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Thema: Gebrauchsregelung an SE-Raum

  1. #1
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    Gebrauchsregelung an SE-Raum

    Hallo, in einer neu einzutragenden Teilungserklärung wird dem Eigentümer einer WE-Einheit über 15 WEG das dauerhafte Recht einen Kellerraum "zu begehen", eingeräumt. Dieser Kellerraum ist als Sondereigentum einer anderen WE-Einheit zugeordnet. Einen Grund für die Gebrauchsregelung ist in der TE nicht angegeben und auch nicht ersichtlich, insbesondere ist es z. B auch kein Durchgangsraum und es befinden sich auch keine gemeinschaftlichen Anlagen in diesem Kellerraum. Ist eine solche grundlose Gebrauchsregelung an einem Sondereigentumsraum zulässig?

  2. #2
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    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken

  3. #3
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    Zitat Zitat von Prinz Beitrag anzeigen
    Leider nein. Anhaltspunkte, dass ein Fall des § 14 IV WEG vorliegt, sind ja nicht gegeben. Das Motiv für diese Regelung ist der Urkunde nicht zu entnehmen.

  4. #4
    Club 6.000 Avatar von Prinz
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    Nach § 5 Absatz 4 Satz 1 WEG können Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nach den Vorschriften des 2. und 3. Abschnittes zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Nach § 10 Absatz 2 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer von den Vorschriften des WEG abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist. Eine solche Vereinbarung setzt voraus, dass die Wohnungseigentümer ihre Innenbeziehungen untereinander regeln, also eine Gemeinschaftsordnung schaffen, die ähnlich einer Satzung die Grundlage für das Zusammenleben der Wohnungseigentümer bildet (s. BGH 5. Zivilsenat, Urteil vom 04.04.2003, V ZR 322/02 unter Zitat BGHZ 88, 302, 304 f, auch Senat, BGHZ 49, 250, 258). Zu den Innenbeziehungen aller Wohnungseigentümer gehören jedoch nicht die Vereinbarungen, die lediglich einzelne Wohnungseigentümer treffen. Ertl führt dazu in seiner Abhandlung „Dingliche und verdinglichte Vereinbarungen über den Gebrauch des Wohnungseigentums“, DNotZ 1988, 4/12 unter Fall 3 b aus: „Wird die Vereinbarung nur von den davon betroffenen Sondereigentümern getroffen60, dann ist der Begünstigte wie ein außenstehender Dritter zu behandeln. In diesem Fall ist eine Gebrauchsregelung nach § 15 WEG ausgeschlossen..“ In Fußnote 60 ist auf Fußnote 55 und dort auf BayObLG, DNotZ 1985, 414/415; MünchKomm/Röll,WEG, § 10 Rdn. 23, 24; Bärmann/Pick/Merle,WEG, § 15 Rdn. 24, § 23 Rdn. 8 verwiesen.

    Die Einräumung von Rechten durch einen einzelnen Sondereigentümer ist zwar möglich, sollen sie dinglich gesichert werden, muss er sich dazu jedoch der sachenrechtlichen Institute bedienen. Wenn sich -wie vorliegend- die Ausübung der Dienstbarkeitsberechtigung auf den Gebrauch (die Nutzung) des SE beschränkt, kann die Belastung mit einer Dienstbarkeit erfolgen (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Auflage 2012, RN 2952 mwN in den Fußnoten 36, 42, 48, 49)
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  5. #5
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    Ergänzung:
    S. dazu auch die Abhandlung von Hügel/Elzer, „Sondernutzungsrechte am Sondereigentum - – Zugleich Anmerkungen zum Beschl. des BGH v. 20. 2. 2014 - V ZB 116/13 –„ in der DNotZ 2014, 403 ff. Auch diese Autoren gehen auf Seite 406 mit weiteren Nachweisen in Fußnote 14 davon aus, dass Sonderbeziehungen bestimmter, aber nicht aller Wohnungseigentümer untereinander nicht Gegenstand einer Vereinbarung sein können. Nach Wortlaut des Gesetzes, aber auch nach seinem Sinn und Zweck gehe es um Vereinbarungen, die zwischen sämtlichen Wohnungseigentümern eine Bedeutung haben.
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  6. #6
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    Zitat Zitat von Prinz Beitrag anzeigen
    Ergänzung:
    S. dazu auch die Abhandlung von Hügel/Elzer, „Sondernutzungsrechte am Sondereigentum - – Zugleich Anmerkungen zum Beschl. des BGH v. 20. 2. 2014 - V ZB 116/13 –„ in der DNotZ 2014, 403 ff. Auch diese Autoren gehen auf Seite 406 mit weiteren Nachweisen in Fußnote 14 davon aus, dass Sonderbeziehungen bestimmter, aber nicht aller Wohnungseigentümer untereinander nicht Gegenstand einer Vereinbarung sein können. Nach Wortlaut des Gesetzes, aber auch nach seinem Sinn und Zweck gehe es um Vereinbarungen, die zwischen sämtlichen Wohnungseigentümern eine Bedeutung haben.
    Vielen Dank!
    Es müsste also eine Dienstbarkeit hierfür eingetragen werden, da eine Gebrauchsregelung in solchen Fällen als Inhalt der Gemeinschaftsordnung unzulässig ist.
    Es sind zwar bei mir letztlich alle Wohnungseigentümer an der Vereinbarung beteiligt, da das Wohnungseigentum nur aus diesen beiden Einheiten besteht. Da aber die Regelung nur einem der beiden Eigentümer zu nutzen kommt und nur einer der beiden Eigentümer damit belastet wird, ändert sich wohl an der Einschätzung nichts und die Gebrauchsregelung ist auch hier unzulässig, oder?

