Sondereigentum - Nummerierung im Aufteilungsplan fehlt

  • In der vorgelegten Teilungserklärung soll u.a. gebildet werden:

    100/1000 Miteigentumsanteil verbunden mit Sondereigentum an der Wohnung im Dachgeschoss samt Balkon und Dachterrasse lt. Aufteilungsplan Nr. 10

    Im Aufteilungsplan wurde vergessen, den Balkon mit Nr. 10 zu nummerieren. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wurde ausdrücklich für die "mit Ziffer 10 bezeichnete Wohnung mit Balkon und Dachterrasse" erteilt.


    Würdet ihr (auch wenn die Auslegung ergibt, dass der Balkon Sondereigentum sein soll...) noch was - zur Nach-Nummerierung - verlangen? Wenn ja, was?

  • Ja. Ziffer 10 beim Balkon nachtragen lassen. Und zwar in allen Planunterlagen. Und das Ganze von der Baubehörde mit Unterschrift und Dienstsiegel/-stempel als Ergänzung zu der bereits erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 IV 1 WEG bestätigen lassen

    Ein ziffernmäßig nicht gekennzeichneter Balkon verbleibt im Gemeinschaftseigentum, s. hier:
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1064838
    Das ist auch dann möglich, wenn der Balkon nur über das Sondereigentum zu erreichen ist. Leitsatz 1 des Beschlusses des KG vom 08.11.2016, 1 W 493/16
    http://www.gerichtsentscheidungen.berlin-brandenburg.de/jportal/portal…hl=1#focuspoint
    lautet:

    „Balkone können in der Teilungserklärung zum Gemeinschaftseigentum bestimmt werden. Ein Balkonraum, der nur durch eine Wohnung zugänglich ist, ist nicht zwingend Sondereigentum (Abgrenzung von OLG München, FGPrax 2011, 281)“

    Das ist die Folge davon, dass Balkone nicht wesentlicher Bestandteil der Wohnung iSv § 94 BGB, sondern des Gebäudes sind, s. hier:
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…842#post1113842

    Das OLG München vermengt im Beschluss vom 23.09.2011; 34 Wx 247/11, die Sondereigentumsfähigkeit von Räumen und Gebäudebestandteilen; s. hier
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…964#post1128964

    Dass der Balkon bereits in der Abgeschlossenheitsbescheinigung als zur Wohnung Nr. 10 gehörig erwähnt wird, ändert bei fehlender ziffernmäßiger Kennzeichnung nichts daran, dass er im Gemeinschaftseigentum verbleiben würde. Allerdings lässt sich auf eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung verzichten.

    Die ergänzte Unterlage ist mE dann noch durch formgerechte verbale Erklärung zum Bestandteil der Teilungserklärung zu machen.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Dass der Balkon bereits in der Abgeschlossenheitsbescheinigung als zur Wohnung Nr. 10 gehörig erwähnt wird, ändert bei fehlender ziffernmäßiger Kennzeichnung nichts daran, dass er im Gemeinschaftseigentum verbleiben würde. Allerdings lässt sich auf eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung verzichten.

    Hallo,

    1) Fall wie oben nur dass die Abgeschlossenheitsbescheinigung "die Wohnung Nr. 1 und 2" bescheinigt (ohne Balkon).
    Genügt auch hier nur der geänderte amtliche Aufteilungsplan oder muss auch die Abgeschlossenheit neu bescheinigt werden?

    2) Bei einer zweiten Teilungserklärung wurden zuerst zwei Kellerräume Nr. 1 bescheinigt und der Wohnung 1 zugewiesen. Vor Vollzug kommt jetzt eine Nachtragsurkunde, dass der eine Keller doch Nr. 2 lautet und der Wohnung 2 zugewiesen wird. Anlage der Urkunde ist der auszugsweise Kellerplan mit geänderter Ziffer durch den Notar. Genügt dort die Änderung im Plan durch den Notar oder muss der Plan durch die Baubehörde geändert werden?

    Und benötigt man eine erneute Abgeschlossenheitsbescheinigung, weil die erste keinen Kellerraum Nr. 2 ausweist? An der Abgeschlossenheit an sich hat sich aber nichts geändert, lediglich die Nummerierung...

    Für eine Antwort bedanke ich mich!

  • Ich hänge mich hier mal ran, weil es einigermaßen passt... Trotz umfangreicher Suche habe ich leider nichts Passendes zu folgendem Problem gefunden:

    Ich habe eine neue Teilungserklärung und natürlich die entsprechende Abgeschlossenheitsbescheinigung vorgelegt bekommen. Leider enthält die Abgeschlossenheitsbescheinigung zwei Schreibfehler (falsche Bezeichnung eines Raumes bzw. Balkones, der Sondereigentum werden soll). Kann diese Unrichtigkeit einfach im Wege einer "Schreibfehlerberichtigung" berichtigt werden? Wer müsste diese unterschreiben und kann ich die Abgeschlossenheitsbescheinigung einfach zurück geben??

    Danke für euren Rat!

