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Thema: Eigengrenzüberbau Wohnungseigentum

  1. #1
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    Eigengrenzüberbau Wohnungseigentum

    Hallo,

    ich habe folgenden Fall und wäre für eure Meinungen sehr dankbar.

    Grundstück A wurde in Wohnungs-/Teileigentum aufgeteilt. Die Eintragung ist erfolgt. Das aufgeteilte Gebäude steht auch auf den Grundstücken B und C. Alle drei Grundstücke gehörten und gehören auch heute noch demselben Eigentümer. Zugunsten der jeweiligen Eigentümer des Grundstücks A wurde lastend auf Grundstück B eine Grunddienstbarkeit (Überbaurecht) eingetragen. Hinsichtlich des Überbaus auf Grundstück C wurde keine Regelung getroffen. Es wurde also keine Grunddienstbarkeit eingetragen und auch keine Erklärung des Eigentümers vorgelegt, dass der Überbau dem aufzuteilenden Grundstück A zuzuordnen ist.
    Das Überbaurecht an Grundstück B wurde im Rahmen eines Flurbereinigungsverfahrens gelöscht.
    Jetzt werden alle Wohnungseigentumseinheiten verkauft. Vorher wird das Überbaurecht zugunsten des Grundstücks A lastend auf Grundstück B „erneut“ zur Eintragung bewilligt. Grundstück C soll dem Grundstück A als Bestandteil zugeschrieben werden.

    Die Begründung von Sondereigentum an Überbauten ist ja grundsätzlich zulässig, wenn vor Baubeginn eine Grunddienstbarkeit eingetragen wird oder dem Grundbuchamt die Zuordnung des Überbaus zum aufzuteilenden Grundstück durch eine Erklärung des Eigentümers nachgewiesen ist. Die Wirkungen nachträglich eingeräumter Dienstbarkeiten ist umstritten.

    Hinsichtlich der erneut bestellten Grunddienstbarkeit würde ich mich auf den Standpunkt stellen, dass die ursprüngliche Rechtslage wieder hergestellt ist und die eigentumsrechtliche Zuordnung zum aufgeteilten Grundstück gegeben ist ?

    Ich stelle mir aber die Frage, ob eine Bestandteilszuschreibung im vorliegenden Fall ein Weg ist, die „nachträgliche Zuordnung“ des Überbaus des Grundstücks C zum aufgeteilten Grundstück zu schaffen? Wenn nicht, wie kann eine Lösung aussehen?

    Im Voraus vielen Dank für eure Hilfe!

  2. #2
    Club 6.000 Avatar von Prinz
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    Wie hier
    http://www.rechtspflegerforum.de/sho...=1#post1052105
    ausgeführt, wird zwar die Frage, ob die eigentumsmäßige Zuordnung eines überbauten Grundstücks auch noch nachträglich durch die Bestellung einer Grunddienstbarkeit herbeigeführt werden kann, etwa vom OLG Stuttgart (Urteil vom 19. 12. 2011, 10 U 63/11 = NZM 2012, 578) verneint, vom OLG Karlsruhe, 14. ZS in Freiburg, im B. vom 23.10.2012, 14 Wx 7/11 = BWNotZ 4/2013, 115 (mit abl. Anm. Sandweg)
    http://www.notare-wuerttemberg.de/do...otz-4-2013.pdf
    und anderen (Hertel, MittBayNot 2006, 321, 323 f.; Kesseler, ZNotP 2006, 251, 254; Wicke, DNotZ 2006, 259, s. DNotI-Report 7/2009, 49/50) hingegen bejaht.

    Vorliegend war aber die Grunddienstbarkeit bereits eingetragen.

    Ihr Wegfall (im Flurbereinigungsverfahren) bedingt nicht, dass nunmehr das auf dem überbauten Grundstück errichtete Gebäude wesentlicher Bestandteil des überbauten Grundstücks wird (Vieweg im jurisPK-BGB, 8. Auflage 2017, Stand 24.05.2017, § 95 RN 17; Stresemann im Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2015, § 95 RN 36; Stieper im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2017, Updatestand 20.09.2017, § 95 RN 23; Schmidt in Erman BGB, Kommentar, 15. Auflage 2017, § 95 RN 17).

    Wenn nun das Überbaurecht zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks A und lastend auf Grundstück B erneut zur Eintragung bewilligt wird, dann wird damit lediglich der unveränderte Rechtszustand verlautbart.

    Auch auf dem Grundstück C war der Überbau nach § 912 BGB zu dulden. Die Vorschriften der §§ 912 ff. BGB sind auf den Fall, dass der Eigentümer beider Grundstücke mit dem Bau eines Gebäudes auf einem der Grundstücke die Grenze des anderen überschritten hat, entsprechend anzuwenden; allerdings ruhen bei einem Eigengrenzüberbau zunächst die wechselseitigen Duldungs- und Rentenzahlungspflichten und leben erst mit dem Übergang des Eigentums an den Grundstücken in die Hände verschiedener Eigentümer auf (BGH, Urteil vom 15.11.2013, V ZR 24/13, Rz. 14 unter Zitat RGZ 160, 166 [181]; RGZ 169, 172 [176]; Brückner im Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2017, § 912 RN 52).

    Der Umstand, dass die (bislang ruhende) Duldungspflicht nicht durch eine Grunddienstbarkeit abgesichert ist, schadet daher nicht. Dieser Umstand wird nunmehr dadurch bereinigt, dass das überbaute Grundstück dem überbauenden Grundstück als Bestandteil zugeschrieben wird. Danach kann es keinen Überbau mehr geben.
    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken

  3. #3
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    Vielen Dank, Prinz!

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