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Thema: Eintragung persönliches statt dingliches Vorkaufsrecht

  1. #1
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    Eintragung persönliches statt dingliches Vorkaufsrecht

    Bewilligt und beantragt wurde die Eintragung eines subjektiv dinglichen Vorkaufsrechts. Versehentlich wurde im Grundbuch ein subjektiv persönliches Vorkaufsrecht eingetragen, worauf nun seitens des Notars hingewiesen wird.

    1. Kann die Eintragung mit der Rötung des Berechtigten und einem entsprechenden Rückseitenvermerk in ein subjektiv dingliches Vorkaufsrecht berichtigt werden?

    Das subjektiv dingliche Vorkaufsrecht müsste aufgrund Aufteilung in Wohnungseigentum für den jeweiligen Eigentümer eines Wohnungseigentums eingetragen werden. Nach dem Wortlaut von § 1094 Absatz 2 kann ein subjektiv dingliches Vorkaufsrecht nur für den jeweiligen Eigentümer eines Grundstücks eingetragen werden.

    2. Kann ein Vorkaufsrecht nach § 1094 Absatz 2 BGB auch für den jeweiligen Eigentümer eines Wohnungseigentums eingetragen werden?

    3. Falls nein, was ist vorliegend zu tun?
    Geändert von greg (25.04.2018 um 07:53 Uhr) Grund: Ergänzung

  2. #2
    Administrator / Club 13.000 Avatar von Ulf
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    Das Recht dürfte bislang m.E. mangels Einigung nicht entstanden sein, so dass das GB unrichtig ist. Die Unrichtigkeit ist auch offenkundig, da sie sich aus der Bewilligung ergibt. Das eingetragene Vorkaufsrecht ist daher im Wege der Berichtigung zu löschen. Sodann ist der noch unerledigte Antrag auf Eintragung des subjektiv dinglichen Vorkaufsrechts zu vollziehen.

    Zu den weiteren Fragen verweise ich einfach mal auf die einschlägige Literatur.
    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

  3. #3
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    Zitat Zitat von Ulf Beitrag anzeigen
    Das Recht dürfte bislang m.E. mangels Einigung nicht entstanden sein, so dass das GB unrichtig ist. Die Unrichtigkeit ist auch offenkundig, da sie sich aus der Bewilligung ergibt. Das eingetragene Vorkaufsrecht ist daher im Wege der Berichtigung zu löschen. Sodann ist der noch unerledigte Antrag auf Eintragung des subjektiv dinglichen Vorkaufsrechts zu vollziehen.

    Zu den weiteren Fragen verweise ich einfach mal auf die einschlägige Literatur.
    Vielen Dank!

    Mir ist nicht ganz klar, wieso hier für Dich eine Einigung erforderlich ist. Die Bestellung des Vorkaufsrechts ist doch eine einseitige Erklärung. Kannst Du mir kurz mitteilen, wie Du das meinst?

    Problematisch bei der von Dir genannten Löschung und Neueintragung ist, dass im Rang nach dem schon eingetragenen subjektiv persönlichen Recht ein weiteres Recht in Abteilung II eingetragen wurde. Diese Eintragung stammt aus der gleichen Urkunde und wurde am gleichen Tag eingetragen. Das eingetragene Rangverhältnis wurde ausdrücklich so bestimmt.

    Kann ich bei einer Löschung und Neueintragung des Vorkaufsrechts bei dem Recht im Rang danach einen Rangvermerk " Hat Rang nach Abteilung 2 Nr. 1" eintragen?

  4. #4
    Foren-Experte Avatar von jfp
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    Zitat Zitat von greg Beitrag anzeigen
    Mir ist nicht ganz klar, wieso hier für Dich eine Einigung erforderlich ist. Die Bestellung des Vorkaufsrechts ist doch eine einseitige Erklärung. Kannst Du mir kurz mitteilen, wie Du das meinst?
    §873 I BGB?!
    Perfektion ist eine Illusion.

