Verwaltervollmacht zur Abgabe von GB-Erklärungen u.a.

  • Hallo.

    In meiner Teilungserklärung steht Folgendes:
    1. Eine Änderung der Gemeinschaftsordnung (Kostenverteilungsschlüssel/Zweckbestimmung) ist mit einer Mehrheit von 3/4 aller betroffenen WEG-ET möglich, wenn ein sachl. Grund vorliegt (...) Verpflichtung zur Bewilligung usw. "Alle WEG-ET bevollmächtigen den jew. Verwalter unter 181er-Befreiung, sie bei der Abgabe der zur GB-Eintragung notwendigen und zweckdienlichen Erklärungen und Anträge ggü dem GBA zu vertreten. Diese Vollmacht gilt unbeschränkt".

    2. Sinngemäß: Unterteilung Sondereigentum, bauliche Ausführungen, Vornahme von Mauerdurchbrüchen, Deckendurchbrüchen usw...
    "Ein Eingriff in gemeinschaftliches Eigentum bedarf der Zustimmung des Verwalters, nicht jedoch der übrigen WEG-ET".

    Beide Formulierungen sollen Inhalt des Sondereigentums werden.

    Ich finde nichts dazu.. Aber eine Vollmacht ist doch kein Rechtsverhältnis, in das man eintritt.... Die Vollmacht kann doch nicht Inhalt des Sondereigentums werden oder?

    Eine allumfassende Vollmacht ist m. E. auch nicht zulässig.

  • Da Du angibst, Rechtspflegeranwärterin zu sein, vermute ich mal stark, dass Dein Ausbilder von Dir eigenständige (und nicht von uns erarbeitete) Lösungsvorschläge wünscht. Im Übrigen lässt sich auch hier im Forum einiges zur Frage der Verdinglichung von Ermächtigungen des Verwalters finden. Und der Kommentierung von Lehmann-Richter im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2018, Updatestand:19.02.2018, § 22 WEG RN 88 lässt sich z. B. auch entnehmen, dass ein freies Verweigerungsrecht des Verwalters mit dem Selbstverwaltungsrecht der Wohnungseigentümer ebenso wenig zu vereinbaren wie eine Ersetzung des Genehmigungsbeschlusses

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Da Du angibst, Rechtspflegeranwärterin zu sein, vermute ich mal stark, dass Dein Ausbilder von Dir eigenständige (und nicht von uns erarbeitete) Lösungsvorschläge wünscht. Im Übrigen lässt sich auch hier im Forum einiges zur Frage der Verdinglichung von Ermächtigungen des Verwalters finden. Und der Kommentierung von Lehmann-Richter im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2018, Updatestand:19.02.2018, § 22 WEG RN 88 lässt sich z. B. auch entnehmen, dass ein freies Verweigerungsrecht des Verwalters mit dem Selbstverwaltungsrecht der Wohnungseigentümer ebenso wenig zu vereinbaren wie eine Ersetzung des Genehmigungsbeschlusses


    Der Status stimmt so nicht mehr.

  • Da die Änderung der Teilungserklärung auf den Kostenverteilungsschlüssel und die Zweckbestimmung beschränkt ist, dürfte dies dem Bestimmtheitsgebot (s. hier, ab Mitte:
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…%A7-8-WEG/page2
    genügen.

    Allerdings können die Wohnungseigentümer nach § 16 Absatz 3 WEG bereits mit einfacher Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 566 Absatz 1 BGB, die nicht unmitttelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, sondern der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband in Rechnung gestellt werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst werden (s. Hügel, DNotZ 2007, 326 ff, 354; BGH, Urteil vom 1. Juni 2012, V ZR 225/11). Diese Befugnis kann nach § 16 Absatz 5 WEG durch die Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Engelhardt führt dazu im Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2017, § 16 WEG RN 40 aus: „Die dort geregelten Beschlusskompetenzen zur Abänderung der Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss können durch abweichende Vereinbarungen nicht zu Ungunsten der dort vorgesehenen Mehrheiten abgeändert, dh eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.“. Eine solche Einschränkung würde ich in der Regelung sehen wollen, dass die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels (auch in Bezug auf die o.a. Positionen) mit einer Mehrheit von 3/4 aller betroffenen WEG-ET möglich sein soll. Vermutlich lässt sich das aber auch so sehen, dass ohnehin die gesetzliche Regelung vorgeht.

    Bei der Frage der Änderung der Zweckbestimmung ist strittig, ob die Umwandlung von Wohnungseigentum zu Teileigentum und umgekehrt eine Änderung des festgelegten Gebrauchs oder eine Änderung der sachenrechtlichen Zweckbestimmung, die auch nur durch einen dinglichen Rechtsakt entsprechend §§ 873, 877 BGB erfolgen kann, bedeutet (s. die Nachweise bei Hügel im BeckOK BGB, Stand 01.11.2017, § 1 WEG RN 6).