  • ich schiebe es nochmal, wann ich eine neu Abgeschlossenheitsb. benötige und wann nicht, will sich mir einfach nicht erschließen... :oops:

  • Zu 1:

    Gehe ich von der „Luftschrankenentscheidung“ des BGH im Urteil vom 18.07.2008, V ZR 97/07 = BGHZ 177, 338 = DNotI-Report 2008, 141) und anderer Gerichte; siehe die Nachweise in den
    Gutachten des DNotI vom 02.01.2011, Abruf-Nr. 105290
    https://www.dnoti.de/gutachten/deta…6d70c08256db3e8
    und im DNotI-Report 6/2015, 41 ff.
    https://www.dnoti.de/fileadmin/user…5-light-pdf.pdf
    aus, dann ist die Abgeschlossenheit der Wohnung auch dann gegeben, wenn der Balkon nicht zum Sondereigentum gehören würde.

    Ich würde daher keine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung verlangen wollen

    zu 2:

    Wie hier ausgeführt
    http://rechtspflegerforum.de/showthread.php…923#post1106923
    ist der Umstand, dass nach Nr. 5a) der noch geltenden AV von 1974 zur abgeschlossenen Wohnung auch Räume gehören können, die außerhalb des Wohnungsabschlusses liegen, in der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht gesondert zu erwähnen.

    Solche Räume, die außerhalb des Wohnungsabschlusses liegen, aber gemeinsam mit der Wohnung mitbenutzt werden, können zum nicht wesentlichen Bestandteil des Wohnungseigentums gemacht werden. Und wenn die Kellerräume zum nicht wesentlichen Bestandteil des Wohnungseigentums gehören, dann sind sie von der Bescheinigung der Abgeschlossenheit der Wohnung erfasst, denn sie sind als sog. unselbständiges Teileigentum Teil der Wohnung (s. Ott in der DNotZ 2015, 483/486 unter Hinweis auf den Beschluss des BGH vom 24.11.1978, V ZB 2/78 und Rapp im Beck'schen Notar-Handbuch, 5. Auflage 2009, A III RN 111).

    Eine anderweitige Zuordnung der Kellerräume ändert aber nichts daran, dass die Wohnungen, zu denen sie gehören, nach wie vor abgeschlossen sind.

    Ich würde daher auch hier keine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung verlangen wollen.

    Allerdings kann der Notar die im Aufteilungsplan vorgesehene Zuordnung nicht einfach in einem selbst angefertigten Plan ändern. Nach Ziffer 2 der noch geltenden Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gem. § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes vom 19.03.1974 - Bundesanzeiger Nr. 58 vom 23.03.1974 -ist dem Antrag eine Bauzeichnung in zweifacher Ausfertigung im Maßstabe mindestens 1: 100 beizufügen; sie muss bei bestehenden Gebäuden eine Baubestandszeichnung sein und bei zu errichtenden Gebäuden den bauaufsichtlichen (baupolizeilichen) Vorschriften entsprechen.

    Die eine Fertigung verbleibt bei der Baubehörde. Die andere wird mit Unterschrift und Dienstsiegel/-stempel versehen und erhält der Antragsteller. Sie stellt eine öffentliche Urkunde dar. Soll eine Änderung erfolgen, ist sie wiederum in der Form der öffentlichen Urkunde zu verlautbaren. Das bedeutet, dass Änderungen im geänderten Aufteilungsplan darzustellen und von der Baubehörde mit Unterschrift und Dienstsiegel/-stempel zu bestätigen sind.

    Zu einer „untechnischen“ Darstellung führt Wilsch in: „Aktuelle Grundbuchfragen zum Aufteilungsplan und zur Abgeschlossenheitsbescheinigung“ ZfIR 2021, 11 ff, 14/15
    https://www.juris.de/perma?d=jzs-ZFIR-2021-01-0011-01-A-02
    aus: …..„Die Regelung in § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG legt fest, dass es sich um eine Bauzeichnung handeln muss, aus der die Aufteilung des Gebäudes hervorgehen soll. Das Verlangen nach einer untechnischen Darstellung findet im Gesetz keine Entsprechung. In § 7 Abs. 4 WEG ist nicht von einer inhaltlich eingeschränkten Zeichnung die Rede, sondern von einer Bauzeichnung. Die AVA sieht dies nicht anders, auch dort findet nur die Bauzeichnung Erwähnung, vgl. Ziffer 2 und 3 der AVA. …..“

    Wie hier
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…015#post1203015
    ausgeführt, muss der Aufteilungsplan darüber Aufschluss geben, welche Räume nach der Teilungserklärung zu welchem Sondereigentum gehören und wo die Grenzen der im Sondereigentum stehenden Räume untereinander sowie gegenüber dem gemeinschaftlichen Eigentum verlaufen (siehe den Verweis auf die Nachweise im Gutachten des Deutschen Notarinstituts, Abruf-Nr.: 173906, letzte Aktualisierung: 12. Februar 2020
    https://www.dnoti.de/gutachten/deta…49b460374dc27e5

    Der Umstand, dass es der BGH im Urteil vom 30.06.1995, V ZR 118/94, für zulässig hält, die Bezugnahme auf Teile einer Urkunde zu beschränken, kann lediglich dazu führen, dass ein als Sondereigentum vorgesehener Kellerraum im Gemeinschaftseigentum verbleibt, aber nicht dazu, dass aus diesem Raum ein mit einer anderen Ziffer versehener Kellerraum wird.

    Also kann die Änderung, die der Notar vorgenommen hat, nicht hingenommen werden. Vielmehr ist ein geänderter, mit Unterschrift und Dienstsiegel/-stempel der Baubehörde versehener Aufteilungsplan erforderlich, der vermutlich auch zum Gegenstand einer neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung gemacht werden wird.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

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