  5. #5
    Administrator / Club 13.000 Avatar von Ulf
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    Hat in der Bestellungsurkunde der Berechtigte des "nachrangig" eingetragenen Rechts mitgewirkt? Wenn ja, würde ich das VKR mit Vorrang vor diesem Recht eintragen. Wenn nicht, wäre zu prüfen, ob der Berechtigte den besseren Rang gutgläubig erworben haben könnte. Dazu gab es im Forum - wenn ich richtig liege - auch schon mehrere Diskussionen.
    Ulf

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  6. #6
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    Zitat Zitat von Ulf Beitrag anzeigen
    Hat in der Bestellungsurkunde der Berechtigte des "nachrangig" eingetragenen Rechts mitgewirkt? Wenn ja, würde ich das VKR mit Vorrang vor diesem Recht eintragen. Wenn nicht, wäre zu prüfen, ob der Berechtigte den besseren Rang gutgläubig erworben haben könnte. Dazu gab es im Forum - wenn ich richtig liege - auch schon mehrere Diskussionen.
    Nein, dieser hat nicht mitgewirkt.

    Hast Du mir einen Link oder einen Tipp, was nun zu tun ist?

    Wäre es nicht auch vertretbar, die Eintragung zu berichtigen?

  7. #7
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    im HRP Rn. 290 ff sind Beispiele für Berichtigungen

  8. #8
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    Eine Berichtigung ist nur möglich, wenn ein Recht materiell entstanden und es nur unzutreffend verlautbart ist. Hier ist das Recht aber materiell überhaupt nicht entstanden (anders könnte es allenfalls im umgekehrten Fall sein: RGZ 104, 317). Also gibt es auch nichts zu berichtigen. Das Recht kann daher nur gelöscht und an rangbereiter Stelle neu (= erstmals) eingetragen werden. Wenn der Rang gutgläubig "wegerworben" wurde, hilft nur ein Rangrücktritt.

  9. #9
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    Zitat Zitat von Cromwell Beitrag anzeigen
    Eine Berichtigung ist nur möglich, wenn ein Recht materiell entstanden und es nur unzutreffend verlautbart ist. Hier ist das Recht aber materiell überhaupt nicht entstanden (anders könnte es allenfalls im umgekehrten Fall sein: RGZ 104, 317). Also gibt es auch nichts zu berichtigen. Das Recht kann daher nur gelöscht und an rangbereiter Stelle neu (= erstmals) eingetragen werden. Wenn der Rang gutgläubig "wegerworben" wurde, hilft nur ein Rangrücktritt.
    Kann man hier tatsächlich von einem gutgläubigen Erwerb des Ranges ausgehen oder wäre es vertretbar, das Recht neu mit Rangvermerken bei beiden Rechten von Amts wegen vor Abteilung 2 Nr 2 einzutragen?

  10. #10
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    Der Rang ist weg. Eine Zwangseintragung des Ranges von Amts wegen verschlimmert die Sache nicht nur, sondern ist falsch. Entweder Rangrücktritt oder es verbleibt nur der Nachrang.
    Man sollte - wenigstens versuchen - stets bemüht zu sein.

  11. #11
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    Zitat Zitat von greg Beitrag anzeigen
    Zitat Zitat von Cromwell Beitrag anzeigen
    Eine Berichtigung ist nur möglich, wenn ein Recht materiell entstanden und es nur unzutreffend verlautbart ist. Hier ist das Recht aber materiell überhaupt nicht entstanden (anders könnte es allenfalls im umgekehrten Fall sein: RGZ 104, 317). Also gibt es auch nichts zu berichtigen. Das Recht kann daher nur gelöscht und an rangbereiter Stelle neu (= erstmals) eingetragen werden. Wenn der Rang gutgläubig "wegerworben" wurde, hilft nur ein Rangrücktritt.
    Kann man hier tatsächlich von einem gutgläubigen Erwerb des Ranges ausgehen oder wäre es vertretbar, das Recht neu mit Rangvermerken bei beiden Rechten von Amts wegen vor Abteilung 2 Nr 2 einzutragen?
    Ich habe mich etwas unklar ausgedrückt. Für den Rangerwerb bedurfte es keines guten Glaubens, weil das problematische Recht überhaupt nicht entstanden war. Es braucht keinen guten Glauben, um den Rang vor einem Recht zu erwerben, dass nicht existiert.

  12. #12
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    Zitat Zitat von Atlantik Beitrag anzeigen
    Der Rang ist weg. Eine Zwangseintragung des Ranges von Amts wegen verschlimmert die Sache nicht nur, sondern ist falsch. Entweder Rangrücktritt oder es verbleibt nur der Nachrang.
    So ist es.

