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Thema: Vormerkung für Vorkaufsrecht

  1. #1
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    Vormerkung für Vorkaufsrecht

    Eigentümer überträgt an 4 Personen (A-D) jeweils mehrere Grundstücke in Alleineigentum. Dann wird folgendes vereinbart:
    Jeweilige Erwerber räumt hiermit dem jeweils anderen Erwerber für ihn selbst oder seine Erben ein Vorkaufsrecht für denjenigen Verkaufsfall ein, bei welchem der jew. Vorkaufsberechtigte erstmals eine Ausübung des Vorkaufsrecht rechtlich möglich ist und zwar in der Art, dass der jew. Berechtigte bei einem Verkauf des Grundbesitzes im Ganzen oder teilweise das Vorkaufsrecht zu folgenden Konditionen ausüben berechtigt ist:
    der Kaufpreis beträgt zum Zeitpunkt der Ausübung halben Verkehrswert. Kommt Einigung über Wert nicht zustande ist Sachverständiger zu bestellen. Das Vorkaufsrecht kann nur innerhalb einer Ausschlussfrist von 1 Monat seit Empfang ausgeübt werden.

    Zur Sicherung der künftigen Ansprüche des jew. Vorkaufsberechtigten auf Verschaffung des Eigentums aus diesem ihm eingeräumten Vorkaufsrecht wird die Eintragung einer Vormerkung - mehreren Berechtigten als Gesamtberechtigte gem. § 428 BGB wie folgt bewilligt und beantragt:
    a) für A, B; C an den Grundstücken von D
    b) für B,C,D an den Grundstücken für A
    c) für A, C, D an Grundstücken B
    d) für A,B, D an Grundstücken C

    Kann man die so vereinbarten Vorkaufsrechte durch Vormerkung sichern? Warum werden nicht die Vorkaufsrechte eingetragen?

    Ist das Gemeinschaftsverhältnis möglich im Hinblick auf die BGH Entscheidung vom 13.10.2016 V ZB 98/15?

  2. #2
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    Warum werden nicht die Vorkaufsrechte eingetragen?
    ... zu folgenden Konditionen auszuüben berechtigt ist: ...
    Entspricht nicht dem Inhalt eines dinglichen Vorkaufsrechts -> §§ 1098 Abs. 1 S. 1, 464 Abs. 2 BGB

  3. #3
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    also Vormerkungen mit Gemeinschaftsverhältnis eintragbar?

  4. #4
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    Mit derselben Begründung. Für das dingliche Vorkaufsrecht gelten laut oben zitierter Entscheidung die §§ 1098 Abs. 1 S. 1, 472 BGB. Für das schuldrechliche Vorkaufsrecht und entsprechend für die Vormerkung gilt der § 472 BGB dagegen nur dann, wenn nichts anderes vereinbart wurde.

  5. #5
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    Zitat Zitat von schnotti Beitrag anzeigen
    ..
    der Kaufpreis beträgt zum Zeitpunkt der Ausübung halben Verkehrswert. .. Warum werden nicht die Vorkaufsrechte eingetragen?
    Ist das Gemeinschaftsverhältnis möglich im Hinblick auf die BGH Entscheidung vom 13.10.2016 V ZB 98/15?
    Siehe hier:

    https://www.rechtspflegerforum.de/sh...=1#post1085870

    Da der spätere Kaufpreis den halben Verkehrswert zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts betragen soll, kann kein dingliches VR bestellt werden.

    Fraglich ist, ob bei der Vormerkung für ein schuldrechtliches VR das Gemeinschaftsverhältnis abweichend von § 472 BGB vereinbart werden kann. Das Gutachten des DNotI vom 14.11.2012, Abrufnummer: 121074, führt dazu aus (Hervorhebung durch mich): „Allerdings geht der BGH wohl auch davon aus, dass § 472 BGB ,,das Gemeinschaftsverhältnis der Beteiligten, das im Grundbuch bei der Eintragung der Vormerkung gem. § 47 GBO zu verlautbaren ist", bestimmt. Der gesicherte Anspruch der Berechtigten sei daher als aus einem Vorkaufsrecht herrührend zu kennzeichnen, für das § 472 BGB gilt (BGH DNotZ 1998, 292, 294). Eine weitere Angabe, so das Gericht, sei nicht erforderlich (und wohl auch nicht zulässig). Dagegen geht Amann davon aus, dass der Entscheidung des BGH nicht zu entnehmen sei, dass eine andere oder auch weitere Angaben über das Gemeinschaftsverhältnis stets unzulässig sind. Sie sind lediglich nicht erforderlich, wenn die Beteiligten sich mit der Angabe des § 472 BGB begnügen (vgl. DNotZ 2008, 324, 340 f.)…“

    Da der Beschluss des BGH vom 13.10.2016, V ZB 98/15, zum dinglichen VR ausführt, dass für dieses dasselbe gelte mit dem einzigen Unterschied, dass das zwingende gesetzliche Beteiligungsverhältnis des § 472 BGB keiner Eintragung bedürfe (Rz. 23); siehe dazu die Anmerkung von Herrler in der ZfIR 2017, 496/500 unter 3.1)
    https://www.juris.de/jportal/portal/...0.0#focuspoint
    ließe sich auch annehmen, dass auch bei der Vormerkung für das schuldrechtliche VR kein anderes Gemeinschaftsverhältnis als die Berechtigung nach § 472 BGB eingetragen werden kann.

    Es kann aber lediglich die Angabe des nach Ausübung des Rechts zwischen den mehreren Berechtigten zustande kommenden Gemeinschaftsverhältnis nicht verlangt werden (s. Reetz im BeckOK GBO, Hrsg. Hügel, Stand 01.05.2018, § 47 RN 8)
    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken

  6. #6
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    Zitat Zitat von Prinz Beitrag anzeigen
    Fraglich ist, ...
    Sicher? Die Fundstellen handeln das Eintragungserfordernis eines Gemeinschaftsverhältnisses nach § 47 GBO ab. Alle gehen aber auch von der Möglichkeit einer abweichenden Vereinbarung aus. Eben der Unterschied zwischen der Vertragsfreiheit beim schuldrechtlichen Vorkaufsrecht einerseits und dem geschlossenen Kreis der Sachenrechte beim dinglichen Vorkaufsrecht andererseits.

  7. #7
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    D.h. ich müsste eine Zwischenverfügung erlassen, dass die Vormerkung mit dem Gemeinschaftsverhältnis gem. § 428 BGB nicht möglich ist.

    Ich hatte auch die Überlegung das ähnlich zu sehen wie bei der RückAV wenn A und B (zu je 1/2) ein Grundstück übertragen an C und sich dann die Rückübertragung durch Vormerkung sichern und hier § 428 BGB gewählt wird. Bei der Rückauflassung kann ja in Abt. I auch nicht § 428 BGB eingetragen werden.

  8. #8
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