    Wird lediglich von einer Änderung des festgelegten Gebrauchs ausgegangen, kann der Verwalter zur Abgabe der Erklärungen ermächtigt werden (s. etwa den Fall des BayObLG 2. Zivilsenat, Beschluss vom 31.08.2000, 2Z BR 39/00).

    Wird hingegen von einer sachenrechtlichen Änderung im Sinne der §§ 873, 877 BGB ausgegangen; s. dazu auch OLG München, Beschluss v. 15.05.2017, 34 Wx 207/16, Rz 26 http://www.gesetze-bayern.de/Content/Docume…-109766?hl=true
    dann ist wohl nicht nur das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betroffen.

    Das KG führt dazu zu einer Umwidmung des Dachbodens zu Wohnzwecken im Beschluss vom 24.05.2004, 24 W 83/03, aus: „Sowohl die Änderung der Teilungserklärung wie auch die Umwidmung des Dachbodens zu Wohnzwecken betreffen nicht Vereinbarungen im Rahmen des § 10 II WEG, sondern fallen in den Bereich des § 4 WEG und erfordern deshalb zwingend eine notarielle Beurkundung unter Beteiligung aller Wohnungseigentümer, wie sie übrigens auch unter 1c geplant war. ..“

    p.s.: s. dazu auch den Beschluss des OLG Frankfurt a.M., vom 31.07.2014, 20 W 111/14, Rz 20 (Hervorhebung durch mich):
    http://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/lexsoft/defaul…l#docid:7306350
    (Zitat: „Teilweise wird darüber hinausgehend die Änderung der Zweckbestimmung von Teileigentum in Wohnungseigentum oder umgekehrt sogar als Änderung des sachenrechtlichen Begründungsaktes eingeordnet, die der Einigung aller Eigentümer nach § 4 WEG und der konstitutiven Eintragung in das Grundbuch bedarf (so noch KG NJW-RR 2005, 531; BayObLG ZMR 1997, 537; Riecke/Schmid/Elzer, a. a. O., § 3 Rn. 22) mit der Folge, dass hiernach entgegen der h. M. eine vorweggenommene Ermächtigung zur Vornahme von Änderungen in der Teilungserklärung nicht möglich ist und die Vorschrift des § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG über die Entbehrlichkeit der Mitwirkung der Grundpfandrechtsgläubiger keine Anwendung findet (vgl. zu diesen Unterschieden Bärmann/Seuß/Schneider, a. a. O., Rn. 409 und Bärmann/Armbrüster, a. a. O., § 1 Rn. 30).“

    Wenn aber überhaupt eine Vollmacht mit dinglicher Wirkung ausgestattet werden kann, s. dazu das hier http://rechtspflegerforum.de/showthread.php…047#post1106047
    genannte Gutachten des DNotI vom 24.08.2012, Abrufnummer 114351
    http://www.dnoti.de/gutachten/inde…710?mode=detail
    (Zitat: …“Nachdem durch den BGH letztverbindlich festgestellt wurde, dass verdinglichte Ermächtigungen in der Gemeinschaftsordnung nicht zulässig sind (BGH DNotZ 2003, 538; BayObLG DNotZ 2002, 149; 2000, 466; 1998, 379; zusammenfassend Hügel, in: Würzburger Notarhandbuch, 2. Aufl. 2009, Teil 2, Rn. 1530)…“), dann muss sie Vereinbarungen im Rahmen des § 10 II WEG über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen; s. hier
    hier
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post945762
    oder hier
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post935116

    Davon abgesehen, müsste eine solche Ermächtigung zur Änderung der Zweckbestimmung -wie bei einem Änderungsvorbehalt (s. dazu OLG München 34. Zivilsenat, Beschluss vom 11.11.2013, : 34 Wx 335/13)- auch dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz entsprechen, d.h. nach Inhalt, Zweck und Ausmaß hinreichend bestimmt sein (OLG München, aaO (Rz 26) unter Zitat Schneider in Riecke/Schmid § 7 Rn. 284).

    Daran fehlt es vorliegend.

    Zu Frage, ob der Verwalter ermächtigt werden kann, anstelle der Wohnungseigentümer einem Eingriff in das gemeinschaftliches Eigentum zuzustimmen, s. die oben wiedergegeben Kommentierung von Lehmann-Richter im Staudinger, § 22 WEG RN 88, wonach die Ersetzung der Genehmigung durch den Verwalter mit dem Selbstverwaltungsrecht der Wohnungseigentümer nicht zu vereinbaren ist. Davon abgesehen würde einer solchen Ermächtigung auch der sachenrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz entgegenstehen, weil Inhalt und Ausmaß nicht hinreichend bestimmt sind.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Einmal editiert, zuletzt von Prinz (19. Juni 2018 um 12:03) aus folgendem Grund: p.s. eingefügt

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