O., m. w. N.)…“

    Dies wird vorliegend ja offenbar umgesetzt.
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  3. #3
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    Es wird ein Eigentümererbbaurecht bestellt. Das Grundstück ist erstrangig mit einer Grunddienstbarkeit und mit 2 Grundschulden an nachfolgenden Rangstellen belastet. Die Grunddienstbarkeit hat lediglich dem Erbbaurecht den Vorrang eingeräumt. Die Grundschulden treten zusätzlich hinter das Vorkaufsrecht für den jeweiligen Erbbauberechtigten zurück. Ich gehe daher davon aus, dass ich die Belastungen in der bisherigen Rangfolge in das neu anzulegende Erbbaugrundbuch übernehmen muss. Bei Beck O.K. § 33 ErbbauRG, Rnr. 2 habe ich gefunden, dass Rechte, die mit ausdrücklicher Zustimmung des Eigentümers bestellt werden, bei Heimfall bestehen bleiben. Ich habe dem Notar deshalb mitgeteilt, dass kein zu sichernder Anspruch für die Vormerkung besteht und die nochmalige Bestellung der Grunddienstbarkeit zumindest überflüssig ist. Außerdem habe ich Rangprobleme beanstandet.
    Bin ich nun völlig auf dem Holzweg?

  4. #4
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    Rapp hält in RN 12b die zusätzliche Sicherung durch Vormerkung für möglich („Zusätzlich (oder auch hilfsweise) lässt sich eine Sicherung existenznotwendiger Dienstbarkeiten durch Vormerkungseintragung bewirken…“).

    Das scheint auch Ott in seiner Abhandlung „Das Sicherungsbedürfnis von Dienstbarkeitsberechtigten bei der Bestellung eines Erbbaurechts“ in der DNotZ 2015, 341 ff so zu sehen, indem er der Vormerkungslösung im Abschnitt III unter Punkt 3 die Erwägung voranstellt, dass von der Frage, ob eine Vereinbarung im Erbbaurechtsvertrag über das Bestehenbleiben von im Rang zurücktretenden Dienstbarkeiten überhaupt zulässig ist, die weitere Frage zu trennen sei, ob eine solche Vereinbarung auch als Inhalt des Erbbaurechts und somit mit dinglicher Wirkung getroffen werden könne. Solchen Vereinbarungen könnten lediglich schuldrechtliche Wirkung zwischen den Vertragsbeteiligten beigemessen werden. Eine (dingliche) Wirkung auch gegenüber (Einzel-) Rechtsnachfolgern der am Erbbaurechtsvertrag Beteiligten komme der Regelung nicht zu.
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  5. #5
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    Danke für Deine Hilfe Prinz!
    Du beurteilst meinen Fall also nicht anders, obwohl es sich hier um ein Eigentümererbbaurecht handelt? In der Kommentierung habe ich nur gefunden, dass z.B. keine Vormerkung für die Erhöhung des Erbbauzinses eingetragen werden kann. ( Beck OK Rnr. 51 zu § 1 ErbbauRG) Leider finde ich nichts zu einer Pfanderstreckung von Belastungen bei Anlegung eines Eigentümererbbaurechts. Ich gehe davon aus, dass ich die Rechte im bisherigen Rang übernehmen muss.

  6. #6
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    Zitat Zitat von Schiller Beitrag anzeigen
    ..Du beurteilst meinen Fall also nicht anders, obwohl es sich hier um ein Eigentümererbbaurecht handelt? In der Kommentierung habe ich nur gefunden, dass z.B. keine Vormerkung für die Erhöhung des Erbbauzinses eingetragen werden kann. ( Beck OK Rnr. 51 zu § 1 ErbbauRG) ....
    Eine Vormerkung für die Erhöhung des Erbbauzinses würde bei einem Eigentümererbbaurecht den Erbbauberechtigten belasten und den Eigentümer begünstigen, die aber beide identisch wären. Da aber niemand sein eigener Schuldner sein kann, kommt in solchen Fällen die Eintragung einer Vormerkung nicht in Betracht; s.
    http://www.rechtspflegerforum.de/sho...48#post1123648

    Vorliegend ist die Vormerkung aber nicht für den jeweiligen Eigentümer des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks, sondern für den jeweiligen Eigentümer des dienstbarkeitsbegünstigten Grundstücks einzutragen. Oben hast Du dazu ausgeführt. „Die Vormerkung wird bestellt für den Berechtigten der in Abt. II Nr. 1 der Grundbücher von.. eingetragenen Grunddienstbarkeiten“.

    Rapp führt dazu in seiner Abhandlung „Rapp, „Das Erbbaurecht im Rangkonflikt mit Dienstbarkeiten“, MittBayNot 5/2014, 412 ff
    http://www.notare.bayern.de/fileadmi...Not_2014_5.pdf
    auf Seite 414 aus:

    „Die Lösung geht im Ansatz davon aus, dass zwischen dem Grundstückseigentümer/Erbbauberechtigten und den Dienstbarkeitsberechtigten ein Anspruch auf Neueintragung der Dienstbarkeit nach Ausübung des Heimfalles vereinbart wird und dieser bedingte Anspruch (Bedingung Heimfall) durch eine Vormerkung am Erbbaurecht zugunsten des Dienstbarkeitsberechtigten gesichert wird. Dabei ist auch der Fall zu berücksichtigen, dass sich bei Veräußerung des dienstbarkeitsberechtigten Grundstücks auch die Person des Vormerkungsberechtigten ändern kann. Der Anspruch auf Neueintragung der Dienstbarkeit steht deshalb im Wege eines berechtigenden Vertrages zugunsten eines Dritten (§ 328 BGB) auch einem Rechtsnachfolger im Eigentum des dienstbarkeitsberechtigten Grundstücks zu. Die Vormerkung ist damit für den jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks einzutragen.11 Diese Vormerkung ist bei Begründung des Erbbaurechtes im Gleichrange mit der neu am Erbbaurecht einzutragenden Dienstbarkeit einzutragen. Sie sichert nicht nur die Eintragung des Rechtes als solches, sondern auch den Rang vor allen nachrangig zur Eintragung gelangenden Rechten, insbesondere Grundpfandrechten (§ 883 Abs. 3 BGB). Die Berechtigten der nachrangigen Rechte sind sonach aufgrund der Vormerkungswirkung gemäß § 888 BGB verpflichtet, der Neueintragung vor den Nachrangrechten zuzustimmen. Eine Abhängigkeit des Grundstückseigentümers von einer diesbezüglichen Mitwirkungsbereitschaft der Grundpfandrechtsgläubiger, wie sie bei der Lösung gemäß aa) besteht, gibt es hier nicht…
    11 RGZ 128, 246; Staudinger/Rapp, § 33 ErbbauRG Rdnr. 12, § 10 ErbbauRG Rdnr. 15; zust. NK-BGB/Heller, § 10 ErbbauRG Rdnr. 9, § 33 ErbbauRG Rdnr. 2.
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