    Man sollte nicht versuchen, zu scharf um zwingende rechtliche Hindernisse herumzukurven, nur weil man einen begangenen Fehler möglichst unauffällig und möglichst ohne weiteren Aufwand beseitigen will. Das macht die Sache im Zweifel nur noch schlimmer.

  13. #13
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    Zitat Zitat von Cromwell Beitrag anzeigen
    Zitat Zitat von Atlantik Beitrag anzeigen
    Der Rang ist weg. Eine Zwangseintragung des Ranges von Amts wegen verschlimmert die Sache nicht nur, sondern ist falsch. Entweder Rangrücktritt oder es verbleibt nur der Nachrang.
    So ist es.

    Man sollte nicht versuchen, zu scharf um zwingende rechtliche Hindernisse herumzukurven, nur weil man einen begangenen Fehler möglichst unauffällig und möglichst ohne weiteren Aufwand beseitigen will. Das macht die Sache im Zweifel nur noch schlimmer.
    Ihr habt mir alle sehr weitergeholfen! Vielen Dank nochmals!

    Ich werde von dem Berechtigten Abt. II Nr. 2 eine Rangrücktrittserklärung hinter das "neu" einzutragende Recht anfordern. Ebenso fordere ich eine Gleichrangeinräumung für die am selben Tag wie das Recht Abt. II Nr. 1 und somit im Gleichrang eingetragene Grundschuld Abt. III Nr. 1 (nicht siegelführende Bank) an.

    Auf die Form des § 29 GBO werde ich verzichten, wenn die Erklärungen nicht kostenfrei beigebracht werden können.

    Sollten nicht alle Beteiligten die Rangerklärungen abgeben, trage ich das "neue" Recht im Nachrang mit einem entsprechenden Amtswiderspruch gegen die aus dem Grundbuch nun ersichtlichen Rangverhältnisse ein.

    Wenn alle Rangerklärungen abgegeben werden, trage ich das "neue" Recht mit den Rangvermerken ein.

    Was meint Ihr? Kann ich das so lösen?

  14. #14
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    Zitat Zitat von greg Beitrag anzeigen
    Sollten nicht alle Beteiligten die Rangerklärungen abgeben, trage ich das "neue" Recht im Nachrang mit einem entsprechenden Amtswiderspruch gegen die aus dem Grundbuch nun ersichtlichen Rangverhältnisse ein.
    Die Eintragung an nächstoffener Rangstelle führt insoweit zu keiner Grundbuchunrichtigkeit -> kein Widerspruch gegen die Richtigkeit des Grundbuchs

  15. #15
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    So ist es.

    Das Grundbuch ist im Falle des nachrangigen Eintragung des Rechts im Hinblick auf das Rangverhältnis nicht unrichtig, sondern richtig.

    Der Verzicht auf die Form des § 29 GBO bei den Rangrücktrittserklärungen ist natürlich nicht zulässig.

    Wie es sich im Verhältnis zum Recht III/1 verhält, kann ohne weiterführende Sachverhaltsangaben nicht beurteilt werden.

  16. #16
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    Zitat Zitat von Cromwell Beitrag anzeigen
    So ist es.

    Das Grundbuch ist im Falle des nachrangigen Eintragung des Rechts im Hinblick auf das Rangverhältnis nicht unrichtig, sondern richtig.

    Der Verzicht auf die Form des § 29 GBO bei den Rangrücktrittserklärungen ist natürlich nicht zulässig.

    Wie es sich im Verhältnis zum Recht III/1 verhält, kann ohne weiterführende Sachverhaltsangaben nicht beurteilt werden.
    Das sich nach der Neueintragung des Rechts ergebende nicht gewollte Rangverhältnis ist doch aufgrund eines Fehlers des Grundbuchamts entstanden. Wenn kein Amtswiderspruch möglich ist, was ist dann zu tun?

    Das Recht III/1 wurde mit gleichem Eintragungsdatum wie das falsch eingetragene Recht II/1 und somit im Gleichrang mit diesem eingetragen.