  7. #7
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    Sorry, aber mit nachgetragenen Sachverhalten, wie hier dem Umstand, dass es sich um eine Zweiergemeinschaft handeln soll, befasse ich mich grundsätzlich nicht, s. hier:
    http://www.rechtspflegerforum.de/sho...40#post1039740

    Bei Zweiergemeinschaften gibt es Besonderheiten (s. dazu z. B. die BT-Drs. 16/887) und den hier
    http://www.rechtspflegerforum.de/sho...=1#post1041859
    erwähnten Beschluss des OLG Saarbrücken 5. Zivilsenat vom 15.04.1998, 5 W 161/97 = ZMR 1999, 431 = ZfIR 1999, 130 = MittRhNotK 1998, 361 = OLGR Saarbrücken 1999, 98, der sich mit einem in der Teilungserklärung vorgesehenes Betretungsrecht zu einem im Sondereigentum eines der beiden Eigentümer stehenden Keller befasst.
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  8. #8
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    Zitat Zitat von Prinz Beitrag anzeigen
    Sorry, aber mit nachgetragenen Sachverhalten, wie hier dem Umstand, dass es sich um eine Zweiergemeinschaft handeln soll, befasse ich mich grundsätzlich nicht, s. hier:
    http://www.rechtspflegerforum.de/sho...40#post1039740

    Bei Zweiergemeinschaften gibt es Besonderheiten (s. dazu z. B. die BT-Drs. 16/887) und den hier
    http://www.rechtspflegerforum.de/sho...=1#post1041859
    erwähnten Beschluss des OLG Saarbrücken 5. Zivilsenat vom 15.04.1998, 5 W 161/97 = ZMR 1999, 431 = ZfIR 1999, 130 = MittRhNotK 1998, 361 = OLGR Saarbrücken 1999, 98, der sich mit einem in der Teilungserklärung vorgesehenes Betretungsrecht zu einem im Sondereigentum eines der beiden Eigentümer stehenden Keller befasst.
    Sorry für die zunächst unvollständige Wiedergabe des Sachverhaltes und nochmals Danke für Deine Hilfe!

    Leider hilft mir die Entscheidung des OLG Saarbrücken nicht weiter. Dort lag ja ein Grund vor, weswegen dieses Zugangsrecht benötigt wurde. Vorliegend liegen die Gründe für das ständige Zugangsrecht im Dunklen. Der berechtigte Wohnungseigentümer hat ja nach der bei mir getroffenen Regelung die Möglichkeit jederzeit und ohne Angabe von Gründen das fremde Sondereigentum zu betreten.

  9. #9
    Administrator Avatar von Kai
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    Zitat Zitat von Palu Beitrag anzeigen
    Vorliegend liegen die Gründe für das ständige Zugangsrecht im Dunklen.
    Wäre es da nicht am einfachsten, beim Notar nachzufragen?
    Vieles bleibt ein Geheimnis. (LG Hamburg, Beschluss vom 05.10.2014, 328 T 72/14)

  10. #10
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    Bei einer Zweiergemeinschaft erscheint es fraglich, ob ein Bedarf besteht, Räume, die sondereigentumsfähig sind, weil sich in ihnen keine zum ständigen Mitgebrauch bestimmten Einrichtungen befinden, nur deshalb im Gemeinschaftseigentum zu belassen, damit der andere Wohnungseigentümer ein ständiges Betretungsrecht hat. Abgesehen davon, dass eine entsprechende Gebrauchsregelung nach § 15 WEG alle beiden Wohnungseigentümer (den einen durch Belastung, den anderen durch Begünstigung) betreffen würde, ließe sich möglicherweise eine solche Regelung auch dadurch erreichen, dass die Gestattungspflicht nach § 14 Nr. 4 WEG erweitert wird (s. dazu OLG Bremen, Beschluss vom 26.4.2016, 3 W 28/15 = NJOZ 2016, 1242 = BeckRS 2016, 10091; Hogenschurz in Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 5. Auflage 2017, § 14 RN 22a Lafontaine in jurisPK-BGB, 8. Auflage 2017, Stand 08.02.2018, § 14 WEG RN 79 mwN in Fußn. 248).

    Frage wäre allerdings, ob einem ständigen Begehungsrecht nach § 14 Nr. 4 WEG das Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung aus Art. 13 GG entgegenstünde. Einen Fahrradkeller hat der BGH z. B. dem Begriff der Wohnung im Sinne des Art. 13 GG zugeordnet. Der Leitsatz 2 des Beschlusses vom 16.05.2013, VII ZB 61/12, lautet (Hervorhebung durch mich): „Zur Wohnung in diesem Sinne gehören auch eine im Gemeinschaftseigentum stehende Außentreppe, ein Fahrradkeller und eine Tiefgarage..“

    Und zum Betreten der Wohnung führt das OLG Zweibrücken 3. Zivilsenat im Beschluss vom 24.11.2000, 3 W 184/00, aus: „Der Katalog der Pflichten des Wohnungseigentümers nach § 14 WEG ist dort auch nicht abschließend geregelt; vielmehr können durch Vereinbarung die Pflichten noch wesentlich erweitert werden (vgl. dazu Bärmann/Pick/Merle, WEG B. Aufl. 5,14 Rdnr. 31). Jedoch berührt die in § 14 Nr. 4 WEG jedem Wohnungseigentümer auferlegte Verpflichtung das Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung aus Art. 13 GG. Bei der Auslegung dieser Bestimmung ist daher Bedeutung und Tragweite dieses Grundrechts zu beachten, soweit dessen Schutzbereich berührt ist (vgl. BVerfGE 89, 11)…“

    Ich finde es aber ärgerlich, wenn so wesentliche Umstände wie die Existenz einer Zweiergemeinschaft, praktisch nur in einem Nebensatz erwähnt werden.
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