Teileigentum gebucht, Wohnung aufgelassen

  • Zum Vollzug ist eine Eigentumsumschreibung beantragt. Vorliegend ist ein Teileigentum gebucht. Aufgelassen wird nunmehr eine Wohnung. Offenbar hat der Eigentümer das Teileigentum zur Wohnung umgebaut. Die Änderung (Umwidmung unter Vorlage einer neuen AB) ist im Grundbuch nicht vermerkt.
    Ich habe dem Notar mitgeteilt, dass der hier gebuchte Bestand nicht dem Vertragsgegenstand entspricht und die Auflassung so nicht vollziehbar ist. Ich hatte berichtigende Erklärungen der Vertragsparteien nebst neuer Auflassung (nicht rangwahrend) gefordert.
    Der Notar lässt seine Angestellte aufgrund Vollzugsvollmacht erklären, dass der Inhalt des
    Bestandsverzeichnisses nicht korrekt wieder gegeben wurde, berichtigt dieses und erklärt die Auflassung neu. Das ist natürlich nicht das, was ich gefordert habe.
    Es wäre wohl besser gewesen ich hätte gleich zurückgewiesen.
    Ich frage mich bloß gerade, ob vor Umwidmung des Teileigentums überhaupt die Auflassung vollzogen werden könnte.

  • hat keiner eine Idee? Ich formuliere die Frage mal anders. Kann der Eigentümer problemlos noch den alten Bestand auflassen, möglicherweise mit der Verpflichtung das Grundbuch noch hinsichtlich der Umwidmung berichtigen zu lassen?

  • Die tatsächlichen Nutzungen der Einheiten (oder auch anders als geteilt gebauten Gebäude) interessieren uns im Grundbuch doch nie.
    Aufgelassen werden kann nur der Grundbuchbestand.
    Wenn tatsächlich ein Schreibfehler in der Beschreibung des Gegenstandes vorliegt, kann der Notar das sicher über § 44a BeurkG berichtigen. (Einer neuen Auflassung hätte es dann aber meines Erachtens nicht bedurft.)

    Dass die Umwidmung erfolgt, oder der Käufer eine "Verpflichtung übernimmt, kannst du jedenfalls nicht einfordern.
    Man kann nur hoffen, dass der Käufer tatsächlich weiß, dass es keine Wohnung ist.

  • ...Ich frage mich bloß gerade, ob vor Umwidmung des Teileigentums überhaupt die Auflassung vollzogen werden könnte.

    Die Frage, auf welche Weise Räume genutzt werden dürfen, betrifft die in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte die Zweckbestimmung, also den Inhalt des Sondereigentums. Am Auflassungsgegenstand ändert sich jedoch nichts, wenn sich der Inhalt des Sondereigentums ändert (BayObLG Beschluss vom 13.6.1984, BReg 2 Z 40/84 = BeckRS 1984, 31150744 = MittBayNot
    1984, 183; Gutachten des DNotI vom 31.05.2016, Gutachtennummer: 146467, DNotI-Report 10/20116, 77 ff
    http://www.dnoti.de/gutachten/index.html?&pageIndex=16
    s. hier:
    http://rechtspflegerforum.de/showthread.php…467#post1086467

    Werden die Räume als „Wohnung“ verkauft, obgleich sie nach der Teilungserklärung lediglich nicht zu Wohnzwecken dienen, haftet dem Verkauf allerdings ein Rechtsmangel an (BGH, Urteil vom 26. 9. 2003, V ZR 217/02).

    In diesen Fällen stehen dem Käufer die Rechte nach §§ 437 ff BGB zu (Tehler im Steuerberater Rechtshandbuch, Werkstand 132. Lieferung 2018, Teil: Gewährleistung und Sachmängel, Rechtsmängel, Schadensersatz, RN 33). Er könnte also auch vom Vertrag zurücktreten.

    Andererseits kann aber ein Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer auch verwirkt sein, wenn die Nutzung zu Wohnzwecken von ihnen über einen langen Zeitraum hinweg geduldet wurde (OLG Düsseldorf 3. Zivilsenat, Beschluss vom 28.11.2003, I-3 Wx 252/03, Rz 22)

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

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