    Wieso ist hier der Verzicht auf die Form des § 29 GBO nicht möglich? § 29 GBO ist doch nur eine Ordnungsvorschrift.
    Geändert von greg (25.04.2018 um 16:42 Uhr)

  17. #17
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    Es ist nichts zu tun. Das ist halt so und Sache der Beteiligten.

    Natürlich kannst Du Dich darum bemühen, dass die besagten Rangrücktrittserklärungen abgegeben werden (wozu Du im Hinblick auf das zurücktretende Grundpfandrecht natürlich auch noch eine formgerechte Eigentümerzustimmung brauchst). Aber wenn diese Erklärungen (oder eine von ihnen) nicht abgegeben werden, dann bleibt es so wie es ist.

    Mit der Begründung, dass die Grundbuchnormen Ordnungsvorschriften sind, kannst Du auch Auflassungen ohne Vorlage der Auflassungsurkunde und Rechte ohne diesbezügliche Bewilligung eintragen. Hauptsache, das Grundbuch wird durch die betreffenden Eintragungen nicht unrichtig?

    Ich verstehe Dein Anliegen schon und wenn Du aufgrund aufgrund privatschriftlicher Erklärungen einträgst, ist materiell gleichwohl alles in Ordnung, wenn die Erklärungen dann auch von denjenigen stammen, die sie (auch als Vertreter für die Bank) abzugeben haben. Eine ordnungsgemäße Verfahrensweise ist das aber trotzdem nicht, weil Gesetze eben zu beachten sind.

    So, für heute ist Schluss für mich. Immerhin werde ich heute 419.

  18. #18
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    Zitat Zitat von Cromwell Beitrag anzeigen
    Es ist nichts zu tun. Das ist halt so und Sache der Beteiligten.

    Natürlich kannst Du Dich darum bemühen, dass die besagten Rangrücktrittserklärungen abgegeben werden (wozu Du im Hinblick auf das zurücktretende Grundpfandrecht natürlich auch noch eine formgerechte Eigentümerzustimmung brauchst). Aber wenn diese Erklärungen (oder eine von ihnen) nicht abgegeben werden, dann bleibt es so wie es ist.

    Mit der Begründung, dass die Grundbuchnormen Ordnungsvorschriften sind, kannst Du auch Auflassungen ohne Vorlage der Auflassungsurkunde und Rechte ohne diesbezügliche Bewilligung eintragen. Hauptsache, das Grundbuch wird durch die betreffenden Eintragungen nicht unrichtig?

    Ich verstehe Dein Anliegen schon und wenn Du aufgrund aufgrund privatschriftlicher Erklärungen einträgst, ist materiell gleichwohl alles in Ordnung, wenn die Erklärungen dann auch von denjenigen stammen, die sie (auch als Vertreter für die Bank) abzugeben haben. Eine ordnungsgemäße Verfahrensweise ist das aber trotzdem nicht, weil Gesetze eben zu beachten sind.

    So, für heute ist Schluss für mich. Immerhin werde ich heute 419.
    ...herzlichen Glückwunsch hierzu!

    Vielleicht kannst Du mir morgen nochmal antworten.

    Ich versuche das Problem natürlich mit dem geringsten Aufwand und vor allem ohne Kosten zu lösen. Vor allem bereitet mir Kopfzerbrechen, wer bei der Entstehung von Kosten überhaupt hierfür aufkommt.

    Wie würdest Du die Sache den konkret angehen, vor allem um die Entstehung von Kosten zu vermeiden?

  19. #19
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    Die Kosten hat derjenige zu tragen, der sie verursacht hat, also der Rpfl. der die falsche Eintragung vorgenommen hat (dafür sollte man eine Berufshaftpflichtversicherung haben) bzw. es ist ein Amtshaftungsfall und ob beim Rpfleger Rückgriff genommen wird, entscheidet die zuständige Behörde.
    Geändert von Elbin (26.04.2018 um 08:22 Uhr) Grund: Schreibfehler berichtigt

  20. #20
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    Zitat Zitat von greg Beitrag anzeigen
    ..., wer bei der Entstehung von Kosten überhaupt hierfür aufkommt.
    Löschung des Rechts, (Erst-)Eintragung des Rechts, Eintragung des Rangrücktritts: § 21 GNotKG; Beglaubigungsgebühren für die Rücktritte: Art. 34 GG; § 839 BGB

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